損害賠償110年度訴字第83號
臺灣橋頭地方法院民事判決
110年度訴字第83號
原 告 羅輝倫
訴訟代理人 裘佩恩律師
楊志凱律師
被 告 陳碧雲
訴訟代理人 王仁聰律師
複代理人 吳炳毅律師
訴訟代理人 田崧甫律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院民國112年11月21日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰零捌萬肆仟參佰伍拾元，及其中新臺
幣伍拾貳萬伍仟元自民國一０九年十一月五日起；另其中新臺幣
伍拾玖萬參仟參佰伍拾元元自民國一一二年十一月二十二日起，
均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾陸萬貳仟元為被告供擔保後得
假執行。但被告如以新台幣壹佰零捌萬肆仟參佰伍拾元為原告預
供擔保後得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張
或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25
5條第1項第3款定有明文。原告起訴時原聲明：㈠被告給付原
告525,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按
週年利息百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行
。嗣於審理中擴張追加請求之金額而變更聲明為：㈠被告應
給付原告1,084,350元，及其中525,000元部分自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，其餘559,350元部分則自民事訴之
聲明更正暨辯論意旨狀送達翌日起至清償日止，按週年利率
百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。核與上
開規定並無不符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造於民國107年7月5日簽訂不動產買賣契約書
（下稱系爭買賣契約），約定被告以總價金新台幣（下同）
6,350,000元之價格，出售其所有坐落高雄市○○區○○段000○0
00地號土地（權利範圍10000分之182）及其上同段617建號
即門牌號碼高雄市○○區○○路00○00號11樓房屋（權利範圍全
部，下稱系爭房屋，與上開土地合稱系爭房地）予原告，並
於107年7月25日進行點交於當日交屋完畢。被告與 告成立
系爭買賣契於時，於系爭買賣契約附件之房屋現況說明書第
15條就：「房屋現況是否有滲漏水情形」、「是否曾在最近
一年內修復滲漏水」欄位，均勾註否定。然系爭房屋於點交
後19日便陸續出現嚴重漏水問題之瑕疵（下稱系爭瑕疵）。
㈠、首先於107年8月3日系爭房屋樓下住戶告知原告，系爭房屋主
臥室陽台冷氣排水管線滲漏，且其在被告為系爭房屋所有權
人期間早已請被告改善，卻未獲置理。原告經確認後發現該
陽台部分竟有堆積廢棄泥土石塊及兩棵榕樹，原告雖曾向被
告反應，但被告僅以此部分乃樓下住戶問題與其無涉為由拒
絕修繕，原告為避免連日大雨影響樓下住戶權益就此部分只
好先行雇工委由訴外人沈金盛修繕而支出修繕工程費用25,0
00元。
㈡、嗣原告又發現系爭房屋廚房冰箱上方出現滲漏情形，儲藏室
至客廳、浴室天花板廣大範圍，均有嚴重滲水情形，原告就
上開漏水問題自107年8月13日起至109年5月25日陸續與被告
當面交涉或請被告至現場確認，並以電子郵件要求被告處理
，並透過房仲經紀人即訴外人丁元福，多次協助轉達各項漏
水問題，然被告就廚房冰箱上方漏水問題回應應向社區管理
委員會反應，與其無關，迄今仍未修繕。就儲藏室至浴室天
花板部分，被告雖曾請人至頂樓以塗矽利康方式修繕，並於
000年00月間在頂樓以塗上防水漆方式處理，然目前浴室仍
然持續會漏水，顯然被告上開修繕作為毫無效果，系爭房屋
漏水瑕疵迄今仍存，原告只好再於108年7月3日寄發原證8之
存證信函予被告請其處理，然至今仍未獲被告置理。
㈢、系爭房屋因有系爭瑕疵，原告自應負物之瑕疵擔保責任，被
告自得依系爭賣契約第9條、第17條及民法第359條之規定，
請求減少買賣價金。而就原告所得請求減少之買賣價金部分
，本件經送請高雄市建築師公會鑑定後，依該公會檢送之鑑
定報告（下稱系爭鑑定報告）所載，系爭房屋瑕疵修復費用
發包工程費為593,250元、原告屋內原裝潢因漏水瑕疵造成
損壞之必要修復費用為401,100元、系爭建物價值減損9萬元
（原告請求以收益法計算），合計共為1,084,350元（計算
