返還定金等111年度訴字第233號
臺灣花蓮地方法院民事判決
111年度訴字第233號
原 告
即反訴被告 江進福
訴訟代理人 鄭敦宇律師
林怡君律師
被 告
即反訴原告 劉建隆
訴訟代理人 劉彥廷律師
上列當事人間請求返還定金等事件，本院於民國113年2月1日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。
確認反訴原告對反訴被告有新臺幣150萬元之違約金債權存在。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔五分之三，餘由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：
㈠被告劉建隆前於民國106年1月25日購買訴外人張智鈞集資興
建，借名登記在美樂家建設有限公司（下稱美樂家公司）名
下之門牌號碼花蓮縣○○鄉○○路00號房、地(下稱系爭房地)，
渠等為向訴外人花蓮第二信用合作社（下稱花蓮二信）詐得
高於市場行情之貸款，竟不實簽寫買賣契約書記載買賣價金
新臺幣（下同）2,500萬元、實際價金為1,940萬元之不動產
買賣契約書，並製造不實金流為證（下稱前次買賣）。被告
劉建隆取得花蓮二信抵押貸款1,750萬元後，先清償吉安鄉
農會借款予美樂家公司之1,090萬元債務，餘款660萬元，張
智鈞再委託不知情之第三人陳玉梅自美樂家公司領出後，以
現款返回被告劉建隆560萬元（說明:陳玉梅依張智鈞指示，
分別於106年2月15日返還劉建隆夫妻100萬元、同年2月17日
返還80萬元、同年2月21日返還45萬元、65萬元；同年2月24
日返還45萬元、45萬元、180萬元，共計560萬元），並委託
代書向內政部不實登錄系爭房地買賣價金為2,500萬元；嗣
被告劉建隆於110年12月23日持上開內政部不動產實價登錄
網站列印資料（下稱系爭實價登錄資料），向伊誆稱其於00
0年0月間購買系爭房地價金為2,500萬元，今(110年12月23
日)願以同額價格出售與伊，不賺伊錢云云，提供不實交易
訊息，致伊誤信系爭房地之市場價格，與其簽立不動產買賣
契約書（下稱系爭買賣契約書），並因兩造共同向安新建築
經理股份有限公司申請本件買賣價金信託，爰支付頭期款（
簽約款）計250萬元存入指定之台新國際商業銀行股份有限
公司受託信託財產專戶。案經伊於111年3月10日，經訴外人
陳玉梅提供錄音檔案、往來銀行交易明細及帳簿表冊等，始
悉上情，已向臺灣花蓮地方檢察署（下稱花蓮地檢署）提出
刑事告訴（花蓮地檢署112年度偵字第7339號，下稱本件刑
案），並以存證信函及本書狀繕本送達為撤銷意思表示錯誤
及撤銷受詐欺為意思表示之通知方法。另檢察官偵訊時，訴
外人李碧華稱有收受款項但辯稱是被告與美樂家公司之間的
貨款，但在錄音譯文裡面李碧華一再強調收受現金非貨款，
是老闆私人的貸款，所以沒有列在公司帳，又稱陳玉梅有拿
一包現金給她。
㈡伊因被告提出不實之系爭實價登錄資料，致伊陷於錯誤而為
應買之意思表示，應得依民法第88條及第92條規定撤銷錯誤
及被詐欺之意思表示，並依同法第179條第1項後段規定，請
求返還不當利得；又被告提供不實訊息，構成詐欺締約行為
，造成原告財產損害，伊亦得依民法第184條規定請求損害
賠償。伊交付第一期簽約款100萬元，將來預計轉作價金一
部，核其性質為定金，系爭契約因可歸責於受定金當事人即
被告告以不實訊息之事由經撤銷買賣，致不能履行時，依民
法第249條第3款規定，自應加倍返還定金等語。
㈢爰依民法第179條第1項、第184條請求法院擇一判決被告返還
上開款項，並依第249條請求被告加倍返還定金，並聲明：⒈
被告應同意原告領取安新建築經理股份有限公司向台新國際
商業銀行股份有限公司建北分行申設帳號00000-00-000000-
0號、戶名台新國際商業銀行受託信託財產專戶內之價金250
萬元。⒉被告應給付原告100萬元，及自起訴狀送達翌日起，
按年息5%計算之利息。
二、被告則以：
㈠伊未曾不實登錄系爭房地之實際價格，此部分應由原告證明
之；伊係透過訴外人全捷地產之仲介人員才與原告認識，仲
介人員憑藉專業向原告介紹系爭房地，絕無提出不實之內政
部實價登錄資料；且本次交易有透過地政士簽約，簽約時亦
經地政士逐一為兩造說明、解說，且原告非不識字之人，亦
非智慮淺薄、輕率之輩，難認原告在如此清楚說明的情況下
會有任何對於買賣價格有認識錯誤的情況。況且買賣價格之
誤認非屬意思表示之內容或表示行為有錯誤者，原告執此為
由撤銷買賣之意思表示，並無理由；又原告本得與周圍其他
房地價格比較，甚至原告都有多次到現場看屋，並且與伊多
次進行殺價動作，系爭房地本身完全沒有問題，是以，原告
主張其係遭伊詐欺以高價購買系爭房地，轉而出脫給原告一
事，亦非可取。況且，土地買賣價格之高低，乃取決各種因
素，或個人主客觀因素、地形、交通、都市建設、社會景氣
、政治等、買或賣固憑雙方之判斷，並無確定何人是贏家輸
家，否則今天買賣，明日突發重大利空或利多，何人是贏家
？何人是輸家？若買方都是贏家，那正常狀況何人願意出賣
土地？豈非賣了土地明天就後悔？故亦無一定之標準，是以
，即令上開實價登錄價格並非屬實(假設語)，此亦難認原告
有陷於錯誤或被告有詐欺之行為。
㈡關於加倍返還定金部分，被告並未有任何違反系爭契約而有
可歸責之事由。退步言之，即令原告所述為真（假設語)。
然由系爭契約可看出，該100萬元是第一期款，並非定金，
