遷讓房屋113年度重上字第1號
臺灣高等法院花蓮分院民事判決
113年度重上字第1號
上 訴 人 黃亞萍
訴訟代理人 萬鴻均律師
被上訴人 林賜玉
兼訴訟代理人 蕭健宏
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國112年1
1月23日臺灣花蓮地方法院112年度訴字第110號第一審判決提起
上訴，本院於113年6月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
上訴人主張：伊於民國108年1月5日以新臺幣（下同）2,000萬
元向訴外人宏將建設股份有限公司(下稱宏將公司)購買坐落花
蓮縣花蓮市慈雲段(下略)555、555-1、555-18、555-29地號土
地及其上同段83、92建號建物（門牌號碼花蓮縣○○市○○路0段0
00○00號，下稱系爭房屋，合稱系爭房地），並簽訂成屋買賣
契約書（下稱系爭買賣契約），於同年月31日完成所有權移轉
登記(下稱系爭移轉登記)。詎被上訴人無正當權源占用系爭房
屋，受有相當於租金之不當得利。爰依民法第767條第1項前段
及擇一民法第184條第1項前段、第185條第1項前段、第179條
規定，求為命：㈠被上訴人應將系爭房屋騰空返還上訴人；㈡被
上訴人應自111年10月5日起，至騰空返還系爭房屋日止，連帶
按月給付上訴人3萬6,400元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
被上訴人則以：被上訴人蕭健宏並未占有系爭房地。而被上訴
人林賜玉係因身兼地主及宏將公司董事身分，與宏將公司間有
合建契約關係(建案名稱：景太藍建案，共27棟房屋，下稱系
爭建案)，宏將公司為擔保日後依約分配房地之承諾，讓林賜
玉持有系爭建案未出售之13戶房地（含系爭房屋）鑰匙並占有
使用，林賜玉自103年12月28日即取得系爭房屋合法占有權源
。上訴人簽訂系爭買賣契約後未給付任何價金，所稱以債務互
抵等節，皆未提出證據，顯係虛構；況上訴人於109年1月16日
將系爭房地為訴外人即宏將公司債權人沈其晃設定700萬元抵
押權，足見系爭買賣契約及系爭移轉登記行為，皆為上訴人與
宏將公司之通謀虛偽意思表示而無效等語，資為抗辯。並聲明
：上訴人之訴駁回。
原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服，全部提起上訴，並聲
明：原判決廢棄，請判准如其上開聲明。被上訴人答辯聲明：
上訴駁回。
兩造不爭執事項(見本院卷一第234至235頁，並依卷證及論述方
式而為修正)：
㈠系爭房地相關資訊如下：
⒈宏將公司於104年8月3日委託上訴人向地政機關申請設定最高限
額抵押權（下稱104年抵押權）：
⑴登記日期：104年8月4日。
⑵擔保債權總金額：840萬元。
⑶擔保債權種類及範圍：為債務人對抵押權人現在（包含過去所
負現在尚未清償）及將來在本抵押權設定契約書所定最高限額
內所生之借款及票據債務，包括本金、利息、遲延利息、違約
金及因債務不履行所生之損害賠償。
⑷擔保債權確定期日及清償日：104年12月31日。
⑸抵押權人即債權人：上訴人及訴外人黃梅琳，債權額比例各3/1
0、7/10。
⒉上訴人於108年1月31日以買賣為原因取得系爭房地所有權，權
利範圍如原審卷一第21至32頁所示(即系爭移轉登記)。
㈡上訴人曾任宏將公司會計，歷年薪資所得如下：
⒈102年：52萬6,000元。
⒉103年：43萬3,000元。
⒊104年：39萬6,000元。
⒋105年：39萬6,000元。
⒌106年：23萬1,000元。
⒍107年：49萬5,000元。
⒎108年：42萬9,000元。
㈢林賜玉曾為宏將公司之董事（原審卷一第129頁）。
㈣其他相關案件：
⒈臺灣花蓮地方法院(下稱原法院)108年度司拍字第51號、111年
年度司拍字第76號：
黃梅琳以104年抵押權聲請拍賣系爭房地，經原法院裁定許可
後，持向同院聲請強制執行，惟嗣於111年12月21日具狀表示
已與債務人達成和解，撤回強制執行聲請。
⒉原法院109年度重訴字第5號確認抵押權不存在事件：
宏將公司提起確認黃梅琳就104年抵押權所擔保之債權不存在
，經原法院於109年5月20日判決宏將公司勝訴，黃梅琳提起上
訴，經本院109年度上字第35號於110年4月16日改判宏將公司
敗訴確定。
㈤除原證9、10（原審卷二第561至582頁）外，兩造對於卷附證
據之形式上真正均不爭執。
本院之判斷
㈠上訴人主張蕭健宏為系爭房地占有人，僅以原法院110年度司執
字第18993號111年10月5日執行筆錄為據(原審卷一第35至38頁
，本院卷一第138頁)，然為蕭健宏否認。查，蕭健宏於上開執
行期日係以第三人林賜玉代理人身分到場並稱：系爭房屋內物
品是林賜玉所有，宏將公司為擔保履約，以未出售之房屋占有
使用權為擔保，將鑰匙交與林賜玉等語，未見蕭健宏以系爭房
地占有人自居之行為，故上訴人所舉證據不足證明蕭健宏占有
系爭房地之事實存在，則其請求蕭健宏騰空返還系爭房屋及給
付相當於租金之不當得利(或損害)，即非有據。
㈡第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三
人應負舉證之責（最高法院48年度台上字第29號民事判決意旨
可參）；又證明應證事實之證據資料，並不以可直接單獨證明
