給付管理費等112年度壢簡字第1759號
臺灣桃園地方法院民事簡易判決
112年度壢簡字第1759號
原 告 羅睿恩即翊全行
被 告 泰嵿霖建設開發有限公司
兼 法 定
代 理 人 陳國雄
上列當事人間請求給付管理費等事件，本院於民國113年6月3日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告泰嵿霖建設開發有限公司應將坐落桃園市○○區○○段000
地號土地上，如附圖B部分所示廠房騰空遷讓返還原告。
二、被告泰嵿霖建設開發有限公司應給付原告新臺幣（下同）13
4,407元，及自民國112年8月16日起至清償日止，按週年利
率5%計算之利息。
三、被告應自112年8月2日起，至被告泰嵿霖建設開發有限公司
返還第1項所示廠房之日止，按月連帶給付原告58,000元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告泰嵿霖建設開發有限公司負擔84%、由被告
連帶負擔1%，其餘由原告負擔。
六、本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序部分
一、一造辯論
被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，被告雖具狀
稱有要事需處理云云，然未提出任何證據供本院審酌，難認
有民事訴訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由
其一造辯論而為判決。
二、訴之更正
（一）按民事訴訟法第256 條規定：「按不變更訴訟標的，而補
充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加
。」
（二）經查，本件原告起訴時訴之聲明為：「⒈被告泰嵿霖建設
開發有限公司（下稱泰嵿霖公司）應給付原告322,907元
，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%
計算之利息。⒉被告應自112年8月1日起連帶給付相當於管
理費之不當得利至遷讓返還房屋止。⒊被告泰嵿霖公司應
將坐落桃園市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）之
廠房內外屬於被告公司之物品騰空遷出交還原告。」
（三）嗣原告更正訴之聲明第2、3項為：「⒉被告應自112年8月1
日起至騰空遷讓返還第3項所示房屋之日止，按月連帶給
付原告58,000元。⒊被告泰嵿霖公司應將系爭土地上如附
圖編號B所示房屋（下稱系爭廠房B部分）騰空遷讓返還原
告。」（見本院卷第109頁第26至31行）。經核原告僅係
就請求金額、返還標的予以特定，屬更正事實上陳述，非
屬訴之變更追加。
貳、實體部分
一、原告主張
（一）被告泰嵿霖公司前向原告使用借貸系爭廠房B部分，借用
期間自民國111年10月1日起至114年9月30日止，每月應給
付管理費58,000元、保證金116,000元（下稱系爭契約）
。詎被告泰嵿霖公司自112年3月起即未按期支付管理費29
萬元、稅金14,500元及水電費18,407元，共計322,907元
。經原告以存證信函催告仍未給付，原告再以存證信函終
止系爭契約。系爭契約終止後，被告泰嵿霖公司即應遷讓
交還系爭廠房。被告迄今拒不遷讓交還系爭廠房，妨害原
告之使用收益，自應賠償原告每月58,000元之不當得利。
（二）又被告陳國雄為被告泰嵿霖公司之法定代理人，被告泰嵿
霖公司公司於系爭契約終止後，仍未返還系爭廠房B部分
，侵害原告之權利，應與被告泰嵿霖公司連帶負損害賠償
責任，按月連帶給付原告58,000元。爰依系爭契約、不當
得利及公司法第23條第2項規定提起本件訴訟等語。並聲
明：如上開更正後訴之聲明。
二、被告答辯
（一）被告未於最後言詞辯論期日到場，然其先前答辯略以：系
爭契約相對人為被告泰嵿霖公司，與被告陳國雄無涉。又
系爭契約為租賃契約，並非使用借貸。被告泰嵿霖公司向
原告承租範圍為附圖A、B部分全部，然原告於被告承租期
間，將原告所有物品堆置於附圖編號A部分（下稱系爭廠
房A部分，與系爭廠房B部分合稱系爭廠房）內，實際上僅
交付租賃標的物之19/20，故就112年3、4月之租金，應僅
得請求110,200元。
（二）又原告於被告泰嵿霖公司承租系爭廠房期間，多次未經被
告泰嵿霖公司同意即進入系爭廠房，並自112年5月起，以
施作消防安全設備為由不讓被告泰嵿霖公司使用系爭廠房
，更於112年7、8月間將系爭廠房斷電，致原告無從使用
系爭廠房，是原告即不得向原告請求112年5月至7月之租
金。原告主張被告應給付稅金部分，未提出稅金名目及請
求依據，此部分請求並不可採。水電費部分原告僅交付系
爭廠房19/20，故僅得請求17,487元。
（三）不當得利部分，因原告自112年5月起即拒絕讓被告泰嵿霖
公司使用系爭廠房，被告自無不當得利可言。遷讓房屋部
分，被告泰嵿霖公司所有之設備雖仍放置於系爭廠房中，
然係因原告拒絕讓被告泰嵿霖公司進入系爭廠房搬遷所致
