不當得利等113年度訴字第224號
臺灣基隆地方法院民事判決
113年度訴字第224號
原 告 樂泰實業股份有限公司
法定代理人 李佳臻
訴訟代理人 吳存富律師
複代理人 張媁婷律師
被 告 萬家福股份有限公司
法定代理人 黃文程
訴訟代理人 郭瓔滿律師
孫浩偉律師
上列當事人間不當得利等事件，本院於民國113年6月6日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同
意者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案
之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條
第1項第1款、第2項定有明文。本件原告起訴時原聲明請求
被告給付425,924元，及自起訴暨聲請調查證據狀繕本送達
翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，嗣於民國11
3年3月26日變更聲明為被告應給付原告5,169,980元，及其
中425,924元自起訴暨聲請調查證據狀繕本送達之翌日起；
其餘4,744,056元自本變更訴之聲明狀繕本送達之翌日起至
清償日止，按年息5%計算之利息。被告就此未異議而為本案
言詞辯論(見本院113年6月6日言詞辯論筆錄)，視為同意原
告所為變更，是依上開規定，自應准許原告前揭訴之變更。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
(一)兩造於110年5月26日簽訂買賣契約(下稱系爭買賣契約)，約
定由原告以新臺幣(下同）490,000,000元價格購買被告所有
，門牌號碼基隆市○○路00號地下1層、地下1層之一房屋（下
稱系爭房屋）暨其基地(與系爭房屋下合稱系爭不動產)，並
於110年8月17日辦妥所有權移轉登記。系爭房屋至今均係出
租予訴外人遠百企業股份有限公司（下稱遠百公司）作為愛
買量販店營業處所；被告並於兩造訂立系爭買賣契約之際向
原告表示，基於使用者付費原則，若賣場設備需維修更換，
應由承租人即遠百公司支付費用。惟遠百公司於兩造成立系
爭買賣契約並完成過戶登記後，卻通知原告其於110年1、4
、5月間因空調冷卻水塔、消防受信總機、緊急發電機年久
老化，需要重置更換，而先前多次聯繫被告，被告均置之不
理，遠百公司因此對原告主張其自行修繕更換之工程費用總
計為5,169,980元(下稱系爭修繕費用)【計算式：3,409,980
元＋16,000元＋1,554,000元＋190,000元＝5,169,980元】，應
自110年9月份起分24期，由應給付予原告之租金中扣抵，原
告因此受有5,169,980元之損害。被告既於買賣系爭房屋當
時已擔保系爭房屋及租賃權利存在，並不受他人主張而影響
系爭房屋使用與租金之收取，如今原告受遠百公司扣抵每月
租金，致原告收受完整租金之權利受影響，系爭房屋顯有權
利瑕疵，被告應依民法第349條、第350條、第353條、第227
條依民法相關規定應負損害賠償責任，或依民法第199條第1
項給付原告系爭修繕費用。
(二)系爭房屋空調冷卻水塔、消防受信總機、緊急發電機更換修
繕等情形均發生於000年1、4、5月間，即兩造110年8月17日
辦妥所有權移轉登記前，故基於債之相對性本應由被告負擔
系爭修繕費用，惟被告卻未負擔，而使遠百公司自每月應付
給原告之租金內扣抵，致原告受有損害，被告因而受領「免
除給付修繕費用之不當得利」，即屬無法律上原因而受有利
益，依民法第179條規定應予返還。為此提起本件訴訟，請
求本院依民法權利瑕疵損害賠償請求權、民法第199條第1項
、不當得利返還請求權等請求權基礎，擇一為有利原告之判
決。
(三)並聲明：
1.被告應給付原告5,169,980元，及其中425,924元自起訴暨聲
請調查證據狀繕本送達之翌日起；其餘4,744,056元自變更
訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利
息。
2.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則聲明請求駁回原告原告之訴及假執行之聲請，並陳明
如受不利判決，請准供擔保免為假執行之宣告，其答辯略以
：