式：593,250+401,100+90,000=1,084,350)（原告起訴原請
求已支出修繕陽台冷氣排水管線滲漏漏水之費用25,000元損
害部分，已不主張，只主張鑑定報告鑑定之金額）。爰依系
爭契約第9條、第17條、民法第354條、第359條、第360條及
同法第227條準用第226條規定之物之瑕疵擔保規定主張減少
價金或不完全給付規定請求損害賠償之法律關係，依選擇合
併，請求擇一為有利於原告之判決等語。並聲明：如上開變
更後之聲明所示。
二、被告則以：
㈠、原告早在107年8、9月間即通知被告有其所謂之系爭瑕疵問題
，惟其竟遲至109年8月19日方提起本件訴訟，依於民法第36
5條第1項，已罹於6個月除斥期間，不得再請求。
㈡、原告確曾於交屋後向被告表示有滲水問題，但未提及廚房冰
箱上方天花板亦出現滲漏情形，因系爭房屋為頂樓，若有滲
水，應是大樓管理委員會之責任，但被告為表現負責之態度
於000年00月間雇工修繕後未再聽聞原告反應有漏水之問題
，原告至109年5月25日才又寄發電子郵件表示，冰箱上天花
板有漏水的問題；復於109年5月29日提到浴室上方亦有漏水
問題，然000年0月間距000年0月間交屋已快2年，而系爭房
屋屋齡原即高達三十餘年，本就有潛在之漏水可能，故系爭
瑕庛實非屬被告所應負責之瑕疵擔保責任範圍或可歸責於被
告之債務不履行責任。
㈢、系爭買賣契約第9條第5項、第17條第1項固規定「乙方（即被
告）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜
、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵
）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保
責任。」、「本標的依賣方告知確無漏水情形，自交屋起半
年內如有漏水，由賣方負責修繕。」等語，然而被告在交屋
前使用系爭房屋期間，確實未曾出現漏水問題，且被告就原
告於半年內反應之漏水問題亦已雇工修繕完畢，故被告並無
債務不履行之責任問題。是原告請求被告減少價金或損害賠
償，皆無理由。又系爭鑑定報告僅依目視勘查即做成漏水原
因之結論，未經科學方法檢驗，故該漏水原因結論欠缺證明
力，其證明力薄弱，不足採信等語置辯。並聲明：原告之訴
駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事實：
㈠、原告於107年7月5日與被告簽訂不動產買賣契約書，向被告買
受被告所有坐落高雄市○○區○○段000○000地號土地（權利範
圍10000分之182）及其上同段617建號房屋即門牌號碼高雄
市○○區○○路00○00號11樓房屋，兩造並於107年7月25日進行
點交交屋完畢。
㈡、被告於不動產買賣契約書附件之房屋現況說明書第15條就「
房屋現況是否有滲漏水情形」、「是否曾在最近一年內修復
滲漏水」欄位均勾選「否」。
㈢、系爭房屋為頂樓。
㈣、原告於107年8、9月間曾通知被告系爭房屋之儲藏室至客廳、
浴室天花板有滲水情形（廚房冰箱上方有滲漏部分，被告否
認原告曾通知），被告於被通知後，就儲藏室至浴室天花板
部分，曾請人至頂樓以塗矽利康方式修繕，嗣後再於000年0
0月間在頂樓以塗上防水漆方式處理。
四、本件爭點：
㈠、原告所主張之物之瑕疵擔保責任請求權，是否已罹於民法第3
65條第1項規定之6個月除斥期間？
㈡、系爭房屋於兩造買賣及交屋時是否已存在漏水瑕疵？如是，
被告是否應負物之瑕疵擔保責任或債務不履行責任？如是，
原告得請求之減少價金金額，或系爭房屋價值貶損之金額為
若干？
五、本院論斷：
按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人
得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全
給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」，民
法第227條定有明文。次按「物之出賣人對於買受人，應擔
保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少
其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用
之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣
人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、
「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，
