修復漏水等113年度壢簡字第264號
臺灣桃園地方法院民事簡易判決
113年度壢簡字第264號
原 告 林祥龍
訴訟代理人 胡愫忻
余席文律師
被 告 陳英
訴訟代理人 邱俐馨律師
複代理人 張雲翔律師
上列當事人間請求修復漏水等事件，本院於民國114年11月21日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣15萬7630元，及自民國113年4月10日
起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用(除縮減部分外)由被告負擔。
四、本判決原告勝訴部分得假執行；但如被告以新臺幣15萬7630
元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、按簡易訴訟程序訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他
訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲
明者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項
前段及但書第2款、第3款分別定有明文。
二、經查，本件原告起訴時聲明原為：(一)被告應將門牌號碼桃
園市○鎮區○○街000巷00弄00號2樓房屋(下稱系爭房屋)修繕
至不漏水狀態；(二)願供擔保請准宣告假執行。嗣陸續變更
訴之聲明，並經本院囑託社團法人建築物漏水鑑定暨房屋科
技點交技術協進會(下稱漏水鑑定協進會)鑑定後，原告最後
訴之聲明為：(一)被告應給付原告新臺幣(下同)15萬7630元
，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算
之利息；(二)願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第124頁
）。核原告上開變更，係本於系爭房屋買賣契約之同一基礎
事實所為，與前開規定並無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
(一)原告於民國112年5月15日與被告簽訂買賣契約(下稱系爭買
賣契約)，向被告購買系爭房屋，系爭買賣契約第16條約定
被告須依現況說明書內容交屋，而被告在現況說明書勾選系
爭房屋無漏水。嗣兩造於112年7月2日交屋後，原告於112年
9月12日前，發現系爭房屋浴廁周圍之牆面有嚴重滲漏水、
鋼筋暴牙、壁癌等情形。依本院囑託漏水鑑定協進會鑑定之
鑑定報告(下稱系爭鑑定報告)，系爭房屋確實有漏水，原因
為浴室上方管道間未封閉及屋內原始防水層失效所致，而此
乃系爭房屋本身之結構瑕疵，絕非地震或人為所破壞。系爭
鑑定報告雖表示無法推估系爭房屋漏水發生之時間，但其鑑
定之漏水範圍，與原告於起訴前於112年9月12日委託駿瑩工
程實業有限公司(下稱駿瑩公司)鑑定屋況時，所勘估之漏水
範圍相同，可見當時系爭房屋內已有明顯滲漏水，由於牆面
之滲水、壁癌、發霉絕非一朝一夕可成，自112年7月3日交
屋起至112年9月12日原告委託駿瑩公司檢查漏水時，短短2
個月不可能產生大面積之牆面壁癌與發霉，足以證實系爭房
屋非臨時偶發漏水，該瑕疵屬112年7月3日交屋時已存在之
瑕疵。又系爭買賣契約雖約定依現況交屋，但被告於現況說
明書勾選無漏水，而系爭房屋是否有滲漏水之情形，根本無
法在交屋當時發現，被告自應負瑕疵擔保責任。而參系爭鑑
定報告修復系爭房屋漏水瑕疵所需之費用為15萬7630元，原
告到自得依民法第359條之規定請求減少價金15萬7630元，
再依民法第179條之規定請求返還15萬7630元。
(二)退而言之，兩造於112年7月3日交屋後，原告於112年9月12
日前發現漏水，被告也自陳系爭房屋出租多年，收回不1個
月就出售，由於系爭房屋漏水肇因於管道間未封閉及屋內原