(一)被告並無依民法第349條、第350條、第353條、第227條規定
，應負權利瑕疵及不完全給付之損害賠償責任之情形，兩造
間亦無原告依民法第199條第1項規定主張，被告應給付系爭
修繕費用之債之關係：
1.依民法第349條及第350條規定，權利瑕疵擔保，係指出賣人
僅擔保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張有所有權、
用役物權或抵押權等權利，及擔保其權利確係存在，原告係
主張遭遠百公司扣抵租金，而非遭第三人主張有所有權、用
役物權或抵押權等權利，故原告主張被告應依民法第349條
、第350條、第353條、第227條之規定，負權利瑕疵及不完
全給付之損害賠償責任云云，於法不合。
2.債權行為，除法律另有規定外，僅於特定人間發生法律上之
效力，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以
外之第三人，此為債之相對性原則，為民法之基本原則。而
將原屬前手之債務，移轉由後手承擔，究其性質應為債務承
擔，依民法第300條及第301條規定，需第三人與債權人訂立
契約承擔債務，或第三人與債務人訂立契約承擔債務並經債
權人承認，始生移轉效力；且衡諸憲法第15條關於人民財產
權應予保障之規定，上開具有物權效力之債之關係，自應以
法律有明文規定者為限。兩造間之買賣契約關係，與原告與
遠百公司間之租賃契約關係，分屬二獨立之契約關係，原告
以其與遠百公司間之租賃法律關係，主張被告應依買賣契約
負權利瑕疵之損害賠償責任，亦於法有誤。
3.系爭買賣契約書第17條「其他約定事項」第5項約定：「承
租人賣場設備屬承租人自行設置為其所有，非本件買賣標的
範圍，冷氣水塔為向外承租情形，買賣雙方已告知瞭解，雙
方互表示清楚」，故被告業已向原告清楚說明租賃標的及租
賃情形，自無債務不履行之情。
4.又被告與遠百公司簽立之租賃契約(下稱系爭租賃契約)第7
條第2項約定：「租賃標的建物結構部分及其安全，由甲方
（即被告）負責修繕、維護及更新，經點交之建物附屬設備
與生財工具概由乙方（即遠百公司）負責修繕、維護及更新
。」，故空調冷卻水塔、消防受信總機、緊急發電機等設備
非屬建物結構之附屬設備，均應由遠百公司負責修繕、維護
及更新，根本與被告無涉。
5.兩造及遠百公司於110年8月9日亦就上開設備問題召開三方
會議(下稱系爭會議)釐清，並確認上開消防受信總機、緊急
發電機等設備更換費用應由遠百公司支付，又因空調冷卻水
塔本即係遠百公司向外承租，根本非租賃契約標的，故該冷
卻水塔重建與臨時搭建租金亦應由遠百公司負擔。上開設備
本非被告應負責修繕，遠百公司逕行以此為由短繳租金，已
屬無據，原告據其與遠百公司間之糾紛，向被告主張瑕疵擔
保及債務不履行，更屬無稽。
6.兩造於系爭買賣契約書第7條第4項約定：「房地點交前，如
發現買賣標的物有誤或權利瑕疵，依下列約定處理…」、第8
條第3項約定：「買賣雙方接應依約履行買賣相關之權利義
務，辦理點交前若雙方就權利義務之履行或已發現之瑕疵、
修繕有爭議且未能合意解決時，任一方應於點交期限前訴請
法院裁判…」等語，而原告於參與系爭會議後，即未向被告
主張有任何權利瑕疵，或就本件其主張遠百公司之租金及修
繕議題，向被告表示任何異議或向法院訴請裁判，並於110
年8月17日與被告辦理點交系爭房屋，可見原告確實同意系
爭會議，並於知悉本件遠百公司之租金及修繕議題後，仍願
意辦理點交，則其與遠百公司間之租金爭議，自與被告無涉
。
7.原告雖又主張依民法第199條第1項規定，被告應給付系爭修
繕費用，惟兩造間並無該等債之關係。
(二)被告亦無依民法第179條規定返還原告「免除給付修繕費用
」之不當得利之責：
依系爭租賃契約約定，空調冷卻水塔、消防受信總機、緊急
發電機等設備為系爭房屋附屬設備，而應由遠百公司負責修
繕、維護及更新，且系爭會議更再次確認上開設備之更換及
重建應由遠百公司負擔費用，故原告主張應由被告負相關修
繕及更換費用，並進而主張被告受有不當得利云云，自無可
採。
三、經查，兩造於110年5月26日簽訂買賣契約，約定由原告以49
0,000,000元價格購買被告所有，門牌號碼基隆市○○路00號
地下1層、地下1層之一房屋暨其基地，並於110年8月17日辦
妥所有權移轉登記。系爭房屋至今均係出租予訴外人遠百公
司作為愛買量販店營業處所等事實，有系爭買賣契約、建物