，是返還系爭廠房被告泰嵿霖公司，應屬無據。
（四）另被告泰嵿霖公司因原告前開債務不履行之行為，致被告
泰嵿霖公司受有15萬元之損害，就此部分金額向原告主張
抵銷等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張被告泰嵿霖公司應騰空遷讓返還系爭廠房、給付原
告322,907元，及被告應按月連帶給付58,000元，為被告所
否認，並以前詞置辯，是本件爭點即為：（一）系爭契約為
租賃或使用借貸？（二）被告泰嵿霖公司積欠租金期間為何
？（三）原告得否請求被告泰嵿霖公司騰空遷讓返還系爭廠
房B部分？（四）原告得否請求被告泰嵿霖公司給付322,907
元？（五）原告得否請求被告按月連帶給付58,000元？
（一）系爭契約為租賃或使用借貸？
⒈按民法第421條第1項規定：「稱租賃者，謂當事人約定，
一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」同
法第464條規定：「稱使用借貸者，謂當事人一方以物交
付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約。」次
按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事
人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及
過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經
驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主
要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法
律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字
面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院
98年度台上字第1925號判決意旨參照）。
⒉依上開規定可知，租賃契約以承租人給付租金、出租人交
付租賃物予承租人使用收益為要件；反之使用借貸之要件
，已明文規定為貸與人「無償」提供借貸物予借用人使用
。而查系爭契約標題雖記載為「廠房借用契約書」，然約
定被告泰嵿霖公司則須定期繳納「管理費」（見本院卷第
7頁）。原告既有償提供系爭廠房予被告泰嵿霖公司使用
，即無從認定為「無償」之使用借貸。而系爭契約雖未載
明租賃契約、租金之用語，然實質上均與出租人交付租賃
物、承租人給付租金之租賃契約要件相符，應認系爭契約
為租賃契約，適用關於租賃之相關法律規定。
⒊原告雖辯稱系爭契約為有償使用借貸云云，然此與使用借
貸之性質全然不符，其主張顯無足採。原告雖提出臺灣嘉
義地方法院109年度訴字第682號判決，主張實務上承認有
償使用借貸契約存在云云。然查上開判決中，提及有償使
用借貸者，僅係訴訟當事人之主張，法院自始未如此認定
，原告顯然誤解該判決內容，自無從援引為對原告有利之
認定。
（二）被告泰嵿霖公司積欠租金期間為何？
⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，
並應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀
態，民法第423條定有明文。此項租賃物之交付與合於約
定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人
支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中
，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人
不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權
，而拒絕租金之給付（最高法院99年度台上字第526號判
決意旨參照）。
⒉查被告泰嵿霖公司自112年3月起即未給付租金，為兩造所
不爭執。被告泰嵿霖公司雖辯稱原告於112年5、6月間施
作消防設施，致其無從使用系爭廠房。而原告並不爭執有
施作消防設備，惟否認被告泰嵿霖公司無從使用系爭廠房
，被告自應就此負舉證責任。然被告嗣又稱：其還是可以
使用系爭廠房等語（見本院卷第117頁第30至32行），足
見其所辯已前後矛盾，尚難逕採。且被告亦未就此提出證
據供本院審酌，難認被告此部分所辯可採，應認被告泰嵿
霖公司於112年5、6月間，仍得正常使用系爭廠房。
⒊而被告泰嵿霖公司辯稱系爭廠房自112年7月起迄今均斷電
，亦為原告所不爭執（見本院卷第118頁第20至22頁）。
考量現代社會生活，除承租房屋單純做倉庫使用外，電力
供均應為正常使用收益房屋所必要。查系爭契約雖記載承
租用途為倉庫使用（見本院卷第7頁）。然查原告與被告
陳國雄間對話紀錄，原告曾稱：「最近都沒有看到博士來
上班。他還好嗎？」（見本院卷第154頁）原告書狀亦曾
