遷讓房屋等114年度訴字第484號
臺灣彰化地方法院民事判決
114年度訴字第484號
原 告 黃聰敏
訴訟代理人 楊振裕律師
被 告 黃麒榮
訴訟代理人 陳政麟律師
被 告 陳銘源
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年12月8日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告黃麒榮、陳銘源應自如附表一所示編號一、二之房屋騰
空遷讓，並交還予原告。
二、被告黃麒榮應給付原告新台幣陸萬玖仟伍佰壹拾貳元，及自
民國114年5月24日起至清償日止按年息百分之五計算之利息
。
三、被告黃麒榮、陳銘源應給付原告新台幣肆仟伍佰零玖元，及
自民國114年5月24日起至清償日止按年息百分之五計算之利
息，並自民國114年4月22日起至騰空遷讓返還第一項房屋之
日止，按月給付原告新臺幣壹仟貳佰參拾陸元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔百分之63，其餘由原告負擔。
六、本判決原告勝訴部分以新台幣貳拾壹萬貳仟為被告供擔保後
，得為假執行。但被告如以新臺幣陸拾參萬參仟零貳拾壹元
為原告供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被
告之防禦及訴訟之終結者，不在此限民事訴訟法第255條第1
項第2款、第3款及第7款分別定有明文。原告起訴時訴之聲
明為：㈠被告黃麒榮、陳銘源應自坐落彰化縣○○鄉○○段00000
地號土地上門牌號碼彰化縣○○鄉鎮○村○○街00號左棟之房屋
騰空遷讓返還原告。㈡被告黃麒榮、陳銘源應給付原告新臺
幣（下同）277,708元，及自起訴狀繕本送達翌日起至交還
前項房屋之日止，按月給付原告4,682元。嗣於114年10月7
日以民事準備書狀變更聲明為：㈠被告黃麒榮、陳銘源應自
坐落彰化縣○○鄉○○段000○00000○00000地號土地上如彰化縣
鹿港地政事務所114年6月6日鹿土測字第641號土地複丈成果
圖所示編號A1、A2之建物即門牌號碼彰化縣○○鄉鎮○村○○街0
0號左棟房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告黃麒榮、陳銘源應給
付原告111,384元，及自起訴狀繕本送達翌日起至交還前項
房屋之日止，按月給付原告1,856元。復於114年11月24日以
民事準備書㈠狀變更聲明為：被告黃麒榮、陳銘源應自坐落
彰化縣○○鄉○○段000○00000○00000地號土地上如彰化縣鹿港
地政事務所114年6月6日鹿土測字第641號土地複丈成果圖所
示編號A1+A2鐵架鐵皮造工廠第一層、面積124.01平方公尺
及編號A1鐵架鐵皮造工廠夾層一層、面積64.92平方公尺之
建物即門牌號碼彰化縣○○鄉鎮○村○○街00號左棟房屋騰空遷
讓返還原告。㈡被告黃麒榮、陳銘源應給付原告110,374元，
及自起訴狀繕本送達翌日起至交還前項房屋之日止，按月給
付原告1,840元。原告所為訴之變更，其基礎事實均為同一
，且無礙於被告防禦及本件訴訟終结，揆諸前述規定，於法
並無不合，應予准許。
㈡本件被告陳銘源經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核
無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由
其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
原告起訴主張：
㈠原告所有坐落彰化縣○○鄉○○段00000地號土地（下稱系爭土
地上門牌號碼彰化縣○○鄉鎮○村○○街00號（左棟）房屋（
下稱系爭房屋），遭其兄長即被告黃麒榮長期無權占有，
然因系爭房屋所坐落之系爭土地原為兩造共有，且原告顧
念兄弟之情，因此未立即請被告遷出系爭房屋。嗣原告於
民國（下同）100年9月27日拍賣取得被告之系爭土地應有
部分2分之1所有權後，曾多次請被告遷出系爭房屋，但被
告黃麒榮均置若罔聞，仍繼續占有系爭房屋並出租予被告
陳銘源使用，拒不搬遷，致侵害原告對系爭房屋所有權之
行使，而使原告受有損害。
㈡本件被告黃麒榮並無任何正當權利，猶占用原告所有之系
爭房屋，並出租予被告陳銘源使用，顯屬無權占有。原告
依上開規定，自得請求被告2人自系爭房屋遷出，並將系
爭房屋返還原告。查被告在原告取得系爭房屋所有權期間
，無權占用系爭房屋，自屬不法侵害原告之房屋所有權，
應負損害賠償責任。被告無權占有系爭房屋，可能獲得相
當於租金之利益，為社會通常之觀念，故原告自得依民法
第767條、第184條第1項前段、第179條規定請求被告給付
損害金，爰請擇一為判決。
㈢系爭房屋113年度房屋課稅現值為276,200元，被告占用系
爭土地之面積為124.01平方公尺，而系爭土地113年1月之
申報地價為每平方公尺352元；108年至112年之申報地價
為每平方公尺336元，則5年內之平均申報地價應為339元
（計算式：［336×4+352×1］÷5=339）。據此，系爭房屋所
坐落之土地及其建物本身之申報總價合計為318,239元（
即 [124.01×339]＋276,200＝318,239，小數點以下四捨五
入，下同）。又本件系爭房屋係位於郊區，故原告依土地
法第97條、第148條、土地法施行法第25條之規定，按前
開土地及房屋申報總價334,430元之7％計算租金，再參酌
被告黃麒榮將系爭房屋出租予被告陳銘源每月租金為1萬5
,000元，原告請求上開租金應屬合理。從而，原告自本件
起訴時往前回溯5年請求被告給付原告所受相當於租金利
益之損害金額即為111,384元（即318,239×7%×5＝111,384
）。此外，原告尚得請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至
交還土地之日止，按月給付原告每月損害金1,856元（318
,239×7%÷12＝1,856元）。
㈣被告黃麒榮雖先辯稱原告應負系爭房屋為原告出資興建而
所有之舉證責任，被告黃麒榮才是系爭房屋出資興建者即
原始起造人，被告黃麒榮出資興建系爭房屋時，系爭土地
仍為兩造之父所有，當時兩造之父有同意被告黃麒榮可無
償使用系爭土地興建系爭房屋云云。嗣改辯稱原告因拍賣
程序取得系爭房屋事實上處分權而登記為房屋稅籍之名義
人及取得系爭土地應有部分2分之1，均為被告黃麒榮借用
其名義登記，屬借名契約行為，本於借名契約關係及使用
借貸關係亦是有權使用，非無權占有。且系爭房屋僅有事
實上處分權非所有權，無從本於所有權請求遷讓房屋。原
告未聲請點交系爭房屋前，被告黃麒榮占有買賣標的，非
無權占有。原告以年息7%計算不當得利，亦有過高云云。
惟被告黃麒榮主張其有權占有系爭房屋之主張前後不一，
顯難採信，原告亦否認兩造間有借名契約關係存在。又兩
造間縱有使用借貸關係，亦早已終止，原告並以本書狀送
達同時，再為終止之意思表示，則被告等顯無權占有系爭
房屋。準此，茲就被告前揭各項答辯，分別詳述其不可採
之理由如下：
⒈原告係因拍賣取得系爭房屋全部所有權，不論被告黃麒
榮是否為出資建築人，均已無權占有系爭房屋，自應騰
空遷出：
⑴本件原告自100年9月底取得本院核發系爭房屋之不動
產權利移轉證書之日起即取得系爭房屋之所有權及事
實上處分權，嗣並於100年10月17日登記取得系爭房
屋所坐落之系爭土地另2分之1所有權（以下合稱系爭
房地），而完整取得系爭房地全部所有權。則不論系
爭房屋是否係由被告黃麒榮出資興建？有無經兩造之
父同意興建於系爭土地上？均因原告拍賣取得系爭房
地所有權及事實上處分權，而無任何占有系爭房地之
權源。
⑵被告黃麒榮雖主張系爭房屋之房屋稅一直以來，均由
其繳納，若非其所有，焉會將系爭房屋稅繳款書交由