始防水層失效，被告於持有系爭房屋期間，僅出租他人，怠
於維護系爭房屋之防水層及管道間，具有可歸責之事由，即
便為交屋後始發現之漏水瑕疵，原告得依民法第227條第1項
準用第226條第1項之規定，請求被告賠償系爭房屋修繕費用
15萬7630元。
(三)為此，爰依民法第179條、民法第227條第1項準用第226條第
1項之規定提起本件訴訟，請求擇一為原告勝訴判決等語。
並聲明：如前述變更後訴之聲明所示。
二、被告則以：系爭房屋於出售前，被告係出租給他人使用，未
曾聽聞承租人有反應任何漏水問題。系爭鑑定報告固認系爭
房屋有漏水之情形，惟系爭鑑定報告亦表示無法確定原告指
稱之漏水狀況係交屋前已存在，原告未舉證其所主張漏水瑕
疵係交屋前已存在之情形，被告毋庸負瑕疵擔保責任。再者
，系爭買賣契約已約定現況交屋，依系爭買賣契約第9條第2
項之約定，原告不得主張瑕疵擔保或損害賠償。另依系爭鑑
定報告檢測結果，漏水之處僅有頂樓管道間，且係因管道間
未封閉導致漏水，管道間屬大樓公共區域，並非被告之責任
，亦非被告之責任，被告並無可歸責事由，自無庸負不完全
給付責任。至於原告指稱其他漏水處，經檢測結果僅有濕度
提升現象，不構成漏水之程度，原告之主張及請求賠償均無
理由等語，資為抗辯。並聲明：1、原告之訴及假執行之聲
請均駁回；2、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假
執行。
三、原告主張其向被告買受系爭房屋，並於系爭房屋交屋後發現
漏水瑕疵，故依民法瑕疵擔保及不完全給付之規定，請求被
告給付原告15萬7630元等語，為被告所否認，並以前揭情詞
置辯。是本件爭點厥為：(一)系爭房屋於交屋前，是否存有
漏水瑕疵？(二)若是，被告應否負瑕疵擔保責任？(三)原告
得請求之金額為若干？
四、得心證之理由：
(一)系爭房屋於交屋前，是否存有漏水瑕疵?
1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失
或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度
，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危
險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。
次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，包括物之交
換價值、使用價值（通常效用與預定效用）及所保證品質
之瑕疵；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物
應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，
且不以物質上應具備者為限，若出賣人所交付之物，其價
值、效用或品質有欠缺者，亦屬之；且該瑕疵擔保係基於
買賣關係對價之均衡，為補充當事人之意思表示，根據法
律規定而生之法定無過失責任，不以出賣人有過失為必要
（最高法院108年度台上字第196號、107年度台上字第2072
號、104年度台上字第2437號、104年度台上字第418號、10
3年度台上字第366號判決意旨參照）。
2、原告主張於112年5月15日與被告簽訂系爭買賣契約，向被
告購買系爭房屋，系爭買賣契約第16條約定被告須依現況
說明書內容交屋，被告在現況說明書勾選系爭房屋無漏水
，嗣於112年7月3日交屋等語，業據其提出系爭買賣契約為
證(見本院卷第5至15頁)，且為被告所不爭執，此部分之事
實堪已認定。
3、原告復主張交屋後發現系爭房屋有漏水之瑕疵，且此瑕疵
為交屋前已存在，被告應負瑕疵擔保責任等語，然為被告
否認，並以前揭情詞置辯。經查，本院前囑託漏水鑑定協
進會鑑定系爭房屋是否有漏水，並做成系爭鑑定報告，鑑
定結果略以：「1.經頂樓管道間檢測，確認系爭房屋有漏
