損害賠償等110年度訴字第683號
臺灣橋頭地方法院民事判決
110年度訴字第683號
原 告 黃海清
黃子庭
共 同
訴訟代理人 張簡明杰律師
被 告 瑞鋒營造股份有限公司
法定代理人 楊文宋
訴訟代理人 張志堅律師
洪國欽律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國113年7月23日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告黃海清新臺幣4,946,703元，及其中新臺幣2,080
,000元部分自民國110年12月16日起，其餘新臺幣2,866,703元自
民國112年10月12日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。
被告應給付原告黃子庭新臺幣977,732元，及自民國110年12月16
日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第1項於原告黃海清以新臺幣1,648,901元供擔保後，得假
執行。但被告如以新臺幣4,946,703元為原告黃海清預供擔保，
得免為假執行。
本判決第2項於原告黃子庭以新臺幣325,911元供擔保後，得假執
行。但被告如以新臺幣977,732元為原告黃子庭預供擔保，得免
為假執行。
事實及理由
一、按當事人不得就已起訴之事件，於訴訟繫屬中，更行起訴，
民事訴訟法第253條定有明文。又訴訟法上所謂同一事件，
應依前後兩訴之當事人是否相同、前後兩訴之訴訟標的是否
相同、前後兩訴之聲明是否相同、相反或可以代用等三個因
素決定之（最高法院73年度台抗字第518號裁定意旨參照）
。查被告另案已起訴之案件為確認債權不存在之訴(即本院1
10年度訴字第682號)，而本件則係原告請求被告給付損害賠
償之訴，訴之聲明非屬相同、相反或可互相代用，則原告於
前開確認債權不存在事件繫屬中，再行提起本訴，並無違反
民事訴訟法第253條規定，被告抗辯本件與本院110年訴字第
682號確認債權不存在事件屬同一事件，應依民事訴訟法第2
53條規定駁回起訴等語，尚無足採，先予敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張
或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25
5條第1項第3款定有明文。查原告訴之聲明原為：「㈠被告應
給付原告黃海清新臺幣（下同）7,084,266元，暨自起訴狀
送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保
，請准宣告假執行」。嗣經減縮、擴張聲明，並追加黃子庭
為原告，變更聲明為：「㈠被告應給付原告黃海清4,946,703
元，及其中208萬元部分自民國110年12月16日(即民事準備
一狀繕本送達翌日)起，其餘2,866,703元自112年10月12日(
即民事訴之擴張暨準備程序六狀繕本送達翌日)起，均至清
償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應給付原告黃子庭977
,732元，及自110年12月16日(即民事準備一狀繕本送達翌日
)起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣
告假執行。」（下稱變更後聲明），核於前揭規定相符，應
予准許。
三、原告主張：原告黃海清為坐落高雄市○○區○○段000地號土地(
下稱系爭土地)所有權人，其上同段2376建號建物(門牌號碼
高雄市○○區○○街000號，下稱系爭建物，與系爭土地合稱系
爭房地)則為原告黃海清、黃子庭共有，權利範圍各2分之1
。被告為「高雄市濱海聯外道路開闢工程（北段道路0K～2K+
100）（第一期）」（下稱系爭工程）施工承攬廠商，施工
工址鄰近系爭房地僅約80公尺。被告為系爭工程之施工者（
承造人），因系爭工程施作期間施工不當、未採取必要防護
措施，造成鄰地之原告所有系爭房地受有損害，依民法第18
4條第1 項前段、第2 項、第794條及依建築法授權訂定之建
築技術規則建築構造編第62條第1項規定，被告應負損害賠
償責任。又原告對於被告施工過程導致系爭房地所受之損害
，除得請求被告賠償物理技術上之修補費用外，亦得請求賠
償交易價值減損之損害，而被告已於110 年5 月14日依據台
南市結構工程技師公會（下稱台南結構技師公會）南市結技
鑑字第728 號鑑定報告書給付原告修復工程費1,431,890 元
及地質改良補強低壓灌漿扶正費用2,152,376 元，合計3,58
4,266 元，兩者之屬性均為物被毀損時，針對修補或賠償修
復費用，而回復物之物理性原狀之填補技術性貶值，尚不包
含回復物之價值性原狀之交易性貶損。而本件經法院囑託社
團法人高雄市不動產估價師公會(下稱不動產估價師公會)鑑
定結果，系爭房地因系爭工程受損而受有交易價值減損5,92
4,435元，其中系爭土地交易價值減損3,968,971元、系爭建
物交易價值減損1,955,464元，而系爭土地為原告黃海清單
獨所有、系爭建物則為原告2人共有2分之1，故原告黃海清
受有4,946,703元(即3,968,971元+1,955,464元/2)交易價值
減損之損害，原告黃子庭則受有977,732元（即1,955,464元
/2）交易價值減損之損害。綜上，爰依民法第794條、第184
條第2項規定提起本訴等語，並聲明：如變更後聲明。
四、被告則以：
㈠系爭建物經被告辦理緊急搶修後，目前已屬穩定狀態，並經
業主新工處委託高雄市土木技師公會作成108 年9 月27日高
市土技字第00000000號安全評估鑑定報告，認定系爭建物主
體結構，樑、柱尚屬良好，無明顯損害，復經被告要求，另
