確認債權不存在110年度訴字第682號
臺灣橋頭地方法院民事判決
110年度訴字第682號
原 告 瑞鋒營造股份有限公司
法定代理人 楊文宋
訴訟代理人 洪國欽律師
張志堅律師
被 告 黃海清
黃子庭
共 同
訴訟代理人 張簡明杰律師
上列當事人間請求確認債權不存在事件，本院於民國113年7月23
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但因情事
變更而以他項聲明代最初之聲明者；該訴訟標的對於數人必
須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此
限，民事訴訟法第255條第1項第4、5款定有明文。查原告起
訴時，原以「黃海清」1人為被告，並聲明：「確認被告所
有門牌號碼高雄市○○區○○街000號房屋（下稱系爭建物）因
「新台17線開闢工程（高雄市濱海聯外道路開闢工程）（北
段道路0K～2K+100）（第一期）」（下稱系爭工程）所受之
損害賠償債權，於超過新臺幣（下同）3,584,266元之部分
對原告不存在」。嗣追加系爭建物另一共有人即「黃子庭」
為被告，並變更聲明為：「確認被告黃海清、黃子庭所共有
系爭建物因系爭工程所受之損害賠償債權對原告不存在」（
下稱變更後聲明），核與前揭規定相符，應予准許。
二、原告主張：原告因承攬訴外人高雄市政府工務局新建工程處
（下稱新工處）之系爭工程，於施工過程中發生臨近工區之
被告共有系爭建物傾斜之鄰損爭議。系爭建物經原告辦理緊
急搶修後，目前已屬穩定狀態，並經業主新工處委託高雄市
土木技師公會作成民國108年9 月27日高市土技字第0000000
0號安全評估鑑定報告，認定系爭建物主體結構，樑、柱尚
屬良好，無明顯損害現象，復經被告要求，另再委託高雄市
結構工程工業技師公會作成108年12月3日（108）高結師鑑
字第10822號安全評估鑑定報告書，亦測量出系爭建物平均
傾斜率及最大傾斜率均符合國家標準，認定系爭建物應仍可
安全居住無虞。然因被告自107年8月起即向原告聲明索賠，
經新工處召開會議協調，雙方協議由被告所指定之高雄市建
築師公會進行損害鑑定，依高雄市建築師公會109 年5 月8
日鑑定案號第00000000號鑑定報告認定損害金額為2,871,05
8 元（即房屋鄰損修復工程費1,006,008 元及傾斜補償費1,
865,050 元）。惟被告不同意此一金額，再自行委託台南市
結構工程技師公會(下稱台南結構技師公會)進行鑑定，經該
公會出具109 年12月29日南市結技鑑定字第728 號鑑定報告
認定損害金額為3,781,756 元（即修復工程費用1,431,890
元、搬遷費用197,490 元及地質改良補強低壓灌漿扶正費用
2,152,376 元）。就系爭建物所生鄰損爭議，原告認為被告
除前開台南結構技師公會鑑定報告所列之修復工程費用1,43
1,890 元及地質改良補強低壓灌漿扶正費用2,152,376 元（
合計3,584,266元）外之請求均於法無據，而被告已於110年
5月14日具領3,584,266 元，並由原告簽發以被告黃海清為
受款人之即期支票1 紙，故被告因本件鄰損爭議所生損害賠
償債權業經原告以前開支票為清償後，即已消償，故不存在
。另本件鄰損爭議乃於107年8月發生，被告之損害賠償請求
權乃於109年7月31日屆滿而罹於時效，故原告就被告之損害
賠償請求權於逾3,584,266元之範圍，亦因時效完成而得拒
絕給付，被告就此亦不得向原告請求給付。因系爭工程對被
告之損害賠償請求是否存在、金額若干，兩造就此滋生爭執
，則被告對原告因系爭工程致系爭建物損害所生之損害賠償
債權是否存在，即影響原告之法律上地位，而上開不安之狀
態，得以本件確認判決將之除去，原告提起本件訴訟，應具
有確認利益，爰提起本件確認債權不存在之訴等語，並聲明
：如變更後聲明。
三、被告則以：
㈠被告黃海清為坐落高雄市○○區○○段000地號土地(下稱系爭土
地)所有權人，其上同段2376建號建物(即系爭建物，與系爭
土地合稱系爭房地)則為被告黃海清、黃子庭共有，權利範
圍各2分之1。原告為系爭工程施工承攬廠商，施工工址與鄰
近系爭建物僅約80公尺。系爭工程於107 年8 月遷移既設之
廣昌大排，原告因施工不當而造成系爭建物之地面、牆壁等
開始出現些微裂縫及房屋傾斜情形，惟此時被告尚未察覺系
爭建物已有裂縫及傾斜之損害。108 年4 月10日左右，原告
開始開挖廣昌大排（寬11公尺、長30公尺、深4 公尺）而需
拔除既有之鋼板椿及施工構台，更進一步造成系爭建物傾斜
，被告始警覺有房屋傾斜及結構裂縫惡化之情事，108年9月
經新工處委託高雄市土木技師公會鑑定，最大傾斜率為1/13
2，該會108年9月27日高市土技字第00000000號鑑定報告並
建議應對結構物採取適當補強方式。然原告卻未依上開土木
技師公會鑑定報告建議鄰房補強保護措施，仍持續施工至約
108 年10月底。嗣後，新工處於108 年11月委請高雄市結構
工程工業技師鑑定，該會108 年12月3 日（108 ）高結師鑑
字第10822 號鑑定報告書鑑定最大傾斜率已達1/61。伊前後
透由新工處（分別於110 年3 月9 日、110 年3 月22日及11
0 年3月30日開會），向原告請求上開損害之賠償金額，110
年3 月30日高雄市政府召開之會議及110 年4 月27日高雄
市議會召開之會議中，兩造同意原告先給付被告358萬元作
為系爭建物地質改良、房屋修繕費及低壓灌漿扶正費用，剩
餘之交易價值貶損費用，原告則不同意賠償。被告於110 年
5 月14日領取原告開立之3,584,266 元支票後，同意就此房
屋地質改良、房屋修繕費及低壓灌漿扶正部分之費用，不另
向原告求償，惟兩造對交易性貶值之賠償金額，未有共識。
㈡觀諸民間中古屋交易常情，如建物及基地曾經發生傾斜、沉
陷者，即使日後已扶正，與未受損害建物之間，仍然存在買
方因建物本身曾有瑕疵，心理上產生諸如使用上不便利感及
恐懼感、不具市場競爭力、維修費用可能增加、加速折舊等
不利益影響等問題，而導致之交易價值減損現象。此觀諸中
古屋交易之賣方往往須先出具不動產說明書予買方，記載房
屋及基地先前曾發生及現仍存在之瑕疵，買方則時常會依此
進行殺價，且如賣方蓄意隱瞞瑕疵者，甚至可能因此負擔相
關民、刑事責任，即可見一斑。從而，被告對於原告系爭工
程施工過程導致系爭房地所受之損害，除得請求原告賠償物
理技術上之修補費用外，自亦得請求賠償交易價值減損之損
害。原告賠償之金額3,584,266 元，依台南結構技師公會鑑
定報告，係修復工程費用1,431,890 元及地質改良補強低壓
灌漿扶正費用2,152,376 元之總和，其性質僅為填補技術性
