損害賠償等112年度訴字第508號
臺灣宜蘭地方法院民事判決
112年度訴字第508號
原 告 富誠綜合物業管理股份有限公司
法定代理人 周名立
訴訟代理人 李成功律師
被 告 山那邊社區管理委員會
法定代理人 劉志強
訴訟代理人 高紫庭律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國113年6月27日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。查本件原告富誠綜合物業管理股份
有限公司於起訴時訴之聲明原為：「一、被告山那邊社區管
理委員會應給付原告新臺幣（下同）1,922,800元，及自起
訴狀送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計
算之利息。二、原告願供擔保請准宣告假執行」，嗣原告於
民國113年5月24日具狀變更聲明為「一、被告應給付原告3,
983,700元，其中1,740,900元自起訴狀繕本送達被告之翌日
起至清償日止；其中2,242,800元自更正聲明暨準備狀繕本
送達被告之翌日起至清償日止，均按週年利率百分之5計算
之利息。二、原告願供擔保，請准宣告假執行」（見本院卷
第151頁），核其所為，未變更訴訟標的，屬應受判決事項
聲明之擴張，揆諸上開法條規定，應予准許。
二、原告方面：
㈠兩造於111年3月8日簽立「委託管理契約書」（下稱系爭契約
書），系爭契約書末尾之簽約日期雖誤繕為110年3月8日，
惟參照原告承辦、洽簽系爭契約書之員工周佳穎，於111年2
月26日至111年3月1日與被告之主任委員王盟霽（Alan)間之
LINE對話紀錄，顯示在該期間内，周佳穎與王盟霽（Alan）
間，正密集討論合約是否已擬妥、需否修改及何時簽等事宜
（111年3月1日周佳穎先表示：Alan哥合約醬（這樣）修改O
k嗎？可以的話我下週找時間過去用印。Alan回稱：Ok。周
佳穎先續稱：好的那我等一下下週那一天過去…），足證兩
造確係111年3月1日後之隔週某日始簽約用印，而無可能飛
越時空地早在110年3月8日即完成簽約，系爭契約書末尾之
簽約日期係誤繕，要無疑義。
㈡系爭契約書第1條約定：「甲方（被告）委託乙方（原告）管
理山那邊社區停車場（宜蘭縣○○鄉○○路00巷0號地下一樓簡
易式機械停車場計230車位，及A棟平面停車場）」；第2條
、第3條則分別約定：「乙方協助甲方建設及管理，期間自
民國（以下同）111年04月01日起至111年05月31日止，提供
予乙方建置停車管理收費設備、住戶車牌及統計外車流量，
此期間為乙方試營運期」、「正式營運期間自111年06月01
日起至116年05月30日止，總計5年」，第7條第9項並約定：
「甲方保證係本標的之所有權人或已取得完整之合法權利，
有權將本標的合法委託予乙方管理使用。如有任何第三人就
本標的主張任何權利，或對乙方使用本標的有任何紛爭、主
張或請求，甲方應負責排除，因而造成乙方損害時，甲方應
負責賠償（包含但不限於甲方期初所建置停車管理收費設備
之費用）…」。原告早已依約完成停車管理收費設備之建置
並完成營運所需之一切準備工作，被告卻遲不提供住戶車牌
俾使停車管理收費設備實施免付費之辨識，且拒不提供停車
場營運之協力暨相關附隨義務，雖經原告迭次催告，卻因被
告之主任委員更迭而意圖毁約，竟先以所謂「本社區前主任
委員王盟霽簽訂系爭契約書之程序及内容存在有諸多瑕疵」
、「本會不同意在未經區分所有權人同意之情況下，委交由
貴公司經營」等理由，拒絕履約，原告不得已乃於112年3月
24日以台北光復郵局0231號存證信函寄致被告（函中引述之
系爭契約書，亦未察首揭之110年3月8日係誤繕而誤引該日
為立約日期），表明原告將於112年4月20日正式進場營運，
請被告速提供住戶車牌以供辦理免付費之辨識，並敘明如被
告妨礙原告之營運，將追究被告契約不履行之損害賠償民事
責任等語，詎被告更利用原告誤引前述誤繕110年3月8日之
簽約日期，作為脫辭，聲稱該訂約時之主任委員係林敏寬而
非王盟霽等語為由，希圖作額外之需索，而仍堅拒履約。
㈢系爭契約書第7條第9項既明確約定保證條款(擔保權利無瑕疵
）：「甲方保證係本標的之所有權人或已取得完整之合法權
利，有權將本標的合法委託乙方管理使用。如有任何第三人
就本標的主張任何權利，或對乙方使用本標的有任何紛爭、
主張或請求，甲方應負責排除，因而造成乙方損害時，甲方
應負責賠償（包含但不限於甲方期初所建置停車管理收費設
備之費用）…」，則其回函所謂「本會不同意在未經區分所
有權人同意之情況下，委交由貴公司經營經」，顯已違反上
開保證條款，原告自得依約請求被告賠償包含但不限於期初
所建置停車管理收費設備之費用等損害。又系爭契約書第2
條、第3條既分別約定試營運期間及正式營運之始期、終期
暨被告依約應負之給付義務，被告卻遲延至今完全未為給付
，原告自亦得依民法第229條、第231條第1項規定，請求被
告賠償因遲延而生之損害。損害內容分述如下：
⒈兩造於111年3月8日簽立系爭契約書後，隨即與經營嘟嘟房
停車事業之寶盛國際股份有限公司（下稱寶盛公司）簽訂
「停車場租賃契約書」，寶盛公司因而在被告之地下停車
場建置停車管理收費設備，以備營運。停車管理收費設備
則係寶盛公司與歷宏股份有限公司（下稱歷宏公司）簽立
停車管理收費設備建置之承攬契約 (被告位於宜蘭縣○○鄉
○○路00巷0號，故該承攬契約所載之工作地點為：嘟嘟房
礁溪信義站），承攬總價為1,658,000元（未稅）。原告
雖另須負擔監工及測試費用、管理委員會簡報協調、管理
費等費用，即為原告所受之積極損害，惟因起訴狀原證7
所示監工及測試、管理委員會簡報協調、管理費等費用，
乃屬原告本身之經營隱藏成本，並無給付之單據，爰捨棄
此部分之請求，寶盛公司交由歷宏公司承攬停車管理收費
設備，承攬總價為1,658,000元（未稅），寶盛公司已分2
次付款予歷宏公司（8成款1,326,400元，另加5%營業稅66
,320元，計1,392,720元；尾款331,600元，另加5%營業稅
16,580元，計348,180元），寶盛公司共已付款1,740,900
元(計算式：1,392,720元＋348,180元＝1,740,900元)。系
爭契約書第2條、第3條分別約定：「乙方協助甲方建設及
管理，期間自民國（以下同）111年4月1日起至111年5月3
1日止，提供予乙方建置停車管理收費設備、住戶車牌及
統計外車流量，此期間為乙方試營運期」、「正式營運期
間自民國（以下同）111年6月1日起至116年5月31日止，
總計5年」，而原告與寶盛公司間之上開「停車場租賃契
約書」第2條第2項、第1項亦分別為相同期間趣旨之約定
：「甲乙雙方同意於111年4月1日起至111年5月31日止，
共計2個月，為乙方免付租金之準備及試營運期…」、「租
賃期限自民國(下同）111年6月1日起至116年5月31日止，
共計5年」，但因被告拒不履行兩造契約之全部義務（包
含拒不提供停車場試營運及正式營運之協力暨相關附隨義
務），更片面表明全部毀約之態度，原告不得已始於被告
片面毀約逾1年餘，提起本件訴訟。然而寶盛公司已經完
成停車管理收費設備之建置，並對承攬廠商歷宏公司付款
完竣，均如前述，經寶盛公司函催原告履約並出面協商，
否則將請求原告賠償其建置費用及相關損失，協商結果原
告表明將對被告起訴，俟原告與被告間之訴訟確定獲得賠
償時，必將如數給付其建置費用及正常營運應得之收益。
⒉依系爭契約書第1條所載委託管理標的物為：地下一樓機械
停車場230位及A棟平面停車場，因尚未試營運，故A棟平
