損害賠償113年度訴字第314號
臺灣基隆地方法院民事判決
113年度訴字第314號
原 告 鄭清泉
訴訟代理人 朱家弘律師
被 告 陳劍虹
訴訟代理人 劉錦隆律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國113年5月29日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼基隆市○○區○○街○○○○○號三樓房屋依社團法人
基隆市建築師公會民國一百一十三年四月十五日鑑定報告書所示
之修復項目方法修繕至不漏水之狀態。
被告應給付原告新臺幣壹拾萬元，及自民國一百一十二年十一月
四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔百分之八十五，餘由原告
負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾伍萬元供擔保後，得假執行；
但被告如以新臺幣壹佰陸拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執
行。
本判決第二項於原告以新臺幣參萬元供擔保後，得假執行；但被
告如以新臺幣壹拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在
此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文
。原告起訴時原聲明：一、被告應給付原告新臺幣(下同)42
4,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年
利率5%計算之利息。二、願供擔保，請准宣告假執行（頁9
）。復於民國113年5月29日言詞辯論期日當庭變更聲明為：
一、被告應將門牌號碼基隆市○○區○○街00○0號3樓房屋（下
稱3樓房屋）依社團法人基隆市建築師公會113年4月15日鑑
定報告書（下稱系爭鑑定報告書）所示之項目方法（系爭鑑
定報告書頁4）修繕至不漏水之狀態。二、被告應給付原告3
97,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年
利率5%計算之利息。三、願供擔保，請准宣告假執行（頁13
9、143）。核原告所為訴之變更及追加，核屬擴張、減縮應
受判決事項之聲明，且均基於同一基礎事實，揆諸前揭規定
，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
(一)原告為門牌號碼基隆市○○區○○街00○0號2樓房屋（下稱2樓房
屋）之所有權人，被告為3樓房屋之所有權人，2、3樓房屋
係同棟公寓上、下相鄰之分戶住宅。詎原告先於000年00月
間發現2樓房屋內2間房間之天花板有滲水情形，111年間更
因3樓房屋淹水，導致2樓房屋內部多處受損，上開情形，業
經社團法人基隆市建築師公會鑑定後出具系爭鑑定報告，確
認2樓房屋之損害係被告所有之3樓房屋漏水所致。為此，爰
依民法第184條第1項前段、第191條第1項前段、公寓大廈管
理條例第10條規定，提起本件訴訟等語。
(二)並聲明：
1.被告應將3樓房屋依系爭鑑定報告書所示之項目方法修繕至
不漏水之狀態。
2.被告應給付原告397,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按週年利率5%計算之利息。
3.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：
(一)3樓房屋雖為被告所有，然已多年無人居住使用，故不論原
告主張3樓房屋「110年12月開始滲水」或「111年間淹水3次
」，均非屬事實。況原告先前曾就3樓房屋之漏水提起訴訟
（已視為撤回，鈞院111年度訴字266號），主張之漏水情況
與本件描述不同，卻又提出相同之照片佐證，亦徵其所言不
實。
(二)兩造房屋所屬之公寓，屋齡已逾40年。109年間，3樓房屋曾
發生因公共排（污）水管阻塞，致1、2、4樓之污水積在公
共排（污）水管內，使4樓排放之污水由3樓房屋排水孔溢出
之情形，然此積水情形業經被告疏通公共管線後消退，亦未