此亦可從系爭買賣契約第三條契約本文可見一般；其上更清
楚載明，倘定金欄位空白者，視為定金約定為0元，更足說
明兩造並未有約定定金。故原告請求定金100萬元，恐有誤
會。
㈢就原告訴代所稱李碧華之事，業經本件刑案檢察官詳細調查
，最後結論為李碧華於錄音中均稱陳玉梅交付多次現金屬於
先前借款之還款，而非上開房屋價金之退款，故錄音譯文不
足作為本案房屋600萬退款之證明，此有本件刑案不起訴處
分書可佐等語，資為抗辯。
㈣並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告
免為假執行。
貳、反訴部分
一、反訴原告主張：兩造簽訂系爭買賣契約之過程及後續反訴被
告主張有詐欺、錯誤（伊否認之），及反訴被告拒絕履約等
情，已如前述。伊曾寄發存證信函催告反訴被告盡速履約，
又反訴被告目前已繳價款250萬元，伊依系爭買賣契約第8條
規定，請求反訴被告给付已繳價款250萬元作為懲罰性違約
金，應為有理由。爰請求確認伊對反訴被告有250萬元之違
約金債權存在等語，並聲明：確認反訴原告對反訴被告有25
0萬元之違約金債權存在。
二、反訴被告則以：反訴原告所受損害實屬輕微，系爭房地所有
權尚未移轉登記，兩造訂約至解約間社會經濟狀況並無鉅大
改變，又係於111年3月10日經訴外人陳玉梅提供錄音檔案、
往來銀行交易明細及帳簿表冊等，甚感震驚，難再與反訴原
告續行契約，始於同年月16日向花蓮地檢署提出刑事告訴，
若依系爭契約約定，沒收伊已給付之全部款項，數額顯有過
高，爰請求予以酌減，始為公允等語，資為抗辯。並聲明：
反訴原告之訴駁回。
叁、本院為行集中審理協同兩造協議並簡化爭點整理如下：
一、本訴部分
㈠原告主張依民法第88條及第92條規定，因被告提出不實之內
政部實價登錄頁面，該前手交易之市場價格為交易上之重要
訊息，主張原告陷於錯誤或遭被告詐欺而為買賣之意思表示
，主張予以撤銷，並依民法第179條規定，請求返還原告已
給付之價金250萬元，有無理由?
㈡原告主張依民法第184條規定，因被告提供不實訊息，構成詐
欺締約行為，造成原告財產損害部分，並請求損害賠償250
萬元，有無理由?
㈢原告主張依民法第249條第3款規定，請求被告加倍返還定金
部分，有無理由?
二、反訴部分：
㈠反訴原告依照系爭買賣契約第8條第2項請求沒收反訴原告已
給付買賣價金250萬元，有無理由？是否過高?
㈡反訴原告主張對反訴被告有違約金債權250萬元存在，有無理
由?是否過高?
肆、本院之判斷：
一、本訴部分：
㈠原告依民法第88條、第92條規定撤銷系爭意思表示，不生撤
銷之效力，依民法第179條請求被告返還250萬元，為無理由
：
⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思
表示者，表意人得將其意思表示撤銷之；但以其錯誤或不知
事情，非由表意人自己之過失者為限；當事人之資格或物之
性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之
錯誤；因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其
意思表示，民法第88條第1、2項、第92條第1項分別定有明
文。其次，民法第88條第1項所稱之錯誤，僅存於「意思表
示內容」之錯誤（誤認其表示之內容）及「意思表示行為」
之錯誤（誤用其表示之方法）；存於「當事人之資格或物之
性質」之錯誤（在本質概念上，祇有動機之錯誤，並無意思
與表示之不一致），若從社會經濟而言，在交易上認為重要
者，各該錯誤即等同誤認人或物之同一性，同條第2項乃就
此設有「其錯誤，視為意思表示內容之錯誤」之規定，以資
兼顧。是以當事人之資格或物之性質，在交易上認為重要而
有錯誤，倘當事人主觀上知其情事，即不為意思表示，而依
一般客觀上之判斷，亦係如此者，當視同其表示內容之錯誤
，蓋其資格或性質，既在交易上認為重要，而其錯誤在主、
客觀上俱為嚴重，則通常可認其資格或性質為法律行為之基
礎，並應為相對人所明知或可得而知。於此情形，該錯誤之
表意人始得依該條第2項規定將其意思表示撤銷之（最高法
院98年度台上字第1469號判決意旨參照）。表意人若知其事
情即不為意思表示者，為表示行為有錯誤；此指表意人雖知
表示行為之客觀意義，但於行為時，誤用其表示方法之謂，
亦即表示方法有所錯誤，以致與其內心之效果意思不一致（
最高法院100年度台上字第135號、109年度台上字第286號判
決意旨參照）；又民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，
故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院
56年台上字第3380號判決先例意旨參照）；另主張被詐欺而
為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44
年台上字第75號判決先例意旨參照）。
⒉原告主張被告與美樂家公司於106年間就系爭房地實際係以1,
940萬元成交，卻以2,500萬元作為買賣價金，嗣後再以現金
560萬元分次退款返回被告，並以不實之2,500萬元登錄於內
政部不動產交易實價查詢服務網站，再以系爭實價登錄資料
向原告誆稱系爭房地市場價格，致原告為錯誤意思表示或受
被告詐欺，而簽立系爭買賣契約書等節，既為被告所否認，