貶值之損失而回復物之物理性原狀，尚不包含系爭房地減少
之交易價值。另110 年4 月27日高雄市議會召開之會議，雙
方共識（會議結論）亦為「瑞鋒營造公司（即原告）所提存
之358萬（已交付被告兌現），為地質改良補強、低壓、灌
漿扶正（含保固面）以及屋內整修工程等費用。有關黃先生
（即被告黃海清）提出之搬遷費用、鑑定費用、薪資補償及
交易性貶值，可另行訴訟或調解」，足證原告賠償3,584,26
6 元之賠償範圍僅止於地質改良補強、低壓、灌漿扶正（含
保固面）及屋內整修工程等費用（填補技術性貶值之損失而
回復物之物理性原狀），而不包含交易性貶值。綜上，被告
至少尚得對原告請求系爭房地交易性貶值之損害賠償，原告
稱已給付3,584,266元範圍外之債權不存在，誠有誤會。
㈢又本件侵權行為具持續性，施工期間為107 年4 月起至108年
10月，原告於107 年8 月施作全套管基椿造成第一次傾斜，
再於108年4 月10日左右開始開挖廣昌大排而打開挖鋼板椿
，更進一步造成系爭建物傾斜，全程未因造成鄰損而停工。
108 年9 月經新工處委託高雄市土木技師公會鑑定，該會10
8 年9 月27日高市土技字第00000000號最大傾斜率為1/132
；新工處於108 年11月委託高雄市結構工程工業技師公會鑑
定，該會108 年12月3 日（108）高結師鑑字第10822 號鑑
定報告書鑑定最大傾斜率已達1/61 ，顯見原告於上開施工
期間連續施工，致系爭建物傾斜率不斷惡化，被告之請求權
亦不斷發生，則該請求權之消滅時效亦應不斷重新起算，故
本件侵權行為之時效，自應自被告知悉損害之程度底定（即
高雄市結構工程工業技師公會鑑定報告作成日期）時即108
年12月3 日起算。另被告第一次知悉系爭建物已嚴重傾斜，
係源自原告於108 年9 月委託高雄市土木技師公會（高市土
技字第00000000號）鑑定，最大傾斜率為1/132 。該時間點
之前，損害仍在繼續加大中，被告無從知悉實際底定受損情
形，自無法行使損害賠償請求權，其消滅時效至少應自被告
知悉系爭建物嚴重傾斜時即108 年9 月起算，而尚未罹於民
法第197 條時效2 年之規定。被告並於110 年3 月9日、110
年3 月22日及110 年3 月30日透過新工處向原告請求損害
賠償。原告聲稱損害自107年8 月發生，僅為原告連續侵權
行為之始期，且被告當時尚未知悉系爭建物已受有損害，更
遑論向原告索賠，依最高法院97年度台上字第2739號判決意
旨，該時點尚無法開始為消滅時效之計算。另原告稱被告於
107年8月起向原告索賠，然相關之鄰損鑑定報告即高雄市土
木技師公會高市土技字第00000000號鑑定報告竟於相隔1 年
後之108 年9 月27日方作成，原告稱被告早於107 年8 月即
向原告索賠，恐非事實。又請求權時效之消滅，並非請求權
人之請求權消滅，而係被請求人取得時效抗辯而已，故以此
論被告之侵權行為請求債權不存在，恐與法不符等語置辯，
並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項
㈠被告黃海清為系爭土地所有權人，系爭建物則為被告黃海清
、黃子庭共有，權利範圍各2分之1 。
㈡原告為系爭工程施工承攬廠商，施工期間為107 年4 月起至1
08年10月，原告於施工過程中損壞被告共有之系爭建物。
㈢系爭建物前經新工處委請高雄市土木技師公會針對結構安全
評估鑑定，於108年9月27日作成高市土技字第00000000號安
全評估鑑定報告，認定系爭建物主體結構，樑、柱尚屬良好
，無明顯損害現象；經新工處委請高雄市結構工程工業技師
公會針對系爭建物是否仍可安全居住進行評估鑑定，於108
年12月3 日作成（108）高結師鑑字第10822 號安全評估鑑
定報告書，認定系爭建物最大傾斜率已達1/61，然應仍可安
全居住無虞；經新工處委請高雄市建築師公會於109年5月8
日做成鑑定案號00000000號鑑定報告書，認定系爭建物鄰損
修復工程費與傾斜補償費各為1,006,008元、1,865,050元，
合計2,871,058元，然被告不同意此金額。
㈣嗣被告黃海清委請台南結構技師公會於109 年12月29日作成
南市結技鑑定字第728 號鑑定報告認定系爭建物修復工程費
用為3,781,756 元（即修復工程費用1,431,890元、搬遷費
用197,490 元及地質改良補強低壓灌漿扶正費用2,152,376
元）。
㈤就本件鄰損爭議，原告已依台南結構技師公會鑑定報告所列
之修復工程費用1,431,890元及地質改良補強低壓灌漿扶正
費用2,152,376 元（合計3,584,266 元）簽發以被告黃海清
為受款人、面額3,584,266元之即期支票1 紙，被告並於110
年5月14日具領3,584,266元。
五、本院之判斷
㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂
即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存否不明確，原
告在法律上之地位有不安之狀態存在或受侵害之危險，而此
種不安之狀態或危險，能以確認判決除去者而言（最高法院
52年台上字第1240號判決意旨參照）。查本件原告主張被告
所共有系爭建物因系爭工程所受之損害賠償債權對原告不存
在，為被告否認，則兩造就此有所爭執，原告私法上地位有
受侵害之危險，而此危險得以法院之確認判決將之除去，故
原告提起本件訴訟，應認有受確認判決之法律上利益。
㈡按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負損害賠償責
任；但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條第2
項定有明文。又建築法第69條前段規定：「建築物在施工中
，鄰接其他建築物施行挖土工程時，對該鄰接建築物應視需
要作防護其傾斜或倒壞之措施」；建築技術規則建築構造編
第2章基礎構造第1節第62條規定：「基礎設計及施工應防護
鄰近建築物之安全。設計及施工前均應先調查鄰近建築物之
現況、基礎、地下構造物或設施之位置及構造型式，為防護
設施設計之依據。前項防護設施，應依本章第六節及建築設
計施工編第八章第三節擋土設備安全措施規定設計施工」
；及民法第794條規定：「土地所有人開掘土地或為建築時
，不得因此使鄰地之地基動搖或發生危險，或使鄰地之建築
物或其他工作物受其損害。」，均屬防止或禁止施工行為侵
害鄰房權益之保護他人之法律。次按損害賠償之目的在於填
補所生之損害，其應回復者，係損害事故發生前之應有狀態