再行委託高雄市結構工程工業技師公會作成108 年12月3 日
（108）高結師鑑字第10822號安全評估鑑定報告書，亦測量
出系爭建物平均傾斜率及最大傾斜率均符合國家標準，認定
系爭建物應仍可安全居住無虞。然因原告自107 年8 月起即
向被告聲明索賠，經新工處召開會議協調，雙方協議由原告
黃海清所指定之高雄市建築師公會進行損害鑑定，依高雄市
建築師公會109年5月8日鑑定案號第00000000號鑑定報告認
定損害金額為2,871,058元（即房屋鄰損修復工程費1,006,0
08 元及傾斜補償費1,865,050元），惟原告不同意此一金額
，故原告黃海清自行委託台南結構技師公會進行鑑定，經該
公會出具109 年12月29日南市結技鑑字第728 號鑑定報告認
定損害金額為3,781,756元（即修復工程費用1,431,890元、
搬遷費用197,490元及地質改良補強低壓灌漿扶正費用2,152
,376元）。嗣被告同意依台南結構技師公會鑑定報告所列之
修復工程費用1,431,890 元及地質改良補強低壓灌漿扶正費
用2,152,376 元，合計3,584,266 元給付予原告，並已於11
0年5月15日簽發3,584,266元即期支票交付予原告黃海清、
黃子庭，且支票業已兌現。
㈡系爭建物雖有補強之需要，然經原告受領被告所給付修復工
程費用1,431,890 元及地質改良補強低壓灌漿扶正費用2,15
2,376 元，其目的乃係以補強低壓灌漿除去其房屋傾斜之情
形，則原告於受領後仍進而主張被告就系爭建物之傾斜部分
仍需負擔交易價值減損部分，即有矛盾。申言之，倘如原告
認無法透過補強低壓灌漿除去其房屋傾斜之情形，則其所請
領之修復工程費用3,584,266元即無法律上之依據，自應依
法返還，如原告既已請求回復原狀之必要費用後，理應可預
期除去系爭建物現存之傾斜問題，自不能再請求所謂「因房
屋傾斜」導致交易價值減損之賠償，自屬當然，故就原告請
求系爭房地之交易價值減損，自屬無據等語置辯，並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔
保請准宣告免為假執行。
五、兩造不爭執事項
㈠原告黃海清為系爭土地所有權人，系爭建物則為原告黃海清
、黃子庭共有，權利範圍各2分之1 。
㈡被告為系爭工程施工承攬廠商，施工期間為107 年4 月起至1
08年10月，被告於施工過程中損壞原告共有之系爭建物。
㈢系爭建物前經新工處委請高雄市土木技師公會針對結構安全
評估鑑定，於108年9月27日作成高市土技字第00000000號安
全評估鑑定報告，認定系爭建物主體結構，樑、柱尚屬良好
，無明顯損害現象；經新工處委請高雄市結構工程工業技師
公會針對系爭建物是否仍可安全居住進行評估鑑定，於108
年12月3 日作成（108）高結師鑑字第10822 號安全評估鑑
定報告書，認定系爭建物最大傾斜率已達1/61，然應仍可安
全居住無虞；經新工處委請高雄市建築師公會於109年5月8
日做成鑑定案號00000000號鑑定報告書，認定系爭建物鄰損
修復工程費與傾斜補償費各為1,006,008元、1,865,050元，
合計2,871,058元，然原告不同意此金額。
㈣嗣原告黃海清委請台南結構技師公會於109 年12月29日作成
南市結技鑑定字第728 號鑑定報告認定系爭建物修復工程費
用為3,781,756 元（即修復工程費用1,431,890元、搬遷費
用197,490 元及地質改良補強低壓灌漿扶正費用2,152,376
元）。
㈤就本件鄰損爭議，被告已依台南結構技師公會鑑定報告所列
之修復工程費用1,431,890元及地質改良補強低壓灌漿扶正
費用2,152,376 元（合計3,584,266 元）簽發以原告黃海清
為受款人、面額3,584,266元之即期支票1 紙，原告並於110
年5月14日具領3,584,266元。
六、本院之判斷
㈠按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負損害賠償責
任；但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條第2
項定有明文。又建築法第69條前段規定：「建築物在施工中
，鄰接其他建築物施行挖土工程時，對該鄰接建築物應視需
要作防護其傾斜或倒壞之措施」；建築技術規則建築構造編
第2章基礎構造第1節第62條規定：「基礎設計及施工應防護
鄰近建築物之安全。設計及施工前均應先調查鄰近建築物之
現況、基礎、地下構造物或設施之位置及構造型式，為防護
設施設計之依據。前項防護設施，應依本章第六節及建築設
計施工編第八章第三節擋土設備安全措施規定設計施工」
；及民法第794條規定：「土地所有人開掘土地或為建築時
，不得因此使鄰地之地基動搖或發生危險，或使鄰地之建築
物或其他工作物受其損害。」，均屬防止或禁止施工行為侵
害鄰房權益之保護他人之法律。次按損害賠償之目的在於填
補所生之損害，其應回復者，係損害事故發生前之應有狀態
，自應將事故發生後之變動狀況悉數考量在內。故於物被毀
損時，被害人除得請求賠償修復費用，以填補技術性貶值之
損失而回復物之物理性原狀外，就其物因毀損所減少之交易
價值，亦得請求賠償，以填補交易性貶值之損失而回復物之
價值性原狀（最高法院110年度台上字第2857號判決意旨參
照）。
㈡經查，原告主張被告所給付之修復費用3,584,266元不包含交
易價值減損金額，而系爭房地經修復後仍有交易價值減損乙
節，為被告所爭執，並抗辯稱先前高雄市建築師公會、台南
結構技師公會鑑定之鄰損金額均已包含非工程性補償費用即
交易價值減損金額等語。而經本院函詢台南結構技師公會關
於本件鑑定鄰損之金額，是否有包含交易價值減損金額一節
，經函覆略以：本鑑定報告僅針對填補技術性回復原狀所需
之賠償費用做鑑定，沒有針對房屋修復後因市場機制所反映