之直接證據為限，凡先綜合其他情狀，證明某事實，再由某事
實為推理的證明應證事實，該證明某事實之間接證據，亦包括
在內（81年度台上字第1388號民事判決意旨參照）；次按表意
人與相對人通謀而為虛偽之意思表示者，其意思表示無效，為
民法第87條前段所明定。準此，因出於通謀虛偽意思表示所成
立之買賣債權契約及其所有權移轉登記之物權行為均應認為無
效，縱使虛偽意思表示之一方(買受人)，已因無效之法律行為
(包括債權行為及物權行為)完成土地所有權移轉登記，仍不能
取得所有權，該虛偽買受人當然不得本於所有人之地位，行使
民法第767條之物上請求權(最高法院94年度台上字第1640號民
事判決參照)。民法第759條之1於98年1月23日修正後，實務雖
認土地法所為之土地登記有絕對效力，然意在保護因信賴登記
取得土地權利之第三人，則在第三人非屬善意情形，土地登記
原因如有通謀虛偽之意思表示者，依民法第87條第1項規定，
其債權及物權行為均無效，難認其取得土地所有權(最高法院1
09年度台上字第2069號、110年度台上字第2151號民事判決意
旨參照)。本件上訴人主張與宏將公司有買賣系爭房地之合意
，並因此取得系爭房地之所有權，被上訴人則以上訴人與宏將
公司佯裝購買系爭房地，係為達驅趕林賜玉之目的，系爭買賣
契約及系爭移轉登記均為通謀虛偽意思表示無效，上訴人不得
行使民法第767條等語為辯。經查：
⒈經調取本案相關原法院108年度司拍字第51號、109年度司拍字
第45號(下稱司拍45卷)、111年度司拍字第76號、110年度司執
字第18993號(下稱司執卷)、109年度重訴字第5號民事卷證，
兩造同意引為本案判斷依據(本院卷一第139頁)，先予敘明。
⒉從系爭買賣契約簽訂背景觀之：
⑴上訴人與宏將公司於108年1月5日簽訂系爭買賣契約，約定價金
2,000萬元，有系爭買賣契約可參(原審卷二第561頁)，斯時系
爭房地已設定最高限額抵押與宏將公司債權人黃梅琳(擔保債
權總額840萬元，債權額比例7/10)、包建萍與陳汝湟(擔保債
權總額1,500萬元，債權額比例合計5/12)，有系爭房地109年8
月21日登記謄本可參(司拍45卷第141至147、175至177、223至
225、271至273、309至311、337頁)。上開抵押權實現債權本
金最高可達1,213萬元(8,400,000X7/10+15,000,000X5/12)，
此尚不計利息、違約金，系爭買賣契約就上開抵押權負擔未為
約定，則系爭房地倘計入上開抵押權實現風險，上訴人購買成
本已約達3,200萬元。
⑵系爭房地有非自然死亡之情形，於111年5月17日鑑估價值為1,5
02萬1,588元，有李錦堂建築師事務所鑑估報告書可參(司執卷
第338頁)。
⑶上訴人於102年至108年間受僱宏將公司薪資所得有限(見不爭執
事項㈡)，其配偶楊志遠於107年度所得約88萬元，有上訴人所
提楊志遠107年度綜合所得稅各類所得資料清單可參(本院卷一
第191頁)，經濟狀況難認富有。上訴人與配偶長期居住楊志遠
所有新北市三重區住處(本院卷一第165頁)，與花蓮縣無地緣
關係。
⑷基上，可知上訴人長期居住新北市，經濟狀況僅小康，無購買
系爭房地之迫切需求；宏將公司與林賜玉間因合建契約衍生諸
多糾紛，林賜玉於104年間即擔任宏將公司董事，有該公司104
年10月1日公司登記可參(本院卷一第143至145頁)，上訴人長
期擔任宏將公司會計，復於104年間為宏將公司發函林賜玉撤
除系爭建案社區障礙物(原審卷一第193頁)，林賜玉於107年9
月起，即在系爭房地懸掛「本屋為合建地主由建商交付合法占
有中，如承購本屋致地主權益受損者，承購者應負全部民刑事
責任」，有林賜玉所提照片可參(原審卷一第197頁)，堪認上
訴人對宏將公司與林賜玉之紛爭及系爭房地有非自然死亡之情
形，應無不知之理，卻仍於108年間以顯逾市價之價格購買具
爭議之系爭房地，已見違常。
⒊再觀系爭買賣契約付款情形：
⑴系爭買賣契約第3條約定(原審卷二第564頁)：
第一期款：500萬元，於簽約時由買方(上訴人)支付賣方(宏將
公司)。本款雙方協議由賣方應給付買方之欠款相
抵(包括代墊款、投資金、工作獎勵金等)。
第二期、第三期款：刪除。
第四期款：(銀行貸款)1,200萬元，於辦妥金融機構貸款時，
由賣方直接向金融機領取或由買方指定之金融機構
直接撥入賣方或賣方指定之帳戶內以代支付本期款(
如核貸金額不足時，雙方協議轉為驗交屋時一併給
付)。
第五期款：(交屋款)300萬元，本屋現況為毛胚屋，賣方負責
做室內裝潢後交屋。雙方約定108年6月30日前驗收
交屋。
⑵可知系爭買賣契約約定付款方式並無不明瞭之處，然上訴人主
張簽約時，除宏將公司欠其200萬元勞務報酬，上訴人另有借
款與宏將公司，故合併相抵首期款500萬元等語(原審卷三第45
頁)，與證人即宏將公司負責人徐光宏於本院證稱：上訴人為
公司重要幹部，我當時就系爭建案承諾給上訴人200萬元工作
獎金，故設定104年抵押權與上訴人，除此之外，沒有其他債
權。首期款用上開200萬元抵銷，餘300萬元是上訴人以原證13
(原審卷二第589至597頁)所示支票支付等語(本院卷一第224、
227、229、232頁)，大相逕庭，且依徐光宏證述，縱認上訴人
主張其以104年抵押債權200萬元抵銷系爭房地價金為真，上訴