揆諸前述，自應由原告就系爭實價登錄為不實資訊，負舉證
責任。
⒊經查，觀諸原告所提之106年1月25日被告劉建隆與美樂家公
司之不動產買賣契約，及內政部不動產實價登錄網站之交易
價格，均為2,500萬元，顯不足以證明上情，原告之主張，
已屬無據；至原告主張美樂家公司以現金560萬元分次退款
返回予被告劉建隆乙節，固提出訴外人陳玉梅與訴外人李碧
華即被告劉建隆配偶之錄音譯文為證，然原告遲至言詞辯論
終結前，均未提供錄音檔案供本院核實，且被告亦否認該證
據之真正性，此部分亦難採憑；況縱使美樂家公司曾以現款
560萬元分次返回退款被告劉建隆，然交付金錢之原因多端
，除原告所指之系爭房地買賣價金外，亦有可能基於各種原
由而為交付，參以陳玉梅於本件刑案偵查中證稱：伊並不知
道為何交付600萬元，因為張智鈞沒有跟伊說明這筆款項的
用途，伊不清楚張智鈞、劉建隆私下談妥房屋出售價格為何
，伊知道張智鈞有跟劉建隆私下借款，因為美樂家公司有替
張智鈞支付過利息等語，有本件刑案不起訴處分書可稽（卷
第327頁），足見美樂家公司、張智鈞與被告劉建隆間除106
年1月25日之系爭房地買賣關係外，尚有借款及訂購瓷磚等
建材之法律關係，更證其給付現金之原因多端，且訴外人陳
玉梅亦未能確定交付金錢之目的為何，自難遽認是系爭房地
買賣價金之退款，更難憑此推論前次買賣價金為1,940萬元
。而原告就其主張迄未舉證以實其說，自難採憑。
⒋再者，中古屋買賣之成交價格，未若新建案得以同時銷售之
物件互為比較，對於買方而言，其契約標的乃為特定不動產
本身，實價登錄所揭露者，自僅供作為參考資訊，買賣雙方
自身主客觀因素、當事人希冀契約成立之急迫性及議價能力
等節，均會影響成交價格。而就買賣價金是否符合市場交易
行情，充其量僅係原告當初之所以簽立系爭買賣契約之原因
及動機，此非其意思表示之內容或表示行為錯誤。兩造之系
爭買賣契約簽約過程均為兩造明確確認過始簽約，系爭房地
成交價格亦為兩造議價成交，交易過程中尚有不動產仲介及
地政士參與，協助說明買賣雙方知悉契約內容，原告應知悉
其簽訂系爭買賣契約，係與被告締結系爭房地之買賣關係，
並無意思表示內容錯誤，且原告簽訂系爭買賣之表示方式與
內心效果一致，並無表示行為錯誤，且亦無交易上認為重要
者之錯誤，難認有意思表示錯誤之情事。
⒌綜上，原告以意思表示錯誤及受詐欺為由，以存證信函及本
件起訴狀繕本送達被告，依民法第88條、第92條規定撤銷系
爭意思表示，均屬無據，不生撤銷之效力。
⒍按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179條定有明文。經查，原告主張以存證信函及本件起訴狀
繕本送達被告，依民法第88條、第92條規定撤銷系爭意思表
示，不生撤銷之效力，業如前述，則被告依系爭買賣契約受
領原告給付之價金250萬，即非無法律上之原因，是原告依
民法第179條規定，請求被告返還250萬元，洵屬無據，不應
准許。
㈡原告依民法第184條第1項前段、第2項規定請求被告給付250
萬元，為無理由：
按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任，
但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條第1項前
段、第2項分別定有明文。經查，原告就其主張，並未舉證
以實其說，則原告依民法第184條第1項前段、第2項規定，
請求被告賠償，亦屬無據。
㈢原告主張依民法第249條第3款規定，請求被告加倍返還定金
部分，為無理由：
⒈按契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該
當事人應加倍返還其所受之定金。民法第249條第3款定有明
文。次按定金之性質，因其作用之不同，通常可分為：(一)
證約定金，即為證明契約之成立所交付之定金。(二)成約定
金，即以交付定金為契約成立之要件。(三)違約定金，即為
強制契約之履行，以定金為契約不履行損害賠償之擔保。(
四)解約定金，即為保留解除權而交付之定金，亦即以定金
為保留解除權之代價。(五)立約定金，亦名猶豫定金，即在
契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立等數種。上述
各種定金，非必各不相涉，互相排斥，交付一種定金，而兼
具他種作用者，事恆有之，應依契約之文字及當事人之真意
決定之（最高法院91年度台上字第635號、101年度台上字第
1692號判決意旨參照）。
⒉原告固主張原告交付第一期簽約款100萬元，將來預計轉作價
金一部，核其性質為定金云云，惟為被告所否認，並主張10
0萬元應為第一期款（簽約款），而非定金，則兩造間有無
定金之約定，自應由原告負舉證責任。經查，觀諸系爭買賣
契約書及兩造111年2月12日協議書，均未有定金100萬元之
記載，原告復未提出其他證據證明兩造間確有定金100萬元
之約定，自難認其主張為可採；再觀諸系爭買賣契約第三條
第2點之約定：「付款方式第一期款（簽約款)金額為壹佰萬
元整，簽約時買方應給付第一期款（含訂金：____元整；倘
定金欄位空白者，視為定金約定為0元）」。可知系爭買賣
契約書係將第一期款（簽約款）與定金分予論列，第一期款
（簽約款）為100萬元，定金欄位則為空白，可見兩造間應
無將第一期款（簽約款）100萬元視為定金之約定。