，自應將事故發生後之變動狀況悉數考量在內。故於物被毀
損時，被害人除得請求賠償修復費用，以填補技術性貶值之
損失而回復物之物理性原狀外，就其物因毀損所減少之交易
價值，亦得請求賠償，以填補交易性貶值之損失而回復物之
價值性原狀（最高法院110年度台上字第2857號判決意旨參
照）。
㈢經查，原告主張被告除台南結構技師公會鑑定報告所列之修
復工程費用1,431,890元及地質改良補強低壓灌漿扶正費用2
,152,376 元（合計3,584,266元）外之請求均於法無據，且
上開金額已包含非工程性補償費用即交易價值減損金額，而
被告已於110年5月14日具領3,584,266元，故被告因本件鄰
損爭議所生損害賠償債權經原告清償後即已不存在乙節，為
被告所爭執，並抗辯稱原告所給付之修復費用3,584,266元
不包含交易價值減損金額，而系爭房地經修復後仍有交易價
值減損等語。而經本院函詢台南結構技師公會關於本件鑑定
鄰損之金額，是否有包含交易價值減損金額一節，經函覆略
以：本鑑定報告僅針對填補技術性回復原狀所需之賠償費用
做鑑定，沒有針對房屋修復後因市場機制所反映之房屋整體
交易價值減損金額做鑑定，建議委請不動產估價師公會做必
要的評估鑑定；本案非工程性補償屬於技術性損害修復費用
，並非屬於房屋交易價值減損金額，非工程性補償為房屋傾
斜率或傾斜變化率超過1/200，但未達1/40者，除依規定估
列工程性之補償費用外，應另依其使用不便程度，額外估列
非工程性補償金額，但兩者補償金額合計不得超過重建工程
費用100%之全額。本件鑑定標的物因室內測量最大值為1/97
之傾斜率，已大於1/200，故才有非工程性補償等語，有台
南結構技師公會函文附卷可參(訴字卷一第49頁、第63頁)，
足認不論是建築師公會或技師公會評估之非工程性補償費用
與民法上之交易價值減損金額不同，則原告所賠償予被告之
3,584,266元，自無包含系爭房地交易價值減損部分，原告
此部分主張自無理由。
㈣又系爭房地是否因系爭工程受損而受有交易價值減損一節，
經本院囑託社團法人高雄市不動產估價師公會（下稱不動產
估價師公會）鑑定系爭建物未有傾斜之合理市價及因原告施
工而造成傾斜（經台南結構技師公會量測傾斜率1/97）且扶
正修復後之合理市價，並以兩造合意僅以起訴時作為基準日
，經該會轉介由地家不動產估價師聯合事務所（下稱地家估
價事務所）辦理，地家估價事務所估價師針對勘估標的進行
產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況、
最有效使用分析，及估價師專業意見分析後，對於系爭房地
未有傾斜之合理市價，採用成本法及收益法之直接資本化法
評估房地總值，再依加權平均方式，決定房地最適價格；對
於系爭房地因原告施工而造成傾斜且扶正修復後之合理市價
，係參考不動產估價師公會全國聯合會發布之第九號公報內
容，採比較法及收益法之直接資本化法評估房屋傾斜事件影
響之房地總值，再依加權平均方式，決定受傾斜事件影響之
房地最適價格，鑑定結果為：㈠系爭房地未有傾斜前之合理
市價：成本價格27,892,837元、收益價格25,962,727元、最
後決定之估價金額27,120,793元。㈡系爭房地因被告施工而
造成傾斜且扶正修復後之合理市價：比較價格21,297,959元
、收益價格21,043,957元、最後決定之估價金額21,196,358
元。㈢評估結論：交易價值減損金額為5,924,435元（減損率
約為21.84%)等語；又系爭土地價格為186,686,316元，系爭
建物價格為9,206,521元，經計算土地價值比例為66.000000
0000000%、建物價值比例為33.0000000000000%，故系爭土
地交易價值減損金額為3,968,971元（5,924,435元×66.0000
000000000%）；系爭建物交易價值減損金額為1,955,464元
（5,924,435元×33.0000000000000%）等情，有地家估價事
務所地家估字第00000000號估價報告書（下稱系爭估價報告
，見外放估價報告書）、113年6月5日函文、113年7月23日
函文為憑（訴字卷二第208頁、第223頁）。
㈤雖原告主張系爭建物為透天厝，縱有傾斜，係建物受有損害
，土地本身並無存在是否傾斜問題，鑑定交易價格減損時應
將土地價值排除在外等語。惟查，房地結合型態之不動產交
易，均以房地價格合併計價出售，因損害造成之價格減損，
自應以房地總價為計算總減損金額之基礎，此乃事理之當然
。從而，建物發生毀損事故，但尚非無從修護繼續使用而必
須拆除之情形，則其建物及基地之價值於市場上受整體之減
損，於交易之實情上並非不合理，另審酌系爭房地既存有未
保存登記建物，而未保存登記建物亦常為買賣交易之客體，
尚屬有財產價值，是計算系爭房屋合理市價自應以包含未保
存登記建物之市價，較為妥適。
㈥原告另主張系爭估價報告係屬個別不動產估價師所作成之報
告，與建築師公會、技師公會等機關鑑定顯有不同。而系爭
估價報告自承所鑑汙名價值減損部分，非屬不動產估價技術
規則所規範之項目，係依中華民國不動產估價師公會全國聯
合會第九號公報(下稱第九號公報)及相關論文與不動產估價
理論，故本件估價並無法律上或技術規範上的明確指引，受
估價師主觀意思為斷，參考價值低。另系爭估價報告所採用
之鑑定方法明顯牴觸第九號公報注意事項四（比較案例排除
）、注意事項七（瑕疵比較標的選取原則），且本件估價前
提為「系爭建物已扶正修復」，而系爭房地並未對外揭露傾
斜之瑕疵及對外借貸，惟系爭估價報告於無根據情形下直接
認定五項指標均屬汙名效果顯著之情形，已與事實不符，其
鑑定內容不可採等語。惟查：
⒈不動產估價師公會鑑定報告為該公會依本院發文由該公會依
專案鑑定業務委員會功能，推選不動產估價師承辦鑑估業務
，該公會依據專案推選承辦會員辦法遴選會員估價師辦理估
價作業，後由該公會專案鑑定業務委員會組成審查委員會，
就承辦估價師出具之估價報告書為審議，待承辦估價師依詢
委員會提出之審查意見回復並修正後，由該公會出具審核完
備之估價報告書等情，有不動產估價師公會112年11月22日
函可參(訴字卷二第143頁)，故系爭估價報告為本院依民事
訴訟法第340條規定囑託不動產估價師公會所作成，鑑定程
序上並無瑕疵。
⒉不動產估價技術規則雖無針對污名化價值減損進行明確規範
，亦無「瑕疵不動產」、「交易性貶值」等用詞定義，然於
法學及不動產領域多有相關文獻對此名詞進行明確的定義，
即瑕疵價值減損分為技術性貶值及交易性貶值，其中技術性
貶值係評估修復成本，應委由建築師、土木技師等專業人士
評估；交易性貶值係評估污名價損，亦即市場性及收益性受
到風險及不確定性增加，所導致的價格下跌，屬不動產估價