解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、「買
賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約
或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不
告知物之瑕疵者亦同。」，民法第354條、第359條、第360
條定有明文。
㈠、按「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，
其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個
月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」、「 前
項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不
適用之。」，民法第365條定有明文。依此規定，於出賣人
故意不告知瑕疵者，即不適用6個月除斥期間之規定。」。
經查：
１、本件經送請高雄市建築師公會鑑定後，依該公會檢送之系爭
鑑定報告所載之結果為：「
㈠就瑕疵擔保部分，系爭建物目前產生漏水之瑕疵，原因為何
？該原因是否於民國107年7月25日系爭建築物點交前即已存
在？修補該漏水瑕疵工程項目為何？費用若干？
本案申請鑑定項目之標的物高雄市○○區○○路00000號11樓，
房屋疑有漏水情形，經多次會勘（如上述鑑定經過等淇滲漏
處可分成三大部分，已於平面圖標示漏水位置，並拍照紀錄
，如附件六、七平面圖及附件八現況照片。標的物該等漏水
原因歸納如下：
⑴主要係為十二層露臺防水功能失效：原防水層(設施），甚至
其上的保護層(磁磚)亦已局部脫落，積留雨水經由樓板滲漏
至樓下，污損十一樓暗架天花板，漏水積多甚至直接滴落至
十一樓通舖裝修木地板。此區域漏水部分系經存積於天花板
之漏水直接滴落，或再滲流至與天花板交界之牆面，及污損
牆面油漆飾面等，如附件六、七標的建物現況平面圖、附件
八鑑定現況照片。
⑵十二層樓梯間旁公共集中水錶箱易積水，及其角落穿越樓版
之伸頂管道間滲漏(含通風百葉窗)，以致漏水至廚房右側等
牆面(管道間牆面）。
⑶標的建物加蓋鋼構雨遮室內外推區域漏水：此區域處漏水歸
類為增建斜鋼構雨遮屋面，與垂直面女兒牆構造間鏠隙所產
生滲漏，此部分漏水從人口儲物間天花板延伸至浴廁整排，
如附件六、七標的建物現況平面圖、附件八鑑定現況照片。
⑷該等原因是否於民國107年7月25日系爭建築物點交前即已存
在？
由上述三大區域漏水情形，為建物長久以來所存在，尚未改
善之瑕疵，或因屬他戶(十二樓住戶)使用範圍，或公共設施
區域，檢修施工不便。另部分加蓋增建區域，未作好介面防
漏所致，應屬民國107年7月25日系爭建築物點交前即已存在
。
⑸修復方案如上陳述，拆除十二樓露臺地坪飾面，地坪施作防
水處理(含轉角牆面上捲)及原磁磚等飾面修復。有關漏水之
防治方法，可以採用通用性之2.0mm厚聚脲兩層式防水工法
修復，亦可採用市面諸多防水方法，惟將涉及不同修復工項
、方法及金額費用；茲就所提聚脲防水修復工法等，編製所
需必要之修復項目及金額費用，其發包工程費合計鑑估為：
593,250元，詳如附件九。
⑹原告房屋內具有裝潢，尤其暗架天花板，將因此一漏水而造
成損壞，尚須回復原狀其所需之修復費用，依各受損情形估
計所需必要修復(回復原狀)之項目，並編製修復項目及金額
費用，其發包工程費合計鑑估為401,100元，詳如附件十。
㈡就上開漏水瑕疵部分，是否會造成系爭建物價值貶損之差額
？如有價值貶損，請鑑定金額若干。
一般房屋建物之價格分成土地與建物價格，土地價格將隨
時間年代遞增，係因環境改善、公共設施增加、物價上漲
通膨經濟因素等影響所致；而建物因時間而老化折損、產
生折舊，當使用超過經濟耐用年限、折舊期滿，則將僅剩
殘餘價值。故當土地增值大於建物折舊時，房屋價格(房價
）則呈現上漲趨勢。
漏水瑕疵部分，是否會造成系爭建物價值貶損之差額？因
持分土地大小價值不變，僅就建物方面若漏水瑕疵未修繕
，造成使用功能減低，形成價值減損；若已支出費用完成
檢修，並無漏水瑕疵即恢復原狀(原有功能），理論上該修
復費用即為價值減損之一大部分；此外，若因建物曾有漏
水而感覺其價值有所降低(或許房價並未減低)，係屬個人
感覺效應，金額多寡不一而足，尤其係為新屋時。本標的
建物已約35年屋齡舊屋，歷久使用瑕疵、老化折舊在所難
免，若探討此偏感性之建物價值貶損與金額數值化等議題
，茲提供評估方向以供參酌。
1、以成本法論：
⑴瑕疵擔保保固責任附加與費用：即延長保固年限及其衍生增