被告黃麒榮繳納或向其收取房屋稅云云。惟被告黃麒
榮所提出系爭房屋稅繳款書之納稅義務人係原告，核
與本院99年司執字第35196號強制執行事件（下稱系
爭執行事件）所發給不動產權利移轉證書記載系爭房
地之權利由原告得標買受，而依強制執行法第97條規
定發給權利移轉證書，並自領得該證書之日起，取得
該不動產所有權，且系爭房屋之房屋稅亦是由原告繳
納，足證原告為系爭房屋之所有權人及事實上處分權
人。又原告於拍賣取得系爭房屋所有權後，因被告黃
麒榮一時之間找不到棲身之所，乃暫時同意無償由被
告黃麒榮使用半年以利其另尋其他處所居住，惟被告
黃麒榮於半年過後，卻遲遲不願遷出系爭房屋，原告
雖曾多次催促其搬離系爭房屋，但被告黃麒榮均置若
罔聞，原告顧念與被告黃麒榮間之兄弟情誼，一再隱
忍，被告黃麒榮自覺過意不去因此願分擔部分房屋稅
之繳納，究不能據此即率認系爭房屋係被告黃麒榮所
有而借用原告名義登記為納稅義務人。倘若兩造就系
爭房地果有借名關係存在（假設非自認），何以被告
黃麒榮未繳納系爭土地自100年10月17日起之歷年地
價稅稅額2分之1？由此足證被告黃麒榮前後提出系爭
房屋係其出資建築或借名於原告之主張，均無可採。
⑶原告於拍賣取得系爭房屋所有權及事實上處分權後，
雖曾暫同意無償由被告黃麒榮使用，但嗣經原告多次
催請被告黃麒榮遷讓房屋，交還原告，被告黃麒榮均
置之不理，甚至擅自將系爭房屋出租被告陳銘源。據
此，原告除先前已多次口頭終止與被告黃麒榮間就系
爭房地之使用借貸關係，特以本書狀送達之同時，再
次為終止兩造間就系爭房地之使用借貸關係。則被告
黃麒榮、陳銘源既無任何正當權源，猶無權占有系爭
房屋，自應遷讓返還原告。
⑷被告無權占有系爭房屋，致使原告之系爭房屋所有權
及事實上處分權受侵害，原告自亦得依民法第184條
及第179條之規定，排除侵害，請求其等遷讓返還系
爭房屋，以回復原告系爭房屋所有權及事實上處分權
之圓滿行使狀態。
⒉原告否認與被告黃麒榮就系爭房地權利範圍2分1有借名
契約關係存在，被告黃麒榮執此主張有權占有，並無理
由：
⑴按出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，
始能成立借名登記關係。而不動產登記當事人名義之
原因原屬多端，主張借名登記者，應就該借名登記關
係之事實負舉證責任。尚不能僅因一方出資購買財產
而登記於他方名下，即謂雙方就該財產成立借名登記
契約。此外，主張借名登記者，應就該借名登記之事
實負舉證責任。而負舉證責任之一方，如能證明間接
事實並據此推認要件事實，雖無不可，並不以直接證
明為必要，惟此經證明之間接事實與待證之要件事實
間，須依經驗法則或論理法則足以推認其關聯性存在
，且綜合各該間接事實，已可使法院確信待證之要件
事實為真實者，始克當之，不得僅以推測之詞作為認
定之依據，否則即屬違背證據法則（最高法院111年
度台上字第1087號、111年度台上字第216號判決要旨
參照）。
⑵被告黃麒榮雖主張其為系爭執行事件之債務人，無法
承買執行標的，故兩造協議，由其借用原告名義去承
買系爭執行事件之執行標的，拍賣價金由被告以自己
親屬之款項繳付，且其出資興建系爭房屋時，系爭土
地仍為兩造之父黃謀村所有，並經其同意可無償使用
云云，惟原告否認與被告黃麒榮就系爭房地有借名契
約關係存在，且否認有其主張之使用借貸關係存在，
自應由被告黃麒榮就兩造究竟於何時？何地？就系爭
房地所有權及事實上處分權約定何具體權利義務之借
名契約內容達成合意等情，舉證以實其說，否則即難
採信。又系爭房屋興建之初不論有無經兩造之父黃謀
村同意，均因由原告拍賣取得系爭房地全部所有權及
事實上處分權，基於債之相對性，而不受該使用借貸
之債權契約拘束。
⑶被告黃麒榮於系爭執行事件係積欠債權人林惠華買賣
價金17萬7200元無力清償，而遭拍賣系爭房屋全部及
系爭土地權利範圍2分之1所有權。又原告拍賣取得系
爭房地之承買金額為63萬1,500元，則倘若被告黃麒
榮果有資力可出資借用原告名義購買系爭房地，何以
不逕向債權人清償上開債務，以繼續保有系爭房地之
所有權及事實上處分權，卻反而大費周章經由拍賣程
序，借原告名義承買系爭房地而登記於原告名下？顯
然有違常情。
⑷被告黃麒榮於85年間因經營事業不善，負債累累而央
求兩造之母黃許琴提供其名下所有坐落彰化縣○○鄉○○
段00000地號土地及其上89建號房屋共同設定抵押權
予第三人，以擔保200萬元之債務。嗣被告黃麒榮於
上開抵押債務屆期無力清償，經債權人聲請法院拍賣
黃許琴之上開不動產，被告黃麒榮為避免黃許琴之上
開不動產遭拍賣，乃向原告借款約120萬元以清償上
開抵押債務，此部分事實兩造之兄弟姊妹均知情，請
傳訊證人即兩造之兄弟黃瑞發到庭作證即明。是倘若
被告黃麒榮果有繳付系爭房地之拍賣價金，亦是因積
欠原告債務逕以該價金抵償，並非被告黃麒榮所出資
，更無借名（登記）契約關係存在。
⒊設若被告黃麒榮與原告就系爭房地果有借名契約關係，
亦因違反法律強制或禁止規定而無效，仍無權占有系爭
房地：
⑴按不動產之強制執行，依強制執行法第一百十三條準
用第七十條第六項規定，債務人不得應買。此一規定
係基於通說認為強制執行法上之拍賣屬買賣之一種，
並以債務人為出賣人，出賣人不得又為買受人之觀點
；且債務人如有資力並求保有名下財產，應逕向債權
人清償債務，而非許其應買自己財產，否則，債權人
就其債權未獲全額清償時，將再聲請拍賣已為債務人
固有之同一財產，致生冗長執行程序，殊非所宜，故
予立法禁止（最高法院105年度台抗字第381號判決要
旨參照）。復按不動產之拍賣，債務人得否參與應買
，與拍賣之性質有關。查依強制執行法所為之拍賣，
通說係解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定
人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之
地位 （最高法院47年台上字第152號及49年台抗字第
83號判例參照） ，故債務人若於其不動產被拍賣時
再參加投標，則同時兼具出賣人與買受人之地位，與
買賣須有出賣人與買受人兩個主體，因雙方意思表示
一致而成立買賣契約之性質有違，自應解為債務人不
得參與應買（最高法院80年台抗字第143號判例要旨
併參）。
⑵按當事人為規避強行法規之適用，以迂迴方法達成該
強行法規所禁止之相同效果行為，其事實上之效果違
反法律規定之意旨，屬脫法行為，應非法之所許，自
屬無效。是修正前土地法第30條第1項前段明定私有
農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，則私
法人為興建高爾夫球場，購買地目為田之土地，與第
三人成立借名登記契約，由該員簽立不動產買賣契約
。若該借名登記契約係於土地法修正前所成立，是否
為規避前開土地法之限制，自有待釐清，倘未予究明
，遽謂該契約並非無效，於法自有未合（最高法院10
5年度台上字第1852號判決要旨參照）。
⑶設若本件系爭房地之拍賣價金果為被告黃麒榮出資，
且係借名於原告名下（假設非自認），則依強制執行
法之規定，債務人不得應買其遭執行之標的物。是如
依被告黃麒榮之上揭主張，其係以違反法律規定之脫
法行為，而借用原告名義於拍賣程序中承買系爭房地
，參照上揭最高法院判例（決）意旨，系爭房地之借
名契約關係應屬無效。從而，被告黃麒榮不得以無效
之契約關係主張其係有權占有，依法仍屬無權占有，
應與被告陳銘源自系爭房屋騰空遷出，將系爭房屋返
還原告。
㈤爰依民法第767條、第184條第1項前段、第179條請求被告
遷讓房屋並給付相當於租金利益之損害等情，並聲明：⒈
被告黃麒榮、陳銘源應自坐落彰化縣○○鄉○○段000○00000○
00000地號土地上如彰化縣鹿港地政事務所114年6月6日鹿