面停車場及權利金分配成數均尚留白未明確約定。但僅就
地下一樓機械停車場230位作最保守之估計，每日至少有
：1.月租車位30台，每月每台2,500元，每月計75,000元
。2.臨停車位:平均每日60車位，平均停車時數4小時，每
小時停車費30元計，每月扣除例假日營運22天(原告雖主
張不受「山那邊」公寓大廈住戶規約（下稱系爭規約）之
拘束，但為避免被告前後任主委產生紛爭，故暫扣除例假
日而以每月營運22天估算），則每月停車費為30元×4小時
×60車位×22天＝158,400元，合計每月收入為233,400元，
扣除管銷費用每月46,500元(現場機動人員工資4萬元、雜
支5,000元、稅金1,500元），每月收益為186,900元，原
告與被告方各分配收益額之50％，故原告與寶盛公司每月
損失收益93,450元，每年所失利益為1,121,400元，依系
爭契約書應自111年6月1日起營運5年，故暫算至113年5月
31日共2年之所失利益計2,242,800元（包含原告應得及應
分配寶盛公司之收益）。
⒊積極損害及所失利益合計為3,983,700元(計算式：1,740,9
00＋2,242,800＝3,983,700元)。
㈣原告與被告簽立系爭契約書，並非與王盟霽簽約，簽約時，
時任被告主任委員之王盟霽，僅居於被告法定代理人（即代
表人）地位，於「代表人」欄位蓋其私章，此乃法人或非法
人團體簽約時之必要程式，否則即無法有效完成任何法律行
為。雖被告提出系爭規約為辯，惟原告簽約、起訴時都不知
系爭規約存在，更不知其内容，系爭規約縱有對委外經營非
假日之限制，亦無從拘束該社區區分所有權人或住戶以外之
人。何況，被告提出之系爭規約第22條第4項明文規定：基
於減低社區維護成本，全體所有權人同意共同管理車位，委
租(似係「諸」之誤）停車場業者專責管理…等語，足證管理
委員會根據第22條規定，本即有與原告簽立系爭契約書之職
權。此外，系爭規約第3條第3項規定7款應經區分所有權人
會議決議之事項，並未含委外經營停車場，無庸再經區分所
有權會議決議，被告辯稱沒有經區分所有權人會議通過，係
無權代理云云，自非可採。系爭規約第22條第4項既明定：…
全體所有權人同意共同管理車位，委諸停車場業者專責管理
…，則被告自屬有權與原告簽約，由原告專責管理其車位，
系爭契約書除顯無民法第71至73條所定應屬無效之情形，被
告前主委並非無代表或代理權之人，系爭契約書更無另須經
區分所有權人會議或管理委員會議追認之依據，被告辯稱系
爭契約書違反系爭規約規定，主張契約無效，既與事實不符
；所謂未經追認生效，或效力仍未定而尚未生效云云，更無
可採。被告以系爭契約書第4條第2項置辯，尤無理由，系爭
契約書第4條第2項雖約定「乙方應於111年4月30日前，提報
每月權利金與甲方協商，權利金於甲乙雙方約定後，再行以
增補合約之方式另立之」，然對照系爭契約書第2條關於試
營運期間自111年4月1日起至111年5月31日止之約定，並依
通常經驗法則及論理法則，第4條第2項約定意旨，顯係因每
月權利金如何提報？成數或金額如何？必須先經1個月之試
營運，始能估算被告每月之權利金，然而試營運因被告違約
而無從開始，且被告已表明拒不履行系爭契約書之全部義務
（含門禁配合正式營運），原告自不復有提報每月權利金之
義務，更無法提報每月權利金並與被告協商簽立增補合約，
被告卻辯稱：倘若系爭契約書已發生效力，則原告理應依照
該約定提報每月權利金予被告，惟原告既未提出每月權利金
之提報，且未簽立增補合約，則如何進行至正式營運？其此
抗辯倒果為因，殊有可議。又本件爭訟緣起於被告第14屆管
理委員會，改由劉志強擔任主任委員，據悉劉志強係利用山
那邊社區經營非法日租套房事業（承租數十戶房屋從事日租
套房營利），其蓄意阻撓系爭契約書之實施，乃因該社區停
車場在現行「無管理」、「無收費」之狀態下，承租日租套
房之人可隨意停車，無庸在套房租金之外，另行繳付停車費
，為遏止此一亂象，系爭規約乃於第22條第4項規定：「全
體區分所有權人同意將社區共同管理車位，委租(諸)停車場
業者專責管理…」，而被告前主委暨前13屆管理委員亦係基
於維護多數自用住戶停車之權益並執行系爭規約第22條第4
項之規定，始決議簽署系爭契約書，希冀將社區停車場納入
管理，並得以獲取「權利金」供全體區分所有權人共享。
㈤聲明：⒈被告應給付原告3,983,700元，其中1,740,900元自起
訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止；其中2,242,800元
自更正聲明暨準備狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，均
按週年利率百分之5計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告
假執行
三、被告方面：
㈠系爭規約第2條第1項第1款規定：「本區區分住宅區，A棟：
宜蘭縣○○鄉○○村○○路00巷0號、6號1〜13樓、36號、38號、40
號、42號、48號、50號、仁愛路39號、41號共計331戶；B棟
：宜蘭縣○○鄉○○村○○路00巷0號1〜13樓、10號、12號共計120
戶，總計451戶，成立『山那邊社區管理委員會』；商業用途
為宜蘭縣○○鄉○○村○○路00號總計39戶，成立『心曠神怡管理
委員會』」、第2條第1項第3款規定：「社區地下一樓編號1〜
18號、231〜241號共計29車位歸『心曠神怡管理委員會』管理
使用。餘車位及A棟2〜3樓車位歸『山那邊社區管理委員會』管
理使用」、第2條第5項規定：「停車空間應依與政安建設有
限公司之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。無
買賣契約或分管契約書且為共同持分之停車空間，經區分所
有權人會議決議授權管理委員會得將部分之停車空間約定為
繳交使用償金之約定專用部分供特定區分所有權人使用，約
定專用部分應經區分所有權人會議決議」；第7條第1項規定
：「主任委員、副主任委員、財務委員、監察委員、出納委
員、及管理委員由管理委員互選之」、第9條第1項規定：「
一、主任委員對外代表管理委員會，並依管理委員會決議執
行公寓大廈管理條例第36條規定事項」、第9條第8項規定：
「八、管理委員應遵守法令、規約及區分所有權人會議、管
理委員會之決議。為全體區分所有權人之利益，誠實執行職
務」，又第21條第3項規定：「本社區停車場車位由全體區
分所有權人共同擁有其持分產權，依本規約第2條第1項第3
款之約定分別使用、收益、處分之權利」、第22條第4項規
定：「基於減低社區維護成本，全體區分所有權人同意將社
區共同管理車位委租停車場管理業者專責管理，於非假日時
段委租，以分攤管理成本，增益社區收益」。被告社區之（
A＋B棟）451戶與心曠神怡社區（C棟）39戶共計490戶為政安
建設公司15年前興建完成的建案，共有車位計320位（B1機
械車位237平面4，2-3樓平面車位79) 與戶數計短少約170位
，與其他類似社區一樣規範車位採共有制，先到先停，1戶1
車位使用權的方式從第1屆執行至今，社區之車位不足一直
是社區長久問題，不足問題之產生實是原先設計就是短缺17
0個車位（目前社區為了安全考量停用機械車位下層約80車
位，短缺數更提高到250個），當然其中必會產生後到無法
停車的爭議，社區為住商混合社區，為了和諧共處，社區商
家釋放善意，同意將2至3樓平面停車位讓住戶使用，商家則
使用B1多數機械車位，然因有時會發生有商家的車輛上到2