之房屋整體交易價值減損金額做鑑定，建議委請不動產估價
師公會做必要的評估鑑定；本案非工程性補償屬於技術性損
害修復費用，並非屬於房屋交易價值減損金額，非工程性補
償為房屋傾斜率或傾斜變化率超過1/200，但未達1/40者，
除依規定估列工程性之補償費用外，應另依其使用不便程度
，額外估列非工程性補償金額，但兩者補償金額合計不得超
過重建工程費用100%之全額。本件鑑定標的物因室內測量最
大值為1/97之傾斜率，已大於1/200，故才有非工程性補償
等語，有台南結構技師公會函文附卷可參(訴字卷一第65頁
、第129頁)，足認建築師公會或技師公會評估之非工程性補
償費用與民法上之交易價值減損金額不同，則被告所賠償予
原告之3,584,266元，自無包含系爭房地交易價值減損部分
，被告此部分抗辯自無理由。
㈢又系爭房地是否因系爭工程受損而受有交易價值減損一節，
經本院囑託不動產估價師公會鑑定系爭建物未有傾斜之合理
市價及因被告施工而造成傾斜（經有台南結構技師公會量測
傾斜率1/97）且扶正修復後之合理市價，並以兩造合意僅以
起訴時作為基準日，經該會轉介由地家不動產估價師聯合事
務所（下稱地家估價事務所）辦理，地家估價事務所估價師
針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、
不動產市場現況、最有效使用分析，及估價師專業意見分析
後，對於系爭房地未有傾斜之合理市價，採用成本法及收益
法之直接資本化法評估房地總值，再依加權平均方式，決定
房地最適價格；對於系爭房地因被告施工而造成傾斜且扶正
修復後之合理市價，係參考不動產估價師公會全國聯合會發
布之第九號公報內容，採比較法及收益法之直接資本化法評
估房屋傾斜事件影響之房地總值，再依加權平均方式，決定
受傾斜事件影響之房地最適價格，鑑定結果為：㈠系爭房地
未有傾斜前之合理市價：成本價格27,892,837元、收益價格
25,962,727元、最後決定之估價金額27,120,793元。㈡系爭
房地因被告施工而造成傾斜且扶正修復後之合理市價：比較
價格21,297,959元、收益價格21,043,957元、最後決定之估
價金額21,196,358元。㈢評估結論：交易價值減損金額為5,9
24,435元（減損率約為21.84%)等語；又系爭土地價格為186
,686,316元，系爭建物價格為9,206,521元，經計算土地價
值比例為66.0000000000000%、建物價值比例為33.00000000
00000%，故系爭土地交易價值減損金額為3,968,971元（5,9
24,435元×66.0000000000000%）；系爭建物交易價值減損金
額為1,955,464元（5,924,435元×33.0000000000000%）等情
，有地家估價事務所地家估字第00000000號估價報告書（下
稱系爭估價報告，見外放估價報告書）、113年6月5日函文
、113年7月23日函文為憑（訴字卷二第199頁、第213頁）。
㈣雖被告抗辯系爭建物為透天厝，縱有傾斜，係建物受有損害
，土地本身並無存在是否傾斜問題，鑑定交易價格減損時應
將土地價值排除在外等語。惟查，房地結合型態之不動產交
易，均以房地價格合併計價出售，因損害造成之價格減損，
自應以房地總價為計算總減損金額之基礎，此乃事理之當然
。從而，建物發生毀損事故，但尚非無從修護繼續使用而必
須拆除之情形，則其建物及基地之價值於市場上受整體之減
損，於交易之實情上並非不合理，另審酌系爭房地既存有未
保存登記建物，而未保存登記建物亦常為買賣交易之客體，
尚屬有財產價值，是計算系爭房屋合理市價自應以包含未保
存登記建物之市價，較為妥適。
㈤被告另抗辯系爭估價報告係屬個別不動產估價師所作成之報
告，與建築師公會、技師公會等機關鑑定顯有不同。而系爭
估價報告自承所鑑汙名價值減損部分，非屬不動產估價技術
規則所規範之項目，係依中華民國不動產估價師公會全國聯
合會第九號公報(下稱第九號公報)及相關論文與不動產估價
理論，故本件估價並無法律上或技術規範上的明確指引，受
估價師主觀意思為斷，參考價值低。另系爭估價報告所採用
之鑑定方法明顯牴觸第九號公報注意事項四（比較案例排除
）、注意事項七（瑕疵比較標的選取原則），且本件估價前
提為「系爭建物已扶正修復」，而系爭房地並未對外揭露傾
斜之瑕疵及對外借貸，惟系爭估價報告於無根據情形下直接
認定五項指標均屬汙名效果顯著之情形，已與事實不符，其
鑑定內容不可採等語。惟查：
⒈不動產估價師公會鑑定報告為該公會依本院發文由該公會依
專案鑑定業務委員會功能，推選不動產估價師承辦鑑估業務
，該公會依據專案推選承辦會員辦法遴選會員估價師辦理估
價作業，後由該公會專案鑑定業務委員會組成審查委員會，
就承辦估價師出具之估價報告書為審議，待承辦估價師依詢
委員會提出之審查意見回復並修正後，由該公會出具審核完
備之估價報告書等情，有不動產估價師公會112年11月22日
函可參(訴字卷二第139頁)，故系爭估價報告為本院依民事
訴訟法第340條規定囑託不動產估價師公會所作成，鑑定程
序上並無瑕疵。
⒉不動產估價技術規則雖無針對污名化價值減損進行明確規範
，亦無「瑕疵不動產」、「交易性貶值」等用詞定義，然於
法學及不動產領域多有相關文獻對此名詞進行明確的定義，
即瑕疵價值減損分為技術性貶值及交易性貶值，其中技術性
貶值係評估修復成本，應委由建築師、土木技師等專業人士
評估；交易性貶值係評估污名價損，亦即市場性及收益性受
到風險及不確定性增加，所導致的價格下跌，屬不動產估價
師之專業領域。而系爭房地之「技術性貶值」已由台南市結
構技師公會作成鑑定報告，且其鑑定金額不包含「交易性貶
值」，亦與前開有台南結構技師公會之函覆內容相符(訴字
卷一第65頁、第129頁)，故系爭估價報告已具備有效的理論
依據，具有參考價值。