再發生。是如原告主張此類溢排水情形，即與被告無關，且
請求權亦罹於時效。
(三)系爭鑑定報告雖指3樓房屋確屬造成2樓房屋漏水之原因，然
被告現已關閉水源，僅有祭拜時才會開啟3樓房屋之水源清
洗水果，殊難想像洗水果之些微水源，會造成2樓房屋如此
嚴重之毀壞。鑑定報告雖認為3樓房屋防水層已然失效，但
水管漏水跟防水層失效必須同時存在，方可能導致水大量流
到2樓房屋，否則以3樓房屋水源均關閉之情形以觀，防水層
失效亦不表示會有那麼多水會滲下、造成2樓房屋現況之損
害等語，資為抗辯。並聲明：
1.原告之訴駁回。
2.願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
原告主張其為2樓房屋之所有權人，被告為3樓房屋之所有權
人，2樓房屋及3樓房屋為同棟公寓上、下相鄰之2、3樓分戶
住宅，2樓房屋自110年12月起因滲漏水，造成屋內多處受損
乙情，業據原告提出與所述相符之建物登記第三類謄本、2
樓房屋照片等件為證（頁13至29），並經本院職權調取2、3
樓房屋之土地建物查詢資料等件為憑（頁39至41），且會同
兩造、囑託鑑定機關社團法人基隆市建築師公會指派之建築
師至現場履勘，拍攝勘驗照片、作成勘驗筆錄（頁99至117
），暨經社團法人基隆市建築師公會作成113年4月18日基建
師會鑑字第11302047號函附之系爭鑑定報告書在卷可稽，堪
信為真實。至原告主張因3樓房屋漏水，導致2樓房屋多處受
損，故應由被告負修繕及賠償之責等語，則為被告所否認，
並以前詞置辯。是本件兩造爭點為：(一)2樓房屋有無滲漏
水現象？如有，該滲漏水原因為何？(二)原告主張被告應將
3樓房屋依系爭鑑定報告書所示之項目方法修繕至不漏水的
狀態，有無理由？(三)原告請求被告賠償2樓房屋損害之項
目及費用，有無理由？現判斷如下：
(一)2樓房屋有滲漏水現象；其天花板受到滲漏水之原因係3樓房
屋之廁所防水層失效所致：
1.參諸本院送請兩造同意之鑑定機關即社團法人基隆市建築師
公會作成之系爭鑑定報告書內容，可知：
(1)系爭鑑定報告「七、鑑定標的物概要」說明：
本件2、3樓房屋所屬建物，係68年6月25日興建完成之鋼筋
混凝土造地上四層集合式住宅。原告所有之2樓房屋係出租
他人使用，屋內飼養2隻大型犬隻，屋內使用狀況不佳（按
系爭鑑定報告附件四之照片所示，依肉眼辨識，2樓房屋內
天花板已有多處有滲漏水痕、黑色汙漬、部分天花板有浸蝕
剝落情形；屋內均以木板隔間、裝潢，但木板已多處損壞、
掀起；屋內物品擺設雜亂)；被告所有之3樓房屋則無人居住
。
(2)系爭鑑定報告「八、鑑定經過、分析及說明」認定：
本案業經兩度會勘，並由兩造、建築師及專業廠商進行現場
測試，其中①「3樓房屋之廁所、陽台」以儀器加壓測試冷熱
水管，測試結果顯示冷水管壓力消減快速，「冷水管有滲漏
」現象。②「3樓房屋之廁所」以冷熱水加染劑測試搭配熱顯
像儀、聽診器、隧道影像機檢視溫差及管內情形，可知「熱
水管並無破裂」。③「3樓房屋浴缸下方地面」則有長年潮濕
及積水，浴缸內排水孔業經密封，判斷主給水管或排水孔早
期有滲漏。④「3樓廁所地面」放水加染劑測試廁所防水層，
經檢視2樓天花板出現紅色染劑水滴，研判「3樓廁所地板防
水層已失效」。⑤經現場勘查，發現2樓房屋使用狀況不佳(
已出租予租客使用)，屋內尚有飼養寵物(兩隻大型犬)，3樓
房屋固因廁所防水層失效導致「2樓天花板損壞」，但就「
其他室內裝潢」係因漏水或房客使用行為導致，無法判別。
(3)鑑定報告「九、鑑定結果」顯示：
經兩造偕同建築師於現場以上開測試方法進行測試，確認本
件有3樓房屋從上而下滲漏水至2樓房屋之情形，又上開滲漏
水情形主要係因3樓廁所地板防水層失效導致。而3樓之滲漏
水應為造成2樓天花板損壞之原因，但2樓天花板以外裝潢損
壞之原因，係漏水或房客使用之行為造成則無法判定。
2.據上可徵，系爭鑑定係透過上開科學測試方法，以儀器加壓
測試冷熱水管、放水加染劑測試廁所防水層，進而確認3樓
房屋之廁所、陽台確實有「冷水管滲漏」、「3樓廁所地板
防水層失效」之漏水情形。又3樓房屋之上開漏水情形，已
造成2樓房屋「天花板」部分之損壞，亦如鑑定報告附件五