土測字第641號土地複丈成果圖所示編號A1+A2鐵架鐵皮造
工廠第一層、面積124.01平方公尺及編號A1鐵架鐵皮造工
廠夾層一層、面積64.92平方公尺之建物即門牌號碼彰化
縣○○鄉鎮○村○○街00號左棟房屋騰空遷讓返還原告。⒉被告
黃麒榮、陳銘源應給付原告110,374元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至交還前項房屋之日止，按月給付原告1,840
元。⒊前二項請求，原告願供擔保請准宣告假執行。⒋訴訟
費用由被告負擔。
被告則以：
㈠被告黃麒榮部分：
⒈依最高法院107年度台上字第1284號民事判決意旨：「至
依花蓮縣地方稅務局檢附之房屋稅籍證明書所示，上訴
人固為系爭房屋之納稅義務人，然稅捐稽徵機關用以課
稅之房屋稅籍資料，不能執為系爭建物是否為上訴人原
始興建而所有之唯一認定依據，原審未依該稅籍資料為
上訴人有利之判決，仍無不合。」、依最高法院106年
度台上字第1208號民事裁定意旨：「至上訴人為該建物
第2層至第7層（下稱系爭建物）建造執照起造人及房屋
納稅義務人，尚不足為其系爭建物所有權人之證明」及
依最高法院113年度台上字第1872號民事判決意旨：「
查稅捐稽徵機關用以課稅之房屋稅籍資料，不能執為系
爭建物是否全部為王火坤原始興建而所有之唯一認定依
據」。系爭房屋屬未經保存登記之建築物，而本件原告
係提出彰化縣地方稅務局房屋稅籍證明書記載，「納稅
義務人係原告」為憑，進而主張系爭房屋為其所有云云
。然，如前揭最高法院民事判決意旨可知，該房屋稅籍
資料實不足證明原告為系爭房屋之所有人。原告尚負「
系爭房屋為其出資興建而所有」之舉證責任。
⒉系爭房屋實係由被告於81年間出資委請營造業者謝昆峯
建築。是被告才係系爭房屋出資興建者即原始起造人。
故系爭房屋之所有人係被告，而非原告。且系爭房屋之
房屋稅款一直以來，均係由被告繳納，有系爭房屋稅繳
款書12件（109年度〔含〕以前均係原告將繳款書交由被
告繳納，自110年度起則係被告將房屋稅款匯入原告金
融帳戶，再由原告繳納）可參；由此益見，系爭房屋若
非被告所有，原告焉會將系爭房屋稅繳款書交由被告繳
納或向被告收取房屋稅款？
⒊系爭土地全部現雖登記為原告所有。惟系爭土地原是兩
造之父黃謀村所有，父於其生前（父係於93年間死亡）
轉移應有部分各二分之一與兩造，但於99年間因被告與
訴外人發生貨款糾紛，遭訴外人聲請本院強制執行被告
本有之應有部分二分之一，且因執行債務人即被告無法
承買執行標的，故兩造協議，由被告借用原告之名義去
承買該執行標的（即被告本有應有部分二分之一），承
買價金均由被告支付；因此，原告因拍賣取得之應有部
分二分之一，為被告借用其名義登記產權，屬借名登記
之行為，聲請向鹿港地政事務所調取系爭土地於100年1
0月17日登記、登記原因為拍賣之土地登記收件全部資
料，再依該土地登記收件資料所顯示之本院執行案號調
取該拍賣執行卷亦明。且被告出資興建系爭房屋時，系
爭土地仍為兩造之父所有，當時兩造之父係有同意被告
可無償使用系爭土地興建系爭房屋。
⒋末按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉
證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為
真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證
據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年度上
字第917號判決即前判例可參。是原告就其主張即系爭
房屋係其出資興建而所有一節，自應先由伊負舉證責任
。
⒌依本院調取之99年度司執字第35196號給付買賣價金強制
執行案卷雖顯示，被告因係積欠訴外人林惠華買賣價金
，而遭林惠華持本院核發之債權憑證，聲請本院強制執
行拍賣系爭房地，而原告係在拍賣程序中之100年9月間
行使優先承買權承買原為被告所有之系爭未保存登記房
屋事實上處分權及系爭土地應有部分二分之一（而原告
本即有系爭土地應有部分二分之一，故因該承買而取得
系爭土地所有權全部）。然，實係因被告為該強制執行
案之債務人而無法承買執行標的，故兩造協議，由被告
借用原告之名義去承買該案執行標的物，承買價金均由
被告支付；因此原告就上開拍賣程序取得之系爭房屋事
實上處分權而登記為房屋稅籍之名義人及取得登記系爭
土地應有部分二分之一，均為被告借用其名義登記，屬
借名契約行為。
⒍於上開強制執行拍賣前系爭土地本係兩造之父黃謀村所
有，父於其生前轉移應有部分各二分之一與兩造；而被
告出資興建系爭房屋時，系爭土地仍為兩造父黃謀村所
有，當時兩造之父黃謀村係有同意被告可無償使用系爭
土地興建系爭房屋。基此，系爭房屋被告本於借名契約
關係當有權使用，而系爭土地本於借名契約關係及使用
借貸關係亦是有權使用，被告均非無權占有，原告請求
被告遷讓房屋暨請求被告給付相當租金之不當得利，均
無理由。被告就系爭房屋之主張，因拍賣程序時間較久
遠致記憶有誤，為此更正主張如上。
⒎本件縱認原告因上開拍賣程序取得系爭未保存房屋事實
上處分權。然，系爭未保存登記房屋事實上處分權仍非
所有權，故原告無從本於所有權返還請求權請求被告遷
讓系爭房屋，其訴亦無理。
⒏按「不動產買賣契約成立後，其收益權之歸屬，依民法
第373條規定，應以標的物已否交付為斷，與是否已辦
理所有權移轉登記無涉。出賣人固負有交付出賣之不動
產與買受人之義務，但在未交付前，其繼續占有買賣標
的，僅屬債務不履行，尚難指為無權占有，不因其所有
權移轉登記已完成而有異。本件系爭土地縱係由上訴人
出賣予被上訴人之父李有德而登記予被上訴人之兄李正
財，再移轉登記予被上訴人屬實，但上訴人仍繼續占有
系爭土地，並未交付予買受人，既為原審確定之事實。
則被上訴人本於無權占有之法律關係，訴請上訴人返還
系爭地，即有未合」，最高法院84年度台上字第3001號
民事判決參照。查，於上開強制執行程序中，原告並未
聲請點交系爭房屋（見上開強制執行案卷），故在未點
交前，被告繼續占有買賣標的，尚非無權占有，且將系
爭房屋出租與本案共同被告陳銘源亦屬合法收益權之行
使，是原告本於無權占有關係請求被告遷讓系爭房屋及
請求相當租金不當得利之損害金額，仍無理由。
⒐本件原告回溯計算五年期間相當於租金利益之損害金額
均以114年1月份之申報地價為準，亦有違誤，該金額應
依該五年內之各年度之土地申報地價分別計算，始屬適
法。且系爭房地係在福興鄉偏僻地區，在地人口稀少，
生活機能不佳，而原告以年息7%計算此不當得利金額，
亦有過高等語置辯。並聲明：⒈原告之訴及其假執行之
聲請駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊被告若受不利之判
決，願供擔保，請求准予宣告免為假執行。
㈡被告陳銘源經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提
出書狀作何聲明或陳述。
不爭執事項：
㈠原告於本院99年度司執字第35196號強制執行事件，拍賣取
得債務人即被告黃麒榮所有彰化縣○鄉○○○段000地號土地
應有部分24分之2、同段593-7地號土地應有部分2分之1、
未保存登記查封建號213建物地面層面積124.01平方公尺
、夾層一層面積64.92平方公尺，合計188.93平方公尺鐵
架鐵皮造工廠（含鐵架鐵皮造雨遮18.09平方公尺），原
告於100年9月27日經本院核發所有權移轉證書，上開建物
現由被告黃麒榮使用。
㈡前開經拍定之建物即如本院囑託彰化縣鹿港地政事務所勘
測之收件日期文號114年6月6日鹿土地測字第641號土地複
丈成果圖所示編號A1+A2（鐵架鐵皮造工廠第一層）面積1
24.01平方公尺、A1（鐵架鐵皮造工廠夾層一層）面積64.