⒊地家估價事務所於評估過程初步係依照第九號公報内容調查
高雄地區市場交易案例，惟經調查高雄地區並無市場交易案
例可供比擬，僅蒐集到台北地院判決傾斜案例後來有成交之
實價登錄案例，並採用進行比較法試算（參訴字卷二第146
頁至第153頁），惟推估之價值減損率14.06%與過往南部地
區裁判結果差異甚大，其原因可能為臺北市之土地價值比例
佔房地總價高，另高雄以透天產品為主而瑕疵情形多發生於
建物，故臺北市傾斜對於房地價值影響比例相對高雄較小。
反之，高雄市不動產產品之建物價值比例較台北大，故瑕疵
情形對整體房地價值影響比例也較大。另臺北市主流產品為
公寓、華廈，該類型產品收益性佳，出租收入較不受瑕疵影
響，故瑕疵價值減損較低，而系爭房地為透天住宅，多自住
使用，瑕疵情形對使用者心理影響較大。綜合上述分析，市
場公開資訊具有瑕疵傾斜之交易實例多位於臺北市，而交易
實例類型皆為公寓、華廈，相較系爭房地為透天產品，該產
品類型及其土地與建物價值比例與本案勘估標的差異甚大，
較不具替代性，故地家估價事務所於綜合考量後採用同樣位
於高雄地區之法院判決作為比較案例，其地區、產品類型、
瑕疵情形皆與本案相當，其評估結果應具參考性。
⒋又系爭估價報告採用之比較標的瑕疵情形亦為建物傾斜，且
修復前最大傾斜率相似，而因高雄市查無建物傾斜之交易實
例，且採用外縣市之交易實例亦無替代性，故係採用法院判
決作為比較案例，報告書中已明確寫明其修復前之最大傾斜
率，並使用其「交易價值減損」之判決金額計算價值減損率
，且係直接採用比較標的之「交易價值減損率」進行比較調
整，即表示勘估標的及比較標的皆以已修復為前提進行評估
。
⒌另本件評估項目為「交易價值減損金額」，依據第九號公報
所載：「瑕疵價值減損應包含修復費用及污名價值減損」，
其中「污名價值減損」即為「交易價值減損」，而修復費用
為建築師、土木技師等專業人士之評估範疇，非不動產估價
師之專業範圍，故系爭估價報告係將修復費用去化，假設其
已修復完成，方能計算「交易價值減損金額」。而系爭估價
報告内判斷勘估標的之「修復可行性」是否具有顯著之污名
效果，係依據第九號公報規定，評估不動產之汙名價值減損
前，應先分析污名效果是否顯著，「修復可行性」對於污名
效果是否顯著係由市場性風險進行判斷，依現行工法及其座
落位置，其修復至完全未發生瑕疵情形的可能性是較低的，
多數潛在買方在知悉後該建物曾經發生瑕疵問題時將導致其
市場性降低，故判斷其「修復可行性低」，而非「無修復可
行性」，本次估價前提為評估「未有傾斜之合理市價」扣除
「已扶正修復之合理市價」，係評估「交易價值減損金額」
之過程，與判斷其瑕疵情形之修復可行性低並無衝突。
⒍所謂資訊揭露度，指市場上的潛在交易者，是否知悉瑕疵情
況相關資訊，例如在法律上是否規範強制揭露、在交易上是
否可以辨別，及相關的資訊是否充足、正確等。系爭房地業
由台南市結構工程工業技師公會測量主體構造傾斜率西傾1/
97，具有傾斜瑕疵，建物具有傾斜為交易之重要資訊，屬於
民法第354條之物之瑕疵，賣方如未善盡告知義務，恐負瑕
疵擔保責任。且依據不動產說明書應記載及不得記載事項：
「壹、應記載事項……二、成屋……（一）建築改良物（以下簡
稱建物）……6.建物瑕疵情形：……(4)是否曾經發生火災及其
他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形。……
」，雖未明確記載傾斜情形，惟市場交易習慣多會加註標明
，故判斷「資訊揭露度」之污名效果顯著。另融資困難度係
指未來若勘估標的買賣交易，因系爭房地已測量其具有瑕疵
情形，賣方須善盡告知義務，於不動產說明書中備註說明，
經估價師訪查銀行業者及不動產仲介業者，不動產說明書中
備註有瑕疵情形之產品，需考量其去化能力及擔保能力較差
之風險，如以系爭房地作為抵押擔保品，將提高銀行承貸風
險，只願意以較低總價進行放款或不承作，故判斷「融資困
難度」之污名效果顯著。
⒎綜上，系爭估價報告於評估過程仍有盡市場調查之義務，惟
相同類型產品資訊稀少，以現行市場調查之實際成交案例進
行比較分析，其結果不具替代性，故採替代性高之法院判決
進行評估，且評估過程皆有充足理論依據支撐，而第九號公
報僅提供不動產估價師進行不動產汙名價值減損估價時之指
引，系爭估價報告並無違反之情事等情，均經地家估價事務
所說明綦詳，有不動產估價師公會112年11月22日函附之地
家估價師事務所函文可參（訴字卷二第140頁至第153頁），
系爭估價報告所敘明評估方法、評估結論已屬有據，具客觀
專業性，自堪憑採。
㈥則依系爭估價報告，系爭房地因本件鄰損事件之交易價值減
損為5,924,435元，其中土地交易價值減損金額為3,968,971
元（5,924,435元×66.0000000000000%）；建物交易價值減
損金額為1,955,464元（5,924,435元×33.0000000000000%）
，而系爭土地為原告黃海清單獨所有、系爭建物則為原告2
人共有2分之1，則原告黃海清得請求交易價值減損之損害金
額為4,946,703元【(計算式：3,968,971元+(1,955,464元÷2
)=4,946,703元】，原告黃子庭得請求交易價值減損之損害
金額為977,732元(計算式：1,955,464元÷2=977,732元)，堪
以認定。
七、綜上所述，原告依民法第794條、第184 條第2項規定，請求
如主文第1、2項之聲明，為有理由，應予准許。兩造均陳明
願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，
爰各酌定如主文所示之擔保金額，併予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 7 月 31 日
民事第二庭法 官 翁熒雪
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 31 日