至3樓停放，造成管理困擾，因此第13屆討論裝設車牌辨識
系統來管理，於110年12月4日第13屆第4次會議第1次提到邀
請廠商即原告於第5次會議到場說明，111年1月8日第13屆第
5次會議廠商到場說明後，決議2、3樓請廠商先行規劃車牌
辨識系統，嗣後管理委員之會議決議並無決議與原告簽約，
且系爭契約書並無將假日時段予以排除之，而係規劃全時段
管理停車場，已與系爭規約第22條第4項規定牴觸，被告更
無同意系爭契約書之内容。另依據被告社區於111年8月27日
召開之第14屆區分所有權人會議紀錄之討論提案第一案之案
由「車位管理委外改為全時段」，即將非假日時段改為全時
段，案議決議表決同意票為115票，不同意票139票，故該提
案不通過，亦即系爭規約第22條第4項已有明文規定於非假
日時段委租，而非全時段，第14屆之區分所有權人會議決議
第一案亦不同意將非假日時段改為全時段，系爭契約書中標
的有「建置停車管理收費設備、住戶車牌及統計外車流量」
，原告並再與中興電工嘟嘟房合作經營，則此委外再委外、
重新建置停車管理收費設備之內容是否為系爭規約內之「專
責管理」已有疑義，系爭規約僅定有「專責管理」，自應僅
有管理之權責，則搭建新設備設施、受託者再行委託第三人
，係否為系爭契約書內容之專責管理亦應有疑義。另依據原
告所提出之111年12月21日礁溪郵局第195號存證信函，已通
知原告關於被告不同意交由原告經營管理，系爭契約書第1
條約定：委託管理標的物及使用「甲方同意將宜蘭縣○○鄉○○
路00巷0號地下一樓簡易式機械停車場計230車位及A棟平面
停車場委託與乙方管理。緣評估本標的為之客戶性質增進收
益，乙方將與中興電工嘟嘟房合作經營」，第2條約定「乙
方協助甲方建設及管理，…提供予乙方建置停車管理收費設
備、住戶車牌及統計外車流量」，亦即將原告大樓住戶之23
0車位之停車場對外營運，惟此皆非公寓大廈管理條例第36
條規定之管理委員會之職務，管理委員會主委亦僅係執行機
關，並非意思決定機關，並無代區分所有權人意思決定之意
思，系爭契約書自屬無權代表（代理）。基上，系爭契約書
之簽訂，雖係由當時之主任委員王盟霽簽署，惟系爭契約書
非其職權範圍內之事項，亦未經區分所有權人會議授權，王
盟霽並無權為區分所有權人為意思之決定，其簽署系爭契約
書自屬無權代表，今又無原告區分所有權人會議承認，系爭
契約書應屬無效。
㈡倘認為兩造間系爭契約書發生效力時（假設語氣），依據系
爭契約書第4條第2項規定，乙方（即原告)應於委託管理期
間終止111年4月30日前，提報每月權利金(含稅計）與甲方
（即被告）洽商。是以，倘若系爭契約書已發生效力時，則
原告理應依照該約定提報每月權利金予被告，惟原告並未依
照約定履行，原告既未提出每月權利金之提報予被告，且未
簽立增補合約，則如何進行至正式營運？另原告提出寶盛公
司與歷宏公司於111年5月25日簽立之承攬合約，該承攬合約
之當事人並非原告，則與本件有何關聯？另原告提出成本估
算表，該表並無原告具名簽章，形式上毫無證據能力，且其
所列之「設備建置」1,658,000元、「公司現場監工及測試
費用」（20人次)4萬元、「管理委員會簡報協調」（10次)5
萬元、「公司管理費10%」174,800元等，並無提出任何支出
憑證(例如匯款、票據、統一發票等）？應請原告舉證釋明
之。
㈢原告為物業管理公司，應知悉有關公寓大廈之相關規定，其
清楚知悉系爭契約書係屬無效，原告經營項目有「住宅及大
樓開發租售業」，實難稱不知有關公寓大廈管理之相關規定
，甚且原告所提之成本估算表，第3項列有「管理委員會簡
報協調」，顯見原告清楚知悉公寓大廈之事物係需經管理委
員會（即區分所有權人會議）同意，否則何需再有簡報協調
，惟無論原告主觀上是否知悉法律之相關規範，皆無礙系爭
契約書無效。又雖原告以系爭契約書第7條第9項約定「甲方
保證係本標的之所有權人或已取得完整之合法權利，有權將
本標的合法委託於乙方管理使用」，稱被告應負擔損害賠償
責任云云，惟承前所述，系爭契約書實屬無效，縱有相關保
證，亦對原告不生效力。系爭契約書中第2條亦有試營運期
間之約定，即自111年4月1日起至111年5月31日止，惟系爭
契約書簽訂後，被告大廈之住戶即反對設置，此由原告光復
郵局000231號存證信函載明「被告未依約提出無庸付費之住
戶車牌，且拒不提供停車場營運之協力」即可知悉，原告連
試營運都無法進行，被告之區分所有權人並未同意裝設，則
原告今稱因信賴契約成立而受有損害賠償云云，實屬無據。
又查，原告稱相關機具委由寶盛公司承攬施做，寶盛公司並
再與歷宏公司間訂有承攬合約，惟除無從證明原告與寶盛公
司確有契約關係外，且前開契約簽訂時間為111年5月25日，
即若有設備建置應係於該日後始開始設置，但該期日晚於系
爭契約書之委託管理期間之試營運之始日（111年4月1日）
，顯見原告稱因信賴系爭契約書而與他人簽署承攬合約，非
屬真實，況於簽訂系爭契約書後試營運時，原告應已知悉區
分所有權人並無同意，卻仍與他人簽約，則是否果有原告所
稱之損害應有疑義。
㈣聲明：⒈駁回原告之訴及假執行之聲請。⒉如受不利之判決，
願供擔保請准宣告免為假執行。
四、得心證之理由：
㈠原告主張兩造於111年3月8日簽立系爭契約書等情，並有系爭
契約書附卷可參（見本院卷第15頁至第18頁），此為被告所
不否認，應堪信為真正。
㈡按公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。公寓大廈
成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主
任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、
解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理
規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從
其規定；區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書
面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召
開臨時會者，得以公告為之，公告期間不得少於二日；管理
委員會之職務包括管理服務人之委任、僱傭及監督，公寓大
廈管理條例第29條第1項、第2項、第30條第1項、第36條第9
款分別定有明文。另依據系爭規約第7條第1項規定：「主任
委員、副主任委員、財務委員、監察委員、出納委員、及管
理委員由管理委員互選之」、第9條第1項規定：「一、主任
委員對外代表管理委員會，並依管理委員會決議執行公寓大
廈管理條例第36條規定事項」、第9條第8項規定：「八、管
理委員應遵守法令、規約及區分所有權人會議、管理委員會
之決議。為全體區分所有權人之利益，誠實執行職務」。是
公寓大廈管理委員會之主任委員，依法固有對外代表管理委
員會之權，然其代表權仍應受區分所有權人會議決議及規約
之限制，倘其代表公寓大廈管理委員會所為之法律行為已逾
越區分所有權人會議決議及規約之授權範圍，即屬無權代表
，自應類推適用前述關於無權代理之規定，非經公寓大廈管
理委員會承認，對之不生效力。
㈢按代表與代理固不相同，惟關於公司機關之代表行為，解釋
上應類推適用關於代理之規定，故無代表權人代表公司所為
之法律行為，若經公司承認，即對於公司發生效力（最高法
院74年台上第2014號判例意旨參照），上開判例係就公司代
表人所為規定，然就公寓大廈管理委員會主任委員之代表行