登記第二類謄本、系爭租賃契約影本附卷可稽，並為兩造所
不爭執，應堪信為真實。
四、原告主張被告本應負擔110年1、4、5月間更換系爭房屋空調
冷卻水塔、消防受信總機、緊急發電機之系爭修繕費用，惟
未負擔，致原告因承租人遠百公司自110年9月份起分24期，
由應給付予原告之租金中扣抵上開費用，完整收受租金之權
利受有影響，系爭房屋顯有權利瑕疵，被告應依民法第349
條、第350條、第353條、第227條依民法相關規定應負損害
賠償責任，或依民法第199條第1項給付原告系爭修繕費用云
云，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
(一)原告主張被告於訂立系爭買賣契約時，保證原告得完整收受
遠百公司應給付之租金，及遠百公司自110年9月份分24期，
由應給付予原告之租金中扣抵系爭修繕費用等節，不僅未提
出任何證據舉證以實其說，且按出賣人應擔保第三人就買賣
之標的物，對於買受人不得主張任何權利；買受人於契約成
立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。但契約另
有訂定者，不在此限，民法第349條、第351條分別定有明文
。再按所謂權利瑕疵擔保，依民法第349條及第350條規定，
出賣人僅擔保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張任何
權利及擔保其權利確係存在，亦即出賣人應擔保買賣標的之
權利完整無缺或權利存在之謂（最高法院96年度台上字第26
17號民事判決意旨參照）。另所謂不得主張任何權利，例如
不得主張不動產所有權上之地役權、地上權、典權、抵押權
，動產所有權上之質權、留置權等是（最高法院90年度台上
字第2093號民事判決意旨參照）。查系爭買賣契約之標的物
為系爭不動產而非「對遠百公司之租金收取權」，則被告即
出賣人所負，乃移轉系爭不動產所有權，並擔保第三人就系
爭不動產不得主張所有權上之地役權、地上權、典權、抵押
權之責，而本件既無第三人就系爭不動產對原告主張前揭物
權之情形，則縱遠百公司自應給付原告之租金中扣抵系爭修
繕費用，亦非民法所定之權利瑕疵，而不在被告擔保之範圍
，原告依權利瑕疵擔保之規定，請求被告給付系爭修繕費用
，要屬無據。
(二)況查，系爭買賣契約第17條「其他約定事項」第5項約定：
「承租人賣場設備屬承租人自行設置為其所有，非本件買賣
標的範圍，冷氣水塔為向外承租情形，買賣雙方已告知瞭解
，雙方互表示清楚」，被告與遠百公司簽立之系爭租賃契約
)第7條第2項亦約定：「租賃標的建物結構部分及其安全，
由甲方（即被告）負責修繕、維護及更新，經點交之建物附
屬設備與生財工具概由乙方（即遠百公司）負責修繕、維護
及更新。」等事實，有系爭買賣契約及系爭租賃契約影本附
卷可稽，而原告複代理人於本院詢以買賣系爭房屋前是否看
過系爭租賃契約時，答稱「買賣之前不確定，買賣之後有」
(見本院113年6月6日言詞辯論筆錄)，足見系爭房屋之空調
冷卻水塔、消防受信總機、緊急發電機等建物附屬設備，均
應由遠百公司負修繕維之責，且原告於簽立系爭買賣契約時
亦知悉上情。
(三)且查，兩造及遠百公司曾於110年8月9日就前揭設備修繕事
宜舉行系爭會議，遠百公司代表表示「源於承租金因設備為
營業必要性使用且使用年限已到，必須做及時更新，迄今已
發函六資，請求租方(即被告)能夠及時修繕，惟迫於營業的
需要故先做修繕」，被告公司總裁黃文程則表示「基隆店則
設備維護以使用者付費為原則」、「冷卻水塔重建與臨時搭
建租金應由愛買支付」、「發電機設備更與消防授信總機更
換應由愛買支付」，系爭會議之會議紀錄(下稱系爭會議紀
錄)並記載「對於上述事項，如仍有異議，同意雙方再行協
商」，黃文程、愛買公司代表、原告公司法定代理人、原告
公司董事長廖大富亦均於系爭會議紀錄最末簽名確認之事實
，亦有系爭會議紀錄影本附卷可稽，顯見兩造於訂立系爭買
賣契約前，即已與遠百公司約定系爭房屋之空調冷卻水塔、
消防受信總機、緊急發電機之修繕費用應由遠百公司負擔，
而與被告無關，原告自不得因遠百公司自應給付原告之租金
中扣抵系爭修繕費用，主張被告未履行系爭買賣契約出賣人
之義務。
(四)至原告複代理人雖又於本院言詞辯論期日當庭主張追加民法
第199條第1項為請求權基礎，請求被告給付系爭修繕費用，