書記官 方柔尹
110年度訴字第683號
原 告 黃海清
黃子庭
共 同
訴訟代理人 張簡明杰律師
被 告 瑞鋒營造股份有限公司
法定代理人 楊文宋
訴訟代理人 張志堅律師
洪國欽律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國113年7月23日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告黃海清新臺幣4,946,703元，及其中新臺幣2,080
,000元部分自民國110年12月16日起，其餘新臺幣2,866,703元自
民國112年10月12日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。
被告應給付原告黃子庭新臺幣977,732元，及自民國110年12月16
日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第1項於原告黃海清以新臺幣1,648,901元供擔保後，得假
執行。但被告如以新臺幣4,946,703元為原告黃海清預供擔保，
得免為假執行。
本判決第2項於原告黃子庭以新臺幣325,911元供擔保後，得假執
行。但被告如以新臺幣977,732元為原告黃子庭預供擔保，得免
為假執行。
事實及理由
一、按當事人不得就已起訴之事件，於訴訟繫屬中，更行起訴，
民事訴訟法第253條定有明文。又訴訟法上所謂同一事件，
應依前後兩訴之當事人是否相同、前後兩訴之訴訟標的是否
相同、前後兩訴之聲明是否相同、相反或可以代用等三個因
素決定之（最高法院73年度台抗字第518號裁定意旨參照）
。查被告另案已起訴之案件為確認債權不存在之訴(即本院1
10年度訴字第682號)，而本件則係原告請求被告給付損害賠
償之訴，訴之聲明非屬相同、相反或可互相代用，則原告於
前開確認債權不存在事件繫屬中，再行提起本訴，並無違反
民事訴訟法第253條規定，被告抗辯本件與本院110年訴字第
682號確認債權不存在事件屬同一事件，應依民事訴訟法第2
53條規定駁回起訴等語，尚無足採，先予敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張
或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第25
5條第1項第3款定有明文。查原告訴之聲明原為：「㈠被告應
給付原告黃海清新臺幣（下同）7,084,266元，暨自起訴狀
送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保
，請准宣告假執行」。嗣經減縮、擴張聲明，並追加黃子庭
為原告，變更聲明為：「㈠被告應給付原告黃海清4,946,703
元，及其中208萬元部分自民國110年12月16日(即民事準備
一狀繕本送達翌日)起，其餘2,866,703元自112年10月12日(
即民事訴之擴張暨準備程序六狀繕本送達翌日)起，均至清
償日止，按年息5%計算之利息。㈡被告應給付原告黃子庭977
,732元，及自110年12月16日(即民事準備一狀繕本送達翌日
)起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保，請准宣
告假執行。」（下稱變更後聲明），核於前揭規定相符，應
予准許。
三、原告主張：原告黃海清為坐落高雄市○○區○○段000地號土地(
下稱系爭土地)所有權人，其上同段2376建號建物(門牌號碼
高雄市○○區○○街000號，下稱系爭建物，與系爭土地合稱系
爭房地)則為原告黃海清、黃子庭共有，權利範圍各2分之1
。被告為「高雄市濱海聯外道路開闢工程（北段道路0K～2K+
100）（第一期）」（下稱系爭工程）施工承攬廠商，施工
工址鄰近系爭房地僅約80公尺。被告為系爭工程之施工者（
承造人），因系爭工程施作期間施工不當、未採取必要防護
措施，造成鄰地之原告所有系爭房地受有損害，依民法第18
4條第1 項前段、第2 項、第794條及依建築法授權訂定之建
築技術規則建築構造編第62條第1項規定，被告應負損害賠
償責任。又原告對於被告施工過程導致系爭房地所受之損害
，除得請求被告賠償物理技術上之修補費用外，亦得請求賠
償交易價值減損之損害，而被告已於110 年5 月14日依據台
南市結構工程技師公會（下稱台南結構技師公會）南市結技
鑑字第728 號鑑定報告書給付原告修復工程費1,431,890 元
及地質改良補強低壓灌漿扶正費用2,152,376 元，合計3,58
4,266 元，兩者之屬性均為物被毀損時，針對修補或賠償修
復費用，而回復物之物理性原狀之填補技術性貶值，尚不包
含回復物之價值性原狀之交易性貶損。而本件經法院囑託社
團法人高雄市不動產估價師公會(下稱不動產估價師公會)鑑
定結果，系爭房地因系爭工程受損而受有交易價值減損5,92
4,435元，其中系爭土地交易價值減損3,968,971元、系爭建
物交易價值減損1,955,464元，而系爭土地為原告黃海清單
獨所有、系爭建物則為原告2人共有2分之1，故原告黃海清
受有4,946,703元(即3,968,971元+1,955,464元/2)交易價值
減損之損害，原告黃子庭則受有977,732元（即1,955,464元
/2）交易價值減損之損害。綜上，爰依民法第794條、第184
條第2項規定提起本訴等語，並聲明：如變更後聲明。
四、被告則以：
㈠系爭建物經被告辦理緊急搶修後，目前已屬穩定狀態，並經
業主新工處委託高雄市土木技師公會作成108 年9 月27日高
市土技字第00000000號安全評估鑑定報告，認定系爭建物主
體結構，樑、柱尚屬良好，無明顯損害，復經被告要求，另
再行委託高雄市結構工程工業技師公會作成108 年12月3 日