為，解釋上應比照公司機關之代表行為，類推適用關於代理
之規定。復代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表
示，直接對本人發生效力。民法第103條第1項定有明文。是
以若無代理權限，自屬無理代理之行為，應屬甚明。另按由
自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理
人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但
第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第16
9條定有明文。是以本人應負表見代理之責任，必須於該當
法律行為發生前或後，有表見之事實存在，且該第三人係善
意無過失者，始足當之（最高法院96年度台上第1051號判決
要旨參照）。再按民法第169條係為保護善意第三人而設，
故本人有使第三人信以為以代理權授與他人之行為而與之交
易，即應使本人對於第三人負授權人之責任，倘第三人已知
或可得而知該他人並無代理權者，此為無權代理，尚不得指
為表見代理（最高法院80年度台上第1533號判決要旨參照）
。經查：
⒈原告固主張王盟霽係被告依法選任之主任委員，自得代表
被告與原告簽訂系爭契約書云云。雖證人即當時被告之主
任委員王盟霽到庭證述：伊擔任被告主任管理委員時間是
第13屆，110年8月至000年0月間，系爭契約書是由伊簽訂
，因為系爭規約第22條第4項有同意週一至週五的非假日
時段委外，停車場有很多非法日租業者使用停車位，造成
假日時間住戶無法使用停車位，為了有效管理車位，伊按
照系爭規約請廠商規劃停車場的使用，本來地下室停車位
是住戶沒有固定停車格，是採隨到隨停，簽約前管理委員
會有開多次會議，從提案到決議都有，因為系爭規約有同
意這樣做，管理委員會有表決通過要執行，簽約完畢後，
原告有派人到現場施作相關設備，因關係日租業者的利益
，3、4月有與日租業者協調，還有發公告要先免費試營運
2個月，才能訂收費價格，伊是跟廠商租設備，但後來沒
有試營運，因日租業者不願，新主委上來又認合約有問題
，也不願與廠商協調，迄今都未協調過，或是有協調過，
伊不清楚，有發存證信函給廠商，但伊跟其他主委不知情
，施作之前管理委員會有多次開會討論、表決通過，有作
成會議記錄，但當時物業總幹事記錄的不明確，有部分資
料已經遺失，不清楚是否為遺失，全部都是存放在管理委
員會，但伊前陣子去找都沒找到，錄音檔也沒有，系爭契
約書在簽訂之前，沒有提到大樓區分所有權人會議中經開
會、經所有權人討論，因為系爭規約沒有提到，所以沒有
這樣記載，伊站在社區的立場，原告跟伊開會時，伊要求
所有機器設備是原告負責，B1地下停車、住戶使用的A棟
地上2、3樓停車場前期設備是原告提供，保養及維修要等
試營運後才確定，試營運後如有利潤，希望廠商來做保養
的動作，社區不用再付錢，利潤的部分要等試營運完才知
道，伊認為這是1個正式契約含試營運，簽約才能讓廠商
設備進來，但試營運才能知道有無利潤，讓社區與原告一
起討論未來如何執行，伊認為是1個正式契約，但離正式
契約還有一段距離，要等試營運後才能決定如何進行，系
爭規約上面有寫到「全體區分所有權人同意將社區共同管
理車位，委租停車…」，伊就是按此規定簽立，社區是住
商混合，稅金本來就有增加，停車場裝設後，伊當時沒想
到非營利使用的住戶，營業稅及管理費等稅應該是廠商去
負擔，權利金部分可以等試營運後再跟廠商協調，如果廠
商試營運不賺錢就拆除設備，或是由社區買下設備，有多
種可能，當時想說營業稅是由廠商負擔，各個住戶稅金部
分沒有想到等語（見本院卷第142頁至第146頁），然參酌
系爭規約第21條第3項係規定：「本社區停車場車位由全
體區分所有權人共同擁有其持分產權，依本規約第2條第1
項第3款之約定分別使用、收益、處分之權利」、第22條
第4項規定：「基於減低社區維護成本，全體區分所有權
人同意將社區共同管理車位委租停車場管理業者專責管理
，於非假日時段委租，以分攤管理成本，增益社區收益」
，區分所有權人係同意將非假日時段之共同管理停車位委
由停車場管理業者管理，而非如同證人王盟霽所述規劃全
時段委租，證人王盟霽亦無法提出證據佐證被告係何時開
會決議委其辦理全時段委租，是證人王盟霽與原告間簽立
系爭契約書顯欠缺系爭規約之授權，而屬無權代表甚明。
⒉另觀諸原告為物業管理公司，係以從事公寓大廈管理、保
全、維護等業務以營利之人，衡之社會通常一般人之生活
經驗，對於主任管理委員之權責為何，自應知悉甚詳，參
諸系爭合約書第7條第9項約定：「甲方保證係本標的之所
有權人或已取得完整之合法權利，有權將本標的合法委託
予乙方管理使用。如有任何第三人就本標的主張任何權利
，或對乙方使用本標的有任何紛爭、主張或請求，甲方應
負責排除，因而造成乙方損害時，甲方應負責賠償（包含
但不限於甲方期初所建置停車管理收費設備之費用）…」
，亦可推知原告應清楚知悉證人王盟霽代表被告簽立系爭
契約書時，需取得合法授權，始會於系爭契約書要求被告
已取得完整之合法權利，又參酌原告所提之成本估算表（
見本院卷第35頁），第3項列有「管理委員會簡報協調」
、「（單位）次」、「（數量）10」，顯見原告清楚知悉
公寓大廈之事物係需經管理委員會或區分所有權人會議同
意，否則其所支出之成本何需再列有簡報協調，且次數高
達10次之多，然竟未於簽訂系爭契約書前與證人王盟霽再
行確認是否已經決議通過並出示會議紀錄資以證明，難認
原告無故意或過失，是以系爭契約書雖為被告當時之主任
委員王盟霽與原告所簽立，惟應認原告係明知或可得而知
系爭契約書並未經被告或區分所有權人提案討論通過，而
無從主張本件有表見代理之適用，應堪認定。
⒊復按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本
人承認，對於本人不生效力，民法第170條第1項定有明文
。查系爭契約簽訂後，山那邊社區於111年8月27日所召開
之第14屆區分所有權人會議，會議中經區分所有權人表決
，不通過將非假日時段改為全時段，此有會議紀錄附卷可
佐（見本院卷第87頁至第99頁），自應認系爭契約書於訂
立時被告之主任管理委員王盟霽為無權代理，事後亦未經
被告或區分所有權人會議承認，對於被告自不生效力，應
屬甚明。被告既拒絕承認證人王盟霽上揭行為，並否認原
告本件請求，則系爭契約書對被告自始不生效力。原告據
以提起本件訴訟，請求被告給付工程款及可得預期之收益
，洵屬無據。
五、綜上，原告依系爭契約書及民法承攬之法律關係，請求被告
給付原告3,983,700元，其中1,740,900元自起訴狀繕本送達
被告之翌日起至清償日止；其中2,242,800元自更正聲明暨
準備狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，均按週年利率百
分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經
駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經
審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此
敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 7 月 18 日
民事庭 法 官 張淑華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 18 日