提及：4月份將廠內工具及機具等搬走了等語（見本院卷
第165頁）。可知兩造均知悉被告泰嵿霖公司承租系爭廠
房，係有員工至該處上班，且有使用工具及機具之情形。
再查系爭廠房監視器影像截圖，可見現場裝設有橋式起重
機及若干機具設備（見本院卷第128頁），均足見被告泰
嵿霖公司承租系爭廠房，並非作為倉庫使用。
⒋被告泰嵿霖公司承租系爭廠房既非作為倉庫使用，則電力
供應即為使用系爭廠房所必要，而系爭廠房既自112年7月
起即斷電，應認原告並未保持系爭廠房合於約定使用收益
狀態，依上開說明，被告泰嵿霖公司即得為同時履行抗辯
，拒絕給付自112年7月起之租金。原告雖主張斷電係因電
線有走火風險、如被告泰嵿霖公司找水電檢查後即可復電
云云。然租賃物如有修繕必要，本應由出租人負修繕責任
，是原告此部分主張，尚屬無據。
⒌綜上所述，被告泰嵿霖公司積欠租金期間，即為112年3月
至6月。
（三）原告得否請求被告泰嵿霖公司騰空遷讓返還系爭廠房B部
分？
⒈按土地法第100條第3款規定：「出租人非因承租人積欠租
金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋
。」民法第354條第1、2項規定：「物之出賣人對於買受
人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無
滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或
契約預定效用之瑕疵。如發見有應由出賣人負擔保責任之
瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，
除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之
物。」此規定依民法第347條，於租賃契約準用之。
⒉查被告112年3月至6月未依約給付租金，已如前述。次查系
爭契約約定每月租金額為58,000元（見本院卷的7頁）。
被告雖抗辯系爭契約約定之租賃標的為系爭廠房全部，原
告未交付全部租賃物，故請求減少租金為19/20等語。然
查系爭契約約定租賃期間自111年9月1日即已開始，縱使
系爭契約約定之租賃標的為系爭廠房全部，然被告亦未舉
證證明其未取得系爭廠房A部分之占有時，有通知原告為
反對之意思表示，是依上開規定，即視為承認已受領之租
賃物並無瑕疵。被告即不得再依瑕疵擔保之規定請求減少
租金。
⒊是被告泰嵿霖公司積欠之租金數額共232,000元，查系爭契
約約定之押租金共116,000元（見本院卷第7頁），是扣除
押租金後，被告泰嵿霖公司業已積欠116,000元【計算式
：58,000×4-116,000=116,000】，達2個月租金額。原告
於112年7月19日以存證信函催告被告泰嵿霖公司給付積欠
租金，並於同年月20日送達被告泰嵿霖公司，有存證信函
及回執在卷足憑（見本院卷第28至30頁）。惟被告泰嵿霖
公司並未給付，原告復於112年7月29日以存證信函為終止
系爭契約之意思表示，並於同年8月1日送達被告泰嵿霖公
司，有存證信函及回執在卷足憑（見本院卷第32頁）。是
應認兩造間之租賃契約已於112年8月1日合法終止。
⒋準此，兩造間之租賃契約既已合法終止，被告泰嵿霖公司
繼續占用系爭廠房即屬無權占有，是原告依系爭租約請求
被告泰嵿霖公司騰空遷讓返還系爭廠房B部分，洵屬有據
，應予准許
（四）原告得否請求被告泰嵿霖公司給付322,907元？
⒈租金116,000元
⑴按民法第439條前段規定：「承租人應依約定日期，支付
租金。」又押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付
及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠
租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然
抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨
可資參照）。
⑵查系爭租約約定租金為58,000元，被告自112年3月起即
未依約給付租金，而系爭契約係於112年8月1日終止，
均如前述。然被告泰嵿霖公司自112年7月起因原告未提
出合於租賃契約之標的而免給付義務，亦如前述。是被
告泰嵿霖公司積欠原告之租金，於抵充押租金後，即為
116,000元。原告請求在此範圍內，為有理由；逾此部
分之請求，則屬無據。
⒉稅金
⑴按民事訴訟法第277條本文規定：「當事人主張有利於己
之事實者，就其事實有舉證之責任。」又按民事訴訟如
係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告
先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就
其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦
應駁回原告之請求（最高法院100年度台上字第415號判
決意旨參照）。
⑵原告固主張被告泰嵿霖公司應給付稅金14,500元等語。
然未具體表明所指為何種稅金，亦未提出證據證明稅金
數額為14,500元，是原告此部分主張，並不可採。
⒊水電費18,407元
原告主張被告泰嵿霖公司積欠水電費18,407元未繳，並提
出繳費通知為證（見本院卷第16至24頁），是原告此部分
請求，應屬有據。被告泰嵿霖公司雖抗辯因租賃標的未完
全交付，應僅得請求19/20等語。然被告泰嵿霖公司已視
為承認租賃標的，不得再主張物之瑕疵擔保，已如前述，
是被告泰嵿霖公司應不得再以此主張減少水電費之負擔數
額，此部分所辯，並不可採。
⒋上開金額共計134,407元【計算式：116,000+18,407=134,4
07】。被告雖抗辯原告債務不履行致被告泰嵿霖公司受有
15萬元之損害，就此部分主張抵銷等語。然被告泰嵿霖公
司並未具體表明損害為何，一退提出計算依據或任何證據
證明其主張，其所辯自不可採。是原告請求在134,407元
範圍內，為有理由；逾此部分之請求，則屬無據。
（五）原告得否請求被告按月連帶給付58,000元？
⒈按民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人
受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已
不存在者，亦同。」公司法第23條第2項規定：「公司負
責人對於公司業務之執行，如有違反法令致他人受有損害
時，對他人應與公司負連帶賠償之責。」
⒉系爭租約已於112年8月1日終止，已如上述。被告既未於系
爭租約終止時返還系爭廠房，則被告泰嵿霖公司於翌日起
即屬無權占有系爭廠房，然被告泰嵿霖公司於系爭契約終
止前，已因原告未履行給付而免租金給付義務，已如前述
。兩造亦不爭執系爭廠房現仍為斷電，則系爭廠房仍非合
於被告泰嵿霖公司使用收益之狀態，難認被告泰嵿霖公司
可因此獲得不當得利，是原告依此規定請求被告泰嵿霖公
司按月給付58,000元，並不可採。
⒊原告另主張被告泰嵿霖公司於系爭契約終止後，未自系爭
廠房遷出，而被告陳國雄為被告泰嵿霖公司之法定代理人
，應連帶賠償等語。查被告泰嵿霖公司現無權占用系爭廠
房B部分，自侵害原告就系爭廠房為使用收益之權利，而
被告陳國雄為被告泰嵿霖公司之法定代理人，未使被告泰
嵿霖公司依法遷讓返還系爭廠房，依上開規定，即應與被
告泰嵿霖公司連帶負損害賠償責任。
⒋而原告出租系爭廠房可獲得租金為每月58,000元，可認屬
原告得請求之損害賠償數額。是原告請求自系爭契約終止
翌日，即自112年8月2日起至被告泰嵿霖公司將系爭廠房B
部分騰空遷讓返還原告止，被告應按月連帶給付58,000元
，應屬有據。
四、遲延利息
（一）末按民法第233條第1項規定：「遲延之債務，以支付金錢
為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」
同法第203條規定：「應付利息之債務，其利率未經約定
，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。」同法第229條
第2項規定：「給付無確定期限者，債務人於債權人得請
求時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任
。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命
令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」
（二）查本件給付租金、水電費之債務，其給付雖有確定期限，
並已於原告起訴前屆期，然原告僅請求自起訴狀繕本送達
翌日起算遲延利息，應屬有據。而本件起訴狀繕本係於11
2年8月15日送達被告泰嵿霖公司，有本院送達證書附卷可
證（見本院卷第37頁），是被告泰嵿霖公司應於112年8月
16日起負遲延責任。
五、綜上所述，原告依系爭契約及公司法第23條第2項之法律關
係，請求被告泰嵿霖公司騰空遷讓返還系爭廠房B部分、給
付134,407元，及自112年8月16日起至清償日止，按週年利
率5%計算之利息；並請求被告自112年8月2日起至被告泰嵿
霖公司騰空遷讓返還系爭廠房B部分之日止，按月連帶給付
原告58,000元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求則屬
無據，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規
定，依職權宣告假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，
於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、85條第2項。
中 華 民 國 113 年 6 月 27 日
中壢簡易庭 法 官 周仕弘
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 27 日