⒊綜上，兩造既無定金之約定，且亦無可歸責於被告之事由，
則原告請求被告加倍返還定金100萬元，即無理由。
㈣綜上所述，原告就其主張均未能舉證以實其說，則原告依首
揭規定，擇一請求被告給付原告250萬元及100萬元，均無理
由，應予駁回。
二、反訴部分：
㈠反訴原告依照系爭買賣契約第8條第2項請求沒收反訴原告已
給付買賣價金150萬元，為有理由：
⒈按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文，
此所謂即受判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確
，原告主觀上認其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且此
種不妥之狀態能以確認判決將其除去者而言，縱使所請求確
認者為他人間之法律關係，亦非不得提起（最高法院52年台
上字第1240號判例意旨參照）。經查：反訴原告主張與反訴
被告簽訂系爭買賣契約，嗣反訴被告未依約繳納買賣價金，
反訴原告遂解除系爭買賣契約並沒收反訴被告已繳納之價金
作為違約金，反訴被告於本院審理中亦否認違約金債權存在
，反訴原告為此以反訴被告而提起本件訴訟，自有即受確認
判決之法律上利益。
⒉次按系爭買賣契約第8條第2項約定：買方若不依合約履行各
項義務或支付價金，每逾一日買方應按買賣總價款萬分之二
計算違約金予賣方（自逾期日起至完成給付日止），但賣方
不得藉買方未給付違約金而拒絕履行合約義務或妨礙房地點
交，賣方應另行主張之。經賣方書面通知限期催告（至少七
日）仍不履行時，賣方得另以書面通知解除本買賣合約，並
沒收買方已繳價款或已付支票據，作為懲罰性違約金（卷第
69頁）。經查，本件兩造簽訂系爭買賣契約後，反訴被告除
分別交付100萬元及150萬元至履約保證專戶外，就本應支付
之前述完稅款、尾款等後續款項均未支付，反訴原告因反訴
被告遲未依約付款，乃於111年4月18日以存證信函催告反訴
被告履約(卷第301頁)，反訴被告收受通知後未依約付款，
足認反訴被告確有遲延履行契約應為給付之義務及給付剩餘
價金之情形。反訴原告自得依首揭約定解除系爭買賣契約，
並沒收反訴被告已繳至系爭履約專戶之款項，作為懲罰性違
約金。
⒊再按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第2
52條定有明文。至於違約金是否相當，須依一般客觀事實，
社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且
約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給
付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院
仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字
第1915號判例參照）。故契約當事人約定之違約金是否過高
，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受
損害及債務人若能如期履行債務時，債權人可享受之一切利
益為衡量標準，庶符實情而得法理之平。經查，依系爭買賣
契約第8條第2項約定，於反訴被告逾期未付清價款時，反訴
原告本得沒收其已付價款250萬元充作違約金，然本院審酌
反訴原告於111年4月18日已寄發存證信函告知上情，及兩造
自簽立系爭契約至解約僅4個月，時間尚屬短暫，系爭房地
尚未辦理所有權移轉登記亦未交屋，系爭房地所有權狀亦未
交付反訴被告，亦未有相關稅賦、規費、利息支出，堪認契
約解除後，反訴原告尚得迅速再依己意利用處分系爭房地，
所受損害非鉅等一切情狀，本院認以前開違約情狀，若以25
0萬元作為違約金，已佔全部買賣價金2,500萬之一成，核屬
過高，應酌減為150萬元，始為妥適。故反訴原告依系爭契
約第8條第2項約定所得請求反訴被告給付之違約金，應酌減
至150萬元，始為適當。
㈢綜上，反訴原告依房屋買賣契約第8條第2項請求確認對反訴
被告有150萬元之違約金債權存在，為有理由，應予准許。
伍、綜上所述，本訴部分，原告請求均無，應予駁回；反訴部分
，反訴原告請求確認對反訴被告有150萬元之違約金債權存
在部分，為有理由，逾此範圍則屬無據，應予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及證據，經本
院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不逐一論述，附
此敘明。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 113 年 2 月 27 日
民事第二庭 法 官 李可文
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（上訴狀應
表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費，如於本判決宣示後送達前
提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他
造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 2 月 27 日