所示(按附件五照片所示，2樓房屋天花板有多處潮濕、大面
積滲漏水漬、黑色汙漬、部分天花板有受潮浸蝕剝落情形)
；再衡以社團法人基隆市建築師公會與兩造並無利害關係，
是其本於建築專業以科學方法所為上開鑑定報告，應無偏頗
之虞。堪認系爭鑑定報告得出2樓房屋天花板上開現象，係
肇於3樓房屋廁所防水層失效之結論，誠屬可採。
3.被告雖抗辯3樓房屋已多年無人居住，如今僅有祭祀時會開
啟水源清洗水果，不至於造成2樓房屋之損壞云云。但依鑑
定報告所示，兩造房屋所屬建物係68年興建，迄今已逾45年
，屋齡老舊，而3樓房屋之廁所防水層亦已失效（冷水管亦
有破裂滲漏），年久失修，業經鑑定如前。是3樓房屋過去
使用之水源由上而下溢流滲漏、擴散，顯係日積月累所致，
並非被告朝夕不使用水龍頭即可防免，又3樓房屋先前固有
其他漏水爭議或修繕，惟漏水情狀均與本次漏水無關，被告
亦未曾修繕廁所防水層，是系爭鑑定報告檢測2樓房屋之天
花板係因上開漏水原因損壞，尚無不當，被告空言所辯，洵
無足採。
4.是以，2樓房屋之天花板滲漏水之原因，核係3樓房屋廁所防
水層失效（冷水管亦破裂滲漏）所致，堪以認定。
(二)原告主張被告應將3樓房屋依系爭鑑定報告書所示之項目方
法修繕至不漏水的狀態，為有理由：
按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區
分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。
公寓大廈管理條例第10條第1項定有明文。查原告主張被告
應將3樓房屋修繕至不漏水之狀態乙節，本院就此尚囑請社
團法人基隆市建築師公會鑑定：如3樓房屋之滲漏水導致2樓
天花板之損壞，將3樓房屋所造成滲漏水之情形予以修復，
修復之項目方法為何？鑑定結果為：3樓漏水之情形建議之
修復方式係1.廁所原有浴缸及磁磚拆除。2.廁所防水層重新
施作。3.屋內給排水系統修改為獨立設置（鑑定報告第4頁
）。是依前揭鑑定結果，3樓房屋廁所地板防水層失效（並
有冷水管破裂滲漏），確實造成2樓房屋天花板之滲漏水損
害，業經認定如上，則被告係3樓房屋之所有權人，原告依
公寓大廈管理條例第10條之規定，請求被告依系爭鑑定報告
書所示之上開項目方法（即上開修復方式1.至3.），將其房
屋內之廁所、給排水系統按上開方式修繕至不漏水的狀態，
自屬有據。
(三)有關原告請求被告賠償之項目及費用有無理由乙節，說明如
下：
1.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
；土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工
作物之所有人負賠償責任，民法第184條第1項前段、第191
條第1項前段定有明文。是以，建物管理人對於房屋之漏水
應以善良管理人之注意，善盡維修之責任，倘若滲漏損及樓
下房屋而造成潮溼、發霉等情，則樓上之建物管理人即怠於
善盡維修之注意，而屬因過失侵害樓下房屋所有人之權利（
最高法院85年度台上字第1480號裁判意旨參照）。又因工作
物造成他人之損害，即依法推定工作物所有人有過失，而應
負侵權行為損害賠償責任（最高法院96年度台上字第489 號
裁判要旨參照）。又民法第191條第1項所謂之工作物，係指
以人工作成之設施，建築物係其例示，而建築物內部之設備
如天花板、樓梯、水電配置管線設備等，屬建築物之成分者
，為建築物之一部，應包括在內（最高法院95年度台上字第
310號裁判意旨參照）。再按負損害賠償責任者，除法律另
有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。
第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以
代回復原狀，民法第213條第1項、第3項亦有明文。又按民
事訴訟法第222條第2項已明定：當事人已證明受有損害而不
能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況
，依所得心證定其數額。
2.查系爭鑑定報告就2樓房屋內之所有損壞，業已出具2樓修復
概估費用單可查（按：系爭鑑定報告第16頁之附件六），其