水現象，查證為管道間未封閉。2.經3樓(系爭房屋樓上)浴
廁積蓄水20分鐘檢測2側房間及浴廁前方，濕度均提升49%
以上，確認濕度提升與防水層有關。3.經系爭房屋浴廁積
水20分鐘檢測左房間，濕度提升121%，確認濕度提升與防
水層有關」、「現況系爭房屋內壁癌、鋼筋鏽蝕、RC結構
龜裂，現況已修繕，確認管道間仍有漏水現象及浴廁經積
蓄水濕度提升，確認與周遭環境濕度提升有直接關係」(見
本院卷第87頁)，本院審酌系爭鑑定報告係由具有建築物漏
水檢測高級證之鑑定人員潘熙華於113年9月9日、113年11
月21日到場初勘、會勘，復基於其在建築物漏水檢測領域
之專業智識經驗作成之報告，且該鑑定之實施過程與立論
基礎均無悖離科學基礎或土木技術常規之端緒，是系爭鑑
定報告應為可信，堪認系爭房屋確實有漏水之情形，且其
原因為頂樓管道間未封閉及浴廁防水層失效，並有造成系
爭房屋壁癌、鋼筋鏽蝕、RC結構龜裂(已修復)。
4、次查，系爭鑑定報告就系爭房屋漏水原因之發生時間或持
續多久固表示無法鑑定(見本院卷第87頁)。惟參酌原告提
出交屋前系爭房屋於112年6月間所拍攝之照片(見本院卷第
131至133頁)，照片中系爭房屋之牆面、天花板已有數處油
漆剝落、壁癌之現象，顯見系爭房屋於交屋前已有存在漏
水、防水層破裂問題，才會造成天花板、牆面濕度提升，
雖牆面、天花板尚未有水滴滲出，但已因含水量過多造成
，系爭房屋之牆面、天花板出現油漆剝落、壁癌之現象。
另參原告於交屋後112年9月12日原告委託駿瑩公司檢測之
報價單所附系爭房屋照片，系爭房屋亦有多處大面積油漆
剝落、壁癌之現象，而當時距112年7月3日交屋僅經過2個
多月，且依系爭鑑定報告可知造成系爭房屋出現壁癌原因
之一為防水層失效所致，而建物牆體之防水層劣化，並非
一朝一夕可造成，系爭房屋於交屋前已出現油漆剝落、壁
癌之現象，可見系爭房屋在交屋前，系爭房屋樓上之防水
層早就存在劣化，以致只要系爭房屋樓上有人使用浴室，
水分即一點一滴緩緩滲入系爭房屋之天花板，並使天花板
、牆面濕度提升，進而造成系爭房屋之牆面、天花板油漆
剝落、壁癌之現象。是經綜合卷內證據資料研判之結果，
應認原告主張系爭房屋在交屋之前已有漏水之瑕疵，堪以
採信。
(二)若是，被告應否負瑕疵擔保責任？
1、經查，系爭契約第9條第3項固記載：「本約標的物依現況
說明書」、第16條其他約定事項亦記載：「依現況說明書
內容交屋」(見本院卷第7、9頁)。惟系爭契約第9條第2項
約定：「乙方(被告)應擔保本約標的物交付予甲方(原告)
時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少期通常
效用或契約預定效用之瑕疵(民法第354條參照)。但於辦理
房地點交前甲方已發現之瑕疵或其修繕未能合意解決時，
應即申請調解或訴請法院判決」(見本院卷第7頁)，可知系
爭契約並未約定排除被告之瑕疵擔保責任，被告辯稱系爭
買賣契約已約定原告不得主張瑕疵擔保或損害賠償，顯有
誤會。
2、次查，被告於系爭買賣契約所附不動產標的現況說明書中
第34項「是否有滲漏水情形」勾選「否」（見本院卷第15
頁），被告自應受系爭買賣契約及上開說明書之拘束，交
付符合上開說明書所勾選或記載之房屋現況。系爭房屋既
有不符合上開說明書所載無滲漏水狀況之情事，而存有前
述漏水之瑕疵，且該瑕疵確已足以影響系爭房屋之價值、
效用、居住品質，則原告主張被告交付之系爭房屋，確有
未具備契約預定效用之瑕疵存在，請求被告負瑕疵擔保之
責，即為有理。
3、至被告雖辯稱系爭房屋漏水原因非被告之責任，負修繕責
任之對象應為管理委員會等語，然出賣人所負關於瑕疵擔
保之責任，係屬一種法定責任，不以出賣人對於瑕疵之發
生有故意或過失為必要，無論系爭房屋存在漏水瑕疵是否
可歸責被告，均無礙其應承擔之法定無過失責任，故被告
此部分所辯，應屬無據。
(三)原告得請求之金額為若干？
1、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形