書記官 陳靜宜
112年度訴字第508號
原 告 富誠綜合物業管理股份有限公司
法定代理人 周名立
訴訟代理人 李成功律師
被 告 山那邊社區管理委員會
法定代理人 劉志強
訴訟代理人 高紫庭律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國113年6月27日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。查本件原告富誠綜合物業管理股份
有限公司於起訴時訴之聲明原為：「一、被告山那邊社區管
理委員會應給付原告新臺幣（下同）1,922,800元，及自起
訴狀送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計
算之利息。二、原告願供擔保請准宣告假執行」，嗣原告於
民國113年5月24日具狀變更聲明為「一、被告應給付原告3,
983,700元，其中1,740,900元自起訴狀繕本送達被告之翌日
起至清償日止；其中2,242,800元自更正聲明暨準備狀繕本
送達被告之翌日起至清償日止，均按週年利率百分之5計算
之利息。二、原告願供擔保，請准宣告假執行」（見本院卷
第151頁），核其所為，未變更訴訟標的，屬應受判決事項
聲明之擴張，揆諸上開法條規定，應予准許。
二、原告方面：
㈠兩造於111年3月8日簽立「委託管理契約書」（下稱系爭契約
書），系爭契約書末尾之簽約日期雖誤繕為110年3月8日，
惟參照原告承辦、洽簽系爭契約書之員工周佳穎，於111年2
月26日至111年3月1日與被告之主任委員王盟霽（Alan)間之
LINE對話紀錄，顯示在該期間内，周佳穎與王盟霽（Alan）
間，正密集討論合約是否已擬妥、需否修改及何時簽等事宜
（111年3月1日周佳穎先表示：Alan哥合約醬（這樣）修改O
k嗎？可以的話我下週找時間過去用印。Alan回稱：Ok。周
佳穎先續稱：好的那我等一下下週那一天過去…），足證兩
造確係111年3月1日後之隔週某日始簽約用印，而無可能飛
越時空地早在110年3月8日即完成簽約，系爭契約書末尾之
簽約日期係誤繕，要無疑義。
㈡系爭契約書第1條約定：「甲方（被告）委託乙方（原告）管
理山那邊社區停車場（宜蘭縣○○鄉○○路00巷0號地下一樓簡
易式機械停車場計230車位，及A棟平面停車場）」；第2條
、第3條則分別約定：「乙方協助甲方建設及管理，期間自
民國（以下同）111年04月01日起至111年05月31日止，提供
予乙方建置停車管理收費設備、住戶車牌及統計外車流量，
此期間為乙方試營運期」、「正式營運期間自111年06月01
日起至116年05月30日止，總計5年」，第7條第9項並約定：
「甲方保證係本標的之所有權人或已取得完整之合法權利，
有權將本標的合法委託予乙方管理使用。如有任何第三人就
本標的主張任何權利，或對乙方使用本標的有任何紛爭、主
張或請求，甲方應負責排除，因而造成乙方損害時，甲方應
負責賠償（包含但不限於甲方期初所建置停車管理收費設備
之費用）…」。原告早已依約完成停車管理收費設備之建置
並完成營運所需之一切準備工作，被告卻遲不提供住戶車牌
俾使停車管理收費設備實施免付費之辨識，且拒不提供停車
場營運之協力暨相關附隨義務，雖經原告迭次催告，卻因被
告之主任委員更迭而意圖毁約，竟先以所謂「本社區前主任
委員王盟霽簽訂系爭契約書之程序及内容存在有諸多瑕疵」
、「本會不同意在未經區分所有權人同意之情況下，委交由
貴公司經營」等理由，拒絕履約，原告不得已乃於112年3月
24日以台北光復郵局0231號存證信函寄致被告（函中引述之
系爭契約書，亦未察首揭之110年3月8日係誤繕而誤引該日
為立約日期），表明原告將於112年4月20日正式進場營運，
請被告速提供住戶車牌以供辦理免付費之辨識，並敘明如被
告妨礙原告之營運，將追究被告契約不履行之損害賠償民事
責任等語，詎被告更利用原告誤引前述誤繕110年3月8日之
簽約日期，作為脫辭，聲稱該訂約時之主任委員係林敏寬而
非王盟霽等語為由，希圖作額外之需索，而仍堅拒履約。
㈢系爭契約書第7條第9項既明確約定保證條款(擔保權利無瑕疵
）：「甲方保證係本標的之所有權人或已取得完整之合法權
利，有權將本標的合法委託乙方管理使用。如有任何第三人
就本標的主張任何權利，或對乙方使用本標的有任何紛爭、
主張或請求，甲方應負責排除，因而造成乙方損害時，甲方
應負責賠償（包含但不限於甲方期初所建置停車管理收費設
備之費用）…」，則其回函所謂「本會不同意在未經區分所
有權人同意之情況下，委交由貴公司經營經」，顯已違反上
開保證條款，原告自得依約請求被告賠償包含但不限於期初
所建置停車管理收費設備之費用等損害。又系爭契約書第2
條、第3條既分別約定試營運期間及正式營運之始期、終期
暨被告依約應負之給付義務，被告卻遲延至今完全未為給付
，原告自亦得依民法第229條、第231條第1項規定，請求被
告賠償因遲延而生之損害。損害內容分述如下：
⒈兩造於111年3月8日簽立系爭契約書後，隨即與經營嘟嘟房
停車事業之寶盛國際股份有限公司（下稱寶盛公司）簽訂
「停車場租賃契約書」，寶盛公司因而在被告之地下停車
場建置停車管理收費設備，以備營運。停車管理收費設備
則係寶盛公司與歷宏股份有限公司（下稱歷宏公司）簽立
停車管理收費設備建置之承攬契約 (被告位於宜蘭縣○○鄉
○○路00巷0號，故該承攬契約所載之工作地點為：嘟嘟房
礁溪信義站），承攬總價為1,658,000元（未稅）。原告
雖另須負擔監工及測試費用、管理委員會簡報協調、管理
費等費用，即為原告所受之積極損害，惟因起訴狀原證7
所示監工及測試、管理委員會簡報協調、管理費等費用，
乃屬原告本身之經營隱藏成本，並無給付之單據，爰捨棄
此部分之請求，寶盛公司交由歷宏公司承攬停車管理收費
設備，承攬總價為1,658,000元（未稅），寶盛公司已分2
次付款予歷宏公司（8成款1,326,400元，另加5%營業稅66
,320元，計1,392,720元；尾款331,600元，另加5%營業稅
16,580元，計348,180元），寶盛公司共已付款1,740,900
元(計算式：1,392,720元＋348,180元＝1,740,900元)。系
爭契約書第2條、第3條分別約定：「乙方協助甲方建設及
管理，期間自民國（以下同）111年4月1日起至111年5月3
1日止，提供予乙方建置停車管理收費設備、住戶車牌及
統計外車流量，此期間為乙方試營運期」、「正式營運期
間自民國（以下同）111年6月1日起至116年5月31日止，
總計5年」，而原告與寶盛公司間之上開「停車場租賃契
約書」第2條第2項、第1項亦分別為相同期間趣旨之約定
：「甲乙雙方同意於111年4月1日起至111年5月31日止，
共計2個月，為乙方免付租金之準備及試營運期…」、「租
賃期限自民國(下同）111年6月1日起至116年5月31日止，
共計5年」，但因被告拒不履行兩造契約之全部義務（包
含拒不提供停車場試營運及正式營運之協力暨相關附隨義
務），更片面表明全部毀約之態度，原告不得已始於被告
片面毀約逾1年餘，提起本件訴訟。然而寶盛公司已經完
成停車管理收費設備之建置，並對承攬廠商歷宏公司付款
完竣，均如前述，經寶盛公司函催原告履約並出面協商，
否則將請求原告賠償其建置費用及相關損失，協商結果原
告表明將對被告起訴，俟原告與被告間之訴訟確定獲得賠
償時，必將如數給付其建置費用及正常營運應得之收益。
⒉依系爭契約書第1條所載委託管理標的物為：地下一樓機械
停車場230位及A棟平面停車場，因尚未試營運，故A棟平
面停車場及權利金分配成數均尚留白未明確約定。但僅就