書記官 巫嘉芸
112年度壢簡字第1759號
原 告 羅睿恩即翊全行
被 告 泰嵿霖建設開發有限公司
兼 法 定
代 理 人 陳國雄
上列當事人間請求給付管理費等事件，本院於民國113年6月3日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告泰嵿霖建設開發有限公司應將坐落桃園市○○區○○段000
地號土地上，如附圖B部分所示廠房騰空遷讓返還原告。
二、被告泰嵿霖建設開發有限公司應給付原告新臺幣（下同）13
4,407元，及自民國112年8月16日起至清償日止，按週年利
率5%計算之利息。
三、被告應自112年8月2日起，至被告泰嵿霖建設開發有限公司
返還第1項所示廠房之日止，按月連帶給付原告58,000元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告泰嵿霖建設開發有限公司負擔84%、由被告
連帶負擔1%，其餘由原告負擔。
六、本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
壹、程序部分
一、一造辯論
被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，被告雖具狀
稱有要事需處理云云，然未提出任何證據供本院審酌，難認
有民事訴訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由
其一造辯論而為判決。
二、訴之更正
（一）按民事訴訟法第256 條規定：「按不變更訴訟標的，而補
充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加
。」
（二）經查，本件原告起訴時訴之聲明為：「⒈被告泰嵿霖建設
開發有限公司（下稱泰嵿霖公司）應給付原告322,907元
，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%
計算之利息。⒉被告應自112年8月1日起連帶給付相當於管
理費之不當得利至遷讓返還房屋止。⒊被告泰嵿霖公司應
將坐落桃園市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）之
廠房內外屬於被告公司之物品騰空遷出交還原告。」
（三）嗣原告更正訴之聲明第2、3項為：「⒉被告應自112年8月1
日起至騰空遷讓返還第3項所示房屋之日止，按月連帶給
付原告58,000元。⒊被告泰嵿霖公司應將系爭土地上如附
圖編號B所示房屋（下稱系爭廠房B部分）騰空遷讓返還原
告。」（見本院卷第109頁第26至31行）。經核原告僅係
就請求金額、返還標的予以特定，屬更正事實上陳述，非
屬訴之變更追加。
貳、實體部分
一、原告主張
（一）被告泰嵿霖公司前向原告使用借貸系爭廠房B部分，借用
期間自民國111年10月1日起至114年9月30日止，每月應給
付管理費58,000元、保證金116,000元（下稱系爭契約）
。詎被告泰嵿霖公司自112年3月起即未按期支付管理費29
萬元、稅金14,500元及水電費18,407元，共計322,907元
。經原告以存證信函催告仍未給付，原告再以存證信函終
止系爭契約。系爭契約終止後，被告泰嵿霖公司即應遷讓
交還系爭廠房。被告迄今拒不遷讓交還系爭廠房，妨害原
告之使用收益，自應賠償原告每月58,000元之不當得利。
（二）又被告陳國雄為被告泰嵿霖公司之法定代理人，被告泰嵿
霖公司公司於系爭契約終止後，仍未返還系爭廠房B部分
，侵害原告之權利，應與被告泰嵿霖公司連帶負損害賠償
責任，按月連帶給付原告58,000元。爰依系爭契約、不當
得利及公司法第23條第2項規定提起本件訴訟等語。並聲
明：如上開更正後訴之聲明。
二、被告答辯
（一）被告未於最後言詞辯論期日到場，然其先前答辯略以：系
爭契約相對人為被告泰嵿霖公司，與被告陳國雄無涉。又
系爭契約為租賃契約，並非使用借貸。被告泰嵿霖公司向
原告承租範圍為附圖A、B部分全部，然原告於被告承租期
間，將原告所有物品堆置於附圖編號A部分（下稱系爭廠
房A部分，與系爭廠房B部分合稱系爭廠房）內，實際上僅
交付租賃標的物之19/20，故就112年3、4月之租金，應僅
得請求110,200元。
（二）又原告於被告泰嵿霖公司承租系爭廠房期間，多次未經被
告泰嵿霖公司同意即進入系爭廠房，並自112年5月起，以
施作消防安全設備為由不讓被告泰嵿霖公司使用系爭廠房
，更於112年7、8月間將系爭廠房斷電，致原告無從使用
系爭廠房，是原告即不得向原告請求112年5月至7月之租
金。原告主張被告應給付稅金部分，未提出稅金名目及請
求依據，此部分請求並不可採。水電費部分原告僅交付系
爭廠房19/20，故僅得請求17,487元。
（三）不當得利部分，因原告自112年5月起即拒絕讓被告泰嵿霖
公司使用系爭廠房，被告自無不當得利可言。遷讓房屋部
分，被告泰嵿霖公司所有之設備雖仍放置於系爭廠房中，
然係因原告拒絕讓被告泰嵿霖公司進入系爭廠房搬遷所致
，是返還系爭廠房被告泰嵿霖公司，應屬無據。