人首期款仍未付足1/2，宏將公司旋於108年1月31日移轉登記
與上訴人。不動產交易價值甚高，宏將公司未待首期款付足，
即將系爭房地所有權移轉登記與上訴人，亦與一般不動產交易
常規相違。
⑶黃梅琳於110年10月22日以104年抵押權聲請強制執行系爭房地
，經執行法院於111年1月6日現場查封，上訴人並未到場，系
爭房地因上鎖而未入內，嗣再於同年10月5日至現場執行，上
訴人仍未到場，反係由蕭健宏以林賜玉代理人身分，持鑰匙開
門入內，有上開執行筆錄及現場照片可參(司執卷第55至56、6
1至63、391至392頁)，足見系爭房地並未辦理交屋驗收，上訴
人未曾取得系爭房屋之占有。
⑷基上，上訴人於首期款尚未給付完畢，宏將公司即將系爭房地
移轉登記與上訴人，之後，上訴人未再給付價款，宏將公司亦
無進行交屋驗收程序，買賣雙方全無依約履行之跡證，顯悖常
情，至為明灼。
⒋甚且，系爭房地於108年1月31日移轉登記予上訴人後，竟為宏
將公司，於109年1月16日設定最高限額抵押權(擔保債權總額7
00萬元)與訴外人即宏將公司債權人沈其晃，有上開系爭房地1
09年8月21日登記謄本可參。徐光宏於本院證稱：系爭房地移
轉登記與上訴人後，在上訴人付清價款前，所有權狀由宏將公
司保管；沈其晃是我的金主，我跟上訴人的買賣未完成，我有
權處理系爭房地等語(本院卷一第230頁)；是以，倘系爭買賣
契約為真，上訴人既已給付200萬元價款，何以任由賣方宏將
公司再以之設定抵押權與他人，亦屬違常。
⒌參以宏將公司為股份有限公司，依公司法及商業會計法等相關
規定，應製作會計帳目，重大交易事件應經董事會或股東會決
議。該公司資本額於104年間為5,000萬元，000年0月間為2,50
0萬元，有該公司變更登記資料可查(本院卷一第143、147頁)
，其於108年間以2,000萬元處分系爭房地，於112年價金降為1
,300萬元，有上訴人與宏將公司於112年2月22日所簽訂之買賣
補充協議書可參(下稱系爭補充協議，原審卷二第581頁)，上
開交易行為損益均占資本額比率甚高，應屬公司交易重大事件
，徐生宏雖證稱均有帳目記載，可交與上訴人提出法院等語(
本院卷一第233頁)，然上訴人迄未提出宏將公司帳目及會議紀
錄，足認宏將公司對上開重大交易事件，並無開會及會計帳目
之紀錄，益證上訴人與宏將公司是否確有系爭買賣及移轉所有
權登記之真意存在，實屬有疑。
⒍基上，審酌上訴人與宏將公司簽約時及履約情形之違常，客觀
上無履約之事實，依前開原法院110年度司執字第18993號111
年1月6日、111年10月5日執行筆錄，足見系爭房地未辦理交屋
，上訴人未曾取得系爭房地之占有，任由宏將公司設定抵押借
款，對系爭房地是否遭強制執行也漠不關心，於本件起訴前，
查無以系爭房地所有權人自居之事實展現等情，在在足證上訴
人與宏將公司間就系爭房地所為系爭買賣契約及系爭移轉登記
行為，均屬通謀虛偽而無效，應屬明灼。
⒎至上訴人雖提出系爭補充協議(原審卷二第581頁)，主張系爭房
地價金降為1,300萬元，由上訴人代償黃梅琳588萬元、徐道倫
5萬元債務，交付原證13(原審卷二第589至597頁)所示支票5紙
合計金額486萬3,000元，以前開工作獎金200萬元抵銷，因被
上訴人占用扣抵17萬元、上訴人自行復電及門鎖費扣抵3萬7,0
00元之方式給付完畢等語(原審卷二第10至11頁)，然為被上訴
人否認，辯以：系爭補充協議為上訴人臨訟所為，給付資金亦
屬有疑，且系爭買賣契約既屬通謀虛偽，系爭補充協議亦屬無
效等語。經查：
⑴前述黃梅琳、包建萍、陳汝煌及沈其晃於系爭房地所設定抵押
權，均於111年12月22日因清償而塗銷，有系爭房地異動索引
可参(原審卷二第187至559頁)，上訴人與宏將公司簽訂系爭補
充協議時，系爭房地已無抵押權負擔，且花蓮地區不動產近年
呈漲幅趨勢，何以時經近4年增值、抵押權負擔俱已塗銷之情
形下，反而卻折讓高達35％價金，實已違常，難信真實。
⑵上訴人主張其係以配偶楊志遠名下不動產向新光銀行貸款以給
付系爭房地價金等語，並提出楊志遠所有新北市三重區不動產
登記謄本、楊志遠新光銀行帳戶存摺影本為據(本院卷一第165
至177頁)。觀之楊志遠新光銀行帳戶存摺明細(本院卷一第175
頁)，於111年12月1日放款轉入1,000萬元，然迄同年月13日，
陸續轉出達887萬4,700元，電腦交易備註為「證卷(券)用」，
則是否用以支付系爭房地價金，已非無疑。
⑶況上訴人與宏將公司於112年2月22日簽訂系爭補充協議後，於1
12年3月27日即提起本件訴訟(原審卷一第13頁)，臨訟方為價
金給付金流證明，拼湊可能性甚高，真實性顯非無疑。
⑷上訴人陳稱：其係基於系爭買賣契約及系爭補充協議而取得系
爭房地所有權，別無其他法律關係等語(本院卷一第137頁、卷
二第132頁)，系爭補充協議既為系爭買賣契約之補充，當為系
爭買賣契約之一部，而系爭買賣契約既因通謀虛偽而無效，則
系爭補充協議亦應屬無效，自無從憑採為有利上訴人之認定。
㈢上訴人並非系爭房地登記絕對效力保護之第三人。
⒈上訴人雖自陳108年間即自宏將公司離職，然其109年、111年度
薪資所得扣繳單位「百勝土地開發有限公司」、「角落旅行社
股份有限公司」，公司地址均與宏將公司相同，前者負責人徐
道生為徐光宏之子，後者監察人徐光偉為徐光宏胞弟，有上開
公司登記資料、上訴人稅務資訊連結作業查詢結果可參(本院