92平方公尺之建物（鐵架鐵皮造雨遮18.09平方公尺已滅
失）。
㈢前開建物門牌號碼為彰化縣○○鄉○○街00號左棟，其房屋稅
籍編號00000000000之納稅義務人於101年以拍賣為由被告
黃麒榮變更為原告。
得心證之理由：
㈠按受讓未辦理所有權第一次登記之建物，受讓人雖因該建
物不能為所有權移轉登記，而僅能取得事實上處分權，但
該事實上處分權，具占有、使用、收益、事實上處分及交
易等支配權能，長久以來為司法實務所肯認，亦為社會交
易之通念，自屬民法第184條第1項前段所稱之權利（最高
法院106年度台上字第187號判決意旨參照）。又按依強制
執行法所為之拍賣，通說係解釋為買賣之一種，即債務人
為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立
於出賣人之地位。又因繼承、強制執行、徵收、法院之判
決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，
應經登記，始得處分其物權，民法第759條定有明文。是
基於強制執行而取得不動產物權者，屬於民法第759條規
定範圍，一經法院發給所有權權利移轉證書，即發生取得
不動產所有權之效力（強制執行法第98條第1項參照），
不因尚未受領點交而否認拍定人對於拍定不動產之所有權
。查本院99年度司執字第35196號強制執行事件，將債務
人即被告黃麒榮所有坐落彰化縣○鄉○○○段000地號土地應
有部分24分之2、同段593-7地號土地應有部分2分之1暨附
表所示編號一、二之A1+A2之鐵架鐵皮造工廠第一層及A1
之鐵架鐵皮造工廠夾層一層等建物予以查封拍賣，經原告
應買取得，並於繳清買賣價金後取得不動產權利移轉證書
，被告黃麒榮雖辯稱：拍賣價金為其所支出，經拍定之不
動產其僅係以借名契約之方式暫時登記於原告名下，原告
並非事實上所有權人云云，此為原告所否認，被告黃麒榮
自應負舉證之責，其請求調查拍定人向法院繳交之款項係
由何人以何方式支付，經本院向合作金庫商業銀行員林分
行查詢，該行函覆稱相關傳票及報表已逾保存年限，無法
提供等情，此有該行114年11月5日合金員林字第11400035
26號函在卷可按（本院卷第269頁），此外被告復並未提
出任何相關證據以實其說，其所辯礙難採信；而不動產所
有權當然包含對該不動產之使用、收益及處分等權能，是
原告主張其已取得附表一所示編號一、二、四、五之建物
事實上處分權及土地所有權，自屬有據；又上開執行事件
之應買公告記載「拍賣建物由債務人自己使用，無出租出
借等情形，惟應買人仍應自行查明注意，如債權人所述屬
實，拍定後建物部分得點交。但如有其他依法不能點交之
情事，本院得不點交」，原告既已取得土地之所有權及系
爭建物之事實上處分權，縱原告尚未請求法院執行點交程
序，被告黃麒榮為執行事件之債務人，其所有之財產既經
法院拍賣由他人取得，其仍占有使用拍賣標的物即無合法
之權源，其辯稱並非無權占用，顯屬無據。
㈡次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還
之，民法第767條第1項前段定有明文。同法第767條規定
所有人對於無權占有其所有物者得請求返還之，所稱占有
不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內（最高法院82年
度台上字第1178號裁判意旨參照）。又請求返還占有物之
訴，固應以現在占有該物之人為被告，惟所稱占有，不惟
指直接占有，即間接占有亦包括在內。除直接占有人外，
尚包括間接占有人，如貸與人、出租人等（最高法院87年
度台上字第213號、90年度台上字第2217號判決意旨參照
）。是所有物返還請求之相對人，若將所有物另行交予他
人直接占有者，身為間接占有人，自仍負有義務將全部建
物交還權利人。查原告主張被告黃麒榮於原告取得院核發
之所有權移轉證書後，於114年1月1日將附表所示附圖編
號A1之鐵架鐵皮造工廠夾層一層出租予被告陳銘源，其使
用附圖編號A1+A2之鐵架鐵皮造工廠第一層，且被告二人
並共同使用第一層之浴室及廚房，租期至115年12月30日
等情，有租賃契約書（本院卷第21-23頁）在卷可稽，復
為被告黃麒榮所是認，被告陳銘源則於相當時期受合法通
知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀予以爭
執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項規定，視同自
認，是原告之上開主張自勘信為真實。被告黃麒榮於喪失
系爭建物之事實上處分權後，將建物出租予被告陳銘源，
並無買賣不破租賃規定之適用，對原告而言被告二人占有
系爭附表所示編號一、二之建物均為無權占用，故原告請
求被告二人應自附表所示編號一、二之建物遷讓，並交還
予原告，於法有據。
㈢又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益，民法第179條定有明文。又請求返還不當得利者
，其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以
請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲致
相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上
字第1695號判例意旨參照）。再按城市地方房屋之租金，
以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，而此
項規定於租用基地建築房屋者亦得準用，土地法第97條第
1項、第105條分別定有明文。末按所謂土地價額係指法定
地價而言；土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價
，除非土地所有權人未於公告期間申報地價者，才以公告
地價（並非公告現值）百分之80為其申報地價，土地法第
148條、土地法施行法第25條、平均地權條例第16條前段
分別定有明文。經查，系爭房屋坐落之土地原告僅買受彰
化縣○○鄉○○段00000地號應有部分1/2，該筆土地申報地價
109年至112年為每平方公尺336元、113至114年為每平方
公尺352元，系爭房屋113年課稅現值為276,200元等情，
此有原告提出之地價查詢資料及房屋稅繳款書在卷可稽（
本院卷第297、25頁）；本院審酌系爭房屋坐落之區域屬
福興鄉鎮平村之非都市土地環境，土地多規劃為建地、農
牧用地，呈中低度利用狀態，密集度稍低，區域公共設施
僅有文昌國小及活動中心，因位處市區外圍，地區開發成
熟性稍低，公共設施條件稍差，區域屬住農混和之環境，
未來發展趨勢以持平為主等情，此有本院99年度司執字第
35196號卷附不動產估價報告書可考，核與本院至現場勘
驗時之情形相當，亦有勘驗測量筆錄及現場照片附卷可憑
（本院卷第181-187頁），據此原告以系爭土地及其建築
物申報總價額年息5%計算相當於不當得利之租金，較屬合
理，原告請求起訴前（即114年4月21日）五年相當於不當
得利之租金，就附表二所示編號1及2之期間（即自109年4
月22日至113年12月31日止）部分，僅得請求被告黃麒榮
給付，金額為69,512元（計算式如附表二所示編號1、2之
合計），附表二所示編號3之期間則為陳銘源所承租而與
黃麒榮共同使用系爭建物之時間，原告得請求被告二人給
付相當於租金之損害金額為4,509元（計算式如附表二所
示編號3），並自114年4月22日起至遷讓房屋之日止，按
月給付原告1,236元（14,826÷12＝1,236，小數點以下四捨
五入），為有理由。
綜上所述，原告請求被告黃麒榮、陳銘源應自如附表一所示
編號一、二之房屋騰空遷讓，並交還予原告，及被告黃麒榮
應給付原告69,512元、被告黃麒榮及陳銘源應共同給付原告
4,509元，及均自起訴狀繕本送達翌日即114年5月24日起至
清償日止，按週年利率5%給付法定遲延利息，另被告黃麒榮
及陳銘源並應自114年4月22日起至遷讓房屋之日止，按月給
付原告1,236元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，
為無理由，應予駁回。
兩造陳明願供擔保請求宣告假執行或免為假執行，核無不合，
均酌定相當金額宣告之。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判