，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法
第359條定有明文。復按買受人之減少價金請求權，為形成
權，一經行使，即生減少價金之效果，惟就該減少之價金
，如已為給付，出賣人在買受人減少之價金範圍內，買受
人已無法律上之原因，應依民法第179條規定，負不當得利
之返還責任。
2、經查，本件被告應負瑕疵擔保責任，業經認定如前，系爭
房屋既有漏水瑕疵，必須花費相當修復費用始能達到原告
所約定買受之房屋狀態，並因而價值減損，則原告依民法
第359條請求減少價金，並以修復費用為減少價金之數額，
即無不合。原告主張系爭房屋漏水瑕疵之修復費用依系爭
鑑定報告為15萬7630元（本院卷87頁），而此本為出賣人
為善盡其瑕疵擔保責任所應支出將系爭房屋修繕至無漏水
狀態之費用，故應等同於該系爭房屋因漏水瑕疵所減少之
交易價值應為合理，是本院認原告以系爭房屋漏水修繕費
用15萬7630元，作為原告請求減少價金之數額之參考，應
屬有據。又本件系爭買賣契約之價金已給付完畢，為兩造
所不爭執，原告所得請求減少價金之金額為15萬7630元，
已如前述，然被告仍全額受領買賣價金，就其中15萬7630
元自屬無法律上之原因而受利益，並致原告受損害，則原
告依第179條之規定，請求被告給付15萬7630元，為有理由
，應予准許。另原告就漏水瑕疵部分主張於瑕疵擔保及不
完全給付擇一判決，而本院既就此部分認原告主張瑕疵擔
保有據，擇不再就不完全給付部分為審判，附此敘明。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力；前項催告定有期限者
，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年
利率為百分之5，民法第229條第2項、第3項、第233條第1項
、第203條分別定有明文。經查，本件金錢給付債務，其給
付核屬無確定期限，而原告雖主張自起訴狀繕本送達翌日起
計算遲延利息。惟原告於起訴時並非請求金錢給付，於113
年3月28日言詞辯論期日始變更為請求金錢給付及言詞辯論
筆錄送達被告翌日起算之遲延利息(見本院卷第29頁反面)，
故本件遲延利息應自113年3月28日言詞辯論筆錄送達被告翌
日起算。而言詞辯論筆錄係於113年4月9日送達被告，有本
院送達證書在卷可查（見本院卷第50頁），是本件原告僅能
請求被告負擔自113年4月10日起至清償日止，按年利率5％計
算之利息，逾此部分之利息請求，應予駁回。
六、綜上所述，原告原告依買賣物之瑕疵擔保及不當得利之法律
關係，請求被告給付如主文第1項所示，為有理由，應予准
許。逾此部分之利息請求，則屬無據，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依
民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行
，並依同法第392條第2項之規定，依聲請宣告被告酌定相當
之擔保金額，得免為假執行。又法院應依職權宣告假執行者
，本無庸原告為聲請，若原告仍聲請願供擔保宣告假執行者
，該聲請僅在促使法院職權發動，法院仍係本於職權而宣告
，自無庸對該聲請為准駁之裁判。至原告敗訴部分，其假執
行之聲請已失其附麗，爰另為駁回假執行聲請之諭知。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果
不生影響，不再一一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條(經核本件原告聲
明減縮後之裁判費1,660元，而原告減縮部分之裁判費則應
由原告負擔)。
中 華 民 國 114 年 12 月 31 日
中壢簡易庭 法 官 張博鈞
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 31 日
書記官 黃建霖