師之專業領域。而系爭房地之「技術性貶值」已由台南市結
構技師公會作成鑑定報告，且其鑑定金額不包含「交易性貶
值」，亦與前開台南結構技師公會之函覆內容相符(訴字卷
一第49頁、第63頁)，故系爭估價報告已具備有效的理論依
據，具有參考價值。
⒊地家估價事務所於評估過程初步係依照第九號公報内容調查
高雄地區市場交易案例，惟經調查高雄地區並無市場交易案
例可供比擬，僅蒐集到台北地院判決傾斜案例後來有成交之
實價登錄案例，並採用進行比較法試算（參訴字卷二第146
頁至第153頁），惟推估之價值減損率14.06%與過往南部地
區裁判結果差異甚大，其原因可能為臺北市之土地價值比例
佔房地總價高，另高雄以透天產品為主而瑕疵情形多發生於
建物，故臺北市傾斜對於房地價值影響比例相對高雄較小。
反之，高雄市不動產產品之建物價值比例較台北大，故瑕疵
情形對整體房地價值影響比例也較大。另臺北市主流產品為
公寓、華廈，該類型產品收益性佳，出租收入較不受瑕疵影
響，故瑕疵價值減損較低，系爭房地為透天住宅，多自住使
用，瑕疵情形對使用者心理影響較大。綜合上述分析，市場
公開資訊具有瑕疵傾斜之交易實例多位於臺北市，而交易實
例類型皆為公寓、華廈，相較系爭房地為透天產品，該產品
類型及其土地與建物價值比例與本案勘估標的差異甚大，較
不具替代性，故地家估價事務所於綜合考量後採用同樣位於
高雄地區之法院判決作為比較案例，其地區、產品類型、瑕
疵情形皆與本案相當，其評估結果應具參考性。
⒋又系爭估價報告採用之比較標的瑕疵情形亦為建物傾斜，且
修復前最大傾斜率相似，而因高雄市查無建物傾斜之交易實
例，且採用外縣市之交易實例亦無替代性，故係採用法院判
決作為比較案例，報告書中已明確寫明其修復前之最大傾斜
率，並使用其「交易價值減損」之判決金額計算價值減損率
，且係直接採用比較標的之「交易價值減損率」進行比較調
整，即表示勘估標的及比較標的皆以已修復為前提進行評估
。
⒌另本件評估項目為「交易價值減損金額」，依據第九號公報
所載：「瑕疵價值減損應包含修復費用及污名價值減損」，
其中「污名價值減損」即為「交易價值減損」，而修復費用
為建築師、土木技師等專業人士之評估範疇，非不動產估價
師之專業範圍，故系爭估價報告係將修復費用去化，假設其
已修復完成，方能計算「交易價值減損金額」。而系爭估價
報告内判斷勘估標的之「修復可行性」是否具有顯著之污名
效果，係依據第九號公報規定，評估不動產之汙名價值減損
前，應先分析污名效果是否顯著，「修復可行性」對於污名
效果是否顯著係由市場性風險進行判斷，依現行工法及其座
落位置，其修復至完全未發生瑕疵情形的可能性是較低的，
多數潛在買方在知悉後該建物曾經發生瑕疵問題時將導致其
市場性降低，故判斷其「修復可行性低」，而非「無修復可
行性」，本次估價前提為評估「未有傾斜之合理市價」扣除
「已扶正修復之合理市價」，係評估「交易價值減損金額」
之過程，與判斷其瑕疵情形之修復可行性低並無衝突。
⒍所謂資訊揭露度，指市場上的潛在交易者，是否知悉瑕疵情
況相關資訊，例如在法律上是否規範強制揭露、在交易上是
否可以辨別，及相關的資訊是否充足、正確等。系爭房地業
由台南市結構工程工業技師公會測量主體構造傾斜率西傾1/
97，具有傾斜瑕疵，建物具有傾斜為交易之重要資訊，屬於
民法第354條之物之瑕疵，賣方如未善盡告知義務，恐負瑕
疵擔保責任。且依據不動產說明書應記載及不得記載事項：
「壹、應記載事項……二、成屋……（一）建築改良物（以下簡
稱建物）……6.建物瑕疵情形：……(4)是否曾經發生火災及其
他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形。……
」，雖未明確記載傾斜情形，惟市場交易習慣多會加註標明
，故判斷「資訊揭露度」之污名效果顯著。另融資困難度係
指未來若勘估標的買賣交易，因系爭房地已測量其具有瑕疵
情形，賣方須善盡告知義務，於不動產說明書中備註說明，
經估價師訪查銀行業者及不動產仲介業者，不動產說明書中
備註有瑕疵情形之產品，需考量其去化能力及擔保能力較差
之風險，如以系爭房地作為抵押擔保品，將提高銀行承貸風
險，只願意以較低總價進行放款或不承作，故判斷「融資困
難度」之污名效果顯著。
⒎綜上，系爭估價報告於評估過程仍有盡市場調查之義務，惟
相同類型產品資訊稀少，以現行市場調查之實際成交案例進
行比較分析，其結果不具替代性，故採替代性高之法院判決
進行評估，且評估過程皆有充足理論依據支撐，而第九號公
報僅提供不動產估價師進行不動產汙名價值減損估價時之指
引，系爭估價報告並無違反之情事等情，均經地家估價事務
所說明綦詳，有不動產估價師公會112年11月22日函附之地
家估價師事務所函文可參（訴字卷二第145頁至第159頁），
系爭估價報告所敘明評估方法、評估結論已屬有據，具客觀
專業性，自堪憑採。
㈦則依系爭估價報告，系爭房地因系爭工程受損而受有交易價
值減損5,924,435元乙情，堪以認定，被告自得依侵權行為
之法律關係請求原告賠償此部分損害。至原告另主張本件鄰
損爭議於107年8月發生，被告之損害賠償請求權乃於109年7
月31日屆滿而罹於時效等語。惟按，侵權行為所生之損害賠
償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，2年間
不行使而消滅，為民法第197條第1項所明定。所謂知有損害
及賠償義務人之「知」，係指明知而言。如係一次之加害行
為，致他人於損害後尚不斷發生後續性之損害，該損害為屬
不可分（質之累積），或為一侵害狀態之繼續延續者，應分
別以被害人知悉損害程度呈現底定（損害顯在化）或不法侵
害之行為終了時起算其時效（最高法院108年度台上字第778
號判決參照）。查因施工而造成鄰房傾斜、牆壁及地坪裂隙
等損害，並非一時間全然引發出現，而係持續性地發展生成
，且非一般常人所能掌握及知悉其因果，而系爭工程施工期
間為107年4月起至108年10月，堪認原告所為侵權行為於108
年10月始終了，而被告已於110年5月11日對原告提起另案損
害賠償等訴訟（即本院110年度訴字第683號案件），自未逾
侵權行為之2年時效，原告主張時效已消滅自無理由。從而
，被告對原告既仍有上開損害賠償債權存在，原告請求確認
被告所共有系爭建物因系爭工程所受之損害賠償債權對原告
不存在，自無理由，應予駁回。
六、綜上所述，原告請求確認被告所共有系爭建物因系爭工程所
受之損害賠償債權對原告不存在，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 7 月 31 日
民事第二庭法 官 翁熒雪