卷一第143、147、276、287頁、卷二第65頁)，上訴人更於宏
將公司111年12月21日股東臨時會擔任會議紀錄(本院卷一第12
7頁)，足知上訴人與宏將公司關係至為親近。
⒉執行法院於111年10月5日至現場執行，上訴人未到場，反係由
蕭健宏以林賜玉代理人身分，持鑰匙開門入內，已如前述，林
賜玉復提出鑰匙照片為據(原審卷一第169頁)；參以林賜玉與
宏將公司就系爭建案確有合建契約關係，有原法院104年度重
訴字第48號判決可參(原審卷一第149頁，下稱前案)，堪認林
賜玉抗辯：宏將公司為擔保合建契約之履行，而將系爭建案未
出售房地(含系爭房地)鑰匙及占有使用權交給伊等語，尚屬有
據，應可信採。至徐生宏於本院雖證稱：林賜玉持有鑰匙，係
因管理室遺失，但沒有報案等語(本院卷一第231頁)，徐生宏
為宏將公司負責人，與本案深具利害關係，所言已難盡信；系
爭房地價值不菲，倘若遺失、遭竊，任由他人進出使用，將影
響系爭建案社區安全管控性，減損市場交易價值，應無不予理
會之理，徐生宏所述，有違常理，難認可採。
⒊又林賜玉與宏將公司間合建契約糾紛，經前案原法院於107年3
月30日判命宏將公司應將如其判決附表所示系爭建案之10戶房
地移轉登記與林賜玉，有該判決可參(原審卷一第149頁，下稱
前案)，嗣迭經本院、最高法院駁回宏將公司上訴確定。系爭
房地雖非前案判決宏將公司敗訴範圍，然為宏將公司日後無法
履行前案判決所生損害賠償債務之擔保，堪無疑義。
⒋參以上訴人長期擔任宏將公司會計，為徐光宏所稱之重要幹部
，於買受系爭房地前應已知悉宏將公司與林賜玉之糾紛，如前
所述。是依上訴人與宏將公司之關係緊密性及系爭買賣契約簽
訂時，宏將公司於前案敗訴之背景，宏將公司確於前案一審判
決後，將其敗訴部分房地所有權移轉登記與他人迴避執行情事
，現由林賜玉另行起訴請求中，有林賜玉所提出原法院111年
度重訴字第25號民事補正起訴狀可參(本院卷二第197頁)，綜
析上情，足見上訴人具有配合宏將公司脫產以逃避債權人林賜
玉追討及將林賜玉逐離系爭建案社區之高度可能，並非善意第
三人，故林賜玉抗辯：上訴人與宏將公司佯裝購買系爭房地，
係為達驅趕林賜玉之目的等語，尚非子虛。故上訴人顯非不動
產登記絕對效力所保障之第三人甚明，自不得因登記而取得系
爭房地所有權。
㈣基上，被上訴人抗辯上訴人與宏將公司間就系爭房地所為系爭
買賣契約、系爭補充協議之債權行為及系爭移轉登記之物權行
為，俱屬通謀虛偽意思表示而無效，為有理由，上訴人非不動
產登記絕對效力所保障之第三人，依前揭說明，上訴人不能取
得系爭房地所有權，則其基於所有權人地位，依民法第767條
請求被上訴人騰空返還系爭房屋，即無理由。另，上訴人未取
得系爭房地之所有權及占有，查無有何權益受損害之情形，則
其依民法第179條、第184條第1項前段、第185條規定，請求被
上訴人連帶給付相當於租金之不當得利與損害賠償，亦無理由
。
綜上所述，上訴人主張本於民法第767條規定，請求被上訴人騰
空返還系爭房屋，及依民法第179條、第184條第1項前段、第1
85條第1項前段規定，請求被上訴人自111年10月5日起至騰空
返還系爭房屋日止，連帶按月給付上訴人3萬6,400元，咸無理
由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決並駁回其假執行之聲
請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為
無理由，應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之
證據，經本院斟酌後，認為不足以影響本判決之結果，自無逐
一詳予論駁之必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 113 年 7 月 16 日
民事第一庭審判長法 官 劉雪惠
法 官 鍾志雄
法 官 廖曉萍
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其
未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀
（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或
具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師
資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項
但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師
提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 16 日
書記官 廖子絜
附 註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴
人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為
法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法
院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