加之金額，可以漏水修復工程費5%概估，即29,663元(593,
250元x5%=29,663元）。
⑵因減少功能使用年限，縮減折舊年期、採建物每年1%折舊費
計，若以縮減2年估算，建物買賣價格635萬元，以屬建物
價格佔35%估計，本項即為44,450元(6,350,000元x35%xl%x
2=44,450元)，前兩項合計為74,113元。
2、以收益法(受益法)論：
本漏水瑕疵整修工程，施工時間估計為3個月，亦即此施工
期內無法作原居住使用，或出租之租金收益；以每月3萬元
租金收益估計，則為9萬元收益價值減少(貶損）。
２、被告雖辯稱又爭鑑定報告僅依目視勘查即做成漏水原因之結
論，未經科學方法檢驗，故該漏水原因結論欠缺證明力，其
證明力薄弱，不足採信云云。惟查，系爭鑑定報告中已詳附
理由說明其進行本件鑑定之會勘過程與作業程序、方法，並
適逢鑑定期間有颱風過境並產生較大雨勢，而於雨後至系爭
房屋現場勘查，並依鑑定單位之專業經驗就漏水原因所為之
專業判斷，經核並無明顯不合邏輯或違背事實之認定，有系
爭鑑定報告在卷可稽，故系爭鑑定報告應屬可採。又系爭鑑
定報告鑑定說明之本件漏水原因是因為12樓露台及結構樓板
、樓梯間公共及水錶箱積水且防水失效，及通風百葉窗遇風
雨亦易進水等原因，造成管道間漏水，滲流至廚房右側牆頂
及牆面產生漏水污損、增建斜鋼構雨遮屋面，與垂直女兒牆
構造之間缝隙所產生之滲漏，而不論是結構樓板，抑或亦系
爭建物之管道間，以及增建雨遮雨女兒牆，均屬系爭房屋之
一部分，自屬被告所出售系爭房屋之瑕疵無疑。被告以系爭
鑑定報告未用科學儀器檢測，即空言否定具有專業知識之建
築師之鑑定，係屬臆測之詞，委不足採。
３、依系爭鑑定報告所載之：由上述三大區域漏水情形，為建物
長久以來所存在，尚未改善之瑕疵，或因屬他戶(十二樓住
戶)使用範圍，或公共設施區域，檢修施工不便。另部分加
蓋增建區域，未作好介面防漏所致，應屬民國107年7月25日
系爭建築物點交前即已存在等語；參以，系爭房屋於點交後
19日即陸續出現嚴重漏水問題之瑕疵，及系爭房屋樓下住戶
多年前即曾向被告表示有漏水之問題，及證人沈金盛證稱「
（提示卷一71頁估價單。本院有寄估價單給你收受，本件工
程是否你施作？估價單是否你出具的？）
估價單是我開的，工程是我做的，我是做外面個工程，這個
在11樓，工程很危險。」、「...我是將陽台的種花及廢土
清除，再做防水，再貼地磚等工程。」等語（見卷三第157
頁以下之證人筆錄）等情，衡諸經騇法則及一般人之常識即
可知，系爭瑕疵顯然早已存在，且為被告所明知，被告顯係
於明知系爭瑕疵顯然早已存在之情形下，仍於系爭買賣契約
附件之房屋現況說明書第15條就：「房屋現況是否有滲漏水
情形」、「是否曾在最近一年內修復滲漏水」欄位，均勾註
否定，而故意不告知原告系爭瑕疵，依民法第356條之上開
規定，於被告故意不告知瑕疵之情形下，即不適用6個月除
斥期間之規定。
４、又縱認原告之物之瑕疵擔保請求權已罹民法第365條規定之6
個月除斥期間而不得主張本條之請求權，原告仍民法第227
條之不完全給付債務不履行規定向被告請求損害賠償。故被
告之此部分抗辯，即不足採
㈡、原告得請求之減少價金金額之金額為若干？
原告系爭房屋之系爭瑕疵經送請高雄市建築師公會鑑定後，
系爭房屋瑕疵修復費用發包工程費為593,250元、原告屋內
原裝潢因漏水瑕疵造成損壞之必要修復費用為401,100元、
系爭建物價值減損9萬元，合計共為1,084,350元（計算式：
593,250+401,100+90,000=1,084,350)，有系爭鑑定報告卷
可稽，業見如上所述。故原告請求請減少買賣價金1,084,35
0元，自屬有據。
六、綜上所述，本件原告依物之瑕疵擔保請求權法律關係，請求
被告給付1,084,350元，及其中525,000元自起訴狀繕本送達
翌日之109年11月5日（卷二第27頁）起，另其中559,350元
自民事訴之聲明更正暨辯論意旨狀送達翌日起之112年11月2
2日（卷三第193頁）起，均至清償日止，按週年利率百分之
5計算之利息，為有理由，應予准許。
七、本判決主文第1項就原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保
，聲請宣告假執行或免為假執行，經核並無不合，爰分別酌
定相當之擔保金額併予宣告之。
八、本件事證及法律關係已臻明確，兩造之其餘主張、陳述、抗
辯、攻擊防禦方法及所提出之其他證據，經核與判決之結果
不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 112 年 12 月 18 日
民事第一庭 法 官 郭文通
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 18 日