其經本院曉諭，仍未能說明民法第199條第1項何能成為獨立
請求權基礎，並表示不清楚本件依民法第199條第1項規定所
定之「債之關係」為何(見本院前揭言詞辯論筆錄)，是其此
部分主張自亦非有理。
五、原告另主張系爭房屋空調冷卻水塔、消防受信總機、緊急發
電機更換修繕等情形均發生於兩造110年8月17日辦妥所有權
移轉登記前，應由被告負擔系爭修繕費用，惟被告卻未負擔
，而使遠百公司自每月應付給原告之租金內扣抵，致原告受
有損害，被告因而受領「免除給付修繕費用之不當得利」，
即屬無法律上原因而受有利益，依民法第179條規定應予返
還云云，惟按不當得利以無法律上原因而受利益，致他人受
損害為其成立要件，此觀民法第179條規定自明。且該受利
益與受損害之間，應有因果關係之存在為前提。苟未受有利
益或所受利益與他人之受損害非基於同一之原因事實，而難
認該損益之間有因果關係存在，即無依不當得利之法律關係
，請求返還利益之餘地。本件依系爭租賃契約之約定，被告
並無負責修繕維護系爭房屋空調冷卻水塔、消防受信總機、
緊急發電機等設備之責，且系爭會議紀錄結論亦已再次確認
上情等節，既如前述，則原告縱遭遠百公司自租金扣抵系爭
修繕費用，亦不得謂被告受有任何利益，是原告依不當得利
之規定請求被告給付系爭修繕費用，自屬無據。
六、綜上所述，原告依民法第349條、第350條、第353條、第227
條、第199條第1項、第179條等規定，請求被告給付5,169,9
80元，及其中425,924元自起訴暨聲請調查證據狀繕本送達
之翌日起；其餘4,744,056元自本變更訴之聲明狀繕本送達
之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不
應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，
應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不
一一論述。至原告雖於本院言詞辯論終結後之113年6月25日
具狀聲請訊問證人即居間仲介兩造買賣系爭房屋之林俊伸，
以證明被告與遠百公司未於系爭會議中就系爭修繕費用之負
擔達成共識云云，並以此為由聲請再開辯論，惟按當事人就
其提出之事實，應為真實及完全之陳述；當事人意圖延滯訴
訟，或因重大過失，逾時始行提出攻擊或防禦方法，有礙訴
訟之終結者，法院得駁回之，民事訴訟法195條第1項、第19
6條第2項前段分別定有明文。查系爭會議係兩造及遠百公司
為解決系爭修繕費用負擔問題而舉行，並經原告法定代理人
及董事長親自參與，復於系爭會議紀錄簽名，原告起訴時本
即已知悉系爭會議之經過及系爭會議紀錄之內容，惟其起訴
狀不僅就系爭會議隻字未提，且原告複代理人於被告113年6
月3日提出系爭會議紀錄後，歷經數日之本院113年6月6日言
詞辯論期日，就系爭會議紀錄亦僅稱「被證二之會議紀錄中
三方並未達成共識，原告是相信被告所說上開修繕費用應由
遠百企業股份有限公司負擔。」、「（問：李佳臻、廖大富
於被證二會議記錄上簽名為何意？)只是表示知悉。」、「(
問：會議記錄第二點可見被告認為原告主張之上開設備皆不
負修繕義務，且第八點又載明『對於上述事項，如仍有異議
，同意雙方再行協商』，可見被告與遠百企業股份有限公司
有達成相當共識，此時原告就修繕費用負擔義務之認知為何
？)原告是聽從被告之說法，故原告認為是由遠百企業股份
有限公司負擔。」等語(見本院前揭言詞辯論筆錄)，而全未
主張「被告與遠百公司未於系爭會議中就系爭修繕費用之負
擔達成共識」，更未提出任何調查證據之聲請，則原告先於
起訴時未盡其真實及完全之陳述義務，就兩造及遠百公司曾
舉行系爭會議之重要事實隱而未提，復於本院言詞辯論終結
20日後，始具狀提出新攻擊防禦方法、聲明證據，復未釋明
其有何不可歸責於己之事由致不能及時提出前開證據調查之
聲請，顯係因重大過失，逾時提出上述新攻擊方法，且有礙
訴訟之終結，且不許提出亦無任何顯失公平之情事，則被告
聲請訊問前揭證人，不應准許，其據以聲請本院再開辯論，
亦屬無據，均附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，
判決如主文。
中 華 民 國 113 年 6 月 28 日
民事庭法 官 姚貴美
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 28 日