修繕範圍包含2樓房屋之天花板、屋內各項裝潢受損，分別
就2樓房屋整體之假設工程、天花板及隔間拆除之打除工程
、隔間再建之輕隔間工程、燈具工程、水電工程、油漆工程
進行估價，維修總價為397,400元。然查，系爭鑑定報告亦
已表明，就本件漏水可實際鑑定之部份，係3樓房屋因廁所
地板防水層失效而漏水至2樓，造成2樓天花板損壞之部份，
是揆諸前揭規定，原告請求被告賠償2樓房屋「天花板部分
」之損壞費用，自屬合理。惟就2樓房屋如上所列之「其他
室內裝潢」損壞，因2樓房屋屋齡老舊、屋況不佳，且有飼
養大型犬隻，屋內使用狀態不佳等情（按系爭鑑定報告附件
四之照片所示，依肉眼辨識，2樓房屋內天花板已有多處有
滲漏水痕、黑色汙漬、部分天花板有浸蝕剝落情形；屋內均
以木板隔間、裝潢，但木板已多處損壞、掀起；屋內物品擺
設雜亂)，究係因漏水或其餘情事導致，鑑定機關已表示無
法判別。則原告既未能再舉證證明2樓房屋「其他室內裝潢
」亦係被告之3樓房屋滲漏水所造成，本院自無從為有利原
告之認定，而令被告就2樓房屋「其他室內裝潢」部份，同
負賠償之責。
3.又依上開鑑定結果，雖可證原告2樓房屋之天花板，確有因
被告3樓房屋廁所地板防水層失效（並有冷水管滲漏）之因
素受損，惟其損害之數額難以證明，業如前述。則本院依民
事訴訟法第222條第2項規定，審酌2樓房屋之天花板受損狀
況（按系爭鑑定報告附件五照片所示，2樓房屋天花板有多
處潮濕、大面積滲漏水漬、黑色汙漬、部分天花板有受潮浸
蝕剝落情形）、系爭鑑定報告附件六有關2樓天花板損壞之
部份、天花板暨整體房屋結構之佔比、折舊等一切情況，認
2樓房屋天花板之修復費用，應以100,000元為宜，故原告依
前開規定，就其2樓房屋天花板因被告3樓房屋滲漏水所受之
損害，得請求被告賠償金額，應為100,000元。
(四)末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權
人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債務，以
支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利
息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，
週年利率為5%。民法第229條第2項、第233條第1項前段及第
203條分別定有明文。本件原告對被告之請求屬無確定期限
之給付，自應經原告之催告而未為給付，被告始負遲延責任
。而本件起訴狀繕本於112年11月3日送達被告（頁53），準
此，原告請求被告給付100,000元，及自起訴狀繕本送達被
告翌日即112年11月4日起至清償日止，按週年利率百分之5
計算之遲延利息，為有理由，應予准許。
(五)綜上所述，原告依民法第184條第1項前段、第191條第1項前
段、公寓大廈管理條例第10條等規定，請求被告應將3樓房
屋依系爭鑑定報告書所示之修復項目方法修繕至不漏水的狀
態；被告應給付原告100,000元，及自112年11月4日起至清
償日止，按週年利率5%計算之利息，均有理由，應予准許。
逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予
論駁。
五、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均
無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告其餘假執行
之聲請，因訴之駁回而失所依附，不予准許。
六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴
訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 6 月 27 日
民事庭法 官 曹庭毓
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴聲明（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 27 日