（四）另被告泰嵿霖公司因原告前開債務不履行之行為，致被告
泰嵿霖公司受有15萬元之損害，就此部分金額向原告主張
抵銷等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張被告泰嵿霖公司應騰空遷讓返還系爭廠房、給付原
告322,907元，及被告應按月連帶給付58,000元，為被告所
否認，並以前詞置辯，是本件爭點即為：（一）系爭契約為
租賃或使用借貸？（二）被告泰嵿霖公司積欠租金期間為何
？（三）原告得否請求被告泰嵿霖公司騰空遷讓返還系爭廠
房B部分？（四）原告得否請求被告泰嵿霖公司給付322,907
元？（五）原告得否請求被告按月連帶給付58,000元？
（一）系爭契約為租賃或使用借貸？
⒈按民法第421條第1項規定：「稱租賃者，謂當事人約定，
一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」同
法第464條規定：「稱使用借貸者，謂當事人一方以物交
付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約。」次
按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事
人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及
過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經
驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主
要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法
律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字
面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院
98年度台上字第1925號判決意旨參照）。
⒉依上開規定可知，租賃契約以承租人給付租金、出租人交
付租賃物予承租人使用收益為要件；反之使用借貸之要件
，已明文規定為貸與人「無償」提供借貸物予借用人使用
。而查系爭契約標題雖記載為「廠房借用契約書」，然約
定被告泰嵿霖公司則須定期繳納「管理費」（見本院卷第
7頁）。原告既有償提供系爭廠房予被告泰嵿霖公司使用
，即無從認定為「無償」之使用借貸。而系爭契約雖未載
明租賃契約、租金之用語，然實質上均與出租人交付租賃
物、承租人給付租金之租賃契約要件相符，應認系爭契約
為租賃契約，適用關於租賃之相關法律規定。
⒊原告雖辯稱系爭契約為有償使用借貸云云，然此與使用借
貸之性質全然不符，其主張顯無足採。原告雖提出臺灣嘉
義地方法院109年度訴字第682號判決，主張實務上承認有
償使用借貸契約存在云云。然查上開判決中，提及有償使
用借貸者，僅係訴訟當事人之主張，法院自始未如此認定
，原告顯然誤解該判決內容，自無從援引為對原告有利之
認定。
（二）被告泰嵿霖公司積欠租金期間為何？
⒈按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，
並應在租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀
態，民法第423條定有明文。此項租賃物之交付與合於約
定使用收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人
支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中
，出租人未使租賃物合於約定使用收益狀態，而致承租人
不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辯權
，而拒絕租金之給付（最高法院99年度台上字第526號判
決意旨參照）。
⒉查被告泰嵿霖公司自112年3月起即未給付租金，為兩造所
不爭執。被告泰嵿霖公司雖辯稱原告於112年5、6月間施
作消防設施，致其無從使用系爭廠房。而原告並不爭執有
施作消防設備，惟否認被告泰嵿霖公司無從使用系爭廠房
，被告自應就此負舉證責任。然被告嗣又稱：其還是可以
使用系爭廠房等語（見本院卷第117頁第30至32行），足
見其所辯已前後矛盾，尚難逕採。且被告亦未就此提出證
據供本院審酌，難認被告此部分所辯可採，應認被告泰嵿
霖公司於112年5、6月間，仍得正常使用系爭廠房。
⒊而被告泰嵿霖公司辯稱系爭廠房自112年7月起迄今均斷電
，亦為原告所不爭執（見本院卷第118頁第20至22頁）。
考量現代社會生活，除承租房屋單純做倉庫使用外，電力
供均應為正常使用收益房屋所必要。查系爭契約雖記載承
租用途為倉庫使用（見本院卷第7頁）。然查原告與被告
陳國雄間對話紀錄，原告曾稱：「最近都沒有看到博士來
上班。他還好嗎？」（見本院卷第154頁）原告書狀亦曾
提及：4月份將廠內工具及機具等搬走了等語（見本院卷