113年度壢簡字第264號
原 告 林祥龍
訴訟代理人 胡愫忻
余席文律師
被 告 陳英
訴訟代理人 邱俐馨律師
複代理人 張雲翔律師
上列當事人間請求修復漏水等事件，本院於民國114年11月21日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣15萬7630元，及自民國113年4月10日
起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用(除縮減部分外)由被告負擔。
四、本判決原告勝訴部分得假執行；但如被告以新臺幣15萬7630
元為原告預供擔保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、按簡易訴訟程序訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他
訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲
明者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項
前段及但書第2款、第3款分別定有明文。
二、經查，本件原告起訴時聲明原為：(一)被告應將門牌號碼桃
園市○鎮區○○街000巷00弄00號2樓房屋(下稱系爭房屋)修繕
至不漏水狀態；(二)願供擔保請准宣告假執行。嗣陸續變更
訴之聲明，並經本院囑託社團法人建築物漏水鑑定暨房屋科
技點交技術協進會(下稱漏水鑑定協進會)鑑定後，原告最後
訴之聲明為：(一)被告應給付原告新臺幣(下同)15萬7630元
，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算
之利息；(二)願供擔保請准宣告假執行（見本院卷第124頁
）。核原告上開變更，係本於系爭房屋買賣契約之同一基礎
事實所為，與前開規定並無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
(一)原告於民國112年5月15日與被告簽訂買賣契約(下稱系爭買
賣契約)，向被告購買系爭房屋，系爭買賣契約第16條約定
被告須依現況說明書內容交屋，而被告在現況說明書勾選系
爭房屋無漏水。嗣兩造於112年7月2日交屋後，原告於112年
9月12日前，發現系爭房屋浴廁周圍之牆面有嚴重滲漏水、
鋼筋暴牙、壁癌等情形。依本院囑託漏水鑑定協進會鑑定之
鑑定報告(下稱系爭鑑定報告)，系爭房屋確實有漏水，原因
為浴室上方管道間未封閉及屋內原始防水層失效所致，而此
乃系爭房屋本身之結構瑕疵，絕非地震或人為所破壞。系爭
鑑定報告雖表示無法推估系爭房屋漏水發生之時間，但其鑑
定之漏水範圍，與原告於起訴前於112年9月12日委託駿瑩工
程實業有限公司(下稱駿瑩公司)鑑定屋況時，所勘估之漏水
範圍相同，可見當時系爭房屋內已有明顯滲漏水，由於牆面
之滲水、壁癌、發霉絕非一朝一夕可成，自112年7月3日交
屋起至112年9月12日原告委託駿瑩公司檢查漏水時，短短2
個月不可能產生大面積之牆面壁癌與發霉，足以證實系爭房
屋非臨時偶發漏水，該瑕疵屬112年7月3日交屋時已存在之
瑕疵。又系爭買賣契約雖約定依現況交屋，但被告於現況說
明書勾選無漏水，而系爭房屋是否有滲漏水之情形，根本無
法在交屋當時發現，被告自應負瑕疵擔保責任。而參系爭鑑
定報告修復系爭房屋漏水瑕疵所需之費用為15萬7630元，原
告到自得依民法第359條之規定請求減少價金15萬7630元，
再依民法第179條之規定請求返還15萬7630元。
(二)退而言之，兩造於112年7月3日交屋後，原告於112年9月12
日前發現漏水，被告也自陳系爭房屋出租多年，收回不1個
月就出售，由於系爭房屋漏水肇因於管道間未封閉及屋內原
始防水層失效，被告於持有系爭房屋期間，僅出租他人，怠
於維護系爭房屋之防水層及管道間，具有可歸責之事由，即
便為交屋後始發現之漏水瑕疵，原告得依民法第227條第1項