書記官 林香如
110年度訴字第83號
原 告 羅輝倫
訴訟代理人 裘佩恩律師
楊志凱律師
被 告 陳碧雲
訴訟代理人 王仁聰律師
複代理人 吳炳毅律師
訴訟代理人 田崧甫律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院民國112年11月21日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰零捌萬肆仟參佰伍拾元，及其中新臺
幣伍拾貳萬伍仟元自民國一０九年十一月五日起；另其中新臺幣
伍拾玖萬參仟參佰伍拾元元自民國一一二年十一月二十二日起，
均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾陸萬貳仟元為被告供擔保後得
假執行。但被告如以新台幣壹佰零捌萬肆仟參佰伍拾元為原告預
供擔保後得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張
或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25
5條第1項第3款定有明文。原告起訴時原聲明：㈠被告給付原
告525,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按
週年利息百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行
。嗣於審理中擴張追加請求之金額而變更聲明為：㈠被告應
給付原告1,084,350元，及其中525,000元部分自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，其餘559,350元部分則自民事訴之
聲明更正暨辯論意旨狀送達翌日起至清償日止，按週年利率
百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。核與上
開規定並無不符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造於民國107年7月5日簽訂不動產買賣契約書
（下稱系爭買賣契約），約定被告以總價金新台幣（下同）
6,350,000元之價格，出售其所有坐落高雄市○○區○○段000○0
00地號土地（權利範圍10000分之182）及其上同段617建號
即門牌號碼高雄市○○區○○路00○00號11樓房屋（權利範圍全
部，下稱系爭房屋，與上開土地合稱系爭房地）予原告，並
於107年7月25日進行點交於當日交屋完畢。被告與 告成立
系爭買賣契於時，於系爭買賣契約附件之房屋現況說明書第
15條就：「房屋現況是否有滲漏水情形」、「是否曾在最近
一年內修復滲漏水」欄位，均勾註否定。然系爭房屋於點交
後19日便陸續出現嚴重漏水問題之瑕疵（下稱系爭瑕疵）。
㈠、首先於107年8月3日系爭房屋樓下住戶告知原告，系爭房屋主
臥室陽台冷氣排水管線滲漏，且其在被告為系爭房屋所有權
人期間早已請被告改善，卻未獲置理。原告經確認後發現該
陽台部分竟有堆積廢棄泥土石塊及兩棵榕樹，原告雖曾向被
告反應，但被告僅以此部分乃樓下住戶問題與其無涉為由拒
絕修繕，原告為避免連日大雨影響樓下住戶權益就此部分只
好先行雇工委由訴外人沈金盛修繕而支出修繕工程費用25,0
00元。
㈡、嗣原告又發現系爭房屋廚房冰箱上方出現滲漏情形，儲藏室
至客廳、浴室天花板廣大範圍，均有嚴重滲水情形，原告就
上開漏水問題自107年8月13日起至109年5月25日陸續與被告
當面交涉或請被告至現場確認，並以電子郵件要求被告處理
，並透過房仲經紀人即訴外人丁元福，多次協助轉達各項漏
水問題，然被告就廚房冰箱上方漏水問題回應應向社區管理
委員會反應，與其無關，迄今仍未修繕。就儲藏室至浴室天
花板部分，被告雖曾請人至頂樓以塗矽利康方式修繕，並於
000年00月間在頂樓以塗上防水漆方式處理，然目前浴室仍
然持續會漏水，顯然被告上開修繕作為毫無效果，系爭房屋
漏水瑕疵迄今仍存，原告只好再於108年7月3日寄發原證8之
存證信函予被告請其處理，然至今仍未獲被告置理。
㈢、系爭房屋因有系爭瑕疵，原告自應負物之瑕疵擔保責任，被
告自得依系爭賣契約第9條、第17條及民法第359條之規定，
請求減少買賣價金。而就原告所得請求減少之買賣價金部分
，本件經送請高雄市建築師公會鑑定後，依該公會檢送之鑑
定報告（下稱系爭鑑定報告）所載，系爭房屋瑕疵修復費用
發包工程費為593,250元、原告屋內原裝潢因漏水瑕疵造成
損壞之必要修復費用為401,100元、系爭建物價值減損9萬元
（原告請求以收益法計算），合計共為1,084,350元（計算
式：593,250+401,100+90,000=1,084,350)（原告起訴原請