書記官 羅惠琳
113年度訴字第314號
原 告 鄭清泉
訴訟代理人 朱家弘律師
被 告 陳劍虹
訴訟代理人 劉錦隆律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國113年5月29日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼基隆市○○區○○街○○○○○號三樓房屋依社團法人
基隆市建築師公會民國一百一十三年四月十五日鑑定報告書所示
之修復項目方法修繕至不漏水之狀態。
被告應給付原告新臺幣壹拾萬元，及自民國一百一十二年十一月
四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔百分之八十五，餘由原告
負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾伍萬元供擔保後，得假執行；
但被告如以新臺幣壹佰陸拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執
行。
本判決第二項於原告以新臺幣參萬元供擔保後，得假執行；但被
告如以新臺幣壹拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在
此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文
。原告起訴時原聲明：一、被告應給付原告新臺幣(下同)42
4,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年
利率5%計算之利息。二、願供擔保，請准宣告假執行（頁9
）。復於民國113年5月29日言詞辯論期日當庭變更聲明為：
一、被告應將門牌號碼基隆市○○區○○街00○0號3樓房屋（下
稱3樓房屋）依社團法人基隆市建築師公會113年4月15日鑑
定報告書（下稱系爭鑑定報告書）所示之項目方法（系爭鑑
定報告書頁4）修繕至不漏水之狀態。二、被告應給付原告3
97,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年
利率5%計算之利息。三、願供擔保，請准宣告假執行（頁13
9、143）。核原告所為訴之變更及追加，核屬擴張、減縮應
受判決事項之聲明，且均基於同一基礎事實，揆諸前揭規定
，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
(一)原告為門牌號碼基隆市○○區○○街00○0號2樓房屋（下稱2樓房
屋）之所有權人，被告為3樓房屋之所有權人，2、3樓房屋
係同棟公寓上、下相鄰之分戶住宅。詎原告先於000年00月
間發現2樓房屋內2間房間之天花板有滲水情形，111年間更
因3樓房屋淹水，導致2樓房屋內部多處受損，上開情形，業
經社團法人基隆市建築師公會鑑定後出具系爭鑑定報告，確
認2樓房屋之損害係被告所有之3樓房屋漏水所致。為此，爰
依民法第184條第1項前段、第191條第1項前段、公寓大廈管
理條例第10條規定，提起本件訴訟等語。
(二)並聲明：
1.被告應將3樓房屋依系爭鑑定報告書所示之項目方法修繕至
不漏水之狀態。
2.被告應給付原告397,400元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按週年利率5%計算之利息。
3.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：
(一)3樓房屋雖為被告所有，然已多年無人居住使用，故不論原
告主張3樓房屋「110年12月開始滲水」或「111年間淹水3次
」，均非屬事實。況原告先前曾就3樓房屋之漏水提起訴訟
（已視為撤回，鈞院111年度訴字266號），主張之漏水情況
與本件描述不同，卻又提出相同之照片佐證，亦徵其所言不
實。
(二)兩造房屋所屬之公寓，屋齡已逾40年。109年間，3樓房屋曾
發生因公共排（污）水管阻塞，致1、2、4樓之污水積在公
共排（污）水管內，使4樓排放之污水由3樓房屋排水孔溢出
之情形，然此積水情形業經被告疏通公共管線後消退，亦未