書記官 林萱恩
113年度訴字第224號
原 告 樂泰實業股份有限公司
法定代理人 李佳臻
訴訟代理人 吳存富律師
複代理人 張媁婷律師
被 告 萬家福股份有限公司
法定代理人 黃文程
訴訟代理人 郭瓔滿律師
孫浩偉律師
上列當事人間不當得利等事件，本院於民國113年6月6日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同
意者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案
之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條
第1項第1款、第2項定有明文。本件原告起訴時原聲明請求
被告給付425,924元，及自起訴暨聲請調查證據狀繕本送達
翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，嗣於民國11
3年3月26日變更聲明為被告應給付原告5,169,980元，及其
中425,924元自起訴暨聲請調查證據狀繕本送達之翌日起；
其餘4,744,056元自本變更訴之聲明狀繕本送達之翌日起至
清償日止，按年息5%計算之利息。被告就此未異議而為本案
言詞辯論(見本院113年6月6日言詞辯論筆錄)，視為同意原
告所為變更，是依上開規定，自應准許原告前揭訴之變更。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
(一)兩造於110年5月26日簽訂買賣契約(下稱系爭買賣契約)，約
定由原告以新臺幣(下同）490,000,000元價格購買被告所有
，門牌號碼基隆市○○路00號地下1層、地下1層之一房屋（下
稱系爭房屋）暨其基地(與系爭房屋下合稱系爭不動產)，並
於110年8月17日辦妥所有權移轉登記。系爭房屋至今均係出
租予訴外人遠百企業股份有限公司（下稱遠百公司）作為愛
買量販店營業處所；被告並於兩造訂立系爭買賣契約之際向
原告表示，基於使用者付費原則，若賣場設備需維修更換，
應由承租人即遠百公司支付費用。惟遠百公司於兩造成立系
爭買賣契約並完成過戶登記後，卻通知原告其於110年1、4
、5月間因空調冷卻水塔、消防受信總機、緊急發電機年久
老化，需要重置更換，而先前多次聯繫被告，被告均置之不
理，遠百公司因此對原告主張其自行修繕更換之工程費用總
計為5,169,980元(下稱系爭修繕費用)【計算式：3,409,980
元＋16,000元＋1,554,000元＋190,000元＝5,169,980元】，應
自110年9月份起分24期，由應給付予原告之租金中扣抵，原
告因此受有5,169,980元之損害。被告既於買賣系爭房屋當
時已擔保系爭房屋及租賃權利存在，並不受他人主張而影響
系爭房屋使用與租金之收取，如今原告受遠百公司扣抵每月
租金，致原告收受完整租金之權利受影響，系爭房屋顯有權
利瑕疵，被告應依民法第349條、第350條、第353條、第227
條依民法相關規定應負損害賠償責任，或依民法第199條第1
項給付原告系爭修繕費用。
(二)系爭房屋空調冷卻水塔、消防受信總機、緊急發電機更換修
繕等情形均發生於000年1、4、5月間，即兩造110年8月17日
辦妥所有權移轉登記前，故基於債之相對性本應由被告負擔
系爭修繕費用，惟被告卻未負擔，而使遠百公司自每月應付
給原告之租金內扣抵，致原告受有損害，被告因而受領「免
除給付修繕費用之不當得利」，即屬無法律上原因而受有利
益，依民法第179條規定應予返還。為此提起本件訴訟，請
求本院依民法權利瑕疵損害賠償請求權、民法第199條第1項
、不當得利返還請求權等請求權基礎，擇一為有利原告之判
決。
(三)並聲明：
1.被告應給付原告5,169,980元，及其中425,924元自起訴暨聲
請調查證據狀繕本送達之翌日起；其餘4,744,056元自變更
訴之聲明狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利
息。
2.原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則聲明請求駁回原告原告之訴及假執行之聲請，並陳明
如受不利判決，請准供擔保免為假執行之宣告，其答辯略以
：