113年度重上字第1號
上 訴 人 黃亞萍
訴訟代理人 萬鴻均律師
被上訴人 林賜玉
兼訴訟代理人 蕭健宏
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國112年1
1月23日臺灣花蓮地方法院112年度訴字第110號第一審判決提起
上訴，本院於113年6月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
上訴人主張：伊於民國108年1月5日以新臺幣（下同）2,000萬
元向訴外人宏將建設股份有限公司(下稱宏將公司)購買坐落花
蓮縣花蓮市慈雲段(下略)555、555-1、555-18、555-29地號土
地及其上同段83、92建號建物（門牌號碼花蓮縣○○市○○路0段0
00○00號，下稱系爭房屋，合稱系爭房地），並簽訂成屋買賣
契約書（下稱系爭買賣契約），於同年月31日完成所有權移轉
登記(下稱系爭移轉登記)。詎被上訴人無正當權源占用系爭房
屋，受有相當於租金之不當得利。爰依民法第767條第1項前段
及擇一民法第184條第1項前段、第185條第1項前段、第179條
規定，求為命：㈠被上訴人應將系爭房屋騰空返還上訴人；㈡被
上訴人應自111年10月5日起，至騰空返還系爭房屋日止，連帶
按月給付上訴人3萬6,400元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
被上訴人則以：被上訴人蕭健宏並未占有系爭房地。而被上訴
人林賜玉係因身兼地主及宏將公司董事身分，與宏將公司間有
合建契約關係(建案名稱：景太藍建案，共27棟房屋，下稱系
爭建案)，宏將公司為擔保日後依約分配房地之承諾，讓林賜
玉持有系爭建案未出售之13戶房地（含系爭房屋）鑰匙並占有
使用，林賜玉自103年12月28日即取得系爭房屋合法占有權源
。上訴人簽訂系爭買賣契約後未給付任何價金，所稱以債務互
抵等節，皆未提出證據，顯係虛構；況上訴人於109年1月16日
將系爭房地為訴外人即宏將公司債權人沈其晃設定700萬元抵
押權，足見系爭買賣契約及系爭移轉登記行為，皆為上訴人與
宏將公司之通謀虛偽意思表示而無效等語，資為抗辯。並聲明
：上訴人之訴駁回。
原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服，全部提起上訴，並聲
明：原判決廢棄，請判准如其上開聲明。被上訴人答辯聲明：
上訴駁回。
兩造不爭執事項(見本院卷一第234至235頁，並依卷證及論述方
式而為修正)：
㈠系爭房地相關資訊如下：
⒈宏將公司於104年8月3日委託上訴人向地政機關申請設定最高限
額抵押權（下稱104年抵押權）：
⑴登記日期：104年8月4日。
⑵擔保債權總金額：840萬元。
⑶擔保債權種類及範圍：為債務人對抵押權人現在（包含過去所
負現在尚未清償）及將來在本抵押權設定契約書所定最高限額
內所生之借款及票據債務，包括本金、利息、遲延利息、違約
金及因債務不履行所生之損害賠償。
⑷擔保債權確定期日及清償日：104年12月31日。
⑸抵押權人即債權人：上訴人及訴外人黃梅琳，債權額比例各3/1
0、7/10。
⒉上訴人於108年1月31日以買賣為原因取得系爭房地所有權，權
利範圍如原審卷一第21至32頁所示(即系爭移轉登記)。
㈡上訴人曾任宏將公司會計，歷年薪資所得如下：
⒈102年：52萬6,000元。
⒉103年：43萬3,000元。
⒊104年：39萬6,000元。
⒋105年：39萬6,000元。
⒌106年：23萬1,000元。
⒍107年：49萬5,000元。
⒎108年：42萬9,000元。
㈢林賜玉曾為宏將公司之董事（原審卷一第129頁）。
㈣其他相關案件：
⒈臺灣花蓮地方法院(下稱原法院)108年度司拍字第51號、111年
年度司拍字第76號：
黃梅琳以104年抵押權聲請拍賣系爭房地，經原法院裁定許可
後，持向同院聲請強制執行，惟嗣於111年12月21日具狀表示
已與債務人達成和解，撤回強制執行聲請。
⒉原法院109年度重訴字第5號確認抵押權不存在事件：
宏將公司提起確認黃梅琳就104年抵押權所擔保之債權不存在
，經原法院於109年5月20日判決宏將公司勝訴，黃梅琳提起上
訴，經本院109年度上字第35號於110年4月16日改判宏將公司
敗訴確定。
㈤除原證9、10（原審卷二第561至582頁）外，兩造對於卷附證
據之形式上真正均不爭執。
本院之判斷
㈠上訴人主張蕭健宏為系爭房地占有人，僅以原法院110年度司執
字第18993號111年10月5日執行筆錄為據(原審卷一第35至38頁
，本院卷一第138頁)，然為蕭健宏否認。查，蕭健宏於上開執
行期日係以第三人林賜玉代理人身分到場並稱：系爭房屋內物
品是林賜玉所有，宏將公司為擔保履約，以未出售之房屋占有
使用權為擔保，將鑰匙交與林賜玉等語，未見蕭健宏以系爭房
地占有人自居之行為，故上訴人所舉證據不足證明蕭健宏占有
系爭房地之事實存在，則其請求蕭健宏騰空返還系爭房屋及給
付相當於租金之不當得利(或損害)，即非有據。
㈡第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三
人應負舉證之責（最高法院48年度台上字第29號民事判決意旨
可參）；又證明應證事實之證據資料，並不以可直接單獨證明