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 31 日
書記官 方柔尹
110年度訴字第682號
原 告 瑞鋒營造股份有限公司
法定代理人 楊文宋
訴訟代理人 洪國欽律師
張志堅律師
被 告 黃海清
黃子庭
共 同
訴訟代理人 張簡明杰律師
上列當事人間請求確認債權不存在事件，本院於民國113年7月23
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但因情事
變更而以他項聲明代最初之聲明者；該訴訟標的對於數人必
須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此
限，民事訴訟法第255條第1項第4、5款定有明文。查原告起
訴時，原以「黃海清」1人為被告，並聲明：「確認被告所
有門牌號碼高雄市○○區○○街000號房屋（下稱系爭建物）因
「新台17線開闢工程（高雄市濱海聯外道路開闢工程）（北
段道路0K～2K+100）（第一期）」（下稱系爭工程）所受之
損害賠償債權，於超過新臺幣（下同）3,584,266元之部分
對原告不存在」。嗣追加系爭建物另一共有人即「黃子庭」
為被告，並變更聲明為：「確認被告黃海清、黃子庭所共有
系爭建物因系爭工程所受之損害賠償債權對原告不存在」（
下稱變更後聲明），核與前揭規定相符，應予准許。
二、原告主張：原告因承攬訴外人高雄市政府工務局新建工程處
（下稱新工處）之系爭工程，於施工過程中發生臨近工區之
被告共有系爭建物傾斜之鄰損爭議。系爭建物經原告辦理緊
急搶修後，目前已屬穩定狀態，並經業主新工處委託高雄市
土木技師公會作成民國108年9 月27日高市土技字第0000000
0號安全評估鑑定報告，認定系爭建物主體結構，樑、柱尚
屬良好，無明顯損害現象，復經被告要求，另再委託高雄市
結構工程工業技師公會作成108年12月3日（108）高結師鑑
字第10822號安全評估鑑定報告書，亦測量出系爭建物平均
傾斜率及最大傾斜率均符合國家標準，認定系爭建物應仍可
安全居住無虞。然因被告自107年8月起即向原告聲明索賠，
經新工處召開會議協調，雙方協議由被告所指定之高雄市建
築師公會進行損害鑑定，依高雄市建築師公會109 年5 月8
日鑑定案號第00000000號鑑定報告認定損害金額為2,871,05
8 元（即房屋鄰損修復工程費1,006,008 元及傾斜補償費1,
865,050 元）。惟被告不同意此一金額，再自行委託台南市
結構工程技師公會(下稱台南結構技師公會)進行鑑定，經該
公會出具109 年12月29日南市結技鑑定字第728 號鑑定報告
認定損害金額為3,781,756 元（即修復工程費用1,431,890
元、搬遷費用197,490 元及地質改良補強低壓灌漿扶正費用
2,152,376 元）。就系爭建物所生鄰損爭議，原告認為被告
除前開台南結構技師公會鑑定報告所列之修復工程費用1,43
1,890 元及地質改良補強低壓灌漿扶正費用2,152,376 元（
合計3,584,266元）外之請求均於法無據，而被告已於110年
5月14日具領3,584,266 元，並由原告簽發以被告黃海清為
受款人之即期支票1 紙，故被告因本件鄰損爭議所生損害賠
償債權業經原告以前開支票為清償後，即已消償，故不存在
。另本件鄰損爭議乃於107年8月發生，被告之損害賠償請求
權乃於109年7月31日屆滿而罹於時效，故原告就被告之損害
賠償請求權於逾3,584,266元之範圍，亦因時效完成而得拒
絕給付，被告就此亦不得向原告請求給付。因系爭工程對被
告之損害賠償請求是否存在、金額若干，兩造就此滋生爭執
，則被告對原告因系爭工程致系爭建物損害所生之損害賠償
債權是否存在，即影響原告之法律上地位，而上開不安之狀
態，得以本件確認判決將之除去，原告提起本件訴訟，應具
有確認利益，爰提起本件確認債權不存在之訴等語，並聲明
：如變更後聲明。
三、被告則以：
㈠被告黃海清為坐落高雄市○○區○○段000地號土地(下稱系爭土
地)所有權人，其上同段2376建號建物(即系爭建物，與系爭
土地合稱系爭房地)則為被告黃海清、黃子庭共有，權利範
圍各2分之1。原告為系爭工程施工承攬廠商，施工工址與鄰
近系爭建物僅約80公尺。系爭工程於107 年8 月遷移既設之
廣昌大排，原告因施工不當而造成系爭建物之地面、牆壁等
開始出現些微裂縫及房屋傾斜情形，惟此時被告尚未察覺系
爭建物已有裂縫及傾斜之損害。108 年4 月10日左右，原告
開始開挖廣昌大排（寬11公尺、長30公尺、深4 公尺）而需
拔除既有之鋼板椿及施工構台，更進一步造成系爭建物傾斜
，被告始警覺有房屋傾斜及結構裂縫惡化之情事，108年9月
經新工處委託高雄市土木技師公會鑑定，最大傾斜率為1/13
2，該會108年9月27日高市土技字第00000000號鑑定報告並
建議應對結構物採取適當補強方式。然原告卻未依上開土木
技師公會鑑定報告建議鄰房補強保護措施，仍持續施工至約
108 年10月底。嗣後，新工處於108 年11月委請高雄市結構
工程工業技師鑑定，該會108 年12月3 日（108 ）高結師鑑
字第10822 號鑑定報告書鑑定最大傾斜率已達1/61。伊前後
透由新工處（分別於110 年3 月9 日、110 年3 月22日及11
0 年3月30日開會），向原告請求上開損害之賠償金額，110
年3 月30日高雄市政府召開之會議及110 年4 月27日高雄
市議會召開之會議中，兩造同意原告先給付被告358萬元作
為系爭建物地質改良、房屋修繕費及低壓灌漿扶正費用，剩
餘之交易價值貶損費用，原告則不同意賠償。被告於110 年
5 月14日領取原告開立之3,584,266 元支票後，同意就此房
屋地質改良、房屋修繕費及低壓灌漿扶正部分之費用，不另
向原告求償，惟兩造對交易性貶值之賠償金額，未有共識。
㈡觀諸民間中古屋交易常情，如建物及基地曾經發生傾斜、沉
陷者，即使日後已扶正，與未受損害建物之間，仍然存在買
方因建物本身曾有瑕疵，心理上產生諸如使用上不便利感及
恐懼感、不具市場競爭力、維修費用可能增加、加速折舊等
不利益影響等問題，而導致之交易價值減損現象。此觀諸中
古屋交易之賣方往往須先出具不動產說明書予買方，記載房
屋及基地先前曾發生及現仍存在之瑕疵，買方則時常會依此
進行殺價，且如賣方蓄意隱瞞瑕疵者，甚至可能因此負擔相
關民、刑事責任，即可見一斑。從而，被告對於原告系爭工
程施工過程導致系爭房地所受之損害，除得請求原告賠償物
理技術上之修補費用外，自亦得請求賠償交易價值減損之損
害。原告賠償之金額3,584,266 元，依台南結構技師公會鑑
定報告，係修復工程費用1,431,890 元及地質改良補強低壓