(一)被告並無依民法第349條、第350條、第353條、第227條規定
，應負權利瑕疵及不完全給付之損害賠償責任之情形，兩造
間亦無原告依民法第199條第1項規定主張，被告應給付系爭
修繕費用之債之關係：
1.依民法第349條及第350條規定，權利瑕疵擔保，係指出賣人
僅擔保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張有所有權、
用役物權或抵押權等權利，及擔保其權利確係存在，原告係
主張遭遠百公司扣抵租金，而非遭第三人主張有所有權、用
役物權或抵押權等權利，故原告主張被告應依民法第349條
、第350條、第353條、第227條之規定，負權利瑕疵及不完
全給付之損害賠償責任云云，於法不合。
2.債權行為，除法律另有規定外，僅於特定人間發生法律上之
效力，僅債權人得向債務人請求給付，不得以之對抗契約以
外之第三人，此為債之相對性原則，為民法之基本原則。而
將原屬前手之債務，移轉由後手承擔，究其性質應為債務承
擔，依民法第300條及第301條規定，需第三人與債權人訂立
契約承擔債務，或第三人與債務人訂立契約承擔債務並經債
權人承認，始生移轉效力；且衡諸憲法第15條關於人民財產
權應予保障之規定，上開具有物權效力之債之關係，自應以
法律有明文規定者為限。兩造間之買賣契約關係，與原告與
遠百公司間之租賃契約關係，分屬二獨立之契約關係，原告
以其與遠百公司間之租賃法律關係，主張被告應依買賣契約
負權利瑕疵之損害賠償責任，亦於法有誤。
3.系爭買賣契約書第17條「其他約定事項」第5項約定：「承
租人賣場設備屬承租人自行設置為其所有，非本件買賣標的
範圍，冷氣水塔為向外承租情形，買賣雙方已告知瞭解，雙
方互表示清楚」，故被告業已向原告清楚說明租賃標的及租
賃情形，自無債務不履行之情。
4.又被告與遠百公司簽立之租賃契約(下稱系爭租賃契約)第7
條第2項約定：「租賃標的建物結構部分及其安全，由甲方
（即被告）負責修繕、維護及更新，經點交之建物附屬設備
與生財工具概由乙方（即遠百公司）負責修繕、維護及更新
。」，故空調冷卻水塔、消防受信總機、緊急發電機等設備
非屬建物結構之附屬設備，均應由遠百公司負責修繕、維護
及更新，根本與被告無涉。
5.兩造及遠百公司於110年8月9日亦就上開設備問題召開三方
會議(下稱系爭會議)釐清，並確認上開消防受信總機、緊急
發電機等設備更換費用應由遠百公司支付，又因空調冷卻水
塔本即係遠百公司向外承租，根本非租賃契約標的，故該冷
卻水塔重建與臨時搭建租金亦應由遠百公司負擔。上開設備
本非被告應負責修繕，遠百公司逕行以此為由短繳租金，已
屬無據，原告據其與遠百公司間之糾紛，向被告主張瑕疵擔
保及債務不履行，更屬無稽。
6.兩造於系爭買賣契約書第7條第4項約定：「房地點交前，如
發現買賣標的物有誤或權利瑕疵，依下列約定處理…」、第8
條第3項約定：「買賣雙方接應依約履行買賣相關之權利義
務，辦理點交前若雙方就權利義務之履行或已發現之瑕疵、
修繕有爭議且未能合意解決時，任一方應於點交期限前訴請
法院裁判…」等語，而原告於參與系爭會議後，即未向被告
主張有任何權利瑕疵，或就本件其主張遠百公司之租金及修
繕議題，向被告表示任何異議或向法院訴請裁判，並於110
年8月17日與被告辦理點交系爭房屋，可見原告確實同意系
爭會議，並於知悉本件遠百公司之租金及修繕議題後，仍願
意辦理點交，則其與遠百公司間之租金爭議，自與被告無涉
。
7.原告雖又主張依民法第199條第1項規定，被告應給付系爭修
繕費用，惟兩造間並無該等債之關係。
(二)被告亦無依民法第179條規定返還原告「免除給付修繕費用
」之不當得利之責：
依系爭租賃契約約定，空調冷卻水塔、消防受信總機、緊急
發電機等設備為系爭房屋附屬設備，而應由遠百公司負責修
繕、維護及更新，且系爭會議更再次確認上開設備之更換及
重建應由遠百公司負擔費用，故原告主張應由被告負相關修
繕及更換費用，並進而主張被告受有不當得利云云，自無可
採。
三、經查，兩造於110年5月26日簽訂買賣契約，約定由原告以49
0,000,000元價格購買被告所有，門牌號碼基隆市○○路00號
地下1層、地下1層之一房屋暨其基地，並於110年8月17日辦
妥所有權移轉登記。系爭房屋至今均係出租予訴外人遠百公
司作為愛買量販店營業處所等事實，有系爭買賣契約、建物
登記第二類謄本、系爭租賃契約影本附卷可稽，並為兩造所