之直接證據為限，凡先綜合其他情狀，證明某事實，再由某事
實為推理的證明應證事實，該證明某事實之間接證據，亦包括
在內（81年度台上字第1388號民事判決意旨參照）；次按表意
人與相對人通謀而為虛偽之意思表示者，其意思表示無效，為
民法第87條前段所明定。準此，因出於通謀虛偽意思表示所成
立之買賣債權契約及其所有權移轉登記之物權行為均應認為無
效，縱使虛偽意思表示之一方(買受人)，已因無效之法律行為
(包括債權行為及物權行為)完成土地所有權移轉登記，仍不能
取得所有權，該虛偽買受人當然不得本於所有人之地位，行使
民法第767條之物上請求權(最高法院94年度台上字第1640號民
事判決參照)。民法第759條之1於98年1月23日修正後，實務雖
認土地法所為之土地登記有絕對效力，然意在保護因信賴登記
取得土地權利之第三人，則在第三人非屬善意情形，土地登記
原因如有通謀虛偽之意思表示者，依民法第87條第1項規定，
其債權及物權行為均無效，難認其取得土地所有權(最高法院1
09年度台上字第2069號、110年度台上字第2151號民事判決意
旨參照)。本件上訴人主張與宏將公司有買賣系爭房地之合意
，並因此取得系爭房地之所有權，被上訴人則以上訴人與宏將
公司佯裝購買系爭房地，係為達驅趕林賜玉之目的，系爭買賣
契約及系爭移轉登記均為通謀虛偽意思表示無效，上訴人不得
行使民法第767條等語為辯。經查：
⒈經調取本案相關原法院108年度司拍字第51號、109年度司拍字
第45號(下稱司拍45卷)、111年度司拍字第76號、110年度司執
字第18993號(下稱司執卷)、109年度重訴字第5號民事卷證，
兩造同意引為本案判斷依據(本院卷一第139頁)，先予敘明。
⒉從系爭買賣契約簽訂背景觀之：
⑴上訴人與宏將公司於108年1月5日簽訂系爭買賣契約，約定價金
2,000萬元，有系爭買賣契約可參(原審卷二第561頁)，斯時系
爭房地已設定最高限額抵押與宏將公司債權人黃梅琳(擔保債
權總額840萬元，債權額比例7/10)、包建萍與陳汝湟(擔保債
權總額1,500萬元，債權額比例合計5/12)，有系爭房地109年8
月21日登記謄本可參(司拍45卷第141至147、175至177、223至
225、271至273、309至311、337頁)。上開抵押權實現債權本
金最高可達1,213萬元(8,400,000X7/10+15,000,000X5/12)，
此尚不計利息、違約金，系爭買賣契約就上開抵押權負擔未為
約定，則系爭房地倘計入上開抵押權實現風險，上訴人購買成
本已約達3,200萬元。
⑵系爭房地有非自然死亡之情形，於111年5月17日鑑估價值為1,5
02萬1,588元，有李錦堂建築師事務所鑑估報告書可參(司執卷
第338頁)。
⑶上訴人於102年至108年間受僱宏將公司薪資所得有限(見不爭執
事項㈡)，其配偶楊志遠於107年度所得約88萬元，有上訴人所
提楊志遠107年度綜合所得稅各類所得資料清單可參(本院卷一
第191頁)，經濟狀況難認富有。上訴人與配偶長期居住楊志遠
所有新北市三重區住處(本院卷一第165頁)，與花蓮縣無地緣
關係。
⑷基上，可知上訴人長期居住新北市，經濟狀況僅小康，無購買
系爭房地之迫切需求；宏將公司與林賜玉間因合建契約衍生諸
多糾紛，林賜玉於104年間即擔任宏將公司董事，有該公司104
年10月1日公司登記可參(本院卷一第143至145頁)，上訴人長
期擔任宏將公司會計，復於104年間為宏將公司發函林賜玉撤
除系爭建案社區障礙物(原審卷一第193頁)，林賜玉於107年9
月起，即在系爭房地懸掛「本屋為合建地主由建商交付合法占
有中，如承購本屋致地主權益受損者，承購者應負全部民刑事
責任」，有林賜玉所提照片可參(原審卷一第197頁)，堪認上
訴人對宏將公司與林賜玉之紛爭及系爭房地有非自然死亡之情
形，應無不知之理，卻仍於108年間以顯逾市價之價格購買具
爭議之系爭房地，已見違常。
⒊再觀系爭買賣契約付款情形：
⑴系爭買賣契約第3條約定(原審卷二第564頁)：
第一期款：500萬元，於簽約時由買方(上訴人)支付賣方(宏將
公司)。本款雙方協議由賣方應給付買方之欠款相
抵(包括代墊款、投資金、工作獎勵金等)。
第二期、第三期款：刪除。
第四期款：(銀行貸款)1,200萬元，於辦妥金融機構貸款時，
由賣方直接向金融機領取或由買方指定之金融機構
直接撥入賣方或賣方指定之帳戶內以代支付本期款(
如核貸金額不足時，雙方協議轉為驗交屋時一併給
付)。
第五期款：(交屋款)300萬元，本屋現況為毛胚屋，賣方負責
做室內裝潢後交屋。雙方約定108年6月30日前驗收
交屋。
⑵可知系爭買賣契約約定付款方式並無不明瞭之處，然上訴人主
張簽約時，除宏將公司欠其200萬元勞務報酬，上訴人另有借
款與宏將公司，故合併相抵首期款500萬元等語(原審卷三第45
頁)，與證人即宏將公司負責人徐光宏於本院證稱：上訴人為
公司重要幹部，我當時就系爭建案承諾給上訴人200萬元工作
獎金，故設定104年抵押權與上訴人，除此之外，沒有其他債
權。首期款用上開200萬元抵銷，餘300萬元是上訴人以原證13
(原審卷二第589至597頁)所示支票支付等語(本院卷一第224、
227、229、232頁)，大相逕庭，且依徐光宏證述，縱認上訴人
主張其以104年抵押債權200萬元抵銷系爭房地價金為真，上訴
人首期款仍未付足1/2，宏將公司旋於108年1月31日移轉登記