準用第226條第1項之規定，請求被告賠償系爭房屋修繕費用
15萬7630元。
(三)為此，爰依民法第179條、民法第227條第1項準用第226條第
1項之規定提起本件訴訟，請求擇一為原告勝訴判決等語。
並聲明：如前述變更後訴之聲明所示。
二、被告則以：系爭房屋於出售前，被告係出租給他人使用，未
曾聽聞承租人有反應任何漏水問題。系爭鑑定報告固認系爭
房屋有漏水之情形，惟系爭鑑定報告亦表示無法確定原告指
稱之漏水狀況係交屋前已存在，原告未舉證其所主張漏水瑕
疵係交屋前已存在之情形，被告毋庸負瑕疵擔保責任。再者
，系爭買賣契約已約定現況交屋，依系爭買賣契約第9條第2
項之約定，原告不得主張瑕疵擔保或損害賠償。另依系爭鑑
定報告檢測結果，漏水之處僅有頂樓管道間，且係因管道間
未封閉導致漏水，管道間屬大樓公共區域，並非被告之責任
，亦非被告之責任，被告並無可歸責事由，自無庸負不完全
給付責任。至於原告指稱其他漏水處，經檢測結果僅有濕度
提升現象，不構成漏水之程度，原告之主張及請求賠償均無
理由等語，資為抗辯。並聲明：1、原告之訴及假執行之聲
請均駁回；2、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假
執行。
三、原告主張其向被告買受系爭房屋，並於系爭房屋交屋後發現
漏水瑕疵，故依民法瑕疵擔保及不完全給付之規定，請求被
告給付原告15萬7630元等語，為被告所否認，並以前揭情詞
置辯。是本件爭點厥為：(一)系爭房屋於交屋前，是否存有
漏水瑕疵？(二)若是，被告應否負瑕疵擔保責任？(三)原告
得請求之金額為若干？
四、得心證之理由：
(一)系爭房屋於交屋前，是否存有漏水瑕疵?
1、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失
或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度
，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危
險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。
次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，包括物之交
換價值、使用價值（通常效用與預定效用）及所保證品質
之瑕疵；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物
應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，
且不以物質上應具備者為限，若出賣人所交付之物，其價
值、效用或品質有欠缺者，亦屬之；且該瑕疵擔保係基於
買賣關係對價之均衡，為補充當事人之意思表示，根據法
律規定而生之法定無過失責任，不以出賣人有過失為必要
（最高法院108年度台上字第196號、107年度台上字第2072
號、104年度台上字第2437號、104年度台上字第418號、10
3年度台上字第366號判決意旨參照）。
2、原告主張於112年5月15日與被告簽訂系爭買賣契約，向被
告購買系爭房屋，系爭買賣契約第16條約定被告須依現況
說明書內容交屋，被告在現況說明書勾選系爭房屋無漏水
，嗣於112年7月3日交屋等語，業據其提出系爭買賣契約為
證(見本院卷第5至15頁)，且為被告所不爭執，此部分之事
實堪已認定。
3、原告復主張交屋後發現系爭房屋有漏水之瑕疵，且此瑕疵
為交屋前已存在，被告應負瑕疵擔保責任等語，然為被告
否認，並以前揭情詞置辯。經查，本院前囑託漏水鑑定協
進會鑑定系爭房屋是否有漏水，並做成系爭鑑定報告，鑑
定結果略以：「1.經頂樓管道間檢測，確認系爭房屋有漏
水現象，查證為管道間未封閉。2.經3樓(系爭房屋樓上)浴
廁積蓄水20分鐘檢測2側房間及浴廁前方，濕度均提升49%