不爭執，應堪信為真實。
四、原告主張被告本應負擔110年1、4、5月間更換系爭房屋空調
冷卻水塔、消防受信總機、緊急發電機之系爭修繕費用，惟
未負擔，致原告因承租人遠百公司自110年9月份起分24期，
由應給付予原告之租金中扣抵上開費用，完整收受租金之權
利受有影響，系爭房屋顯有權利瑕疵，被告應依民法第349
條、第350條、第353條、第227條依民法相關規定應負損害
賠償責任，或依民法第199條第1項給付原告系爭修繕費用云
云，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
(一)原告主張被告於訂立系爭買賣契約時，保證原告得完整收受
遠百公司應給付之租金，及遠百公司自110年9月份分24期，
由應給付予原告之租金中扣抵系爭修繕費用等節，不僅未提
出任何證據舉證以實其說，且按出賣人應擔保第三人就買賣
之標的物，對於買受人不得主張任何權利；買受人於契約成
立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。但契約另
有訂定者，不在此限，民法第349條、第351條分別定有明文
。再按所謂權利瑕疵擔保，依民法第349條及第350條規定，
出賣人僅擔保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張任何
權利及擔保其權利確係存在，亦即出賣人應擔保買賣標的之
權利完整無缺或權利存在之謂（最高法院96年度台上字第26
17號民事判決意旨參照）。另所謂不得主張任何權利，例如
不得主張不動產所有權上之地役權、地上權、典權、抵押權
，動產所有權上之質權、留置權等是（最高法院90年度台上
字第2093號民事判決意旨參照）。查系爭買賣契約之標的物
為系爭不動產而非「對遠百公司之租金收取權」，則被告即
出賣人所負，乃移轉系爭不動產所有權，並擔保第三人就系
爭不動產不得主張所有權上之地役權、地上權、典權、抵押
權之責，而本件既無第三人就系爭不動產對原告主張前揭物
權之情形，則縱遠百公司自應給付原告之租金中扣抵系爭修
繕費用，亦非民法所定之權利瑕疵，而不在被告擔保之範圍
，原告依權利瑕疵擔保之規定，請求被告給付系爭修繕費用
，要屬無據。
(二)況查，系爭買賣契約第17條「其他約定事項」第5項約定：
「承租人賣場設備屬承租人自行設置為其所有，非本件買賣
標的範圍，冷氣水塔為向外承租情形，買賣雙方已告知瞭解
，雙方互表示清楚」，被告與遠百公司簽立之系爭租賃契約
)第7條第2項亦約定：「租賃標的建物結構部分及其安全，
由甲方（即被告）負責修繕、維護及更新，經點交之建物附
屬設備與生財工具概由乙方（即遠百公司）負責修繕、維護
及更新。」等事實，有系爭買賣契約及系爭租賃契約影本附
卷可稽，而原告複代理人於本院詢以買賣系爭房屋前是否看
過系爭租賃契約時，答稱「買賣之前不確定，買賣之後有」
(見本院113年6月6日言詞辯論筆錄)，足見系爭房屋之空調
冷卻水塔、消防受信總機、緊急發電機等建物附屬設備，均
應由遠百公司負修繕維之責，且原告於簽立系爭買賣契約時
亦知悉上情。
(三)且查，兩造及遠百公司曾於110年8月9日就前揭設備修繕事
宜舉行系爭會議，遠百公司代表表示「源於承租金因設備為
營業必要性使用且使用年限已到，必須做及時更新，迄今已
發函六資，請求租方(即被告)能夠及時修繕，惟迫於營業的
需要故先做修繕」，被告公司總裁黃文程則表示「基隆店則
設備維護以使用者付費為原則」、「冷卻水塔重建與臨時搭
建租金應由愛買支付」、「發電機設備更與消防授信總機更
換應由愛買支付」，系爭會議之會議紀錄(下稱系爭會議紀
錄)並記載「對於上述事項，如仍有異議，同意雙方再行協
商」，黃文程、愛買公司代表、原告公司法定代理人、原告
公司董事長廖大富亦均於系爭會議紀錄最末簽名確認之事實
，亦有系爭會議紀錄影本附卷可稽，顯見兩造於訂立系爭買
賣契約前，即已與遠百公司約定系爭房屋之空調冷卻水塔、
消防受信總機、緊急發電機之修繕費用應由遠百公司負擔，
而與被告無關，原告自不得因遠百公司自應給付原告之租金
中扣抵系爭修繕費用，主張被告未履行系爭買賣契約出賣人
之義務。
(四)至原告複代理人雖又於本院言詞辯論期日當庭主張追加民法
第199條第1項為請求權基礎，請求被告給付系爭修繕費用，
其經本院曉諭，仍未能說明民法第199條第1項何能成為獨立