決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。
中 華 民 國 114 年 12 月 29 日
民事第三庭 法 官 黃倩玲
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委
任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 31 日
書記官 謝志鑫
附表一：
編號 附圖編號 不動產 使用土地地號 使用面積（㎡） 合計面積（㎡） 拍定標的 一 A1+A2 鐵架鐵皮造工廠第一層 590 8.37 124.01 是 593-6 0.21 593-7 115.43 二 A1 鐵架鐵皮造工廠夾層一層 590 8.37 64.92 是 593-6 0.21 593-7 56.34 三 B 一層磚造建物及鐵皮雨遮 593 10.11 131.22 否 593-6 8.46 593-7 112.65 四 土地 593-7 權利範圍1/2 是 五 土地 593 權利範圍2/24 是
附表二：
編號 占用期間 占用原告所有之土地面積（㎡） 申報地價（新台幣） 建物課稅現值 相當於租金之不當得利金額計算式：（元以下四捨五入） ⒈ 109年4月22日至112年12月31日 A1+A2：115.43 109年至112年申報地價336元 276,200元 【（申報地價×A1+A2占用593-7地號面積×應有部分1/2＋房屋課稅現值）×5%×佔用期間(年)】 （336×115.43×1/2＋276,200）×5%×（3+254/365）＝54,686元 ⒉ 113年1月1日至113年12月31日 同上 113年申報地價352元 （352×115.43×1/2＋276,200）×5%×1＝14,826元 ⒈＋⒉小計 69,512元 ⒊ 114年1月1日至114年4月21日 【租金×佔用期間(年)】 （352×115.43×1/2＋276,200）×5%×111/365=4,509元
114年度訴字第484號
原 告 黃聰敏
訴訟代理人 楊振裕律師
被 告 黃麒榮
訴訟代理人 陳政麟律師
被 告 陳銘源
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年12月8日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告黃麒榮、陳銘源應自如附表一所示編號一、二之房屋騰
空遷讓，並交還予原告。
二、被告黃麒榮應給付原告新台幣陸萬玖仟伍佰壹拾貳元，及自
民國114年5月24日起至清償日止按年息百分之五計算之利息
。
三、被告黃麒榮、陳銘源應給付原告新台幣肆仟伍佰零玖元，及
自民國114年5月24日起至清償日止按年息百分之五計算之利
息，並自民國114年4月22日起至騰空遷讓返還第一項房屋之
日止，按月給付原告新臺幣壹仟貳佰參拾陸元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔百分之63，其餘由原告負擔。
六、本判決原告勝訴部分以新台幣貳拾壹萬貳仟為被告供擔保後
，得為假執行。但被告如以新臺幣陸拾參萬參仟零貳拾壹元
為原告供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被
告之防禦及訴訟之終結者，不在此限民事訴訟法第255條第1
項第2款、第3款及第7款分別定有明文。原告起訴時訴之聲
明為：㈠被告黃麒榮、陳銘源應自坐落彰化縣○○鄉○○段00000
地號土地上門牌號碼彰化縣○○鄉鎮○村○○街00號左棟之房屋
騰空遷讓返還原告。㈡被告黃麒榮、陳銘源應給付原告新臺
幣（下同）277,708元，及自起訴狀繕本送達翌日起至交還
前項房屋之日止，按月給付原告4,682元。嗣於114年10月7
日以民事準備書狀變更聲明為：㈠被告黃麒榮、陳銘源應自
坐落彰化縣○○鄉○○段000○00000○00000地號土地上如彰化縣
鹿港地政事務所114年6月6日鹿土測字第641號土地複丈成果
圖所示編號A1、A2之建物即門牌號碼彰化縣○○鄉鎮○村○○街0
0號左棟房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告黃麒榮、陳銘源應給
付原告111,384元，及自起訴狀繕本送達翌日起至交還前項
房屋之日止，按月給付原告1,856元。復於114年11月24日以
民事準備書㈠狀變更聲明為：被告黃麒榮、陳銘源應自坐落
彰化縣○○鄉○○段000○00000○00000地號土地上如彰化縣鹿港
地政事務所114年6月6日鹿土測字第641號土地複丈成果圖所
示編號A1+A2鐵架鐵皮造工廠第一層、面積124.01平方公尺
及編號A1鐵架鐵皮造工廠夾層一層、面積64.92平方公尺之
建物即門牌號碼彰化縣○○鄉鎮○村○○街00號左棟房屋騰空遷
讓返還原告。㈡被告黃麒榮、陳銘源應給付原告110,374元，
及自起訴狀繕本送達翌日起至交還前項房屋之日止，按月給
付原告1,840元。原告所為訴之變更，其基礎事實均為同一
，且無礙於被告防禦及本件訴訟終结，揆諸前述規定，於法
並無不合，應予准許。
㈡本件被告陳銘源經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核
無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由
其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
原告起訴主張：
㈠原告所有坐落彰化縣○○鄉○○段00000地號土地（下稱系爭土
地上門牌號碼彰化縣○○鄉鎮○村○○街00號（左棟）房屋（
下稱系爭房屋），遭其兄長即被告黃麒榮長期無權占有，
然因系爭房屋所坐落之系爭土地原為兩造共有，且原告顧
念兄弟之情，因此未立即請被告遷出系爭房屋。嗣原告於
民國（下同）100年9月27日拍賣取得被告之系爭土地應有
部分2分之1所有權後，曾多次請被告遷出系爭房屋，但被
告黃麒榮均置若罔聞，仍繼續占有系爭房屋並出租予被告
陳銘源使用，拒不搬遷，致侵害原告對系爭房屋所有權之
行使，而使原告受有損害。
㈡本件被告黃麒榮並無任何正當權利，猶占用原告所有之系
爭房屋，並出租予被告陳銘源使用，顯屬無權占有。原告
依上開規定，自得請求被告2人自系爭房屋遷出，並將系
爭房屋返還原告。查被告在原告取得系爭房屋所有權期間
，無權占用系爭房屋，自屬不法侵害原告之房屋所有權，
應負損害賠償責任。被告無權占有系爭房屋，可能獲得相
當於租金之利益，為社會通常之觀念，故原告自得依民法
第767條、第184條第1項前段、第179條規定請求被告給付
損害金，爰請擇一為判決。
㈢系爭房屋113年度房屋課稅現值為276,200元，被告占用系
爭土地之面積為124.01平方公尺，而系爭土地113年1月之
申報地價為每平方公尺352元；108年至112年之申報地價
為每平方公尺336元，則5年內之平均申報地價應為339元
（計算式：［336×4+352×1］÷5=339）。據此，系爭房屋所
坐落之土地及其建物本身之申報總價合計為318,239元（
即 [124.01×339]＋276,200＝318,239，小數點以下四捨五
入，下同）。又本件系爭房屋係位於郊區，故原告依土地
法第97條、第148條、土地法施行法第25條之規定，按前
開土地及房屋申報總價334,430元之7％計算租金，再參酌
被告黃麒榮將系爭房屋出租予被告陳銘源每月租金為1萬5
,000元，原告請求上開租金應屬合理。從而，原告自本件
起訴時往前回溯5年請求被告給付原告所受相當於租金利
益之損害金額即為111,384元（即318,239×7%×5＝111,384
）。此外，原告尚得請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至
交還土地之日止，按月給付原告每月損害金1,856元（318
,239×7%÷12＝1,856元）。
㈣被告黃麒榮雖先辯稱原告應負系爭房屋為原告出資興建而
所有之舉證責任，被告黃麒榮才是系爭房屋出資興建者即
原始起造人，被告黃麒榮出資興建系爭房屋時，系爭土地
仍為兩造之父所有，當時兩造之父有同意被告黃麒榮可無
償使用系爭土地興建系爭房屋云云。嗣改辯稱原告因拍賣
程序取得系爭房屋事實上處分權而登記為房屋稅籍之名義