地下一樓機械停車場230位作最保守之估計，每日至少有
：1.月租車位30台，每月每台2,500元，每月計75,000元
。2.臨停車位:平均每日60車位，平均停車時數4小時，每
小時停車費30元計，每月扣除例假日營運22天(原告雖主
張不受「山那邊」公寓大廈住戶規約（下稱系爭規約）之
拘束，但為避免被告前後任主委產生紛爭，故暫扣除例假
日而以每月營運22天估算），則每月停車費為30元×4小時
×60車位×22天＝158,400元，合計每月收入為233,400元，
扣除管銷費用每月46,500元(現場機動人員工資4萬元、雜
支5,000元、稅金1,500元），每月收益為186,900元，原
告與被告方各分配收益額之50％，故原告與寶盛公司每月
損失收益93,450元，每年所失利益為1,121,400元，依系
爭契約書應自111年6月1日起營運5年，故暫算至113年5月
31日共2年之所失利益計2,242,800元（包含原告應得及應
分配寶盛公司之收益）。
⒊積極損害及所失利益合計為3,983,700元(計算式：1,740,9
00＋2,242,800＝3,983,700元)。
㈣原告與被告簽立系爭契約書，並非與王盟霽簽約，簽約時，
時任被告主任委員之王盟霽，僅居於被告法定代理人（即代
表人）地位，於「代表人」欄位蓋其私章，此乃法人或非法
人團體簽約時之必要程式，否則即無法有效完成任何法律行
為。雖被告提出系爭規約為辯，惟原告簽約、起訴時都不知
系爭規約存在，更不知其内容，系爭規約縱有對委外經營非
假日之限制，亦無從拘束該社區區分所有權人或住戶以外之
人。何況，被告提出之系爭規約第22條第4項明文規定：基
於減低社區維護成本，全體所有權人同意共同管理車位，委
租(似係「諸」之誤）停車場業者專責管理…等語，足證管理
委員會根據第22條規定，本即有與原告簽立系爭契約書之職
權。此外，系爭規約第3條第3項規定7款應經區分所有權人
會議決議之事項，並未含委外經營停車場，無庸再經區分所
有權會議決議，被告辯稱沒有經區分所有權人會議通過，係
無權代理云云，自非可採。系爭規約第22條第4項既明定：…
全體所有權人同意共同管理車位，委諸停車場業者專責管理
…，則被告自屬有權與原告簽約，由原告專責管理其車位，
系爭契約書除顯無民法第71至73條所定應屬無效之情形，被
告前主委並非無代表或代理權之人，系爭契約書更無另須經
區分所有權人會議或管理委員會議追認之依據，被告辯稱系
爭契約書違反系爭規約規定，主張契約無效，既與事實不符
；所謂未經追認生效，或效力仍未定而尚未生效云云，更無
可採。被告以系爭契約書第4條第2項置辯，尤無理由，系爭
契約書第4條第2項雖約定「乙方應於111年4月30日前，提報
每月權利金與甲方協商，權利金於甲乙雙方約定後，再行以
增補合約之方式另立之」，然對照系爭契約書第2條關於試
營運期間自111年4月1日起至111年5月31日止之約定，並依
通常經驗法則及論理法則，第4條第2項約定意旨，顯係因每
月權利金如何提報？成數或金額如何？必須先經1個月之試
營運，始能估算被告每月之權利金，然而試營運因被告違約
而無從開始，且被告已表明拒不履行系爭契約書之全部義務
（含門禁配合正式營運），原告自不復有提報每月權利金之
義務，更無法提報每月權利金並與被告協商簽立增補合約，
被告卻辯稱：倘若系爭契約書已發生效力，則原告理應依照
該約定提報每月權利金予被告，惟原告既未提出每月權利金
之提報，且未簽立增補合約，則如何進行至正式營運？其此
抗辯倒果為因，殊有可議。又本件爭訟緣起於被告第14屆管
理委員會，改由劉志強擔任主任委員，據悉劉志強係利用山
那邊社區經營非法日租套房事業（承租數十戶房屋從事日租
套房營利），其蓄意阻撓系爭契約書之實施，乃因該社區停
車場在現行「無管理」、「無收費」之狀態下，承租日租套
房之人可隨意停車，無庸在套房租金之外，另行繳付停車費
，為遏止此一亂象，系爭規約乃於第22條第4項規定：「全
體區分所有權人同意將社區共同管理車位，委租(諸)停車場
業者專責管理…」，而被告前主委暨前13屆管理委員亦係基
於維護多數自用住戶停車之權益並執行系爭規約第22條第4
項之規定，始決議簽署系爭契約書，希冀將社區停車場納入
管理，並得以獲取「權利金」供全體區分所有權人共享。
㈤聲明：⒈被告應給付原告3,983,700元，其中1,740,900元自起
訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止；其中2,242,800元
自更正聲明暨準備狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，均
按週年利率百分之5計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告
假執行
三、被告方面：
㈠系爭規約第2條第1項第1款規定：「本區區分住宅區，A棟：
宜蘭縣○○鄉○○村○○路00巷0號、6號1〜13樓、36號、38號、40
號、42號、48號、50號、仁愛路39號、41號共計331戶；B棟
：宜蘭縣○○鄉○○村○○路00巷0號1〜13樓、10號、12號共計120
戶，總計451戶，成立『山那邊社區管理委員會』；商業用途
為宜蘭縣○○鄉○○村○○路00號總計39戶，成立『心曠神怡管理
委員會』」、第2條第1項第3款規定：「社區地下一樓編號1〜
18號、231〜241號共計29車位歸『心曠神怡管理委員會』管理
使用。餘車位及A棟2〜3樓車位歸『山那邊社區管理委員會』管
理使用」、第2條第5項規定：「停車空間應依與政安建設有
限公司之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。無
買賣契約或分管契約書且為共同持分之停車空間，經區分所
有權人會議決議授權管理委員會得將部分之停車空間約定為
繳交使用償金之約定專用部分供特定區分所有權人使用，約
定專用部分應經區分所有權人會議決議」；第7條第1項規定
：「主任委員、副主任委員、財務委員、監察委員、出納委
員、及管理委員由管理委員互選之」、第9條第1項規定：「
一、主任委員對外代表管理委員會，並依管理委員會決議執
行公寓大廈管理條例第36條規定事項」、第9條第8項規定：
「八、管理委員應遵守法令、規約及區分所有權人會議、管
理委員會之決議。為全體區分所有權人之利益，誠實執行職
務」，又第21條第3項規定：「本社區停車場車位由全體區
分所有權人共同擁有其持分產權，依本規約第2條第1項第3
款之約定分別使用、收益、處分之權利」、第22條第4項規
定：「基於減低社區維護成本，全體區分所有權人同意將社
區共同管理車位委租停車場管理業者專責管理，於非假日時
段委租，以分攤管理成本，增益社區收益」。被告社區之（
A＋B棟）451戶與心曠神怡社區（C棟）39戶共計490戶為政安
建設公司15年前興建完成的建案，共有車位計320位（B1機
械車位237平面4，2-3樓平面車位79) 與戶數計短少約170位
，與其他類似社區一樣規範車位採共有制，先到先停，1戶1
車位使用權的方式從第1屆執行至今，社區之車位不足一直
是社區長久問題，不足問題之產生實是原先設計就是短缺17
0個車位（目前社區為了安全考量停用機械車位下層約80車
位，短缺數更提高到250個），當然其中必會產生後到無法
停車的爭議，社區為住商混合社區，為了和諧共處，社區商
家釋放善意，同意將2至3樓平面停車位讓住戶使用，商家則
使用B1多數機械車位，然因有時會發生有商家的車輛上到2
至3樓停放，造成管理困擾，因此第13屆討論裝設車牌辨識