請求權基礎，並表示不清楚本件依民法第199條第1項規定所
定之「債之關係」為何(見本院前揭言詞辯論筆錄)，是其此
部分主張自亦非有理。
五、原告另主張系爭房屋空調冷卻水塔、消防受信總機、緊急發
電機更換修繕等情形均發生於兩造110年8月17日辦妥所有權
移轉登記前，應由被告負擔系爭修繕費用，惟被告卻未負擔
，而使遠百公司自每月應付給原告之租金內扣抵，致原告受
有損害，被告因而受領「免除給付修繕費用之不當得利」，
即屬無法律上原因而受有利益，依民法第179條規定應予返
還云云，惟按不當得利以無法律上原因而受利益，致他人受
損害為其成立要件，此觀民法第179條規定自明。且該受利
益與受損害之間，應有因果關係之存在為前提。苟未受有利
益或所受利益與他人之受損害非基於同一之原因事實，而難
認該損益之間有因果關係存在，即無依不當得利之法律關係
，請求返還利益之餘地。本件依系爭租賃契約之約定，被告
並無負責修繕維護系爭房屋空調冷卻水塔、消防受信總機、
緊急發電機等設備之責，且系爭會議紀錄結論亦已再次確認
上情等節，既如前述，則原告縱遭遠百公司自租金扣抵系爭
修繕費用，亦不得謂被告受有任何利益，是原告依不當得利
之規定請求被告給付系爭修繕費用，自屬無據。
六、綜上所述，原告依民法第349條、第350條、第353條、第227
條、第199條第1項、第179條等規定，請求被告給付5,169,9
80元，及其中425,924元自起訴暨聲請調查證據狀繕本送達
之翌日起；其餘4,744,056元自本變更訴之聲明狀繕本送達
之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不
應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，
應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不
一一論述。至原告雖於本院言詞辯論終結後之113年6月25日
具狀聲請訊問證人即居間仲介兩造買賣系爭房屋之林俊伸，
以證明被告與遠百公司未於系爭會議中就系爭修繕費用之負
擔達成共識云云，並以此為由聲請再開辯論，惟按當事人就
其提出之事實，應為真實及完全之陳述；當事人意圖延滯訴
訟，或因重大過失，逾時始行提出攻擊或防禦方法，有礙訴
訟之終結者，法院得駁回之，民事訴訟法195條第1項、第19
6條第2項前段分別定有明文。查系爭會議係兩造及遠百公司
為解決系爭修繕費用負擔問題而舉行，並經原告法定代理人
及董事長親自參與，復於系爭會議紀錄簽名，原告起訴時本
即已知悉系爭會議之經過及系爭會議紀錄之內容，惟其起訴
狀不僅就系爭會議隻字未提，且原告複代理人於被告113年6
月3日提出系爭會議紀錄後，歷經數日之本院113年6月6日言
詞辯論期日，就系爭會議紀錄亦僅稱「被證二之會議紀錄中
三方並未達成共識，原告是相信被告所說上開修繕費用應由
遠百企業股份有限公司負擔。」、「（問：李佳臻、廖大富
於被證二會議記錄上簽名為何意？)只是表示知悉。」、「(
問：會議記錄第二點可見被告認為原告主張之上開設備皆不
負修繕義務，且第八點又載明『對於上述事項，如仍有異議
，同意雙方再行協商』，可見被告與遠百企業股份有限公司
有達成相當共識，此時原告就修繕費用負擔義務之認知為何
？)原告是聽從被告之說法，故原告認為是由遠百企業股份
有限公司負擔。」等語(見本院前揭言詞辯論筆錄)，而全未
主張「被告與遠百公司未於系爭會議中就系爭修繕費用之負
擔達成共識」，更未提出任何調查證據之聲請，則原告先於
起訴時未盡其真實及完全之陳述義務，就兩造及遠百公司曾
舉行系爭會議之重要事實隱而未提，復於本院言詞辯論終結
20日後，始具狀提出新攻擊防禦方法、聲明證據，復未釋明
其有何不可歸責於己之事由致不能及時提出前開證據調查之
聲請，顯係因重大過失，逾時提出上述新攻擊方法，且有礙
訴訟之終結，且不許提出亦無任何顯失公平之情事，則被告
聲請訊問前揭證人，不應准許，其據以聲請本院再開辯論，
亦屬無據，均附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，
判決如主文。
中 華 民 國 113 年 6 月 28 日
民事庭法 官 姚貴美
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 28 日
書記官 林萱恩