人及取得系爭土地應有部分2分之1，均為被告黃麒榮借用
其名義登記，屬借名契約行為，本於借名契約關係及使用
借貸關係亦是有權使用，非無權占有。且系爭房屋僅有事
實上處分權非所有權，無從本於所有權請求遷讓房屋。原
告未聲請點交系爭房屋前，被告黃麒榮占有買賣標的，非
無權占有。原告以年息7%計算不當得利，亦有過高云云。
惟被告黃麒榮主張其有權占有系爭房屋之主張前後不一，
顯難採信，原告亦否認兩造間有借名契約關係存在。又兩
造間縱有使用借貸關係，亦早已終止，原告並以本書狀送
達同時，再為終止之意思表示，則被告等顯無權占有系爭
房屋。準此，茲就被告前揭各項答辯，分別詳述其不可採
之理由如下：
⒈原告係因拍賣取得系爭房屋全部所有權，不論被告黃麒
榮是否為出資建築人，均已無權占有系爭房屋，自應騰
空遷出：
⑴本件原告自100年9月底取得本院核發系爭房屋之不動
產權利移轉證書之日起即取得系爭房屋之所有權及事
實上處分權，嗣並於100年10月17日登記取得系爭房
屋所坐落之系爭土地另2分之1所有權（以下合稱系爭
房地），而完整取得系爭房地全部所有權。則不論系
爭房屋是否係由被告黃麒榮出資興建？有無經兩造之
父同意興建於系爭土地上？均因原告拍賣取得系爭房
地所有權及事實上處分權，而無任何占有系爭房地之
權源。
⑵被告黃麒榮雖主張系爭房屋之房屋稅一直以來，均由
其繳納，若非其所有，焉會將系爭房屋稅繳款書交由
被告黃麒榮繳納或向其收取房屋稅云云。惟被告黃麒
榮所提出系爭房屋稅繳款書之納稅義務人係原告，核
與本院99年司執字第35196號強制執行事件（下稱系
爭執行事件）所發給不動產權利移轉證書記載系爭房
地之權利由原告得標買受，而依強制執行法第97條規
定發給權利移轉證書，並自領得該證書之日起，取得
該不動產所有權，且系爭房屋之房屋稅亦是由原告繳
納，足證原告為系爭房屋之所有權人及事實上處分權
人。又原告於拍賣取得系爭房屋所有權後，因被告黃
麒榮一時之間找不到棲身之所，乃暫時同意無償由被
告黃麒榮使用半年以利其另尋其他處所居住，惟被告
黃麒榮於半年過後，卻遲遲不願遷出系爭房屋，原告
雖曾多次催促其搬離系爭房屋，但被告黃麒榮均置若
罔聞，原告顧念與被告黃麒榮間之兄弟情誼，一再隱
忍，被告黃麒榮自覺過意不去因此願分擔部分房屋稅
之繳納，究不能據此即率認系爭房屋係被告黃麒榮所
有而借用原告名義登記為納稅義務人。倘若兩造就系
爭房地果有借名關係存在（假設非自認），何以被告
黃麒榮未繳納系爭土地自100年10月17日起之歷年地
價稅稅額2分之1？由此足證被告黃麒榮前後提出系爭
房屋係其出資建築或借名於原告之主張，均無可採。
⑶原告於拍賣取得系爭房屋所有權及事實上處分權後，
雖曾暫同意無償由被告黃麒榮使用，但嗣經原告多次
催請被告黃麒榮遷讓房屋，交還原告，被告黃麒榮均
置之不理，甚至擅自將系爭房屋出租被告陳銘源。據
此，原告除先前已多次口頭終止與被告黃麒榮間就系
爭房地之使用借貸關係，特以本書狀送達之同時，再
次為終止兩造間就系爭房地之使用借貸關係。則被告
黃麒榮、陳銘源既無任何正當權源，猶無權占有系爭
房屋，自應遷讓返還原告。
⑷被告無權占有系爭房屋，致使原告之系爭房屋所有權
及事實上處分權受侵害，原告自亦得依民法第184條
及第179條之規定，排除侵害，請求其等遷讓返還系
爭房屋，以回復原告系爭房屋所有權及事實上處分權
之圓滿行使狀態。
⒉原告否認與被告黃麒榮就系爭房地權利範圍2分1有借名
契約關係存在，被告黃麒榮執此主張有權占有，並無理
由：
⑴按出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，
始能成立借名登記關係。而不動產登記當事人名義之
原因原屬多端，主張借名登記者，應就該借名登記關
係之事實負舉證責任。尚不能僅因一方出資購買財產
而登記於他方名下，即謂雙方就該財產成立借名登記
契約。此外，主張借名登記者，應就該借名登記之事
實負舉證責任。而負舉證責任之一方，如能證明間接
事實並據此推認要件事實，雖無不可，並不以直接證
明為必要，惟此經證明之間接事實與待證之要件事實
間，須依經驗法則或論理法則足以推認其關聯性存在
，且綜合各該間接事實，已可使法院確信待證之要件
事實為真實者，始克當之，不得僅以推測之詞作為認
定之依據，否則即屬違背證據法則（最高法院111年
度台上字第1087號、111年度台上字第216號判決要旨
參照）。
⑵被告黃麒榮雖主張其為系爭執行事件之債務人，無法
承買執行標的，故兩造協議，由其借用原告名義去承
買系爭執行事件之執行標的，拍賣價金由被告以自己
親屬之款項繳付，且其出資興建系爭房屋時，系爭土
地仍為兩造之父黃謀村所有，並經其同意可無償使用
云云，惟原告否認與被告黃麒榮就系爭房地有借名契
約關係存在，且否認有其主張之使用借貸關係存在，
自應由被告黃麒榮就兩造究竟於何時？何地？就系爭
房地所有權及事實上處分權約定何具體權利義務之借
名契約內容達成合意等情，舉證以實其說，否則即難
採信。又系爭房屋興建之初不論有無經兩造之父黃謀
村同意，均因由原告拍賣取得系爭房地全部所有權及
事實上處分權，基於債之相對性，而不受該使用借貸
之債權契約拘束。
⑶被告黃麒榮於系爭執行事件係積欠債權人林惠華買賣
價金17萬7200元無力清償，而遭拍賣系爭房屋全部及
系爭土地權利範圍2分之1所有權。又原告拍賣取得系
爭房地之承買金額為63萬1,500元，則倘若被告黃麒
榮果有資力可出資借用原告名義購買系爭房地，何以
不逕向債權人清償上開債務，以繼續保有系爭房地之
所有權及事實上處分權，卻反而大費周章經由拍賣程
序，借原告名義承買系爭房地而登記於原告名下？顯
然有違常情。
⑷被告黃麒榮於85年間因經營事業不善，負債累累而央
求兩造之母黃許琴提供其名下所有坐落彰化縣○○鄉○○
段00000地號土地及其上89建號房屋共同設定抵押權
予第三人，以擔保200萬元之債務。嗣被告黃麒榮於
上開抵押債務屆期無力清償，經債權人聲請法院拍賣
黃許琴之上開不動產，被告黃麒榮為避免黃許琴之上
開不動產遭拍賣，乃向原告借款約120萬元以清償上
開抵押債務，此部分事實兩造之兄弟姊妹均知情，請
傳訊證人即兩造之兄弟黃瑞發到庭作證即明。是倘若
被告黃麒榮果有繳付系爭房地之拍賣價金，亦是因積
欠原告債務逕以該價金抵償，並非被告黃麒榮所出資
，更無借名（登記）契約關係存在。
⒊設若被告黃麒榮與原告就系爭房地果有借名契約關係，
亦因違反法律強制或禁止規定而無效，仍無權占有系爭
房地：
⑴按不動產之強制執行，依強制執行法第一百十三條準
用第七十條第六項規定，債務人不得應買。此一規定
係基於通說認為強制執行法上之拍賣屬買賣之一種，
並以債務人為出賣人，出賣人不得又為買受人之觀點
；且債務人如有資力並求保有名下財產，應逕向債權
人清償債務，而非許其應買自己財產，否則，債權人
就其債權未獲全額清償時，將再聲請拍賣已為債務人
固有之同一財產，致生冗長執行程序，殊非所宜，故
予立法禁止（最高法院105年度台抗字第381號判決要
旨參照）。復按不動產之拍賣，債務人得否參與應買
，與拍賣之性質有關。查依強制執行法所為之拍賣，
通說係解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定
人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之
地位 （最高法院47年台上字第152號及49年台抗字第
83號判例參照） ，故債務人若於其不動產被拍賣時
再參加投標，則同時兼具出賣人與買受人之地位，與
買賣須有出賣人與買受人兩個主體，因雙方意思表示
一致而成立買賣契約之性質有違，自應解為債務人不
得參與應買（最高法院80年台抗字第143號判例要旨
併參）。
⑵按當事人為規避強行法規之適用，以迂迴方法達成該
強行法規所禁止之相同效果行為，其事實上之效果違
反法律規定之意旨，屬脫法行為，應非法之所許，自
屬無效。是修正前土地法第30條第1項前段明定私有
農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，則私
法人為興建高爾夫球場，購買地目為田之土地，與第
三人成立借名登記契約，由該員簽立不動產買賣契約
。若該借名登記契約係於土地法修正前所成立，是否
為規避前開土地法之限制，自有待釐清，倘未予究明
，遽謂該契約並非無效，於法自有未合（最高法院10
5年度台上字第1852號判決要旨參照）。
⑶設若本件系爭房地之拍賣價金果為被告黃麒榮出資，
且係借名於原告名下（假設非自認），則依強制執行