再發生。是如原告主張此類溢排水情形，即與被告無關，且
請求權亦罹於時效。
(三)系爭鑑定報告雖指3樓房屋確屬造成2樓房屋漏水之原因，然
被告現已關閉水源，僅有祭拜時才會開啟3樓房屋之水源清
洗水果，殊難想像洗水果之些微水源，會造成2樓房屋如此
嚴重之毀壞。鑑定報告雖認為3樓房屋防水層已然失效，但
水管漏水跟防水層失效必須同時存在，方可能導致水大量流
到2樓房屋，否則以3樓房屋水源均關閉之情形以觀，防水層
失效亦不表示會有那麼多水會滲下、造成2樓房屋現況之損
害等語，資為抗辯。並聲明：
1.原告之訴駁回。
2.願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
原告主張其為2樓房屋之所有權人，被告為3樓房屋之所有權
人，2樓房屋及3樓房屋為同棟公寓上、下相鄰之2、3樓分戶
住宅，2樓房屋自110年12月起因滲漏水，造成屋內多處受損
乙情，業據原告提出與所述相符之建物登記第三類謄本、2
樓房屋照片等件為證（頁13至29），並經本院職權調取2、3
樓房屋之土地建物查詢資料等件為憑（頁39至41），且會同
兩造、囑託鑑定機關社團法人基隆市建築師公會指派之建築
師至現場履勘，拍攝勘驗照片、作成勘驗筆錄（頁99至117
），暨經社團法人基隆市建築師公會作成113年4月18日基建
師會鑑字第11302047號函附之系爭鑑定報告書在卷可稽，堪
信為真實。至原告主張因3樓房屋漏水，導致2樓房屋多處受
損，故應由被告負修繕及賠償之責等語，則為被告所否認，
並以前詞置辯。是本件兩造爭點為：(一)2樓房屋有無滲漏
水現象？如有，該滲漏水原因為何？(二)原告主張被告應將
3樓房屋依系爭鑑定報告書所示之項目方法修繕至不漏水的
狀態，有無理由？(三)原告請求被告賠償2樓房屋損害之項
目及費用，有無理由？現判斷如下：
(一)2樓房屋有滲漏水現象；其天花板受到滲漏水之原因係3樓房
屋之廁所防水層失效所致：
1.參諸本院送請兩造同意之鑑定機關即社團法人基隆市建築師
公會作成之系爭鑑定報告書內容，可知：
(1)系爭鑑定報告「七、鑑定標的物概要」說明：
本件2、3樓房屋所屬建物，係68年6月25日興建完成之鋼筋
混凝土造地上四層集合式住宅。原告所有之2樓房屋係出租
他人使用，屋內飼養2隻大型犬隻，屋內使用狀況不佳（按
系爭鑑定報告附件四之照片所示，依肉眼辨識，2樓房屋內
天花板已有多處有滲漏水痕、黑色汙漬、部分天花板有浸蝕
剝落情形；屋內均以木板隔間、裝潢，但木板已多處損壞、
掀起；屋內物品擺設雜亂)；被告所有之3樓房屋則無人居住
。
(2)系爭鑑定報告「八、鑑定經過、分析及說明」認定：
本案業經兩度會勘，並由兩造、建築師及專業廠商進行現場
測試，其中①「3樓房屋之廁所、陽台」以儀器加壓測試冷熱
水管，測試結果顯示冷水管壓力消減快速，「冷水管有滲漏
」現象。②「3樓房屋之廁所」以冷熱水加染劑測試搭配熱顯
像儀、聽診器、隧道影像機檢視溫差及管內情形，可知「熱
水管並無破裂」。③「3樓房屋浴缸下方地面」則有長年潮濕
及積水，浴缸內排水孔業經密封，判斷主給水管或排水孔早
期有滲漏。④「3樓廁所地面」放水加染劑測試廁所防水層，
經檢視2樓天花板出現紅色染劑水滴，研判「3樓廁所地板防
水層已失效」。⑤經現場勘查，發現2樓房屋使用狀況不佳(
已出租予租客使用)，屋內尚有飼養寵物(兩隻大型犬)，3樓
房屋固因廁所防水層失效導致「2樓天花板損壞」，但就「
其他室內裝潢」係因漏水或房客使用行為導致，無法判別。
(3)鑑定報告「九、鑑定結果」顯示：
經兩造偕同建築師於現場以上開測試方法進行測試，確認本
件有3樓房屋從上而下滲漏水至2樓房屋之情形，又上開滲漏
水情形主要係因3樓廁所地板防水層失效導致。而3樓之滲漏
水應為造成2樓天花板損壞之原因，但2樓天花板以外裝潢損
壞之原因，係漏水或房客使用之行為造成則無法判定。
2.據上可徵，系爭鑑定係透過上開科學測試方法，以儀器加壓
測試冷熱水管、放水加染劑測試廁所防水層，進而確認3樓
房屋之廁所、陽台確實有「冷水管滲漏」、「3樓廁所地板
防水層失效」之漏水情形。又3樓房屋之上開漏水情形，已
造成2樓房屋「天花板」部分之損壞，亦如鑑定報告附件五
所示(按附件五照片所示，2樓房屋天花板有多處潮濕、大面