系統來管理，於110年12月4日第13屆第4次會議第1次提到邀
請廠商即原告於第5次會議到場說明，111年1月8日第13屆第
5次會議廠商到場說明後，決議2、3樓請廠商先行規劃車牌
辨識系統，嗣後管理委員之會議決議並無決議與原告簽約，
且系爭契約書並無將假日時段予以排除之，而係規劃全時段
管理停車場，已與系爭規約第22條第4項規定牴觸，被告更
無同意系爭契約書之内容。另依據被告社區於111年8月27日
召開之第14屆區分所有權人會議紀錄之討論提案第一案之案
由「車位管理委外改為全時段」，即將非假日時段改為全時
段，案議決議表決同意票為115票，不同意票139票，故該提
案不通過，亦即系爭規約第22條第4項已有明文規定於非假
日時段委租，而非全時段，第14屆之區分所有權人會議決議
第一案亦不同意將非假日時段改為全時段，系爭契約書中標
的有「建置停車管理收費設備、住戶車牌及統計外車流量」
，原告並再與中興電工嘟嘟房合作經營，則此委外再委外、
重新建置停車管理收費設備之內容是否為系爭規約內之「專
責管理」已有疑義，系爭規約僅定有「專責管理」，自應僅
有管理之權責，則搭建新設備設施、受託者再行委託第三人
，係否為系爭契約書內容之專責管理亦應有疑義。另依據原
告所提出之111年12月21日礁溪郵局第195號存證信函，已通
知原告關於被告不同意交由原告經營管理，系爭契約書第1
條約定：委託管理標的物及使用「甲方同意將宜蘭縣○○鄉○○
路00巷0號地下一樓簡易式機械停車場計230車位及A棟平面
停車場委託與乙方管理。緣評估本標的為之客戶性質增進收
益，乙方將與中興電工嘟嘟房合作經營」，第2條約定「乙
方協助甲方建設及管理，…提供予乙方建置停車管理收費設
備、住戶車牌及統計外車流量」，亦即將原告大樓住戶之23
0車位之停車場對外營運，惟此皆非公寓大廈管理條例第36
條規定之管理委員會之職務，管理委員會主委亦僅係執行機
關，並非意思決定機關，並無代區分所有權人意思決定之意
思，系爭契約書自屬無權代表（代理）。基上，系爭契約書
之簽訂，雖係由當時之主任委員王盟霽簽署，惟系爭契約書
非其職權範圍內之事項，亦未經區分所有權人會議授權，王
盟霽並無權為區分所有權人為意思之決定，其簽署系爭契約
書自屬無權代表，今又無原告區分所有權人會議承認，系爭
契約書應屬無效。
㈡倘認為兩造間系爭契約書發生效力時（假設語氣），依據系
爭契約書第4條第2項規定，乙方（即原告)應於委託管理期
間終止111年4月30日前，提報每月權利金(含稅計）與甲方
（即被告）洽商。是以，倘若系爭契約書已發生效力時，則
原告理應依照該約定提報每月權利金予被告，惟原告並未依
照約定履行，原告既未提出每月權利金之提報予被告，且未
簽立增補合約，則如何進行至正式營運？另原告提出寶盛公
司與歷宏公司於111年5月25日簽立之承攬合約，該承攬合約
之當事人並非原告，則與本件有何關聯？另原告提出成本估
算表，該表並無原告具名簽章，形式上毫無證據能力，且其
所列之「設備建置」1,658,000元、「公司現場監工及測試
費用」（20人次)4萬元、「管理委員會簡報協調」（10次)5
萬元、「公司管理費10%」174,800元等，並無提出任何支出
憑證(例如匯款、票據、統一發票等）？應請原告舉證釋明
之。
㈢原告為物業管理公司，應知悉有關公寓大廈之相關規定，其
清楚知悉系爭契約書係屬無效，原告經營項目有「住宅及大
樓開發租售業」，實難稱不知有關公寓大廈管理之相關規定
，甚且原告所提之成本估算表，第3項列有「管理委員會簡
報協調」，顯見原告清楚知悉公寓大廈之事物係需經管理委
員會（即區分所有權人會議）同意，否則何需再有簡報協調
，惟無論原告主觀上是否知悉法律之相關規範，皆無礙系爭
契約書無效。又雖原告以系爭契約書第7條第9項約定「甲方
保證係本標的之所有權人或已取得完整之合法權利，有權將
本標的合法委託於乙方管理使用」，稱被告應負擔損害賠償
責任云云，惟承前所述，系爭契約書實屬無效，縱有相關保
證，亦對原告不生效力。系爭契約書中第2條亦有試營運期
間之約定，即自111年4月1日起至111年5月31日止，惟系爭
契約書簽訂後，被告大廈之住戶即反對設置，此由原告光復
郵局000231號存證信函載明「被告未依約提出無庸付費之住
戶車牌，且拒不提供停車場營運之協力」即可知悉，原告連
試營運都無法進行，被告之區分所有權人並未同意裝設，則
原告今稱因信賴契約成立而受有損害賠償云云，實屬無據。
又查，原告稱相關機具委由寶盛公司承攬施做，寶盛公司並
再與歷宏公司間訂有承攬合約，惟除無從證明原告與寶盛公
司確有契約關係外，且前開契約簽訂時間為111年5月25日，
即若有設備建置應係於該日後始開始設置，但該期日晚於系
爭契約書之委託管理期間之試營運之始日（111年4月1日）
，顯見原告稱因信賴系爭契約書而與他人簽署承攬合約，非
屬真實，況於簽訂系爭契約書後試營運時，原告應已知悉區
分所有權人並無同意，卻仍與他人簽約，則是否果有原告所
稱之損害應有疑義。
㈣聲明：⒈駁回原告之訴及假執行之聲請。⒉如受不利之判決，
願供擔保請准宣告免為假執行。
四、得心證之理由：
㈠原告主張兩造於111年3月8日簽立系爭契約書等情，並有系爭
契約書附卷可參（見本院卷第15頁至第18頁），此為被告所
不否認，應堪信為真正。
㈡按公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。公寓大廈
成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主
任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、
解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理
規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從
其規定；區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書
面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召
開臨時會者，得以公告為之，公告期間不得少於二日；管理
委員會之職務包括管理服務人之委任、僱傭及監督，公寓大
廈管理條例第29條第1項、第2項、第30條第1項、第36條第9
款分別定有明文。另依據系爭規約第7條第1項規定：「主任
委員、副主任委員、財務委員、監察委員、出納委員、及管
理委員由管理委員互選之」、第9條第1項規定：「一、主任
委員對外代表管理委員會，並依管理委員會決議執行公寓大
廈管理條例第36條規定事項」、第9條第8項規定：「八、管
理委員應遵守法令、規約及區分所有權人會議、管理委員會
之決議。為全體區分所有權人之利益，誠實執行職務」。是
公寓大廈管理委員會之主任委員，依法固有對外代表管理委
員會之權，然其代表權仍應受區分所有權人會議決議及規約
之限制，倘其代表公寓大廈管理委員會所為之法律行為已逾
越區分所有權人會議決議及規約之授權範圍，即屬無權代表
，自應類推適用前述關於無權代理之規定，非經公寓大廈管
理委員會承認，對之不生效力。
㈢按代表與代理固不相同，惟關於公司機關之代表行為，解釋
上應類推適用關於代理之規定，故無代表權人代表公司所為
之法律行為，若經公司承認，即對於公司發生效力（最高法
院74年台上第2014號判例意旨參照），上開判例係就公司代
表人所為規定，然就公寓大廈管理委員會主任委員之代表行
為，解釋上應比照公司機關之代表行為，類推適用關於代理