灌漿扶正費用2,152,376 元之總和，其性質僅為填補技術性
貶值之損失而回復物之物理性原狀，尚不包含系爭房地減少
之交易價值。另110 年4 月27日高雄市議會召開之會議，雙
方共識（會議結論）亦為「瑞鋒營造公司（即原告）所提存
之358萬（已交付被告兌現），為地質改良補強、低壓、灌
漿扶正（含保固面）以及屋內整修工程等費用。有關黃先生
（即被告黃海清）提出之搬遷費用、鑑定費用、薪資補償及
交易性貶值，可另行訴訟或調解」，足證原告賠償3,584,26
6 元之賠償範圍僅止於地質改良補強、低壓、灌漿扶正（含
保固面）及屋內整修工程等費用（填補技術性貶值之損失而
回復物之物理性原狀），而不包含交易性貶值。綜上，被告
至少尚得對原告請求系爭房地交易性貶值之損害賠償，原告
稱已給付3,584,266元範圍外之債權不存在，誠有誤會。
㈢又本件侵權行為具持續性，施工期間為107 年4 月起至108年
10月，原告於107 年8 月施作全套管基椿造成第一次傾斜，
再於108年4 月10日左右開始開挖廣昌大排而打開挖鋼板椿
，更進一步造成系爭建物傾斜，全程未因造成鄰損而停工。
108 年9 月經新工處委託高雄市土木技師公會鑑定，該會10
8 年9 月27日高市土技字第00000000號最大傾斜率為1/132
；新工處於108 年11月委託高雄市結構工程工業技師公會鑑
定，該會108 年12月3 日（108）高結師鑑字第10822 號鑑
定報告書鑑定最大傾斜率已達1/61 ，顯見原告於上開施工
期間連續施工，致系爭建物傾斜率不斷惡化，被告之請求權
亦不斷發生，則該請求權之消滅時效亦應不斷重新起算，故
本件侵權行為之時效，自應自被告知悉損害之程度底定（即
高雄市結構工程工業技師公會鑑定報告作成日期）時即108
年12月3 日起算。另被告第一次知悉系爭建物已嚴重傾斜，
係源自原告於108 年9 月委託高雄市土木技師公會（高市土
技字第00000000號）鑑定，最大傾斜率為1/132 。該時間點
之前，損害仍在繼續加大中，被告無從知悉實際底定受損情
形，自無法行使損害賠償請求權，其消滅時效至少應自被告
知悉系爭建物嚴重傾斜時即108 年9 月起算，而尚未罹於民
法第197 條時效2 年之規定。被告並於110 年3 月9日、110
年3 月22日及110 年3 月30日透過新工處向原告請求損害
賠償。原告聲稱損害自107年8 月發生，僅為原告連續侵權
行為之始期，且被告當時尚未知悉系爭建物已受有損害，更
遑論向原告索賠，依最高法院97年度台上字第2739號判決意
旨，該時點尚無法開始為消滅時效之計算。另原告稱被告於
107年8月起向原告索賠，然相關之鄰損鑑定報告即高雄市土
木技師公會高市土技字第00000000號鑑定報告竟於相隔1 年
後之108 年9 月27日方作成，原告稱被告早於107 年8 月即
向原告索賠，恐非事實。又請求權時效之消滅，並非請求權
人之請求權消滅，而係被請求人取得時效抗辯而已，故以此
論被告之侵權行為請求債權不存在，恐與法不符等語置辯，
並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項
㈠被告黃海清為系爭土地所有權人，系爭建物則為被告黃海清
、黃子庭共有，權利範圍各2分之1 。
㈡原告為系爭工程施工承攬廠商，施工期間為107 年4 月起至1
08年10月，原告於施工過程中損壞被告共有之系爭建物。
㈢系爭建物前經新工處委請高雄市土木技師公會針對結構安全
評估鑑定，於108年9月27日作成高市土技字第00000000號安
全評估鑑定報告，認定系爭建物主體結構，樑、柱尚屬良好
，無明顯損害現象；經新工處委請高雄市結構工程工業技師
公會針對系爭建物是否仍可安全居住進行評估鑑定，於108
年12月3 日作成（108）高結師鑑字第10822 號安全評估鑑
定報告書，認定系爭建物最大傾斜率已達1/61，然應仍可安
全居住無虞；經新工處委請高雄市建築師公會於109年5月8
日做成鑑定案號00000000號鑑定報告書，認定系爭建物鄰損
修復工程費與傾斜補償費各為1,006,008元、1,865,050元，
合計2,871,058元，然被告不同意此金額。
㈣嗣被告黃海清委請台南結構技師公會於109 年12月29日作成
南市結技鑑定字第728 號鑑定報告認定系爭建物修復工程費
用為3,781,756 元（即修復工程費用1,431,890元、搬遷費
用197,490 元及地質改良補強低壓灌漿扶正費用2,152,376
元）。
㈤就本件鄰損爭議，原告已依台南結構技師公會鑑定報告所列
之修復工程費用1,431,890元及地質改良補強低壓灌漿扶正
費用2,152,376 元（合計3,584,266 元）簽發以被告黃海清
為受款人、面額3,584,266元之即期支票1 紙，被告並於110
年5月14日具領3,584,266元。
五、本院之判斷
㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂
即受確認判決之法律上利益，係指法律關係存否不明確，原
告在法律上之地位有不安之狀態存在或受侵害之危險，而此
種不安之狀態或危險，能以確認判決除去者而言（最高法院
52年台上字第1240號判決意旨參照）。查本件原告主張被告
所共有系爭建物因系爭工程所受之損害賠償債權對原告不存
在，為被告否認，則兩造就此有所爭執，原告私法上地位有
受侵害之危險，而此危險得以法院之確認判決將之除去，故
原告提起本件訴訟，應認有受確認判決之法律上利益。
㈡按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負損害賠償責
任；但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條第2
項定有明文。又建築法第69條前段規定：「建築物在施工中
，鄰接其他建築物施行挖土工程時，對該鄰接建築物應視需
要作防護其傾斜或倒壞之措施」；建築技術規則建築構造編
第2章基礎構造第1節第62條規定：「基礎設計及施工應防護
鄰近建築物之安全。設計及施工前均應先調查鄰近建築物之
現況、基礎、地下構造物或設施之位置及構造型式，為防護
設施設計之依據。前項防護設施，應依本章第六節及建築設
計施工編第八章第三節擋土設備安全措施規定設計施工」
；及民法第794條規定：「土地所有人開掘土地或為建築時
，不得因此使鄰地之地基動搖或發生危險，或使鄰地之建築
物或其他工作物受其損害。」，均屬防止或禁止施工行為侵
害鄰房權益之保護他人之法律。次按損害賠償之目的在於填
補所生之損害，其應回復者，係損害事故發生前之應有狀態
，自應將事故發生後之變動狀況悉數考量在內。故於物被毀