積滲漏水漬、黑色汙漬、部分天花板有受潮浸蝕剝落情形)
；再衡以社團法人基隆市建築師公會與兩造並無利害關係，
是其本於建築專業以科學方法所為上開鑑定報告，應無偏頗
之虞。堪認系爭鑑定報告得出2樓房屋天花板上開現象，係
肇於3樓房屋廁所防水層失效之結論，誠屬可採。
3.被告雖抗辯3樓房屋已多年無人居住，如今僅有祭祀時會開
啟水源清洗水果，不至於造成2樓房屋之損壞云云。但依鑑
定報告所示，兩造房屋所屬建物係68年興建，迄今已逾45年
，屋齡老舊，而3樓房屋之廁所防水層亦已失效（冷水管亦
有破裂滲漏），年久失修，業經鑑定如前。是3樓房屋過去
使用之水源由上而下溢流滲漏、擴散，顯係日積月累所致，
並非被告朝夕不使用水龍頭即可防免，又3樓房屋先前固有
其他漏水爭議或修繕，惟漏水情狀均與本次漏水無關，被告
亦未曾修繕廁所防水層，是系爭鑑定報告檢測2樓房屋之天
花板係因上開漏水原因損壞，尚無不當，被告空言所辯，洵
無足採。
4.是以，2樓房屋之天花板滲漏水之原因，核係3樓房屋廁所防
水層失效（冷水管亦破裂滲漏）所致，堪以認定。
(二)原告主張被告應將3樓房屋依系爭鑑定報告書所示之項目方
法修繕至不漏水的狀態，為有理由：
按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區
分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。
公寓大廈管理條例第10條第1項定有明文。查原告主張被告
應將3樓房屋修繕至不漏水之狀態乙節，本院就此尚囑請社
團法人基隆市建築師公會鑑定：如3樓房屋之滲漏水導致2樓
天花板之損壞，將3樓房屋所造成滲漏水之情形予以修復，
修復之項目方法為何？鑑定結果為：3樓漏水之情形建議之
修復方式係1.廁所原有浴缸及磁磚拆除。2.廁所防水層重新
施作。3.屋內給排水系統修改為獨立設置（鑑定報告第4頁
）。是依前揭鑑定結果，3樓房屋廁所地板防水層失效（並
有冷水管破裂滲漏），確實造成2樓房屋天花板之滲漏水損
害，業經認定如上，則被告係3樓房屋之所有權人，原告依
公寓大廈管理條例第10條之規定，請求被告依系爭鑑定報告
書所示之上開項目方法（即上開修復方式1.至3.），將其房
屋內之廁所、給排水系統按上開方式修繕至不漏水的狀態，
自屬有據。
(三)有關原告請求被告賠償之項目及費用有無理由乙節，說明如
下：
1.按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
；土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工
作物之所有人負賠償責任，民法第184條第1項前段、第191
條第1項前段定有明文。是以，建物管理人對於房屋之漏水
應以善良管理人之注意，善盡維修之責任，倘若滲漏損及樓
下房屋而造成潮溼、發霉等情，則樓上之建物管理人即怠於
善盡維修之注意，而屬因過失侵害樓下房屋所有人之權利（
最高法院85年度台上字第1480號裁判意旨參照）。又因工作
物造成他人之損害，即依法推定工作物所有人有過失，而應
負侵權行為損害賠償責任（最高法院96年度台上字第489 號
裁判要旨參照）。又民法第191條第1項所謂之工作物，係指
以人工作成之設施，建築物係其例示，而建築物內部之設備
如天花板、樓梯、水電配置管線設備等，屬建築物之成分者
，為建築物之一部，應包括在內（最高法院95年度台上字第
310號裁判意旨參照）。再按負損害賠償責任者，除法律另
有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。
第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以
代回復原狀，民法第213條第1項、第3項亦有明文。又按民
事訴訟法第222條第2項已明定：當事人已證明受有損害而不
能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況
，依所得心證定其數額。
2.查系爭鑑定報告就2樓房屋內之所有損壞，業已出具2樓修復
概估費用單可查（按：系爭鑑定報告第16頁之附件六），其