書記官 莊鈞安
111年度訴字第233號
原 告
即反訴被告 江進福
訴訟代理人 鄭敦宇律師
林怡君律師
被 告
即反訴原告 劉建隆
訴訟代理人 劉彥廷律師
上列當事人間請求返還定金等事件，本院於民國113年2月1日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。
確認反訴原告對反訴被告有新臺幣150萬元之違約金債權存在。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔五分之三，餘由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：
㈠被告劉建隆前於民國106年1月25日購買訴外人張智鈞集資興
建，借名登記在美樂家建設有限公司（下稱美樂家公司）名
下之門牌號碼花蓮縣○○鄉○○路00號房、地(下稱系爭房地)，
渠等為向訴外人花蓮第二信用合作社（下稱花蓮二信）詐得
高於市場行情之貸款，竟不實簽寫買賣契約書記載買賣價金
新臺幣（下同）2,500萬元、實際價金為1,940萬元之不動產
買賣契約書，並製造不實金流為證（下稱前次買賣）。被告
劉建隆取得花蓮二信抵押貸款1,750萬元後，先清償吉安鄉
農會借款予美樂家公司之1,090萬元債務，餘款660萬元，張
智鈞再委託不知情之第三人陳玉梅自美樂家公司領出後，以
現款返回被告劉建隆560萬元（說明:陳玉梅依張智鈞指示，
分別於106年2月15日返還劉建隆夫妻100萬元、同年2月17日
返還80萬元、同年2月21日返還45萬元、65萬元；同年2月24
日返還45萬元、45萬元、180萬元，共計560萬元），並委託
代書向內政部不實登錄系爭房地買賣價金為2,500萬元；嗣
被告劉建隆於110年12月23日持上開內政部不動產實價登錄
網站列印資料（下稱系爭實價登錄資料），向伊誆稱其於00
0年0月間購買系爭房地價金為2,500萬元，今(110年12月23
日)願以同額價格出售與伊，不賺伊錢云云，提供不實交易
訊息，致伊誤信系爭房地之市場價格，與其簽立不動產買賣
契約書（下稱系爭買賣契約書），並因兩造共同向安新建築
經理股份有限公司申請本件買賣價金信託，爰支付頭期款（
簽約款）計250萬元存入指定之台新國際商業銀行股份有限
公司受託信託財產專戶。案經伊於111年3月10日，經訴外人
陳玉梅提供錄音檔案、往來銀行交易明細及帳簿表冊等，始
悉上情，已向臺灣花蓮地方檢察署（下稱花蓮地檢署）提出
刑事告訴（花蓮地檢署112年度偵字第7339號，下稱本件刑
案），並以存證信函及本書狀繕本送達為撤銷意思表示錯誤
及撤銷受詐欺為意思表示之通知方法。另檢察官偵訊時，訴
外人李碧華稱有收受款項但辯稱是被告與美樂家公司之間的
貨款，但在錄音譯文裡面李碧華一再強調收受現金非貨款，
是老闆私人的貸款，所以沒有列在公司帳，又稱陳玉梅有拿
一包現金給她。
㈡伊因被告提出不實之系爭實價登錄資料，致伊陷於錯誤而為
應買之意思表示，應得依民法第88條及第92條規定撤銷錯誤
及被詐欺之意思表示，並依同法第179條第1項後段規定，請
求返還不當利得；又被告提供不實訊息，構成詐欺締約行為
，造成原告財產損害，伊亦得依民法第184條規定請求損害
賠償。伊交付第一期簽約款100萬元，將來預計轉作價金一
部，核其性質為定金，系爭契約因可歸責於受定金當事人即
被告告以不實訊息之事由經撤銷買賣，致不能履行時，依民
法第249條第3款規定，自應加倍返還定金等語。
㈢爰依民法第179條第1項、第184條請求法院擇一判決被告返還
上開款項，並依第249條請求被告加倍返還定金，並聲明：⒈
被告應同意原告領取安新建築經理股份有限公司向台新國際
商業銀行股份有限公司建北分行申設帳號00000-00-000000-
0號、戶名台新國際商業銀行受託信託財產專戶內之價金250
萬元。⒉被告應給付原告100萬元，及自起訴狀送達翌日起，
按年息5%計算之利息。
二、被告則以：
㈠伊未曾不實登錄系爭房地之實際價格，此部分應由原告證明
之；伊係透過訴外人全捷地產之仲介人員才與原告認識，仲
介人員憑藉專業向原告介紹系爭房地，絕無提出不實之內政
部實價登錄資料；且本次交易有透過地政士簽約，簽約時亦
經地政士逐一為兩造說明、解說，且原告非不識字之人，亦
非智慮淺薄、輕率之輩，難認原告在如此清楚說明的情況下
會有任何對於買賣價格有認識錯誤的情況。況且買賣價格之
誤認非屬意思表示之內容或表示行為有錯誤者，原告執此為
由撤銷買賣之意思表示，並無理由；又原告本得與周圍其他
房地價格比較，甚至原告都有多次到現場看屋，並且與伊多
次進行殺價動作，系爭房地本身完全沒有問題，是以，原告
主張其係遭伊詐欺以高價購買系爭房地，轉而出脫給原告一
事，亦非可取。況且，土地買賣價格之高低，乃取決各種因
素，或個人主客觀因素、地形、交通、都市建設、社會景氣
、政治等、買或賣固憑雙方之判斷，並無確定何人是贏家輸
家，否則今天買賣，明日突發重大利空或利多，何人是贏家
？何人是輸家？若買方都是贏家，那正常狀況何人願意出賣
土地？豈非賣了土地明天就後悔？故亦無一定之標準，是以
，即令上開實價登錄價格並非屬實(假設語)，此亦難認原告
有陷於錯誤或被告有詐欺之行為。
㈡關於加倍返還定金部分，被告並未有任何違反系爭契約而有
可歸責之事由。退步言之，即令原告所述為真（假設語)。
然由系爭契約可看出，該100萬元是第一期款，並非定金，