損時，被害人除得請求賠償修復費用，以填補技術性貶值之
損失而回復物之物理性原狀外，就其物因毀損所減少之交易
價值，亦得請求賠償，以填補交易性貶值之損失而回復物之
價值性原狀（最高法院110年度台上字第2857號判決意旨參
照）。
㈢經查，原告主張被告除台南結構技師公會鑑定報告所列之修
復工程費用1,431,890元及地質改良補強低壓灌漿扶正費用2
,152,376 元（合計3,584,266元）外之請求均於法無據，且
上開金額已包含非工程性補償費用即交易價值減損金額，而
被告已於110年5月14日具領3,584,266元，故被告因本件鄰
損爭議所生損害賠償債權經原告清償後即已不存在乙節，為
被告所爭執，並抗辯稱原告所給付之修復費用3,584,266元
不包含交易價值減損金額，而系爭房地經修復後仍有交易價
值減損等語。而經本院函詢台南結構技師公會關於本件鑑定
鄰損之金額，是否有包含交易價值減損金額一節，經函覆略
以：本鑑定報告僅針對填補技術性回復原狀所需之賠償費用
做鑑定，沒有針對房屋修復後因市場機制所反映之房屋整體
交易價值減損金額做鑑定，建議委請不動產估價師公會做必
要的評估鑑定；本案非工程性補償屬於技術性損害修復費用
，並非屬於房屋交易價值減損金額，非工程性補償為房屋傾
斜率或傾斜變化率超過1/200，但未達1/40者，除依規定估
列工程性之補償費用外，應另依其使用不便程度，額外估列
非工程性補償金額，但兩者補償金額合計不得超過重建工程
費用100%之全額。本件鑑定標的物因室內測量最大值為1/97
之傾斜率，已大於1/200，故才有非工程性補償等語，有台
南結構技師公會函文附卷可參(訴字卷一第49頁、第63頁)，
足認不論是建築師公會或技師公會評估之非工程性補償費用
與民法上之交易價值減損金額不同，則原告所賠償予被告之
3,584,266元，自無包含系爭房地交易價值減損部分，原告
此部分主張自無理由。
㈣又系爭房地是否因系爭工程受損而受有交易價值減損一節，
經本院囑託社團法人高雄市不動產估價師公會（下稱不動產
估價師公會）鑑定系爭建物未有傾斜之合理市價及因原告施
工而造成傾斜（經台南結構技師公會量測傾斜率1/97）且扶
正修復後之合理市價，並以兩造合意僅以起訴時作為基準日
，經該會轉介由地家不動產估價師聯合事務所（下稱地家估
價事務所）辦理，地家估價事務所估價師針對勘估標的進行
產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況、
最有效使用分析，及估價師專業意見分析後，對於系爭房地
未有傾斜之合理市價，採用成本法及收益法之直接資本化法
評估房地總值，再依加權平均方式，決定房地最適價格；對
於系爭房地因原告施工而造成傾斜且扶正修復後之合理市價
，係參考不動產估價師公會全國聯合會發布之第九號公報內
容，採比較法及收益法之直接資本化法評估房屋傾斜事件影
響之房地總值，再依加權平均方式，決定受傾斜事件影響之
房地最適價格，鑑定結果為：㈠系爭房地未有傾斜前之合理
市價：成本價格27,892,837元、收益價格25,962,727元、最
後決定之估價金額27,120,793元。㈡系爭房地因被告施工而
造成傾斜且扶正修復後之合理市價：比較價格21,297,959元
、收益價格21,043,957元、最後決定之估價金額21,196,358
元。㈢評估結論：交易價值減損金額為5,924,435元（減損率
約為21.84%)等語；又系爭土地價格為186,686,316元，系爭
建物價格為9,206,521元，經計算土地價值比例為66.000000
0000000%、建物價值比例為33.0000000000000%，故系爭土
地交易價值減損金額為3,968,971元（5,924,435元×66.0000
000000000%）；系爭建物交易價值減損金額為1,955,464元
（5,924,435元×33.0000000000000%）等情，有地家估價事
務所地家估字第00000000號估價報告書（下稱系爭估價報告
，見外放估價報告書）、113年6月5日函文、113年7月23日
函文為憑（訴字卷二第208頁、第223頁）。
㈤雖原告主張系爭建物為透天厝，縱有傾斜，係建物受有損害
，土地本身並無存在是否傾斜問題，鑑定交易價格減損時應
將土地價值排除在外等語。惟查，房地結合型態之不動產交
易，均以房地價格合併計價出售，因損害造成之價格減損，
自應以房地總價為計算總減損金額之基礎，此乃事理之當然
。從而，建物發生毀損事故，但尚非無從修護繼續使用而必
須拆除之情形，則其建物及基地之價值於市場上受整體之減
損，於交易之實情上並非不合理，另審酌系爭房地既存有未
保存登記建物，而未保存登記建物亦常為買賣交易之客體，
尚屬有財產價值，是計算系爭房屋合理市價自應以包含未保
存登記建物之市價，較為妥適。
㈥原告另主張系爭估價報告係屬個別不動產估價師所作成之報
告，與建築師公會、技師公會等機關鑑定顯有不同。而系爭
估價報告自承所鑑汙名價值減損部分，非屬不動產估價技術
規則所規範之項目，係依中華民國不動產估價師公會全國聯
合會第九號公報(下稱第九號公報)及相關論文與不動產估價
理論，故本件估價並無法律上或技術規範上的明確指引，受
估價師主觀意思為斷，參考價值低。另系爭估價報告所採用
之鑑定方法明顯牴觸第九號公報注意事項四（比較案例排除
）、注意事項七（瑕疵比較標的選取原則），且本件估價前
提為「系爭建物已扶正修復」，而系爭房地並未對外揭露傾
斜之瑕疵及對外借貸，惟系爭估價報告於無根據情形下直接
認定五項指標均屬汙名效果顯著之情形，已與事實不符，其
鑑定內容不可採等語。惟查：
⒈不動產估價師公會鑑定報告為該公會依本院發文由該公會依
專案鑑定業務委員會功能，推選不動產估價師承辦鑑估業務
，該公會依據專案推選承辦會員辦法遴選會員估價師辦理估
價作業，後由該公會專案鑑定業務委員會組成審查委員會，
就承辦估價師出具之估價報告書為審議，待承辦估價師依詢
委員會提出之審查意見回復並修正後，由該公會出具審核完
備之估價報告書等情，有不動產估價師公會112年11月22日
函可參(訴字卷二第143頁)，故系爭估價報告為本院依民事
訴訟法第340條規定囑託不動產估價師公會所作成，鑑定程
序上並無瑕疵。
⒉不動產估價技術規則雖無針對污名化價值減損進行明確規範
，亦無「瑕疵不動產」、「交易性貶值」等用詞定義，然於
法學及不動產領域多有相關文獻對此名詞進行明確的定義，
即瑕疵價值減損分為技術性貶值及交易性貶值，其中技術性
貶值係評估修復成本，應委由建築師、土木技師等專業人士
評估；交易性貶值係評估污名價損，亦即市場性及收益性受
到風險及不確定性增加，所導致的價格下跌，屬不動產估價