求已支出修繕陽台冷氣排水管線滲漏漏水之費用25,000元損
害部分，已不主張，只主張鑑定報告鑑定之金額）。爰依系
爭契約第9條、第17條、民法第354條、第359條、第360條及
同法第227條準用第226條規定之物之瑕疵擔保規定主張減少
價金或不完全給付規定請求損害賠償之法律關係，依選擇合
併，請求擇一為有利於原告之判決等語。並聲明：如上開變
更後之聲明所示。
二、被告則以：
㈠、原告早在107年8、9月間即通知被告有其所謂之系爭瑕疵問題
，惟其竟遲至109年8月19日方提起本件訴訟，依於民法第36
5條第1項，已罹於6個月除斥期間，不得再請求。
㈡、原告確曾於交屋後向被告表示有滲水問題，但未提及廚房冰
箱上方天花板亦出現滲漏情形，因系爭房屋為頂樓，若有滲
水，應是大樓管理委員會之責任，但被告為表現負責之態度
於000年00月間雇工修繕後未再聽聞原告反應有漏水之問題
，原告至109年5月25日才又寄發電子郵件表示，冰箱上天花
板有漏水的問題；復於109年5月29日提到浴室上方亦有漏水
問題，然000年0月間距000年0月間交屋已快2年，而系爭房
屋屋齡原即高達三十餘年，本就有潛在之漏水可能，故系爭
瑕庛實非屬被告所應負責之瑕疵擔保責任範圍或可歸責於被
告之債務不履行責任。
㈢、系爭買賣契約第9條第5項、第17條第1項固規定「乙方（即被
告）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜
、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵
）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保
責任。」、「本標的依賣方告知確無漏水情形，自交屋起半
年內如有漏水，由賣方負責修繕。」等語，然而被告在交屋
前使用系爭房屋期間，確實未曾出現漏水問題，且被告就原
告於半年內反應之漏水問題亦已雇工修繕完畢，故被告並無
債務不履行之責任問題。是原告請求被告減少價金或損害賠
償，皆無理由。又系爭鑑定報告僅依目視勘查即做成漏水原
因之結論，未經科學方法檢驗，故該漏水原因結論欠缺證明
力，其證明力薄弱，不足採信等語置辯。並聲明：原告之訴
駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事實：
㈠、原告於107年7月5日與被告簽訂不動產買賣契約書，向被告買
受被告所有坐落高雄市○○區○○段000○000地號土地（權利範
圍10000分之182）及其上同段617建號房屋即門牌號碼高雄
市○○區○○路00○00號11樓房屋，兩造並於107年7月25日進行
點交交屋完畢。
㈡、被告於不動產買賣契約書附件之房屋現況說明書第15條就「
房屋現況是否有滲漏水情形」、「是否曾在最近一年內修復
滲漏水」欄位均勾選「否」。
㈢、系爭房屋為頂樓。
㈣、原告於107年8、9月間曾通知被告系爭房屋之儲藏室至客廳、
浴室天花板有滲水情形（廚房冰箱上方有滲漏部分，被告否
認原告曾通知），被告於被通知後，就儲藏室至浴室天花板
部分，曾請人至頂樓以塗矽利康方式修繕，嗣後再於000年0
0月間在頂樓以塗上防水漆方式處理。
四、本件爭點：
㈠、原告所主張之物之瑕疵擔保責任請求權，是否已罹於民法第3
65條第1項規定之6個月除斥期間？
㈡、系爭房屋於兩造買賣及交屋時是否已存在漏水瑕疵？如是，
被告是否應負物之瑕疵擔保責任或債務不履行責任？如是，
原告得請求之減少價金金額，或系爭房屋價值貶損之金額為
若干？
五、本院論斷：
按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人
得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全
給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」，民
法第227條定有明文。次按「物之出賣人對於買受人，應擔
保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少
其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用
之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣
人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、
「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，