以上，確認濕度提升與防水層有關。3.經系爭房屋浴廁積
水20分鐘檢測左房間，濕度提升121%，確認濕度提升與防
水層有關」、「現況系爭房屋內壁癌、鋼筋鏽蝕、RC結構
龜裂，現況已修繕，確認管道間仍有漏水現象及浴廁經積
蓄水濕度提升，確認與周遭環境濕度提升有直接關係」(見
本院卷第87頁)，本院審酌系爭鑑定報告係由具有建築物漏
水檢測高級證之鑑定人員潘熙華於113年9月9日、113年11
月21日到場初勘、會勘，復基於其在建築物漏水檢測領域
之專業智識經驗作成之報告，且該鑑定之實施過程與立論
基礎均無悖離科學基礎或土木技術常規之端緒，是系爭鑑
定報告應為可信，堪認系爭房屋確實有漏水之情形，且其
原因為頂樓管道間未封閉及浴廁防水層失效，並有造成系
爭房屋壁癌、鋼筋鏽蝕、RC結構龜裂(已修復)。
4、次查，系爭鑑定報告就系爭房屋漏水原因之發生時間或持
續多久固表示無法鑑定(見本院卷第87頁)。惟參酌原告提
出交屋前系爭房屋於112年6月間所拍攝之照片(見本院卷第
131至133頁)，照片中系爭房屋之牆面、天花板已有數處油
漆剝落、壁癌之現象，顯見系爭房屋於交屋前已有存在漏
水、防水層破裂問題，才會造成天花板、牆面濕度提升，
雖牆面、天花板尚未有水滴滲出，但已因含水量過多造成
，系爭房屋之牆面、天花板出現油漆剝落、壁癌之現象。
另參原告於交屋後112年9月12日原告委託駿瑩公司檢測之
報價單所附系爭房屋照片，系爭房屋亦有多處大面積油漆
剝落、壁癌之現象，而當時距112年7月3日交屋僅經過2個
多月，且依系爭鑑定報告可知造成系爭房屋出現壁癌原因
之一為防水層失效所致，而建物牆體之防水層劣化，並非
一朝一夕可造成，系爭房屋於交屋前已出現油漆剝落、壁
癌之現象，可見系爭房屋在交屋前，系爭房屋樓上之防水
層早就存在劣化，以致只要系爭房屋樓上有人使用浴室，
水分即一點一滴緩緩滲入系爭房屋之天花板，並使天花板
、牆面濕度提升，進而造成系爭房屋之牆面、天花板油漆
剝落、壁癌之現象。是經綜合卷內證據資料研判之結果，
應認原告主張系爭房屋在交屋之前已有漏水之瑕疵，堪以
採信。
(二)若是，被告應否負瑕疵擔保責任？
1、經查，系爭契約第9條第3項固記載：「本約標的物依現況
說明書」、第16條其他約定事項亦記載：「依現況說明書
內容交屋」(見本院卷第7、9頁)。惟系爭契約第9條第2項
約定：「乙方(被告)應擔保本約標的物交付予甲方(原告)
時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少期通常
效用或契約預定效用之瑕疵(民法第354條參照)。但於辦理
房地點交前甲方已發現之瑕疵或其修繕未能合意解決時，
應即申請調解或訴請法院判決」(見本院卷第7頁)，可知系
爭契約並未約定排除被告之瑕疵擔保責任，被告辯稱系爭
買賣契約已約定原告不得主張瑕疵擔保或損害賠償，顯有
誤會。
2、次查，被告於系爭買賣契約所附不動產標的現況說明書中
第34項「是否有滲漏水情形」勾選「否」（見本院卷第15
頁），被告自應受系爭買賣契約及上開說明書之拘束，交
付符合上開說明書所勾選或記載之房屋現況。系爭房屋既
有不符合上開說明書所載無滲漏水狀況之情事，而存有前
述漏水之瑕疵，且該瑕疵確已足以影響系爭房屋之價值、
效用、居住品質，則原告主張被告交付之系爭房屋，確有
未具備契約預定效用之瑕疵存在，請求被告負瑕疵擔保之
責，即為有理。
3、至被告雖辯稱系爭房屋漏水原因非被告之責任，負修繕責
任之對象應為管理委員會等語，然出賣人所負關於瑕疵擔
保之責任，係屬一種法定責任，不以出賣人對於瑕疵之發
生有故意或過失為必要，無論系爭房屋存在漏水瑕疵是否
可歸責被告，均無礙其應承擔之法定無過失責任，故被告
此部分所辯，應屬無據。
(三)原告得請求之金額為若干？
1、按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之
責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形