師之專業領域。而系爭房地之「技術性貶值」已由台南市結
構技師公會作成鑑定報告，且其鑑定金額不包含「交易性貶
值」，亦與前開台南結構技師公會之函覆內容相符(訴字卷
一第49頁、第63頁)，故系爭估價報告已具備有效的理論依
據，具有參考價值。
⒊地家估價事務所於評估過程初步係依照第九號公報内容調查
高雄地區市場交易案例，惟經調查高雄地區並無市場交易案
例可供比擬，僅蒐集到台北地院判決傾斜案例後來有成交之
實價登錄案例，並採用進行比較法試算（參訴字卷二第146
頁至第153頁），惟推估之價值減損率14.06%與過往南部地
區裁判結果差異甚大，其原因可能為臺北市之土地價值比例
佔房地總價高，另高雄以透天產品為主而瑕疵情形多發生於
建物，故臺北市傾斜對於房地價值影響比例相對高雄較小。
反之，高雄市不動產產品之建物價值比例較台北大，故瑕疵
情形對整體房地價值影響比例也較大。另臺北市主流產品為
公寓、華廈，該類型產品收益性佳，出租收入較不受瑕疵影
響，故瑕疵價值減損較低，系爭房地為透天住宅，多自住使
用，瑕疵情形對使用者心理影響較大。綜合上述分析，市場
公開資訊具有瑕疵傾斜之交易實例多位於臺北市，而交易實
例類型皆為公寓、華廈，相較系爭房地為透天產品，該產品
類型及其土地與建物價值比例與本案勘估標的差異甚大，較
不具替代性，故地家估價事務所於綜合考量後採用同樣位於
高雄地區之法院判決作為比較案例，其地區、產品類型、瑕
疵情形皆與本案相當，其評估結果應具參考性。
⒋又系爭估價報告採用之比較標的瑕疵情形亦為建物傾斜，且
修復前最大傾斜率相似，而因高雄市查無建物傾斜之交易實
例，且採用外縣市之交易實例亦無替代性，故係採用法院判
決作為比較案例，報告書中已明確寫明其修復前之最大傾斜
率，並使用其「交易價值減損」之判決金額計算價值減損率
，且係直接採用比較標的之「交易價值減損率」進行比較調
整，即表示勘估標的及比較標的皆以已修復為前提進行評估
。
⒌另本件評估項目為「交易價值減損金額」，依據第九號公報
所載：「瑕疵價值減損應包含修復費用及污名價值減損」，
其中「污名價值減損」即為「交易價值減損」，而修復費用
為建築師、土木技師等專業人士之評估範疇，非不動產估價
師之專業範圍，故系爭估價報告係將修復費用去化，假設其
已修復完成，方能計算「交易價值減損金額」。而系爭估價
報告内判斷勘估標的之「修復可行性」是否具有顯著之污名
效果，係依據第九號公報規定，評估不動產之汙名價值減損
前，應先分析污名效果是否顯著，「修復可行性」對於污名
效果是否顯著係由市場性風險進行判斷，依現行工法及其座
落位置，其修復至完全未發生瑕疵情形的可能性是較低的，
多數潛在買方在知悉後該建物曾經發生瑕疵問題時將導致其
市場性降低，故判斷其「修復可行性低」，而非「無修復可
行性」，本次估價前提為評估「未有傾斜之合理市價」扣除
「已扶正修復之合理市價」，係評估「交易價值減損金額」
之過程，與判斷其瑕疵情形之修復可行性低並無衝突。
⒍所謂資訊揭露度，指市場上的潛在交易者，是否知悉瑕疵情
況相關資訊，例如在法律上是否規範強制揭露、在交易上是
否可以辨別，及相關的資訊是否充足、正確等。系爭房地業
由台南市結構工程工業技師公會測量主體構造傾斜率西傾1/
97，具有傾斜瑕疵，建物具有傾斜為交易之重要資訊，屬於
民法第354條之物之瑕疵，賣方如未善盡告知義務，恐負瑕
疵擔保責任。且依據不動產說明書應記載及不得記載事項：
「壹、應記載事項……二、成屋……（一）建築改良物（以下簡
稱建物）……6.建物瑕疵情形：……(4)是否曾經發生火災及其
他天然災害或人為破壞，造成建築物損害及其修繕情形。……
」，雖未明確記載傾斜情形，惟市場交易習慣多會加註標明
，故判斷「資訊揭露度」之污名效果顯著。另融資困難度係
指未來若勘估標的買賣交易，因系爭房地已測量其具有瑕疵
情形，賣方須善盡告知義務，於不動產說明書中備註說明，
經估價師訪查銀行業者及不動產仲介業者，不動產說明書中
備註有瑕疵情形之產品，需考量其去化能力及擔保能力較差
之風險，如以系爭房地作為抵押擔保品，將提高銀行承貸風
險，只願意以較低總價進行放款或不承作，故判斷「融資困
難度」之污名效果顯著。
⒎綜上，系爭估價報告於評估過程仍有盡市場調查之義務，惟
相同類型產品資訊稀少，以現行市場調查之實際成交案例進
行比較分析，其結果不具替代性，故採替代性高之法院判決
進行評估，且評估過程皆有充足理論依據支撐，而第九號公
報僅提供不動產估價師進行不動產汙名價值減損估價時之指
引，系爭估價報告並無違反之情事等情，均經地家估價事務
所說明綦詳，有不動產估價師公會112年11月22日函附之地
家估價師事務所函文可參（訴字卷二第145頁至第159頁），
系爭估價報告所敘明評估方法、評估結論已屬有據，具客觀
專業性，自堪憑採。
㈦則依系爭估價報告，系爭房地因系爭工程受損而受有交易價
值減損5,924,435元乙情，堪以認定，被告自得依侵權行為
之法律關係請求原告賠償此部分損害。至原告另主張本件鄰
損爭議於107年8月發生，被告之損害賠償請求權乃於109年7
月31日屆滿而罹於時效等語。惟按，侵權行為所生之損害賠
償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，2年間
不行使而消滅，為民法第197條第1項所明定。所謂知有損害
及賠償義務人之「知」，係指明知而言。如係一次之加害行
為，致他人於損害後尚不斷發生後續性之損害，該損害為屬
不可分（質之累積），或為一侵害狀態之繼續延續者，應分
別以被害人知悉損害程度呈現底定（損害顯在化）或不法侵
害之行為終了時起算其時效（最高法院108年度台上字第778
號判決參照）。查因施工而造成鄰房傾斜、牆壁及地坪裂隙
等損害，並非一時間全然引發出現，而係持續性地發展生成
，且非一般常人所能掌握及知悉其因果，而系爭工程施工期
間為107年4月起至108年10月，堪認原告所為侵權行為於108
年10月始終了，而被告已於110年5月11日對原告提起另案損
害賠償等訴訟（即本院110年度訴字第683號案件），自未逾
侵權行為之2年時效，原告主張時效已消滅自無理由。從而
，被告對原告既仍有上開損害賠償債權存在，原告請求確認
被告所共有系爭建物因系爭工程所受之損害賠償債權對原告
不存在，自無理由，應予駁回。
六、綜上所述，原告請求確認被告所共有系爭建物因系爭工程所
受之損害賠償債權對原告不存在，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 7 月 31 日
民事第二庭法 官 翁熒雪
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 7 月 31 日
書記官 方柔尹
