遷讓房屋等113年度岡簡字第74號
臺灣橋頭地方法院民事判決
113年度岡簡字第74號
原 告 賴增紅
訴訟代理人 林石猛律師
黃淯暄律師
被 告 蘇俊霖
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年7月2日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路00號8樓之6房屋遷讓返還原告
。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新台幣67,600元為原
告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告向原告承租門牌號碼高雄市○○區○○路00號8
樓之6房屋（下稱系爭房屋），並於民國106年3月8日簽訂租
賃契約，約定租期自106年3月10日至109年3月10日止，每月
租金新台幣（下同）3,000元，且被告應負擔管理費等費用
，如有違約，原告得隨時收回房屋，且被告應按月給付租金
5倍之違約金至被告返還房屋之日止（下稱系爭租約）。嗣
後租約到期，被告仍繳納租金，原告未即表示反對之意思，
系爭租約因而以不定期限繼續契約，惟上開約定仍拘束兩造
。詎被告欠繳112年4、5、6月之租金，且未依約繳納112年4
月至12月之管理費，原告業於112年10月13日發函向被告表
示終止系爭租約，依系爭租約，原告得請求被告遷讓系爭房
屋，並請求被告按月給付違約金，暨給付原告本件訴訟之律
師費及訴訟費用共61,000元等情，並聲明：㈠被告應將系爭
房屋遷讓返還原告。㈡被告應自112年11月1日起至遷讓返還
系爭房屋之日止，按月給付原告15,000元。㈢被告應給付原
告61,000元，及自113年4月10日起至清償日止按週年利率百
分之5計算之利息。
二、被告則以：系爭房屋之冷氣機故障，被告因維修冷氣機支出
9000元，以抵繳112年4、5、6月租金。又被告未繳納管理費
，係因住戶抵制當時之管理委員會，因此未繳納，且管理費
為半年繳，且為後繳，被告於原告發函通知終止後，已補繳
管理費，原告請求被告遷讓系爭房屋，於法無據等語，資為
抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、查系爭租約約定：第三條：租金每個月3,000元，乙方（按
即被告）不得藉任何理由拖延或拒納。……第六條：乙方於租
期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠
心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，
如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金
五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，
絕無異議。……第十二條：乙方若有違約情事，致損害甲方之
權益時，願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟
費、律師費用，均應由乙方負責賠償。……第十四條：甲（按
即原告）乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何
條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受損失甲方
概不負責。……第十八條：……⒉租賃期間內乙方如有違背本契
約各條項時，任憑甲方處理，乙方絕不異議等語，並於租賃
契約上手寫：「水電費、管理費與第四台全由承租人負擔」
、「若已（按應為乙）方違約契約即終止」等語，有租賃契
約書在卷可稽（見本院卷第13-19頁）。經查：
㈠按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人
負擔。租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租
人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租
人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而
請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。民法第429條第1
項及第430條分別定有明文。是租賃物有修繕必要時，承租
人應先催告出租人修繕，出租人未為修繕時，承租人始得自
行修繕並於租金中扣除。本件原告主張被告有欠繳租金之情
事，被告固不否認未繳納112年4、5、6月之租金，惟以前詞
置辯，然而，被告就系爭房屋中之冷氣確有修繕必要之事實
，並未提出任何證據證明，關於催告一節，被告自承伊有打
給原告，但原告沒有接，所以在換完之後才告訴原告等語（
見本院卷第100頁），惟依原告提出之LINE對話記錄（見本
院卷第89頁），兩造間得以LINE作為聯繫管道，並非僅得以