與上訴人。不動產交易價值甚高，宏將公司未待首期款付足，
即將系爭房地所有權移轉登記與上訴人，亦與一般不動產交易
常規相違。
⑶黃梅琳於110年10月22日以104年抵押權聲請強制執行系爭房地
，經執行法院於111年1月6日現場查封，上訴人並未到場，系
爭房地因上鎖而未入內，嗣再於同年10月5日至現場執行，上
訴人仍未到場，反係由蕭健宏以林賜玉代理人身分，持鑰匙開
門入內，有上開執行筆錄及現場照片可參(司執卷第55至56、6
1至63、391至392頁)，足見系爭房地並未辦理交屋驗收，上訴
人未曾取得系爭房屋之占有。
⑷基上，上訴人於首期款尚未給付完畢，宏將公司即將系爭房地
移轉登記與上訴人，之後，上訴人未再給付價款，宏將公司亦
無進行交屋驗收程序，買賣雙方全無依約履行之跡證，顯悖常
情，至為明灼。
⒋甚且，系爭房地於108年1月31日移轉登記予上訴人後，竟為宏
將公司，於109年1月16日設定最高限額抵押權(擔保債權總額7
00萬元)與訴外人即宏將公司債權人沈其晃，有上開系爭房地1
09年8月21日登記謄本可參。徐光宏於本院證稱：系爭房地移
轉登記與上訴人後，在上訴人付清價款前，所有權狀由宏將公
司保管；沈其晃是我的金主，我跟上訴人的買賣未完成，我有
權處理系爭房地等語(本院卷一第230頁)；是以，倘系爭買賣
契約為真，上訴人既已給付200萬元價款，何以任由賣方宏將
公司再以之設定抵押權與他人，亦屬違常。
⒌參以宏將公司為股份有限公司，依公司法及商業會計法等相關
規定，應製作會計帳目，重大交易事件應經董事會或股東會決
議。該公司資本額於104年間為5,000萬元，000年0月間為2,50
0萬元，有該公司變更登記資料可查(本院卷一第143、147頁)
，其於108年間以2,000萬元處分系爭房地，於112年價金降為1
,300萬元，有上訴人與宏將公司於112年2月22日所簽訂之買賣
補充協議書可參(下稱系爭補充協議，原審卷二第581頁)，上
開交易行為損益均占資本額比率甚高，應屬公司交易重大事件
，徐生宏雖證稱均有帳目記載，可交與上訴人提出法院等語(
本院卷一第233頁)，然上訴人迄未提出宏將公司帳目及會議紀
錄，足認宏將公司對上開重大交易事件，並無開會及會計帳目
之紀錄，益證上訴人與宏將公司是否確有系爭買賣及移轉所有
權登記之真意存在，實屬有疑。
⒍基上，審酌上訴人與宏將公司簽約時及履約情形之違常，客觀
上無履約之事實，依前開原法院110年度司執字第18993號111
年1月6日、111年10月5日執行筆錄，足見系爭房地未辦理交屋
，上訴人未曾取得系爭房地之占有，任由宏將公司設定抵押借
款，對系爭房地是否遭強制執行也漠不關心，於本件起訴前，
查無以系爭房地所有權人自居之事實展現等情，在在足證上訴
人與宏將公司間就系爭房地所為系爭買賣契約及系爭移轉登記
行為，均屬通謀虛偽而無效，應屬明灼。
⒎至上訴人雖提出系爭補充協議(原審卷二第581頁)，主張系爭房
地價金降為1,300萬元，由上訴人代償黃梅琳588萬元、徐道倫
5萬元債務，交付原證13(原審卷二第589至597頁)所示支票5紙
合計金額486萬3,000元，以前開工作獎金200萬元抵銷，因被
上訴人占用扣抵17萬元、上訴人自行復電及門鎖費扣抵3萬7,0
00元之方式給付完畢等語(原審卷二第10至11頁)，然為被上訴
人否認，辯以：系爭補充協議為上訴人臨訟所為，給付資金亦
屬有疑，且系爭買賣契約既屬通謀虛偽，系爭補充協議亦屬無
效等語。經查：
⑴前述黃梅琳、包建萍、陳汝煌及沈其晃於系爭房地所設定抵押
權，均於111年12月22日因清償而塗銷，有系爭房地異動索引
可参(原審卷二第187至559頁)，上訴人與宏將公司簽訂系爭補
充協議時，系爭房地已無抵押權負擔，且花蓮地區不動產近年
呈漲幅趨勢，何以時經近4年增值、抵押權負擔俱已塗銷之情
形下，反而卻折讓高達35％價金，實已違常，難信真實。
⑵上訴人主張其係以配偶楊志遠名下不動產向新光銀行貸款以給
付系爭房地價金等語，並提出楊志遠所有新北市三重區不動產
登記謄本、楊志遠新光銀行帳戶存摺影本為據(本院卷一第165
至177頁)。觀之楊志遠新光銀行帳戶存摺明細(本院卷一第175
頁)，於111年12月1日放款轉入1,000萬元，然迄同年月13日，
陸續轉出達887萬4,700元，電腦交易備註為「證卷(券)用」，
則是否用以支付系爭房地價金，已非無疑。
⑶況上訴人與宏將公司於112年2月22日簽訂系爭補充協議後，於1
12年3月27日即提起本件訴訟(原審卷一第13頁)，臨訟方為價
金給付金流證明，拼湊可能性甚高，真實性顯非無疑。
⑷上訴人陳稱：其係基於系爭買賣契約及系爭補充協議而取得系
爭房地所有權，別無其他法律關係等語(本院卷一第137頁、卷
二第132頁)，系爭補充協議既為系爭買賣契約之補充，當為系
爭買賣契約之一部，而系爭買賣契約既因通謀虛偽而無效，則
系爭補充協議亦應屬無效，自無從憑採為有利上訴人之認定。
㈢上訴人並非系爭房地登記絕對效力保護之第三人。
⒈上訴人雖自陳108年間即自宏將公司離職，然其109年、111年度
薪資所得扣繳單位「百勝土地開發有限公司」、「角落旅行社
股份有限公司」，公司地址均與宏將公司相同，前者負責人徐
道生為徐光宏之子，後者監察人徐光偉為徐光宏胞弟，有上開
公司登記資料、上訴人稅務資訊連結作業查詢結果可參(本院
卷一第143、147、276、287頁、卷二第65頁)，上訴人更於宏