修繕範圍包含2樓房屋之天花板、屋內各項裝潢受損，分別
就2樓房屋整體之假設工程、天花板及隔間拆除之打除工程
、隔間再建之輕隔間工程、燈具工程、水電工程、油漆工程
進行估價，維修總價為397,400元。然查，系爭鑑定報告亦
已表明，就本件漏水可實際鑑定之部份，係3樓房屋因廁所
地板防水層失效而漏水至2樓，造成2樓天花板損壞之部份，
是揆諸前揭規定，原告請求被告賠償2樓房屋「天花板部分
」之損壞費用，自屬合理。惟就2樓房屋如上所列之「其他
室內裝潢」損壞，因2樓房屋屋齡老舊、屋況不佳，且有飼
養大型犬隻，屋內使用狀態不佳等情（按系爭鑑定報告附件
四之照片所示，依肉眼辨識，2樓房屋內天花板已有多處有
滲漏水痕、黑色汙漬、部分天花板有浸蝕剝落情形；屋內均
以木板隔間、裝潢，但木板已多處損壞、掀起；屋內物品擺
設雜亂)，究係因漏水或其餘情事導致，鑑定機關已表示無
法判別。則原告既未能再舉證證明2樓房屋「其他室內裝潢
」亦係被告之3樓房屋滲漏水所造成，本院自無從為有利原
告之認定，而令被告就2樓房屋「其他室內裝潢」部份，同
負賠償之責。
3.又依上開鑑定結果，雖可證原告2樓房屋之天花板，確有因
被告3樓房屋廁所地板防水層失效（並有冷水管滲漏）之因
素受損，惟其損害之數額難以證明，業如前述。則本院依民
事訴訟法第222條第2項規定，審酌2樓房屋之天花板受損狀
況（按系爭鑑定報告附件五照片所示，2樓房屋天花板有多
處潮濕、大面積滲漏水漬、黑色汙漬、部分天花板有受潮浸
蝕剝落情形）、系爭鑑定報告附件六有關2樓天花板損壞之
部份、天花板暨整體房屋結構之佔比、折舊等一切情況，認
2樓房屋天花板之修復費用，應以100,000元為宜，故原告依
前開規定，就其2樓房屋天花板因被告3樓房屋滲漏水所受之
損害，得請求被告賠償金額，應為100,000元。
(四)末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權
人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債務，以
支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利
息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，
週年利率為5%。民法第229條第2項、第233條第1項前段及第
203條分別定有明文。本件原告對被告之請求屬無確定期限
之給付，自應經原告之催告而未為給付，被告始負遲延責任
。而本件起訴狀繕本於112年11月3日送達被告（頁53），準
此，原告請求被告給付100,000元，及自起訴狀繕本送達被
告翌日即112年11月4日起至清償日止，按週年利率百分之5
計算之遲延利息，為有理由，應予准許。
(五)綜上所述，原告依民法第184條第1項前段、第191條第1項前
段、公寓大廈管理條例第10條等規定，請求被告應將3樓房
屋依系爭鑑定報告書所示之修復項目方法修繕至不漏水的狀
態；被告應給付原告100,000元，及自112年11月4日起至清
償日止，按週年利率5%計算之利息，均有理由，應予准許。
逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予
論駁。
五、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均
無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告其餘假執行
之聲請，因訴之駁回而失所依附，不予准許。
六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴
訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 6 月 27 日
民事庭法 官 曹庭毓
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴聲明（須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 27 日
書記官 羅惠琳