之規定。復代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表
示，直接對本人發生效力。民法第103條第1項定有明文。是
以若無代理權限，自屬無理代理之行為，應屬甚明。另按由
自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理
人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但
第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第16
9條定有明文。是以本人應負表見代理之責任，必須於該當
法律行為發生前或後，有表見之事實存在，且該第三人係善
意無過失者，始足當之（最高法院96年度台上第1051號判決
要旨參照）。再按民法第169條係為保護善意第三人而設，
故本人有使第三人信以為以代理權授與他人之行為而與之交
易，即應使本人對於第三人負授權人之責任，倘第三人已知
或可得而知該他人並無代理權者，此為無權代理，尚不得指
為表見代理（最高法院80年度台上第1533號判決要旨參照）
。經查：
⒈原告固主張王盟霽係被告依法選任之主任委員，自得代表
被告與原告簽訂系爭契約書云云。雖證人即當時被告之主
任委員王盟霽到庭證述：伊擔任被告主任管理委員時間是
第13屆，110年8月至000年0月間，系爭契約書是由伊簽訂
，因為系爭規約第22條第4項有同意週一至週五的非假日
時段委外，停車場有很多非法日租業者使用停車位，造成
假日時間住戶無法使用停車位，為了有效管理車位，伊按
照系爭規約請廠商規劃停車場的使用，本來地下室停車位
是住戶沒有固定停車格，是採隨到隨停，簽約前管理委員
會有開多次會議，從提案到決議都有，因為系爭規約有同
意這樣做，管理委員會有表決通過要執行，簽約完畢後，
原告有派人到現場施作相關設備，因關係日租業者的利益
，3、4月有與日租業者協調，還有發公告要先免費試營運
2個月，才能訂收費價格，伊是跟廠商租設備，但後來沒
有試營運，因日租業者不願，新主委上來又認合約有問題
，也不願與廠商協調，迄今都未協調過，或是有協調過，
伊不清楚，有發存證信函給廠商，但伊跟其他主委不知情
，施作之前管理委員會有多次開會討論、表決通過，有作
成會議記錄，但當時物業總幹事記錄的不明確，有部分資
料已經遺失，不清楚是否為遺失，全部都是存放在管理委
員會，但伊前陣子去找都沒找到，錄音檔也沒有，系爭契
約書在簽訂之前，沒有提到大樓區分所有權人會議中經開
會、經所有權人討論，因為系爭規約沒有提到，所以沒有
這樣記載，伊站在社區的立場，原告跟伊開會時，伊要求
所有機器設備是原告負責，B1地下停車、住戶使用的A棟
地上2、3樓停車場前期設備是原告提供，保養及維修要等
試營運後才確定，試營運後如有利潤，希望廠商來做保養
的動作，社區不用再付錢，利潤的部分要等試營運完才知
道，伊認為這是1個正式契約含試營運，簽約才能讓廠商
設備進來，但試營運才能知道有無利潤，讓社區與原告一
起討論未來如何執行，伊認為是1個正式契約，但離正式
契約還有一段距離，要等試營運後才能決定如何進行，系
爭規約上面有寫到「全體區分所有權人同意將社區共同管
理車位，委租停車…」，伊就是按此規定簽立，社區是住
商混合，稅金本來就有增加，停車場裝設後，伊當時沒想
到非營利使用的住戶，營業稅及管理費等稅應該是廠商去
負擔，權利金部分可以等試營運後再跟廠商協調，如果廠
商試營運不賺錢就拆除設備，或是由社區買下設備，有多
種可能，當時想說營業稅是由廠商負擔，各個住戶稅金部
分沒有想到等語（見本院卷第142頁至第146頁），然參酌
系爭規約第21條第3項係規定：「本社區停車場車位由全
體區分所有權人共同擁有其持分產權，依本規約第2條第1
項第3款之約定分別使用、收益、處分之權利」、第22條
第4項規定：「基於減低社區維護成本，全體區分所有權
人同意將社區共同管理車位委租停車場管理業者專責管理
，於非假日時段委租，以分攤管理成本，增益社區收益」
，區分所有權人係同意將非假日時段之共同管理停車位委
由停車場管理業者管理，而非如同證人王盟霽所述規劃全
時段委租，證人王盟霽亦無法提出證據佐證被告係何時開
會決議委其辦理全時段委租，是證人王盟霽與原告間簽立
系爭契約書顯欠缺系爭規約之授權，而屬無權代表甚明。
⒉另觀諸原告為物業管理公司，係以從事公寓大廈管理、保
全、維護等業務以營利之人，衡之社會通常一般人之生活
經驗，對於主任管理委員之權責為何，自應知悉甚詳，參
諸系爭合約書第7條第9項約定：「甲方保證係本標的之所
有權人或已取得完整之合法權利，有權將本標的合法委託
予乙方管理使用。如有任何第三人就本標的主張任何權利
，或對乙方使用本標的有任何紛爭、主張或請求，甲方應
負責排除，因而造成乙方損害時，甲方應負責賠償（包含
但不限於甲方期初所建置停車管理收費設備之費用）…」
，亦可推知原告應清楚知悉證人王盟霽代表被告簽立系爭
契約書時，需取得合法授權，始會於系爭契約書要求被告
已取得完整之合法權利，又參酌原告所提之成本估算表（
見本院卷第35頁），第3項列有「管理委員會簡報協調」
、「（單位）次」、「（數量）10」，顯見原告清楚知悉
公寓大廈之事物係需經管理委員會或區分所有權人會議同
意，否則其所支出之成本何需再列有簡報協調，且次數高
達10次之多，然竟未於簽訂系爭契約書前與證人王盟霽再
行確認是否已經決議通過並出示會議紀錄資以證明，難認
原告無故意或過失，是以系爭契約書雖為被告當時之主任
委員王盟霽與原告所簽立，惟應認原告係明知或可得而知
系爭契約書並未經被告或區分所有權人提案討論通過，而
無從主張本件有表見代理之適用，應堪認定。
⒊復按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本
人承認，對於本人不生效力，民法第170條第1項定有明文
。查系爭契約簽訂後，山那邊社區於111年8月27日所召開
之第14屆區分所有權人會議，會議中經區分所有權人表決
，不通過將非假日時段改為全時段，此有會議紀錄附卷可
佐（見本院卷第87頁至第99頁），自應認系爭契約書於訂
立時被告之主任管理委員王盟霽為無權代理，事後亦未經
被告或區分所有權人會議承認，對於被告自不生效力，應
屬甚明。被告既拒絕承認證人王盟霽上揭行為，並否認原
告本件請求，則系爭契約書對被告自始不生效力。原告據
以提起本件訴訟，請求被告給付工程款及可得預期之收益
，洵屬無據。
五、綜上，原告依系爭契約書及民法承攬之法律關係，請求被告
給付原告3,983,700元，其中1,740,900元自起訴狀繕本送達
被告之翌日起至清償日止；其中2,242,800元自更正聲明暨
準備狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，均按週年利率百
分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經
駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經
審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此
敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 113 年 7 月 18 日
民事庭 法 官 張淑華
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 18 日
書記官 陳靜宜