（108）高結師鑑字第10822號安全評估鑑定報告書，亦測量
出系爭建物平均傾斜率及最大傾斜率均符合國家標準，認定
系爭建物應仍可安全居住無虞。然因原告自107 年8 月起即
向被告聲明索賠，經新工處召開會議協調，雙方協議由原告
黃海清所指定之高雄市建築師公會進行損害鑑定，依高雄市
建築師公會109年5月8日鑑定案號第00000000號鑑定報告認
定損害金額為2,871,058元（即房屋鄰損修復工程費1,006,0
08 元及傾斜補償費1,865,050元），惟原告不同意此一金額
，故原告黃海清自行委託台南結構技師公會進行鑑定，經該
公會出具109 年12月29日南市結技鑑字第728 號鑑定報告認
定損害金額為3,781,756元（即修復工程費用1,431,890元、
搬遷費用197,490元及地質改良補強低壓灌漿扶正費用2,152
,376元）。嗣被告同意依台南結構技師公會鑑定報告所列之
修復工程費用1,431,890 元及地質改良補強低壓灌漿扶正費
用2,152,376 元，合計3,584,266 元給付予原告，並已於11
0年5月15日簽發3,584,266元即期支票交付予原告黃海清、
黃子庭，且支票業已兌現。
㈡系爭建物雖有補強之需要，然經原告受領被告所給付修復工
程費用1,431,890 元及地質改良補強低壓灌漿扶正費用2,15
2,376 元，其目的乃係以補強低壓灌漿除去其房屋傾斜之情
形，則原告於受領後仍進而主張被告就系爭建物之傾斜部分
仍需負擔交易價值減損部分，即有矛盾。申言之，倘如原告
認無法透過補強低壓灌漿除去其房屋傾斜之情形，則其所請
領之修復工程費用3,584,266元即無法律上之依據，自應依
法返還，如原告既已請求回復原狀之必要費用後，理應可預
期除去系爭建物現存之傾斜問題，自不能再請求所謂「因房
屋傾斜」導致交易價值減損之賠償，自屬當然，故就原告請
求系爭房地之交易價值減損，自屬無據等語置辯，並聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔
保請准宣告免為假執行。
五、兩造不爭執事項
㈠原告黃海清為系爭土地所有權人，系爭建物則為原告黃海清
、黃子庭共有，權利範圍各2分之1 。
㈡被告為系爭工程施工承攬廠商，施工期間為107 年4 月起至1
08年10月，被告於施工過程中損壞原告共有之系爭建物。
㈢系爭建物前經新工處委請高雄市土木技師公會針對結構安全
評估鑑定，於108年9月27日作成高市土技字第00000000號安
全評估鑑定報告，認定系爭建物主體結構，樑、柱尚屬良好
，無明顯損害現象；經新工處委請高雄市結構工程工業技師
公會針對系爭建物是否仍可安全居住進行評估鑑定，於108
年12月3 日作成（108）高結師鑑字第10822 號安全評估鑑
定報告書，認定系爭建物最大傾斜率已達1/61，然應仍可安
全居住無虞；經新工處委請高雄市建築師公會於109年5月8
日做成鑑定案號00000000號鑑定報告書，認定系爭建物鄰損
修復工程費與傾斜補償費各為1,006,008元、1,865,050元，
合計2,871,058元，然原告不同意此金額。
㈣嗣原告黃海清委請台南結構技師公會於109 年12月29日作成
南市結技鑑定字第728 號鑑定報告認定系爭建物修復工程費
用為3,781,756 元（即修復工程費用1,431,890元、搬遷費
用197,490 元及地質改良補強低壓灌漿扶正費用2,152,376
元）。
㈤就本件鄰損爭議，被告已依台南結構技師公會鑑定報告所列
之修復工程費用1,431,890元及地質改良補強低壓灌漿扶正
費用2,152,376 元（合計3,584,266 元）簽發以原告黃海清
為受款人、面額3,584,266元之即期支票1 紙，原告並於110
年5月14日具領3,584,266元。
六、本院之判斷
㈠按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負損害賠償責
任；但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條第2
項定有明文。又建築法第69條前段規定：「建築物在施工中
，鄰接其他建築物施行挖土工程時，對該鄰接建築物應視需
要作防護其傾斜或倒壞之措施」；建築技術規則建築構造編
第2章基礎構造第1節第62條規定：「基礎設計及施工應防護
鄰近建築物之安全。設計及施工前均應先調查鄰近建築物之
現況、基礎、地下構造物或設施之位置及構造型式，為防護
設施設計之依據。前項防護設施，應依本章第六節及建築設
計施工編第八章第三節擋土設備安全措施規定設計施工」
；及民法第794條規定：「土地所有人開掘土地或為建築時
，不得因此使鄰地之地基動搖或發生危險，或使鄰地之建築
物或其他工作物受其損害。」，均屬防止或禁止施工行為侵
害鄰房權益之保護他人之法律。次按損害賠償之目的在於填
補所生之損害，其應回復者，係損害事故發生前之應有狀態
，自應將事故發生後之變動狀況悉數考量在內。故於物被毀
損時，被害人除得請求賠償修復費用，以填補技術性貶值之
損失而回復物之物理性原狀外，就其物因毀損所減少之交易
價值，亦得請求賠償，以填補交易性貶值之損失而回復物之
價值性原狀（最高法院110年度台上字第2857號判決意旨參
照）。
㈡經查，原告主張被告所給付之修復費用3,584,266元不包含交
易價值減損金額，而系爭房地經修復後仍有交易價值減損乙
節，為被告所爭執，並抗辯稱先前高雄市建築師公會、台南
結構技師公會鑑定之鄰損金額均已包含非工程性補償費用即
交易價值減損金額等語。而經本院函詢台南結構技師公會關
於本件鑑定鄰損之金額，是否有包含交易價值減損金額一節
，經函覆略以：本鑑定報告僅針對填補技術性回復原狀所需
之賠償費用做鑑定，沒有針對房屋修復後因市場機制所反映
之房屋整體交易價值減損金額做鑑定，建議委請不動產估價