法之規定，債務人不得應買其遭執行之標的物。是如
依被告黃麒榮之上揭主張，其係以違反法律規定之脫
法行為，而借用原告名義於拍賣程序中承買系爭房地
，參照上揭最高法院判例（決）意旨，系爭房地之借
名契約關係應屬無效。從而，被告黃麒榮不得以無效
之契約關係主張其係有權占有，依法仍屬無權占有，
應與被告陳銘源自系爭房屋騰空遷出，將系爭房屋返
還原告。
㈤爰依民法第767條、第184條第1項前段、第179條請求被告
遷讓房屋並給付相當於租金利益之損害等情，並聲明：⒈
被告黃麒榮、陳銘源應自坐落彰化縣○○鄉○○段000○00000○
00000地號土地上如彰化縣鹿港地政事務所114年6月6日鹿
土測字第641號土地複丈成果圖所示編號A1+A2鐵架鐵皮造
工廠第一層、面積124.01平方公尺及編號A1鐵架鐵皮造工
廠夾層一層、面積64.92平方公尺之建物即門牌號碼彰化
縣○○鄉鎮○村○○街00號左棟房屋騰空遷讓返還原告。⒉被告
黃麒榮、陳銘源應給付原告110,374元，及自起訴狀繕本
送達翌日起至交還前項房屋之日止，按月給付原告1,840
元。⒊前二項請求，原告願供擔保請准宣告假執行。⒋訴訟
費用由被告負擔。
被告則以：
㈠被告黃麒榮部分：
⒈依最高法院107年度台上字第1284號民事判決意旨：「至
依花蓮縣地方稅務局檢附之房屋稅籍證明書所示，上訴
人固為系爭房屋之納稅義務人，然稅捐稽徵機關用以課
稅之房屋稅籍資料，不能執為系爭建物是否為上訴人原
始興建而所有之唯一認定依據，原審未依該稅籍資料為
上訴人有利之判決，仍無不合。」、依最高法院106年
度台上字第1208號民事裁定意旨：「至上訴人為該建物
第2層至第7層（下稱系爭建物）建造執照起造人及房屋
納稅義務人，尚不足為其系爭建物所有權人之證明」及
依最高法院113年度台上字第1872號民事判決意旨：「
查稅捐稽徵機關用以課稅之房屋稅籍資料，不能執為系
爭建物是否全部為王火坤原始興建而所有之唯一認定依
據」。系爭房屋屬未經保存登記之建築物，而本件原告
係提出彰化縣地方稅務局房屋稅籍證明書記載，「納稅
義務人係原告」為憑，進而主張系爭房屋為其所有云云
。然，如前揭最高法院民事判決意旨可知，該房屋稅籍
資料實不足證明原告為系爭房屋之所有人。原告尚負「
系爭房屋為其出資興建而所有」之舉證責任。
⒉系爭房屋實係由被告於81年間出資委請營造業者謝昆峯
建築。是被告才係系爭房屋出資興建者即原始起造人。
故系爭房屋之所有人係被告，而非原告。且系爭房屋之
房屋稅款一直以來，均係由被告繳納，有系爭房屋稅繳
款書12件（109年度〔含〕以前均係原告將繳款書交由被
告繳納，自110年度起則係被告將房屋稅款匯入原告金
融帳戶，再由原告繳納）可參；由此益見，系爭房屋若
非被告所有，原告焉會將系爭房屋稅繳款書交由被告繳
納或向被告收取房屋稅款？
⒊系爭土地全部現雖登記為原告所有。惟系爭土地原是兩
造之父黃謀村所有，父於其生前（父係於93年間死亡）
轉移應有部分各二分之一與兩造，但於99年間因被告與
訴外人發生貨款糾紛，遭訴外人聲請本院強制執行被告
本有之應有部分二分之一，且因執行債務人即被告無法
承買執行標的，故兩造協議，由被告借用原告之名義去
承買該執行標的（即被告本有應有部分二分之一），承
買價金均由被告支付；因此，原告因拍賣取得之應有部
分二分之一，為被告借用其名義登記產權，屬借名登記
之行為，聲請向鹿港地政事務所調取系爭土地於100年1
0月17日登記、登記原因為拍賣之土地登記收件全部資
料，再依該土地登記收件資料所顯示之本院執行案號調
取該拍賣執行卷亦明。且被告出資興建系爭房屋時，系
爭土地仍為兩造之父所有，當時兩造之父係有同意被告
可無償使用系爭土地興建系爭房屋。
⒋末按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉
證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為
真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證
據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年度上
字第917號判決即前判例可參。是原告就其主張即系爭
房屋係其出資興建而所有一節，自應先由伊負舉證責任
。
⒌依本院調取之99年度司執字第35196號給付買賣價金強制
執行案卷雖顯示，被告因係積欠訴外人林惠華買賣價金
，而遭林惠華持本院核發之債權憑證，聲請本院強制執
行拍賣系爭房地，而原告係在拍賣程序中之100年9月間
行使優先承買權承買原為被告所有之系爭未保存登記房
屋事實上處分權及系爭土地應有部分二分之一（而原告
本即有系爭土地應有部分二分之一，故因該承買而取得
系爭土地所有權全部）。然，實係因被告為該強制執行
案之債務人而無法承買執行標的，故兩造協議，由被告
借用原告之名義去承買該案執行標的物，承買價金均由
被告支付；因此原告就上開拍賣程序取得之系爭房屋事
實上處分權而登記為房屋稅籍之名義人及取得登記系爭
土地應有部分二分之一，均為被告借用其名義登記，屬
借名契約行為。
⒍於上開強制執行拍賣前系爭土地本係兩造之父黃謀村所
有，父於其生前轉移應有部分各二分之一與兩造；而被
告出資興建系爭房屋時，系爭土地仍為兩造父黃謀村所
有，當時兩造之父黃謀村係有同意被告可無償使用系爭
土地興建系爭房屋。基此，系爭房屋被告本於借名契約
關係當有權使用，而系爭土地本於借名契約關係及使用
借貸關係亦是有權使用，被告均非無權占有，原告請求
被告遷讓房屋暨請求被告給付相當租金之不當得利，均
無理由。被告就系爭房屋之主張，因拍賣程序時間較久
遠致記憶有誤，為此更正主張如上。
⒎本件縱認原告因上開拍賣程序取得系爭未保存房屋事實
上處分權。然，系爭未保存登記房屋事實上處分權仍非
所有權，故原告無從本於所有權返還請求權請求被告遷
讓系爭房屋，其訴亦無理。
⒏按「不動產買賣契約成立後，其收益權之歸屬，依民法
第373條規定，應以標的物已否交付為斷，與是否已辦
理所有權移轉登記無涉。出賣人固負有交付出賣之不動
產與買受人之義務，但在未交付前，其繼續占有買賣標
的，僅屬債務不履行，尚難指為無權占有，不因其所有
權移轉登記已完成而有異。本件系爭土地縱係由上訴人
出賣予被上訴人之父李有德而登記予被上訴人之兄李正
財，再移轉登記予被上訴人屬實，但上訴人仍繼續占有
系爭土地，並未交付予買受人，既為原審確定之事實。
則被上訴人本於無權占有之法律關係，訴請上訴人返還
系爭地，即有未合」，最高法院84年度台上字第3001號
民事判決參照。查，於上開強制執行程序中，原告並未
聲請點交系爭房屋（見上開強制執行案卷），故在未點
交前，被告繼續占有買賣標的，尚非無權占有，且將系
爭房屋出租與本案共同被告陳銘源亦屬合法收益權之行
使，是原告本於無權占有關係請求被告遷讓系爭房屋及
請求相當租金不當得利之損害金額，仍無理由。
⒐本件原告回溯計算五年期間相當於租金利益之損害金額
均以114年1月份之申報地價為準，亦有違誤，該金額應
依該五年內之各年度之土地申報地價分別計算，始屬適
法。且系爭房地係在福興鄉偏僻地區，在地人口稀少，
生活機能不佳，而原告以年息7%計算此不當得利金額，
亦有過高等語置辯。並聲明：⒈原告之訴及其假執行之
聲請駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊被告若受不利之判
決，願供擔保，請求准予宣告免為假執行。
㈡被告陳銘源經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提
出書狀作何聲明或陳述。
不爭執事項：
㈠原告於本院99年度司執字第35196號強制執行事件，拍賣取
得債務人即被告黃麒榮所有彰化縣○鄉○○○段000地號土地
應有部分24分之2、同段593-7地號土地應有部分2分之1、
未保存登記查封建號213建物地面層面積124.01平方公尺
、夾層一層面積64.92平方公尺，合計188.93平方公尺鐵
架鐵皮造工廠（含鐵架鐵皮造雨遮18.09平方公尺），原
告於100年9月27日經本院核發所有權移轉證書，上開建物
現由被告黃麒榮使用。
㈡前開經拍定之建物即如本院囑託彰化縣鹿港地政事務所勘
測之收件日期文號114年6月6日鹿土地測字第641號土地複
丈成果圖所示編號A1+A2（鐵架鐵皮造工廠第一層）面積1
24.01平方公尺、A1（鐵架鐵皮造工廠夾層一層）面積64.