，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法
第359條定有明文。復按買受人之減少價金請求權，為形成
權，一經行使，即生減少價金之效果，惟就該減少之價金
，如已為給付，出賣人在買受人減少之價金範圍內，買受
人已無法律上之原因，應依民法第179條規定，負不當得利
之返還責任。
2、經查，本件被告應負瑕疵擔保責任，業經認定如前，系爭
房屋既有漏水瑕疵，必須花費相當修復費用始能達到原告
所約定買受之房屋狀態，並因而價值減損，則原告依民法
第359條請求減少價金，並以修復費用為減少價金之數額，
即無不合。原告主張系爭房屋漏水瑕疵之修復費用依系爭
鑑定報告為15萬7630元（本院卷87頁），而此本為出賣人
為善盡其瑕疵擔保責任所應支出將系爭房屋修繕至無漏水
狀態之費用，故應等同於該系爭房屋因漏水瑕疵所減少之
交易價值應為合理，是本院認原告以系爭房屋漏水修繕費
用15萬7630元，作為原告請求減少價金之數額之參考，應
屬有據。又本件系爭買賣契約之價金已給付完畢，為兩造
所不爭執，原告所得請求減少價金之金額為15萬7630元，
已如前述，然被告仍全額受領買賣價金，就其中15萬7630
元自屬無法律上之原因而受利益，並致原告受損害，則原
告依第179條之規定，請求被告給付15萬7630元，為有理由
，應予准許。另原告就漏水瑕疵部分主張於瑕疵擔保及不
完全給付擇一判決，而本院既就此部分認原告主張瑕疵擔
保有據，擇不再就不完全給付部分為審判，附此敘明。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力；前項催告定有期限者
，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年
利率為百分之5，民法第229條第2項、第3項、第233條第1項
、第203條分別定有明文。經查，本件金錢給付債務，其給
付核屬無確定期限，而原告雖主張自起訴狀繕本送達翌日起
計算遲延利息。惟原告於起訴時並非請求金錢給付，於113
年3月28日言詞辯論期日始變更為請求金錢給付及言詞辯論
筆錄送達被告翌日起算之遲延利息(見本院卷第29頁反面)，
故本件遲延利息應自113年3月28日言詞辯論筆錄送達被告翌
日起算。而言詞辯論筆錄係於113年4月9日送達被告，有本
院送達證書在卷可查（見本院卷第50頁），是本件原告僅能
請求被告負擔自113年4月10日起至清償日止，按年利率5％計
算之利息，逾此部分之利息請求，應予駁回。
六、綜上所述，原告原告依買賣物之瑕疵擔保及不當得利之法律
關係，請求被告給付如主文第1項所示，為有理由，應予准
許。逾此部分之利息請求，則屬無據，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依
民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行
，並依同法第392條第2項之規定，依聲請宣告被告酌定相當
之擔保金額，得免為假執行。又法院應依職權宣告假執行者
，本無庸原告為聲請，若原告仍聲請願供擔保宣告假執行者
，該聲請僅在促使法院職權發動，法院仍係本於職權而宣告
，自無庸對該聲請為准駁之裁判。至原告敗訴部分，其假執
行之聲請已失其附麗，爰另為駁回假執行聲請之諭知。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果
不生影響，不再一一論述，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條(經核本件原告聲
明減縮後之裁判費1,660元，而原告減縮部分之裁判費則應
由原告負擔)。
中 華 民 國 114 年 12 月 31 日
中壢簡易庭 法 官 張博鈞
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 31 日
書記官 黃建霖