此亦可從系爭買賣契約第三條契約本文可見一般；其上更清
楚載明，倘定金欄位空白者，視為定金約定為0元，更足說
明兩造並未有約定定金。故原告請求定金100萬元，恐有誤
會。
㈢就原告訴代所稱李碧華之事，業經本件刑案檢察官詳細調查
，最後結論為李碧華於錄音中均稱陳玉梅交付多次現金屬於
先前借款之還款，而非上開房屋價金之退款，故錄音譯文不
足作為本案房屋600萬退款之證明，此有本件刑案不起訴處
分書可佐等語，資為抗辯。
㈣並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告
免為假執行。
貳、反訴部分
一、反訴原告主張：兩造簽訂系爭買賣契約之過程及後續反訴被
告主張有詐欺、錯誤（伊否認之），及反訴被告拒絕履約等
情，已如前述。伊曾寄發存證信函催告反訴被告盡速履約，
又反訴被告目前已繳價款250萬元，伊依系爭買賣契約第8條
規定，請求反訴被告给付已繳價款250萬元作為懲罰性違約
金，應為有理由。爰請求確認伊對反訴被告有250萬元之違
約金債權存在等語，並聲明：確認反訴原告對反訴被告有25
0萬元之違約金債權存在。
二、反訴被告則以：反訴原告所受損害實屬輕微，系爭房地所有
權尚未移轉登記，兩造訂約至解約間社會經濟狀況並無鉅大
改變，又係於111年3月10日經訴外人陳玉梅提供錄音檔案、
往來銀行交易明細及帳簿表冊等，甚感震驚，難再與反訴原
告續行契約，始於同年月16日向花蓮地檢署提出刑事告訴，
若依系爭契約約定，沒收伊已給付之全部款項，數額顯有過
高，爰請求予以酌減，始為公允等語，資為抗辯。並聲明：
反訴原告之訴駁回。
叁、本院為行集中審理協同兩造協議並簡化爭點整理如下：
一、本訴部分
㈠原告主張依民法第88條及第92條規定，因被告提出不實之內
政部實價登錄頁面，該前手交易之市場價格為交易上之重要
訊息，主張原告陷於錯誤或遭被告詐欺而為買賣之意思表示
，主張予以撤銷，並依民法第179條規定，請求返還原告已
給付之價金250萬元，有無理由?
㈡原告主張依民法第184條規定，因被告提供不實訊息，構成詐
欺締約行為，造成原告財產損害部分，並請求損害賠償250
萬元，有無理由?
㈢原告主張依民法第249條第3款規定，請求被告加倍返還定金
部分，有無理由?
二、反訴部分：
㈠反訴原告依照系爭買賣契約第8條第2項請求沒收反訴原告已
給付買賣價金250萬元，有無理由？是否過高?
㈡反訴原告主張對反訴被告有違約金債權250萬元存在，有無理
由?是否過高?
肆、本院之判斷：
一、本訴部分：
㈠原告依民法第88條、第92條規定撤銷系爭意思表示，不生撤
銷之效力，依民法第179條請求被告返還250萬元，為無理由
：
⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思
表示者，表意人得將其意思表示撤銷之；但以其錯誤或不知
事情，非由表意人自己之過失者為限；當事人之資格或物之
性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之
錯誤；因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其
意思表示，民法第88條第1、2項、第92條第1項分別定有明
文。其次，民法第88條第1項所稱之錯誤，僅存於「意思表
示內容」之錯誤（誤認其表示之內容）及「意思表示行為」
之錯誤（誤用其表示之方法）；存於「當事人之資格或物之
性質」之錯誤（在本質概念上，祇有動機之錯誤，並無意思
與表示之不一致），若從社會經濟而言，在交易上認為重要
者，各該錯誤即等同誤認人或物之同一性，同條第2項乃就
此設有「其錯誤，視為意思表示內容之錯誤」之規定，以資
兼顧。是以當事人之資格或物之性質，在交易上認為重要而
有錯誤，倘當事人主觀上知其情事，即不為意思表示，而依
一般客觀上之判斷，亦係如此者，當視同其表示內容之錯誤
，蓋其資格或性質，既在交易上認為重要，而其錯誤在主、
客觀上俱為嚴重，則通常可認其資格或性質為法律行為之基
礎，並應為相對人所明知或可得而知。於此情形，該錯誤之
表意人始得依該條第2項規定將其意思表示撤銷之（最高法
院98年度台上字第1469號判決意旨參照）。表意人若知其事
情即不為意思表示者，為表示行為有錯誤；此指表意人雖知
表示行為之客觀意義，但於行為時，誤用其表示方法之謂，
亦即表示方法有所錯誤，以致與其內心之效果意思不一致（
最高法院100年度台上字第135號、109年度台上字第286號判
決意旨參照）；又民法上所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，
故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院
56年台上字第3380號判決先例意旨參照）；另主張被詐欺而
為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任（最高法院44
年台上字第75號判決先例意旨參照）。
⒉原告主張被告與美樂家公司於106年間就系爭房地實際係以1,
940萬元成交，卻以2,500萬元作為買賣價金，嗣後再以現金
560萬元分次退款返回被告，並以不實之2,500萬元登錄於內
政部不動產交易實價查詢服務網站，再以系爭實價登錄資料
向原告誆稱系爭房地市場價格，致原告為錯誤意思表示或受