第165頁）。可知兩造均知悉被告泰嵿霖公司承租系爭廠
房，係有員工至該處上班，且有使用工具及機具之情形。
再查系爭廠房監視器影像截圖，可見現場裝設有橋式起重
機及若干機具設備（見本院卷第128頁），均足見被告泰
嵿霖公司承租系爭廠房，並非作為倉庫使用。
⒋被告泰嵿霖公司承租系爭廠房既非作為倉庫使用，則電力
供應即為使用系爭廠房所必要，而系爭廠房既自112年7月
起即斷電，應認原告並未保持系爭廠房合於約定使用收益
狀態，依上開說明，被告泰嵿霖公司即得為同時履行抗辯
，拒絕給付自112年7月起之租金。原告雖主張斷電係因電
線有走火風險、如被告泰嵿霖公司找水電檢查後即可復電
云云。然租賃物如有修繕必要，本應由出租人負修繕責任
，是原告此部分主張，尚屬無據。
⒌綜上所述，被告泰嵿霖公司積欠租金期間，即為112年3月
至6月。
（三）原告得否請求被告泰嵿霖公司騰空遷讓返還系爭廠房B部
分？
⒈按土地法第100條第3款規定：「出租人非因承租人積欠租
金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋
。」民法第354條第1、2項規定：「物之出賣人對於買受
人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無
滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或
契約預定效用之瑕疵。如發見有應由出賣人負擔保責任之
瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，
除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之
物。」此規定依民法第347條，於租賃契約準用之。
⒉查被告112年3月至6月未依約給付租金，已如前述。次查系
爭契約約定每月租金額為58,000元（見本院卷的7頁）。
被告雖抗辯系爭契約約定之租賃標的為系爭廠房全部，原
告未交付全部租賃物，故請求減少租金為19/20等語。然
查系爭契約約定租賃期間自111年9月1日即已開始，縱使
系爭契約約定之租賃標的為系爭廠房全部，然被告亦未舉
證證明其未取得系爭廠房A部分之占有時，有通知原告為
反對之意思表示，是依上開規定，即視為承認已受領之租
賃物並無瑕疵。被告即不得再依瑕疵擔保之規定請求減少
租金。
⒊是被告泰嵿霖公司積欠之租金數額共232,000元，查系爭契
約約定之押租金共116,000元（見本院卷第7頁），是扣除
押租金後，被告泰嵿霖公司業已積欠116,000元【計算式
：58,000×4-116,000=116,000】，達2個月租金額。原告
於112年7月19日以存證信函催告被告泰嵿霖公司給付積欠
租金，並於同年月20日送達被告泰嵿霖公司，有存證信函
及回執在卷足憑（見本院卷第28至30頁）。惟被告泰嵿霖
公司並未給付，原告復於112年7月29日以存證信函為終止
系爭契約之意思表示，並於同年8月1日送達被告泰嵿霖公
司，有存證信函及回執在卷足憑（見本院卷第32頁）。是
應認兩造間之租賃契約已於112年8月1日合法終止。
⒋準此，兩造間之租賃契約既已合法終止，被告泰嵿霖公司
繼續占用系爭廠房即屬無權占有，是原告依系爭租約請求
被告泰嵿霖公司騰空遷讓返還系爭廠房B部分，洵屬有據
，應予准許
（四）原告得否請求被告泰嵿霖公司給付322,907元？
⒈租金116,000元
⑴按民法第439條前段規定：「承租人應依約定日期，支付
租金。」又押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付
及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠
租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然
抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨
可資參照）。
⑵查系爭租約約定租金為58,000元，被告自112年3月起即
未依約給付租金，而系爭契約係於112年8月1日終止，
均如前述。然被告泰嵿霖公司自112年7月起因原告未提
出合於租賃契約之標的而免給付義務，亦如前述。是被
告泰嵿霖公司積欠原告之租金，於抵充押租金後，即為
116,000元。原告請求在此範圍內，為有理由；逾此部
分之請求，則屬無據。
⒉稅金
⑴按民事訴訟法第277條本文規定：「當事人主張有利於己
之事實者，就其事實有舉證之責任。」又按民事訴訟如
係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告
先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就
其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦
應駁回原告之請求（最高法院100年度台上字第415號判
決意旨參照）。