解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、「買
賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約
或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不
告知物之瑕疵者亦同。」，民法第354條、第359條、第360
條定有明文。
㈠、按「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，
其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個
月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」、「 前
項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不
適用之。」，民法第365條定有明文。依此規定，於出賣人
故意不告知瑕疵者，即不適用6個月除斥期間之規定。」。
經查：
１、本件經送請高雄市建築師公會鑑定後，依該公會檢送之系爭
鑑定報告所載之結果為：「
㈠就瑕疵擔保部分，系爭建物目前產生漏水之瑕疵，原因為何
？該原因是否於民國107年7月25日系爭建築物點交前即已存
在？修補該漏水瑕疵工程項目為何？費用若干？
本案申請鑑定項目之標的物高雄市○○區○○路00000號11樓，
房屋疑有漏水情形，經多次會勘（如上述鑑定經過等淇滲漏
處可分成三大部分，已於平面圖標示漏水位置，並拍照紀錄
，如附件六、七平面圖及附件八現況照片。標的物該等漏水
原因歸納如下：
⑴主要係為十二層露臺防水功能失效：原防水層(設施），甚至
其上的保護層(磁磚)亦已局部脫落，積留雨水經由樓板滲漏
至樓下，污損十一樓暗架天花板，漏水積多甚至直接滴落至
十一樓通舖裝修木地板。此區域漏水部分系經存積於天花板
之漏水直接滴落，或再滲流至與天花板交界之牆面，及污損
牆面油漆飾面等，如附件六、七標的建物現況平面圖、附件
八鑑定現況照片。
⑵十二層樓梯間旁公共集中水錶箱易積水，及其角落穿越樓版
之伸頂管道間滲漏(含通風百葉窗)，以致漏水至廚房右側等
牆面(管道間牆面）。
⑶標的建物加蓋鋼構雨遮室內外推區域漏水：此區域處漏水歸
類為增建斜鋼構雨遮屋面，與垂直面女兒牆構造間鏠隙所產
生滲漏，此部分漏水從人口儲物間天花板延伸至浴廁整排，
如附件六、七標的建物現況平面圖、附件八鑑定現況照片。
⑷該等原因是否於民國107年7月25日系爭建築物點交前即已存
在？
由上述三大區域漏水情形，為建物長久以來所存在，尚未改
善之瑕疵，或因屬他戶(十二樓住戶)使用範圍，或公共設施
區域，檢修施工不便。另部分加蓋增建區域，未作好介面防
漏所致，應屬民國107年7月25日系爭建築物點交前即已存在
。
⑸修復方案如上陳述，拆除十二樓露臺地坪飾面，地坪施作防
水處理(含轉角牆面上捲)及原磁磚等飾面修復。有關漏水之
防治方法，可以採用通用性之2.0mm厚聚脲兩層式防水工法
修復，亦可採用市面諸多防水方法，惟將涉及不同修復工項
、方法及金額費用；茲就所提聚脲防水修復工法等，編製所
需必要之修復項目及金額費用，其發包工程費合計鑑估為：
593,250元，詳如附件九。
⑹原告房屋內具有裝潢，尤其暗架天花板，將因此一漏水而造
成損壞，尚須回復原狀其所需之修復費用，依各受損情形估
計所需必要修復(回復原狀)之項目，並編製修復項目及金額
費用，其發包工程費合計鑑估為401,100元，詳如附件十。
㈡就上開漏水瑕疵部分，是否會造成系爭建物價值貶損之差額
？如有價值貶損，請鑑定金額若干。
一般房屋建物之價格分成土地與建物價格，土地價格將隨
時間年代遞增，係因環境改善、公共設施增加、物價上漲
通膨經濟因素等影響所致；而建物因時間而老化折損、產
生折舊，當使用超過經濟耐用年限、折舊期滿，則將僅剩
殘餘價值。故當土地增值大於建物折舊時，房屋價格(房價
）則呈現上漲趨勢。
漏水瑕疵部分，是否會造成系爭建物價值貶損之差額？因
持分土地大小價值不變，僅就建物方面若漏水瑕疵未修繕
，造成使用功能減低，形成價值減損；若已支出費用完成
檢修，並無漏水瑕疵即恢復原狀(原有功能），理論上該修
復費用即為價值減損之一大部分；此外，若因建物曾有漏
水而感覺其價值有所降低(或許房價並未減低)，係屬個人
感覺效應，金額多寡不一而足，尤其係為新屋時。本標的
建物已約35年屋齡舊屋，歷久使用瑕疵、老化折舊在所難
免，若探討此偏感性之建物價值貶損與金額數值化等議題
，茲提供評估方向以供參酌。
1、以成本法論：
⑴瑕疵擔保保固責任附加與費用：即延長保固年限及其衍生增
加之金額，可以漏水修復工程費5%概估，即29,663元(593,