電話聯繫，是被告既未催告原告修繕，則其辯稱以冷氣修復
費用扣抵租金等語，為無可採。
㈡原告主張被告欠繳管理費部分，被告雖辯稱當時住戶抵制管
委會，因此未繳納等語，惟區分所有權人依公寓大廈管理條
例第10條有繳納管理費之義務，縱使與管委會間有所齟齬，
亦非得拒繳管理費之正當理由，況被告僅為承租戶，尤無以
此為由拒繳管理費之理，則被告此部分抗辯，為無可採。又
被告雖辯稱其嗣後已繳納管理費等語，惟原告已於112年10
月13日以高雄武廟387號存證信函終止系爭租約，則被告於
終止後所為補繳行為，不影響原告所為終止之效力。
㈢從而，被告有欠繳租金及管理費之違約行為，原告依系爭租
約終止與被告間租賃關係，應屬合法有效，則系爭租約既已
於斯時終止，原告請求被告遷讓系爭房屋，於法即屬有據。
㈣本件原告依系爭租約第6條約定請求被告按月給付租金5倍之
違約金，惟細繹系爭租約第6條之約定，該條係承租人於租
期屆滿仍不搬離時，出租人得向承租人請求違約金，其理由
應在於租期屆滿為一確定期日，承租人得提早因應準備搬出
，出租人亦可無縫接軌尋求新承租人搬入，如承租人未搬離
，將造成出租人之損害，因此課予承租人屆期未搬離之違約
金義務。然而系爭租約係因原告依約終止而解消，被告並非
因租期屆滿仍未搬離之情事，如認原告終止後被告應即時搬
出，對被告未免過苛，則原告依系爭契約第6條約定，請求
被告賠償租金5倍之違約金，於法即屬無據。
㈤本件原告依系爭契約第12條約定請求被告給付原告律師費及
訴訟費用，惟本件為原告請求被告遷讓房屋，而非請求被告
損害賠償之訴訟，況被告固有違約，惟原告對於損害其權益
之事實，並未提出任何證據加以舉證，則原告依本條約定請
求被告給付律師費及訴訟費用，尚屬乏據。
四、綜上所述，本件原告依系爭租約請求被告遷讓系爭房屋，為
有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回
。
五、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦
方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
六、准許宣告假執行、免為假執行及訴訟費用負擔之依據：民事
訴訟法第389條第1項第3款、第392條第2項、第79條。
中 華 民 國 113 年 7 月 16 日
岡山簡易庭 法 官 林昶燁
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 16 日
書記官 顏崇衛
113年度岡簡字第74號
原 告 賴增紅
訴訟代理人 林石猛律師
黃淯暄律師
被 告 蘇俊霖
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年7月2日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路00號8樓之6房屋遷讓返還原告
。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新台幣67,600元為原
告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告向原告承租門牌號碼高雄市○○區○○路00號8
樓之6房屋（下稱系爭房屋），並於民國106年3月8日簽訂租
賃契約，約定租期自106年3月10日至109年3月10日止，每月
租金新台幣（下同）3,000元，且被告應負擔管理費等費用
，如有違約，原告得隨時收回房屋，且被告應按月給付租金
5倍之違約金至被告返還房屋之日止（下稱系爭租約）。嗣
後租約到期，被告仍繳納租金，原告未即表示反對之意思，
系爭租約因而以不定期限繼續契約，惟上開約定仍拘束兩造
。詎被告欠繳112年4、5、6月之租金，且未依約繳納112年4
月至12月之管理費，原告業於112年10月13日發函向被告表
示終止系爭租約，依系爭租約，原告得請求被告遷讓系爭房
屋，並請求被告按月給付違約金，暨給付原告本件訴訟之律
師費及訴訟費用共61,000元等情，並聲明：㈠被告應將系爭
房屋遷讓返還原告。㈡被告應自112年11月1日起至遷讓返還
系爭房屋之日止，按月給付原告15,000元。㈢被告應給付原
告61,000元，及自113年4月10日起至清償日止按週年利率百
分之5計算之利息。
二、被告則以：系爭房屋之冷氣機故障，被告因維修冷氣機支出
9000元，以抵繳112年4、5、6月租金。又被告未繳納管理費
，係因住戶抵制當時之管理委員會，因此未繳納，且管理費
為半年繳，且為後繳，被告於原告發函通知終止後，已補繳
管理費，原告請求被告遷讓系爭房屋，於法無據等語，資為
抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、查系爭租約約定：第三條：租金每個月3,000元，乙方（按
即被告）不得藉任何理由拖延或拒納。……第六條：乙方於租
期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠
心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，
如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金
五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，
絕無異議。……第十二條：乙方若有違約情事，致損害甲方之
權益時，願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟
費、律師費用，均應由乙方負責賠償。……第十四條：甲（按
即原告）乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何
條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受損失甲方
概不負責。……第十八條：……⒉租賃期間內乙方如有違背本契
約各條項時，任憑甲方處理，乙方絕不異議等語，並於租賃
契約上手寫：「水電費、管理費與第四台全由承租人負擔」
、「若已（按應為乙）方違約契約即終止」等語，有租賃契
約書在卷可稽（見本院卷第13-19頁）。經查：
㈠按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人
負擔。租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租
人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租
人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而
請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。民法第429條第1
項及第430條分別定有明文。是租賃物有修繕必要時，承租
人應先催告出租人修繕，出租人未為修繕時，承租人始得自
行修繕並於租金中扣除。本件原告主張被告有欠繳租金之情
事，被告固不否認未繳納112年4、5、6月之租金，惟以前詞
置辯，然而，被告就系爭房屋中之冷氣確有修繕必要之事實
，並未提出任何證據證明，關於催告一節，被告自承伊有打
給原告，但原告沒有接，所以在換完之後才告訴原告等語（
見本院卷第100頁），惟依原告提出之LINE對話記錄（見本
院卷第89頁），兩造間得以LINE作為聯繫管道，並非僅得以
電話聯繫，是被告既未催告原告修繕，則其辯稱以冷氣修復
費用扣抵租金等語，為無可採。
㈡原告主張被告欠繳管理費部分，被告雖辯稱當時住戶抵制管
委會，因此未繳納等語，惟區分所有權人依公寓大廈管理條
例第10條有繳納管理費之義務，縱使與管委會間有所齟齬，
亦非得拒繳管理費之正當理由，況被告僅為承租戶，尤無以
此為由拒繳管理費之理，則被告此部分抗辯，為無可採。又
被告雖辯稱其嗣後已繳納管理費等語，惟原告已於112年10
月13日以高雄武廟387號存證信函終止系爭租約，則被告於
終止後所為補繳行為，不影響原告所為終止之效力。
㈢從而，被告有欠繳租金及管理費之違約行為，原告依系爭租
約終止與被告間租賃關係，應屬合法有效，則系爭租約既已
於斯時終止，原告請求被告遷讓系爭房屋，於法即屬有據。
㈣本件原告依系爭租約第6條約定請求被告按月給付租金5倍之
違約金，惟細繹系爭租約第6條之約定，該條係承租人於租
期屆滿仍不搬離時，出租人得向承租人請求違約金，其理由
應在於租期屆滿為一確定期日，承租人得提早因應準備搬出
，出租人亦可無縫接軌尋求新承租人搬入，如承租人未搬離
，將造成出租人之損害，因此課予承租人屆期未搬離之違約
金義務。然而系爭租約係因原告依約終止而解消，被告並非
因租期屆滿仍未搬離之情事，如認原告終止後被告應即時搬
出，對被告未免過苛，則原告依系爭契約第6條約定，請求
被告賠償租金5倍之違約金，於法即屬無據。
㈤本件原告依系爭契約第12條約定請求被告給付原告律師費及
訴訟費用，惟本件為原告請求被告遷讓房屋，而非請求被告
損害賠償之訴訟，況被告固有違約，惟原告對於損害其權益
之事實，並未提出任何證據加以舉證，則原告依本條約定請
求被告給付律師費及訴訟費用，尚屬乏據。
四、綜上所述，本件原告依系爭租約請求被告遷讓系爭房屋，為
有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回
。
五、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦
方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
六、准許宣告假執行、免為假執行及訴訟費用負擔之依據：民事
訴訟法第389條第1項第3款、第392條第2項、第79條。
中 華 民 國 113 年 7 月 16 日
岡山簡易庭 法 官 林昶燁
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 16 日
書記官 顏崇衛