被告詐欺，而簽立系爭買賣契約書等節，既為被告所否認，
揆諸前述，自應由原告就系爭實價登錄為不實資訊，負舉證
責任。
⒊經查，觀諸原告所提之106年1月25日被告劉建隆與美樂家公
司之不動產買賣契約，及內政部不動產實價登錄網站之交易
價格，均為2,500萬元，顯不足以證明上情，原告之主張，
已屬無據；至原告主張美樂家公司以現金560萬元分次退款
返回予被告劉建隆乙節，固提出訴外人陳玉梅與訴外人李碧
華即被告劉建隆配偶之錄音譯文為證，然原告遲至言詞辯論
終結前，均未提供錄音檔案供本院核實，且被告亦否認該證
據之真正性，此部分亦難採憑；況縱使美樂家公司曾以現款
560萬元分次返回退款被告劉建隆，然交付金錢之原因多端
，除原告所指之系爭房地買賣價金外，亦有可能基於各種原
由而為交付，參以陳玉梅於本件刑案偵查中證稱：伊並不知
道為何交付600萬元，因為張智鈞沒有跟伊說明這筆款項的
用途，伊不清楚張智鈞、劉建隆私下談妥房屋出售價格為何
，伊知道張智鈞有跟劉建隆私下借款，因為美樂家公司有替
張智鈞支付過利息等語，有本件刑案不起訴處分書可稽（卷
第327頁），足見美樂家公司、張智鈞與被告劉建隆間除106
年1月25日之系爭房地買賣關係外，尚有借款及訂購瓷磚等
建材之法律關係，更證其給付現金之原因多端，且訴外人陳
玉梅亦未能確定交付金錢之目的為何，自難遽認是系爭房地
買賣價金之退款，更難憑此推論前次買賣價金為1,940萬元
。而原告就其主張迄未舉證以實其說，自難採憑。
⒋再者，中古屋買賣之成交價格，未若新建案得以同時銷售之
物件互為比較，對於買方而言，其契約標的乃為特定不動產
本身，實價登錄所揭露者，自僅供作為參考資訊，買賣雙方
自身主客觀因素、當事人希冀契約成立之急迫性及議價能力
等節，均會影響成交價格。而就買賣價金是否符合市場交易
行情，充其量僅係原告當初之所以簽立系爭買賣契約之原因
及動機，此非其意思表示之內容或表示行為錯誤。兩造之系
爭買賣契約簽約過程均為兩造明確確認過始簽約，系爭房地
成交價格亦為兩造議價成交，交易過程中尚有不動產仲介及
地政士參與，協助說明買賣雙方知悉契約內容，原告應知悉
其簽訂系爭買賣契約，係與被告締結系爭房地之買賣關係，
並無意思表示內容錯誤，且原告簽訂系爭買賣之表示方式與
內心效果一致，並無表示行為錯誤，且亦無交易上認為重要
者之錯誤，難認有意思表示錯誤之情事。
⒌綜上，原告以意思表示錯誤及受詐欺為由，以存證信函及本
件起訴狀繕本送達被告，依民法第88條、第92條規定撤銷系
爭意思表示，均屬無據，不生撤銷之效力。
⒍按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第
179條定有明文。經查，原告主張以存證信函及本件起訴狀
繕本送達被告，依民法第88條、第92條規定撤銷系爭意思表
示，不生撤銷之效力，業如前述，則被告依系爭買賣契約受
領原告給付之價金250萬，即非無法律上之原因，是原告依
民法第179條規定，請求被告返還250萬元，洵屬無據，不應
准許。
㈡原告依民法第184條第1項前段、第2項規定請求被告給付250
萬元，為無理由：
按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任，
但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條第1項前
段、第2項分別定有明文。經查，原告就其主張，並未舉證
以實其說，則原告依民法第184條第1項前段、第2項規定，
請求被告賠償，亦屬無據。
㈢原告主張依民法第249條第3款規定，請求被告加倍返還定金
部分，為無理由：
⒈按契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該
當事人應加倍返還其所受之定金。民法第249條第3款定有明
文。次按定金之性質，因其作用之不同，通常可分為：(一)
證約定金，即為證明契約之成立所交付之定金。(二)成約定
金，即以交付定金為契約成立之要件。(三)違約定金，即為
強制契約之履行，以定金為契約不履行損害賠償之擔保。(
四)解約定金，即為保留解除權而交付之定金，亦即以定金
為保留解除權之代價。(五)立約定金，亦名猶豫定金，即在
契約成立前交付之定金，用以擔保契約之成立等數種。上述
各種定金，非必各不相涉，互相排斥，交付一種定金，而兼
具他種作用者，事恆有之，應依契約之文字及當事人之真意
決定之（最高法院91年度台上字第635號、101年度台上字第
1692號判決意旨參照）。
⒉原告固主張原告交付第一期簽約款100萬元，將來預計轉作價
金一部，核其性質為定金云云，惟為被告所否認，並主張10
0萬元應為第一期款（簽約款），而非定金，則兩造間有無
定金之約定，自應由原告負舉證責任。經查，觀諸系爭買賣
契約書及兩造111年2月12日協議書，均未有定金100萬元之
記載，原告復未提出其他證據證明兩造間確有定金100萬元
之約定，自難認其主張為可採；再觀諸系爭買賣契約第三條
第2點之約定：「付款方式第一期款（簽約款)金額為壹佰萬
元整，簽約時買方應給付第一期款（含訂金：____元整；倘
定金欄位空白者，視為定金約定為0元）」。可知系爭買賣
契約書係將第一期款（簽約款）與定金分予論列，第一期款
（簽約款）為100萬元，定金欄位則為空白，可見兩造間應
無將第一期款（簽約款）100萬元視為定金之約定。
⒊綜上，兩造既無定金之約定，且亦無可歸責於被告之事由，