⑵原告固主張被告泰嵿霖公司應給付稅金14,500元等語。
然未具體表明所指為何種稅金，亦未提出證據證明稅金
數額為14,500元，是原告此部分主張，並不可採。
⒊水電費18,407元
原告主張被告泰嵿霖公司積欠水電費18,407元未繳，並提
出繳費通知為證（見本院卷第16至24頁），是原告此部分
請求，應屬有據。被告泰嵿霖公司雖抗辯因租賃標的未完
全交付，應僅得請求19/20等語。然被告泰嵿霖公司已視
為承認租賃標的，不得再主張物之瑕疵擔保，已如前述，
是被告泰嵿霖公司應不得再以此主張減少水電費之負擔數
額，此部分所辯，並不可採。
⒋上開金額共計134,407元【計算式：116,000+18,407=134,4
07】。被告雖抗辯原告債務不履行致被告泰嵿霖公司受有
15萬元之損害，就此部分主張抵銷等語。然被告泰嵿霖公
司並未具體表明損害為何，一退提出計算依據或任何證據
證明其主張，其所辯自不可採。是原告請求在134,407元
範圍內，為有理由；逾此部分之請求，則屬無據。
（五）原告得否請求被告按月連帶給付58,000元？
⒈按民法第179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人
受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已
不存在者，亦同。」公司法第23條第2項規定：「公司負
責人對於公司業務之執行，如有違反法令致他人受有損害
時，對他人應與公司負連帶賠償之責。」
⒉系爭租約已於112年8月1日終止，已如上述。被告既未於系
爭租約終止時返還系爭廠房，則被告泰嵿霖公司於翌日起
即屬無權占有系爭廠房，然被告泰嵿霖公司於系爭契約終
止前，已因原告未履行給付而免租金給付義務，已如前述
。兩造亦不爭執系爭廠房現仍為斷電，則系爭廠房仍非合
於被告泰嵿霖公司使用收益之狀態，難認被告泰嵿霖公司
可因此獲得不當得利，是原告依此規定請求被告泰嵿霖公
司按月給付58,000元，並不可採。
⒊原告另主張被告泰嵿霖公司於系爭契約終止後，未自系爭
廠房遷出，而被告陳國雄為被告泰嵿霖公司之法定代理人
，應連帶賠償等語。查被告泰嵿霖公司現無權占用系爭廠
房B部分，自侵害原告就系爭廠房為使用收益之權利，而
被告陳國雄為被告泰嵿霖公司之法定代理人，未使被告泰
嵿霖公司依法遷讓返還系爭廠房，依上開規定，即應與被
告泰嵿霖公司連帶負損害賠償責任。
⒋而原告出租系爭廠房可獲得租金為每月58,000元，可認屬
原告得請求之損害賠償數額。是原告請求自系爭契約終止
翌日，即自112年8月2日起至被告泰嵿霖公司將系爭廠房B
部分騰空遷讓返還原告止，被告應按月連帶給付58,000元
，應屬有據。
四、遲延利息
（一）末按民法第233條第1項規定：「遲延之債務，以支付金錢
為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」
同法第203條規定：「應付利息之債務，其利率未經約定
，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。」同法第229條
第2項規定：「給付無確定期限者，債務人於債權人得請
求時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任
。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命
令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」
（二）查本件給付租金、水電費之債務，其給付雖有確定期限，
並已於原告起訴前屆期，然原告僅請求自起訴狀繕本送達
翌日起算遲延利息，應屬有據。而本件起訴狀繕本係於11
2年8月15日送達被告泰嵿霖公司，有本院送達證書附卷可
證（見本院卷第37頁），是被告泰嵿霖公司應於112年8月
16日起負遲延責任。
五、綜上所述，原告依系爭契約及公司法第23條第2項之法律關
係，請求被告泰嵿霖公司騰空遷讓返還系爭廠房B部分、給
付134,407元，及自112年8月16日起至清償日止，按週年利
率5%計算之利息；並請求被告自112年8月2日起至被告泰嵿
霖公司騰空遷讓返還系爭廠房B部分之日止，按月連帶給付
原告58,000元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求則屬
無據，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規
定，依職權宣告假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，
於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、85條第2項。
中 華 民 國 113 年 6 月 27 日
中壢簡易庭 法 官 周仕弘
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 27 日
書記官 巫嘉芸