師公會做必要的評估鑑定；本案非工程性補償屬於技術性損
害修復費用，並非屬於房屋交易價值減損金額，非工程性補
償為房屋傾斜率或傾斜變化率超過1/200，但未達1/40者，
除依規定估列工程性之補償費用外，應另依其使用不便程度
，額外估列非工程性補償金額，但兩者補償金額合計不得超
過重建工程費用100%之全額。本件鑑定標的物因室內測量最
大值為1/97之傾斜率，已大於1/200，故才有非工程性補償
等語，有台南結構技師公會函文附卷可參(訴字卷一第65頁
、第129頁)，足認建築師公會或技師公會評估之非工程性補
償費用與民法上之交易價值減損金額不同，則被告所賠償予
原告之3,584,266元，自無包含系爭房地交易價值減損部分
，被告此部分抗辯自無理由。
㈢又系爭房地是否因系爭工程受損而受有交易價值減損一節，
經本院囑託不動產估價師公會鑑定系爭建物未有傾斜之合理
市價及因被告施工而造成傾斜（經有台南結構技師公會量測
傾斜率1/97）且扶正修復後之合理市價，並以兩造合意僅以
起訴時作為基準日，經該會轉介由地家不動產估價師聯合事
務所（下稱地家估價事務所）辦理，地家估價事務所估價師
針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、
不動產市場現況、最有效使用分析，及估價師專業意見分析
後，對於系爭房地未有傾斜之合理市價，採用成本法及收益
法之直接資本化法評估房地總值，再依加權平均方式，決定
房地最適價格；對於系爭房地因被告施工而造成傾斜且扶正
修復後之合理市價，係參考不動產估價師公會全國聯合會發
布之第九號公報內容，採比較法及收益法之直接資本化法評
估房屋傾斜事件影響之房地總值，再依加權平均方式，決定
受傾斜事件影響之房地最適價格，鑑定結果為：㈠系爭房地
未有傾斜前之合理市價：成本價格27,892,837元、收益價格
25,962,727元、最後決定之估價金額27,120,793元。㈡系爭
房地因被告施工而造成傾斜且扶正修復後之合理市價：比較
價格21,297,959元、收益價格21,043,957元、最後決定之估
價金額21,196,358元。㈢評估結論：交易價值減損金額為5,9
24,435元（減損率約為21.84%)等語；又系爭土地價格為186
,686,316元，系爭建物價格為9,206,521元，經計算土地價
值比例為66.0000000000000%、建物價值比例為33.00000000
00000%，故系爭土地交易價值減損金額為3,968,971元（5,9
24,435元×66.0000000000000%）；系爭建物交易價值減損金
額為1,955,464元（5,924,435元×33.0000000000000%）等情
，有地家估價事務所地家估字第00000000號估價報告書（下
稱系爭估價報告，見外放估價報告書）、113年6月5日函文
、113年7月23日函文為憑（訴字卷二第199頁、第213頁）。
㈣雖被告抗辯系爭建物為透天厝，縱有傾斜，係建物受有損害
，土地本身並無存在是否傾斜問題，鑑定交易價格減損時應
將土地價值排除在外等語。惟查，房地結合型態之不動產交
易，均以房地價格合併計價出售，因損害造成之價格減損，
自應以房地總價為計算總減損金額之基礎，此乃事理之當然
。從而，建物發生毀損事故，但尚非無從修護繼續使用而必
須拆除之情形，則其建物及基地之價值於市場上受整體之減
損，於交易之實情上並非不合理，另審酌系爭房地既存有未
保存登記建物，而未保存登記建物亦常為買賣交易之客體，
尚屬有財產價值，是計算系爭房屋合理市價自應以包含未保
存登記建物之市價，較為妥適。
㈤被告另抗辯系爭估價報告係屬個別不動產估價師所作成之報
告，與建築師公會、技師公會等機關鑑定顯有不同。而系爭
估價報告自承所鑑汙名價值減損部分，非屬不動產估價技術
規則所規範之項目，係依中華民國不動產估價師公會全國聯
合會第九號公報(下稱第九號公報)及相關論文與不動產估價
理論，故本件估價並無法律上或技術規範上的明確指引，受
估價師主觀意思為斷，參考價值低。另系爭估價報告所採用
之鑑定方法明顯牴觸第九號公報注意事項四（比較案例排除
）、注意事項七（瑕疵比較標的選取原則），且本件估價前
提為「系爭建物已扶正修復」，而系爭房地並未對外揭露傾
斜之瑕疵及對外借貸，惟系爭估價報告於無根據情形下直接
認定五項指標均屬汙名效果顯著之情形，已與事實不符，其
鑑定內容不可採等語。惟查：
⒈不動產估價師公會鑑定報告為該公會依本院發文由該公會依
專案鑑定業務委員會功能，推選不動產估價師承辦鑑估業務
，該公會依據專案推選承辦會員辦法遴選會員估價師辦理估
價作業，後由該公會專案鑑定業務委員會組成審查委員會，
就承辦估價師出具之估價報告書為審議，待承辦估價師依詢
委員會提出之審查意見回復並修正後，由該公會出具審核完
備之估價報告書等情，有不動產估價師公會112年11月22日
函可參(訴字卷二第139頁)，故系爭估價報告為本院依民事
訴訟法第340條規定囑託不動產估價師公會所作成，鑑定程
序上並無瑕疵。
⒉不動產估價技術規則雖無針對污名化價值減損進行明確規範
，亦無「瑕疵不動產」、「交易性貶值」等用詞定義，然於
法學及不動產領域多有相關文獻對此名詞進行明確的定義，
即瑕疵價值減損分為技術性貶值及交易性貶值，其中技術性
貶值係評估修復成本，應委由建築師、土木技師等專業人士
評估；交易性貶值係評估污名價損，亦即市場性及收益性受
到風險及不確定性增加，所導致的價格下跌，屬不動產估價
師之專業領域。而系爭房地之「技術性貶值」已由台南市結
構技師公會作成鑑定報告，且其鑑定金額不包含「交易性貶
值」，亦與前開有台南結構技師公會之函覆內容相符(訴字
卷一第65頁、第129頁)，故系爭估價報告已具備有效的理論
依據，具有參考價值。
⒊地家估價事務所於評估過程初步係依照第九號公報内容調查
高雄地區市場交易案例，惟經調查高雄地區並無市場交易案