則原告請求被告加倍返還定金100萬元，即無理由。
㈣綜上所述，原告就其主張均未能舉證以實其說，則原告依首
揭規定，擇一請求被告給付原告250萬元及100萬元，均無理
由，應予駁回。
二、反訴部分：
㈠反訴原告依照系爭買賣契約第8條第2項請求沒收反訴原告已
給付買賣價金150萬元，為有理由：
⒈按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文，
此所謂即受判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確
，原告主觀上認其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且此
種不妥之狀態能以確認判決將其除去者而言，縱使所請求確
認者為他人間之法律關係，亦非不得提起（最高法院52年台
上字第1240號判例意旨參照）。經查：反訴原告主張與反訴
被告簽訂系爭買賣契約，嗣反訴被告未依約繳納買賣價金，
反訴原告遂解除系爭買賣契約並沒收反訴被告已繳納之價金
作為違約金，反訴被告於本院審理中亦否認違約金債權存在
，反訴原告為此以反訴被告而提起本件訴訟，自有即受確認
判決之法律上利益。
⒉次按系爭買賣契約第8條第2項約定：買方若不依合約履行各
項義務或支付價金，每逾一日買方應按買賣總價款萬分之二
計算違約金予賣方（自逾期日起至完成給付日止），但賣方
不得藉買方未給付違約金而拒絕履行合約義務或妨礙房地點
交，賣方應另行主張之。經賣方書面通知限期催告（至少七
日）仍不履行時，賣方得另以書面通知解除本買賣合約，並
沒收買方已繳價款或已付支票據，作為懲罰性違約金（卷第
69頁）。經查，本件兩造簽訂系爭買賣契約後，反訴被告除
分別交付100萬元及150萬元至履約保證專戶外，就本應支付
之前述完稅款、尾款等後續款項均未支付，反訴原告因反訴
被告遲未依約付款，乃於111年4月18日以存證信函催告反訴
被告履約(卷第301頁)，反訴被告收受通知後未依約付款，
足認反訴被告確有遲延履行契約應為給付之義務及給付剩餘
價金之情形。反訴原告自得依首揭約定解除系爭買賣契約，
並沒收反訴被告已繳至系爭履約專戶之款項，作為懲罰性違
約金。
⒊再按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第2
52條定有明文。至於違約金是否相當，須依一般客觀事實，
社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且
約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給
付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院
仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字
第1915號判例參照）。故契約當事人約定之違約金是否過高
，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受
損害及債務人若能如期履行債務時，債權人可享受之一切利
益為衡量標準，庶符實情而得法理之平。經查，依系爭買賣
契約第8條第2項約定，於反訴被告逾期未付清價款時，反訴
原告本得沒收其已付價款250萬元充作違約金，然本院審酌
反訴原告於111年4月18日已寄發存證信函告知上情，及兩造
自簽立系爭契約至解約僅4個月，時間尚屬短暫，系爭房地
尚未辦理所有權移轉登記亦未交屋，系爭房地所有權狀亦未
交付反訴被告，亦未有相關稅賦、規費、利息支出，堪認契
約解除後，反訴原告尚得迅速再依己意利用處分系爭房地，
所受損害非鉅等一切情狀，本院認以前開違約情狀，若以25
0萬元作為違約金，已佔全部買賣價金2,500萬之一成，核屬
過高，應酌減為150萬元，始為妥適。故反訴原告依系爭契
約第8條第2項約定所得請求反訴被告給付之違約金，應酌減
至150萬元，始為適當。
㈢綜上，反訴原告依房屋買賣契約第8條第2項請求確認對反訴
被告有150萬元之違約金債權存在，為有理由，應予准許。
伍、綜上所述，本訴部分，原告請求均無，應予駁回；反訴部分
，反訴原告請求確認對反訴被告有150萬元之違約金債權存
在部分，為有理由，逾此範圍則屬無據，應予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及證據，經本
院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不逐一論述，附
此敘明。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 113 年 2 月 27 日
民事第二庭 法 官 李可文
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（上訴狀應
表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費，如於本判決宣示後送達前
提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他
造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 2 月 27 日
書記官 莊鈞安