250元x5%=29,663元）。
⑵因減少功能使用年限，縮減折舊年期、採建物每年1%折舊費
計，若以縮減2年估算，建物買賣價格635萬元，以屬建物
價格佔35%估計，本項即為44,450元(6,350,000元x35%xl%x
2=44,450元)，前兩項合計為74,113元。
2、以收益法(受益法)論：
本漏水瑕疵整修工程，施工時間估計為3個月，亦即此施工
期內無法作原居住使用，或出租之租金收益；以每月3萬元
租金收益估計，則為9萬元收益價值減少(貶損）。
２、被告雖辯稱又爭鑑定報告僅依目視勘查即做成漏水原因之結
論，未經科學方法檢驗，故該漏水原因結論欠缺證明力，其
證明力薄弱，不足採信云云。惟查，系爭鑑定報告中已詳附
理由說明其進行本件鑑定之會勘過程與作業程序、方法，並
適逢鑑定期間有颱風過境並產生較大雨勢，而於雨後至系爭
房屋現場勘查，並依鑑定單位之專業經驗就漏水原因所為之
專業判斷，經核並無明顯不合邏輯或違背事實之認定，有系
爭鑑定報告在卷可稽，故系爭鑑定報告應屬可採。又系爭鑑
定報告鑑定說明之本件漏水原因是因為12樓露台及結構樓板
、樓梯間公共及水錶箱積水且防水失效，及通風百葉窗遇風
雨亦易進水等原因，造成管道間漏水，滲流至廚房右側牆頂
及牆面產生漏水污損、增建斜鋼構雨遮屋面，與垂直女兒牆
構造之間缝隙所產生之滲漏，而不論是結構樓板，抑或亦系
爭建物之管道間，以及增建雨遮雨女兒牆，均屬系爭房屋之
一部分，自屬被告所出售系爭房屋之瑕疵無疑。被告以系爭
鑑定報告未用科學儀器檢測，即空言否定具有專業知識之建
築師之鑑定，係屬臆測之詞，委不足採。
３、依系爭鑑定報告所載之：由上述三大區域漏水情形，為建物
長久以來所存在，尚未改善之瑕疵，或因屬他戶(十二樓住
戶)使用範圍，或公共設施區域，檢修施工不便。另部分加
蓋增建區域，未作好介面防漏所致，應屬民國107年7月25日
系爭建築物點交前即已存在等語；參以，系爭房屋於點交後
19日即陸續出現嚴重漏水問題之瑕疵，及系爭房屋樓下住戶
多年前即曾向被告表示有漏水之問題，及證人沈金盛證稱「
（提示卷一71頁估價單。本院有寄估價單給你收受，本件工
程是否你施作？估價單是否你出具的？）
估價單是我開的，工程是我做的，我是做外面個工程，這個
在11樓，工程很危險。」、「...我是將陽台的種花及廢土
清除，再做防水，再貼地磚等工程。」等語（見卷三第157
頁以下之證人筆錄）等情，衡諸經騇法則及一般人之常識即
可知，系爭瑕疵顯然早已存在，且為被告所明知，被告顯係
於明知系爭瑕疵顯然早已存在之情形下，仍於系爭買賣契約
附件之房屋現況說明書第15條就：「房屋現況是否有滲漏水
情形」、「是否曾在最近一年內修復滲漏水」欄位，均勾註
否定，而故意不告知原告系爭瑕疵，依民法第356條之上開
規定，於被告故意不告知瑕疵之情形下，即不適用6個月除
斥期間之規定。
４、又縱認原告之物之瑕疵擔保請求權已罹民法第365條規定之6
個月除斥期間而不得主張本條之請求權，原告仍民法第227
條之不完全給付債務不履行規定向被告請求損害賠償。故被
告之此部分抗辯，即不足採
㈡、原告得請求之減少價金金額之金額為若干？
原告系爭房屋之系爭瑕疵經送請高雄市建築師公會鑑定後，
系爭房屋瑕疵修復費用發包工程費為593,250元、原告屋內
原裝潢因漏水瑕疵造成損壞之必要修復費用為401,100元、
系爭建物價值減損9萬元，合計共為1,084,350元（計算式：
593,250+401,100+90,000=1,084,350)，有系爭鑑定報告卷
可稽，業見如上所述。故原告請求請減少買賣價金1,084,35
0元，自屬有據。
六、綜上所述，本件原告依物之瑕疵擔保請求權法律關係，請求
被告給付1,084,350元，及其中525,000元自起訴狀繕本送達
翌日之109年11月5日（卷二第27頁）起，另其中559,350元
自民事訴之聲明更正暨辯論意旨狀送達翌日起之112年11月2
2日（卷三第193頁）起，均至清償日止，按週年利率百分之
5計算之利息，為有理由，應予准許。
七、本判決主文第1項就原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保
，聲請宣告假執行或免為假執行，經核並無不合，爰分別酌
定相當之擔保金額併予宣告之。
八、本件事證及法律關係已臻明確，兩造之其餘主張、陳述、抗
辯、攻擊防禦方法及所提出之其他證據，經核與判決之結果
不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 112 年 12 月 18 日
民事第一庭 法 官 郭文通
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 12 月 18 日
書記官 林香如