將公司111年12月21日股東臨時會擔任會議紀錄(本院卷一第12
7頁)，足知上訴人與宏將公司關係至為親近。
⒉執行法院於111年10月5日至現場執行，上訴人未到場，反係由
蕭健宏以林賜玉代理人身分，持鑰匙開門入內，已如前述，林
賜玉復提出鑰匙照片為據(原審卷一第169頁)；參以林賜玉與
宏將公司就系爭建案確有合建契約關係，有原法院104年度重
訴字第48號判決可參(原審卷一第149頁，下稱前案)，堪認林
賜玉抗辯：宏將公司為擔保合建契約之履行，而將系爭建案未
出售房地(含系爭房地)鑰匙及占有使用權交給伊等語，尚屬有
據，應可信採。至徐生宏於本院雖證稱：林賜玉持有鑰匙，係
因管理室遺失，但沒有報案等語(本院卷一第231頁)，徐生宏
為宏將公司負責人，與本案深具利害關係，所言已難盡信；系
爭房地價值不菲，倘若遺失、遭竊，任由他人進出使用，將影
響系爭建案社區安全管控性，減損市場交易價值，應無不予理
會之理，徐生宏所述，有違常理，難認可採。
⒊又林賜玉與宏將公司間合建契約糾紛，經前案原法院於107年3
月30日判命宏將公司應將如其判決附表所示系爭建案之10戶房
地移轉登記與林賜玉，有該判決可參(原審卷一第149頁，下稱
前案)，嗣迭經本院、最高法院駁回宏將公司上訴確定。系爭
房地雖非前案判決宏將公司敗訴範圍，然為宏將公司日後無法
履行前案判決所生損害賠償債務之擔保，堪無疑義。
⒋參以上訴人長期擔任宏將公司會計，為徐光宏所稱之重要幹部
，於買受系爭房地前應已知悉宏將公司與林賜玉之糾紛，如前
所述。是依上訴人與宏將公司之關係緊密性及系爭買賣契約簽
訂時，宏將公司於前案敗訴之背景，宏將公司確於前案一審判
決後，將其敗訴部分房地所有權移轉登記與他人迴避執行情事
，現由林賜玉另行起訴請求中，有林賜玉所提出原法院111年
度重訴字第25號民事補正起訴狀可參(本院卷二第197頁)，綜
析上情，足見上訴人具有配合宏將公司脫產以逃避債權人林賜
玉追討及將林賜玉逐離系爭建案社區之高度可能，並非善意第
三人，故林賜玉抗辯：上訴人與宏將公司佯裝購買系爭房地，
係為達驅趕林賜玉之目的等語，尚非子虛。故上訴人顯非不動
產登記絕對效力所保障之第三人甚明，自不得因登記而取得系
爭房地所有權。
㈣基上，被上訴人抗辯上訴人與宏將公司間就系爭房地所為系爭
買賣契約、系爭補充協議之債權行為及系爭移轉登記之物權行
為，俱屬通謀虛偽意思表示而無效，為有理由，上訴人非不動
產登記絕對效力所保障之第三人，依前揭說明，上訴人不能取
得系爭房地所有權，則其基於所有權人地位，依民法第767條
請求被上訴人騰空返還系爭房屋，即無理由。另，上訴人未取
得系爭房地之所有權及占有，查無有何權益受損害之情形，則
其依民法第179條、第184條第1項前段、第185條規定，請求被
上訴人連帶給付相當於租金之不當得利與損害賠償，亦無理由
。
綜上所述，上訴人主張本於民法第767條規定，請求被上訴人騰
空返還系爭房屋，及依民法第179條、第184條第1項前段、第1
85條第1項前段規定，請求被上訴人自111年10月5日起至騰空
返還系爭房屋日止，連帶按月給付上訴人3萬6,400元，咸無理
由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決並駁回其假執行之聲
請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為
無理由，應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之
證據，經本院斟酌後，認為不足以影響本判決之結果，自無逐
一詳予論駁之必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 113 年 7 月 16 日
民事第一庭審判長法 官 劉雪惠
法 官 鍾志雄
法 官 廖曉萍
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其
未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀
（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或
具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師
資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項
但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師
提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 16 日
書記官 廖子絜
附 註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴
人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為
法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法
院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