例可供比擬，僅蒐集到台北地院判決傾斜案例後來有成交之
實價登錄案例，並採用進行比較法試算（參訴字卷二第146
頁至第153頁），惟推估之價值減損率14.06%與過往南部地
區裁判結果差異甚大，其原因可能為臺北市之土地價值比例
佔房地總價高，另高雄以透天產品為主而瑕疵情形多發生於
建物，故臺北市傾斜對於房地價值影響比例相對高雄較小。
反之，高雄市不動產產品之建物價值比例較台北大，故瑕疵
情形對整體房地價值影響比例也較大。另臺北市主流產品為
公寓、華廈，該類型產品收益性佳，出租收入較不受瑕疵影
響，故瑕疵價值減損較低，而系爭房地為透天住宅，多自住
使用，瑕疵情形對使用者心理影響較大。綜合上述分析，市
場公開資訊具有瑕疵傾斜之交易實例多位於臺北市，而交易
實例類型皆為公寓、華廈，相較系爭房地為透天產品，該產
品類型及其土地與建物價值比例與本案勘估標的差異甚大，
較不具替代性，故地家估價事務所於綜合考量後採用同樣位
於高雄地區之法院判決作為比較案例，其地區、產品類型、
瑕疵情形皆與本案相當，其評估結果應具參考性。
⒋又系爭估價報告採用之比較標的瑕疵情形亦為建物傾斜，且
修復前最大傾斜率相似，而因高雄市查無建物傾斜之交易實
例，且採用外縣市之交易實例亦無替代性，故係採用法院判
決作為比較案例，報告書中已明確寫明其修復前之最大傾斜
率，並使用其「交易價值減損」之判決金額計算價值減損率
，且係直接採用比較標的之「交易價值減損率」進行比較調
整，即表示勘估標的及比較標的皆以已修復為前提進行評估
。
⒌另本件評估項目為「交易價值減損金額」，依據第九號公報
所載：「瑕疵價值減損應包含修復費用及污名價值減損」，
其中「污名價值減損」即為「交易價值減損」，而修復費用
為建築師、土木技師等專業人士之評估範疇，非不動產估價
師之專業範圍，故系爭估價報告係將修復費用去化，假設其
已修復完成，方能計算「交易價值減損金額」。而系爭估價
報告内判斷勘估標的之「修復可行性」是否具有顯著之污名
效果，係依據第九號公報規定，評估不動產之汙名價值減損
前，應先分析污名效果是否顯著，「修復可行性」對於污名
效果是否顯著係由市場性風險進行判斷，依現行工法及其座
落位置，其修復至完全未發生瑕疵情形的可能性是較低的，
多數潛在買方在知悉後該建物曾經發生瑕疵問題時將導致其
市場性降低，故判斷其「修復可行性低」，而非「無修復可
行性」，本次估價前提為評估「未有傾斜之合理市價」扣除
「已扶正修復之合理市價」，係評估「交易價值減損金額」
之過程，與判斷其瑕疵情形之修復可行性低並無衝突。
⒍所謂資訊揭露度，指市場上的潛在交易者，是否知悉瑕疵情
況相關資訊，例如在法律上是否規範強制揭露、在交易上是
否可以辨別，及相關的資訊是否充足、正確等。系爭房地業
由台南市結構工程工業技師公會測量主體構造傾斜率西傾1/
97，具有傾斜瑕疵，建物具有傾斜為交易之重要資訊，屬於
民法第354條之物之瑕疵，賣方如未善盡告知義務，恐負瑕
疵擔保責任。且依據不動產說明書應記載及不得記載事項：
「壹、應記載事項……二、成屋……（一）建築改良物（以下簡
稱建物）……6.建物瑕疵情形：……(4)是否曾經發生火災及其
他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形。……
」，雖未明確記載傾斜情形，惟市場交易習慣多會加註標明
，故判斷「資訊揭露度」之污名效果顯著。另融資困難度係
指未來若勘估標的買賣交易，因系爭房地已測量其具有瑕疵
情形，賣方須善盡告知義務，於不動產說明書中備註說明，
經估價師訪查銀行業者及不動產仲介業者，不動產說明書中
備註有瑕疵情形之產品，需考量其去化能力及擔保能力較差
之風險，如以系爭房地作為抵押擔保品，將提高銀行承貸風
險，只願意以較低總價進行放款或不承作，故判斷「融資困
難度」之污名效果顯著。
⒎綜上，系爭估價報告於評估過程仍有盡市場調查之義務，惟
相同類型產品資訊稀少，以現行市場調查之實際成交案例進
行比較分析，其結果不具替代性，故採替代性高之法院判決
進行評估，且評估過程皆有充足理論依據支撐，而第九號公
報僅提供不動產估價師進行不動產汙名價值減損估價時之指
引，系爭估價報告並無違反之情事等情，均經地家估價事務
所說明綦詳，有不動產估價師公會112年11月22日函附之地
家估價師事務所函文可參（訴字卷二第140頁至第153頁），
系爭估價報告所敘明評估方法、評估結論已屬有據，具客觀
專業性，自堪憑採。
㈥則依系爭估價報告，系爭房地因本件鄰損事件之交易價值減
損為5,924,435元，其中土地交易價值減損金額為3,968,971
元（5,924,435元×66.0000000000000%）；建物交易價值減
損金額為1,955,464元（5,924,435元×33.0000000000000%）
，而系爭土地為原告黃海清單獨所有、系爭建物則為原告2
人共有2分之1，則原告黃海清得請求交易價值減損之損害金
額為4,946,703元【(計算式：3,968,971元+(1,955,464元÷2
)=4,946,703元】，原告黃子庭得請求交易價值減損之損害
金額為977,732元(計算式：1,955,464元÷2=977,732元)，堪
以認定。
七、綜上所述，原告依民法第794條、第184 條第2項規定，請求
如主文第1、2項之聲明，為有理由，應予准許。兩造均陳明
願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，
爰各酌定如主文所示之擔保金額，併予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 7 月 31 日
民事第二庭法 官 翁熒雪
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 31 日
書記官 方柔尹