92平方公尺之建物（鐵架鐵皮造雨遮18.09平方公尺已滅
失）。
㈢前開建物門牌號碼為彰化縣○○鄉○○街00號左棟，其房屋稅
籍編號00000000000之納稅義務人於101年以拍賣為由被告
黃麒榮變更為原告。
得心證之理由：
㈠按受讓未辦理所有權第一次登記之建物，受讓人雖因該建
物不能為所有權移轉登記，而僅能取得事實上處分權，但
該事實上處分權，具占有、使用、收益、事實上處分及交
易等支配權能，長久以來為司法實務所肯認，亦為社會交
易之通念，自屬民法第184條第1項前段所稱之權利（最高
法院106年度台上字第187號判決意旨參照）。又按依強制
執行法所為之拍賣，通說係解釋為買賣之一種，即債務人
為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立
於出賣人之地位。又因繼承、強制執行、徵收、法院之判
決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，
應經登記，始得處分其物權，民法第759條定有明文。是
基於強制執行而取得不動產物權者，屬於民法第759條規
定範圍，一經法院發給所有權權利移轉證書，即發生取得
不動產所有權之效力（強制執行法第98條第1項參照），
不因尚未受領點交而否認拍定人對於拍定不動產之所有權
。查本院99年度司執字第35196號強制執行事件，將債務
人即被告黃麒榮所有坐落彰化縣○鄉○○○段000地號土地應
有部分24分之2、同段593-7地號土地應有部分2分之1暨附
表所示編號一、二之A1+A2之鐵架鐵皮造工廠第一層及A1
之鐵架鐵皮造工廠夾層一層等建物予以查封拍賣，經原告
應買取得，並於繳清買賣價金後取得不動產權利移轉證書
，被告黃麒榮雖辯稱：拍賣價金為其所支出，經拍定之不
動產其僅係以借名契約之方式暫時登記於原告名下，原告
並非事實上所有權人云云，此為原告所否認，被告黃麒榮
自應負舉證之責，其請求調查拍定人向法院繳交之款項係
由何人以何方式支付，經本院向合作金庫商業銀行員林分
行查詢，該行函覆稱相關傳票及報表已逾保存年限，無法
提供等情，此有該行114年11月5日合金員林字第11400035
26號函在卷可按（本院卷第269頁），此外被告復並未提
出任何相關證據以實其說，其所辯礙難採信；而不動產所
有權當然包含對該不動產之使用、收益及處分等權能，是
原告主張其已取得附表一所示編號一、二、四、五之建物
事實上處分權及土地所有權，自屬有據；又上開執行事件
之應買公告記載「拍賣建物由債務人自己使用，無出租出
借等情形，惟應買人仍應自行查明注意，如債權人所述屬
實，拍定後建物部分得點交。但如有其他依法不能點交之
情事，本院得不點交」，原告既已取得土地之所有權及系
爭建物之事實上處分權，縱原告尚未請求法院執行點交程
序，被告黃麒榮為執行事件之債務人，其所有之財產既經
法院拍賣由他人取得，其仍占有使用拍賣標的物即無合法
之權源，其辯稱並非無權占用，顯屬無據。
㈡次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還
之，民法第767條第1項前段定有明文。同法第767條規定
所有人對於無權占有其所有物者得請求返還之，所稱占有
不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內（最高法院82年
度台上字第1178號裁判意旨參照）。又請求返還占有物之
訴，固應以現在占有該物之人為被告，惟所稱占有，不惟
指直接占有，即間接占有亦包括在內。除直接占有人外，
尚包括間接占有人，如貸與人、出租人等（最高法院87年
度台上字第213號、90年度台上字第2217號判決意旨參照
）。是所有物返還請求之相對人，若將所有物另行交予他
人直接占有者，身為間接占有人，自仍負有義務將全部建
物交還權利人。查原告主張被告黃麒榮於原告取得院核發
之所有權移轉證書後，於114年1月1日將附表所示附圖編
號A1之鐵架鐵皮造工廠夾層一層出租予被告陳銘源，其使
用附圖編號A1+A2之鐵架鐵皮造工廠第一層，且被告二人
並共同使用第一層之浴室及廚房，租期至115年12月30日
等情，有租賃契約書（本院卷第21-23頁）在卷可稽，復
為被告黃麒榮所是認，被告陳銘源則於相當時期受合法通
知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀予以爭
執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項規定，視同自
認，是原告之上開主張自勘信為真實。被告黃麒榮於喪失
系爭建物之事實上處分權後，將建物出租予被告陳銘源，
並無買賣不破租賃規定之適用，對原告而言被告二人占有
系爭附表所示編號一、二之建物均為無權占用，故原告請
求被告二人應自附表所示編號一、二之建物遷讓，並交還
予原告，於法有據。
㈢又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益，民法第179條定有明文。又請求返還不當得利者
，其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以
請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲致
相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上
字第1695號判例意旨參照）。再按城市地方房屋之租金，
以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限，而此
項規定於租用基地建築房屋者亦得準用，土地法第97條第
1項、第105條分別定有明文。末按所謂土地價額係指法定
地價而言；土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價
，除非土地所有權人未於公告期間申報地價者，才以公告
地價（並非公告現值）百分之80為其申報地價，土地法第
148條、土地法施行法第25條、平均地權條例第16條前段
分別定有明文。經查，系爭房屋坐落之土地原告僅買受彰
化縣○○鄉○○段00000地號應有部分1/2，該筆土地申報地價
109年至112年為每平方公尺336元、113至114年為每平方
公尺352元，系爭房屋113年課稅現值為276,200元等情，
此有原告提出之地價查詢資料及房屋稅繳款書在卷可稽（
本院卷第297、25頁）；本院審酌系爭房屋坐落之區域屬
福興鄉鎮平村之非都市土地環境，土地多規劃為建地、農
牧用地，呈中低度利用狀態，密集度稍低，區域公共設施
僅有文昌國小及活動中心，因位處市區外圍，地區開發成
熟性稍低，公共設施條件稍差，區域屬住農混和之環境，
未來發展趨勢以持平為主等情，此有本院99年度司執字第
35196號卷附不動產估價報告書可考，核與本院至現場勘
驗時之情形相當，亦有勘驗測量筆錄及現場照片附卷可憑
（本院卷第181-187頁），據此原告以系爭土地及其建築
物申報總價額年息5%計算相當於不當得利之租金，較屬合
理，原告請求起訴前（即114年4月21日）五年相當於不當
得利之租金，就附表二所示編號1及2之期間（即自109年4
月22日至113年12月31日止）部分，僅得請求被告黃麒榮
給付，金額為69,512元（計算式如附表二所示編號1、2之
合計），附表二所示編號3之期間則為陳銘源所承租而與
黃麒榮共同使用系爭建物之時間，原告得請求被告二人給
付相當於租金之損害金額為4,509元（計算式如附表二所
示編號3），並自114年4月22日起至遷讓房屋之日止，按
月給付原告1,236元（14,826÷12＝1,236，小數點以下四捨
五入），為有理由。
綜上所述，原告請求被告黃麒榮、陳銘源應自如附表一所示
編號一、二之房屋騰空遷讓，並交還予原告，及被告黃麒榮
應給付原告69,512元、被告黃麒榮及陳銘源應共同給付原告
4,509元，及均自起訴狀繕本送達翌日即114年5月24日起至
清償日止，按週年利率5%給付法定遲延利息，另被告黃麒榮
及陳銘源並應自114年4月22日起至遷讓房屋之日止，按月給
付原告1,236元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，
為無理由，應予駁回。
兩造陳明願供擔保請求宣告假執行或免為假執行，核無不合，
均酌定相當金額宣告之。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判
決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。
中 華 民 國 114 年 12 月 29 日
民事第三庭 法 官 黃倩玲
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委
任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 12 月 31 日
書記官 謝志鑫
附表一：
編號 附圖編號 不動產 使用土地地號 使用面積（㎡） 合計面積（㎡） 拍定標的 一 A1+A2 鐵架鐵皮造工廠第一層 590 8.37 124.01 是 593-6 0.21 593-7 115.43 二 A1 鐵架鐵皮造工廠夾層一層 590 8.37 64.92 是 593-6 0.21 593-7 56.34 三 B 一層磚造建物及鐵皮雨遮 593 10.11 131.22 否 593-6 8.46 593-7 112.65 四 土地 593-7 權利範圍1/2 是 五 土地 593 權利範圍2/24 是
附表二：
編號 占用期間 占用原告所有之土地面積（㎡） 申報地價（新台幣） 建物課稅現值 相當於租金之不當得利金額計算式：（元以下四捨五入） ⒈ 109年4月22日至112年12月31日 A1+A2：115.43 109年至112年申報地價336元 276,200元 【（申報地價×A1+A2占用593-7地號面積×應有部分1/2＋房屋課稅現值）×5%×佔用期間(年)】 （336×115.43×1/2＋276,200）×5%×（3+254/365）＝54,686元 ⒉ 113年1月1日至113年12月31日 同上 113年申報地價352元 （352×115.43×1/2＋276,200）×5%×1＝14,826元 ⒈＋⒉小計 69,512元 ⒊ 114年1月1日至114年4月21日 【租金×佔用期間(年)】 （352×115.43×1/2＋276,200）×5%×111/365=4,509元