損害賠償110年度訴字第845號
臺灣彰化地方法院民事判決
110年度訴字第845號
原 告 辛蕙治
洪嘉佑
共 同
訴訟代理人 陳盈壽律師
複 代理人 廖珮羽律師
被 告 總順建設有限公司
法定代理人 黄瑞彬
訴訟代理人 李進建律師
黃偉倫
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年4月25日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍拾陸萬玖仟零伍拾元，及自民國一一○
年十月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾玖萬元供擔保後，得假執行；
被告如以新臺幣伍拾陸萬玖仟零伍拾元為原告預供擔保後，得免
為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告主張：原告辛蕙治、洪嘉佑（下合稱原告，單指稱姓名
）於民國106年6月13日以新臺幣（下同）2,070萬元，向被
告購買「和美.璽悦-編號A9」預售屋，並簽定房屋預定買賣
契約書（下稱系爭買賣契約），被告於108年8月31日交付門
牌號碼彰化縣○○鎮○○路00巷00號房屋（下稱系爭房屋）。然
原告入住後，發覺因被告施工不良，系爭房屋有如附表所載
瑕疵，自屬不完全給付。經原告陸續向被告反應，然其迄未
完成修繕，爰依民法第226條第2項、第213條第1項、第3項
等規定，請求被告支付回復原狀所必要費用等語，並聲明：
㈠被告應給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告
假執行。
二、被告則以：
原告主張有關於大理石部分，均為天然石材受不同因素影響
，非屬瑕疵，且為交屋時立即可發現，原告皆未主張，依民
法第356條規定不得再行請求。又本件原告主張之瑕疵，無
論係契約成立前、後，始存在或發生，皆可修繕或補正，並
無自始、嗣後、主觀、客觀給付不能問題，亦無給付不能而
其他部分之履行，於原告無利益情形。兩造於111年7月18日
達成訴訟上協議，由原告告知時間，被告前往修繕項目1、
項目8及項目10關於大理石樓梯水泥填補縫隙等部分，兩造
應同受拘束。原告原同意被告於111年8月27日修補，然其後
拒絕受領補正，應視為受領遲延或拒絕受領，原告不得請求
賠償此部分費用。被告已於112年4月11日雇用廠商修補項目
7所示瑕疵完畢，原告不得請求該項費用。又原告所為請求
，已罹於兩造約定之1年保固期間，不得再為請求等語置辯
，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判
決，願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：(見本院一第422至425頁、卷二頁39至41
、89)
㈠原告於106年6月13日以2,070萬元，向被告購買「和美.璽悦
，編號A9房屋1戶」，並簽訂系爭買賣契約。
㈡被告於108年8月31日交付系爭房屋屋。
㈢系爭房屋有附表所載情況。
㈣就附表項目1「一樓車庫天花板漏水」部分，被告不爭執部分
天花板因原告放置盆栽而未施作防水，僅就需否給付賠償為
爭執。
㈤原告於110年7月27日寄發律師函，催告被告修補附表項目1至
7、10所示瑕疵，被告於110年7月29日收受。
㈥原告於111年6月2日寄發律師函，催告被告修補附表項目8至9
所示瑕疵，被告於111年6月8日收受。
㈦兩造協議於111年8月27日後修補附表項目1及11，經原告拒絕
。
四、兩造爭執事項：
㈠原告主張因被告施工不良，致系爭房屋有如附表所列瑕疵，
其得依不完全給付準用民法第226條第2項、第213條第1至3
項規定，請求支付回復原狀之必要費用100萬元，有無理由
？
㈡被告抗辯，原告所為請求，均交屋時立即可發現，原告起訴
已逾6個月除斥時間，依民法第365條規定，不得再行主張，
是否可採？
㈢被告抗辯，原告拒絕被告修補項目3所示瑕疵，視為受領遲
延或拒絕受領，不得請求賠償此部分費用，是否可採？（被
告就項目1、10部分，於113年2月20日具狀表示同意給付，
故不再列為爭執事項）
五、得心證之理由：
㈠按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227
條第1項定有明文。次按出賣人就其交付之買賣標的物有應
負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因
可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保
責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。出賣人應
負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法
第226條第2項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法
則，請求補正或賠償損害，並有民法第264條規定之適用（
最高法院77年度第7次民事庭會議決議㈠參照）。又所謂物之
瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當
事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者
，即為物有瑕疵（最高法院94年度台上字第1112號判決參照
）。再者，債務人應依債之本旨為給付，倘債務人所給付之
標的物如不具備依通常交易觀念或當事人之約定所應具備之
價值、效用或品質者，即為不完全之給付。
⒈查原告主張系爭房屋存有如附表所示瑕疵，均為被告施工不
良所致等語。就系爭房屋具有附表（下同）項目1「一樓車
庫天花板漏水」、項目10「大理石樓梯破損、樓梯立面尺寸
不足」等瑕疵，屬可歸責於被告，暨經彰化縣建築師公會鑑
定後認修補費用分別為74,000元、12,900元等情，為被告所
不爭執（見本院卷二第138、141頁），是原告請求被告賠償
此部分金額，自屬有據。
⒉就項目2、4、5、6關於大理石瑕疵部分：
⑴原告主張系爭房屋之大理石地板及樓梯顏色不一，地板為安
卡拉灰，樓梯為舊米黃，且樓梯有嚴重跳色，顯為不同塊石
材拼接而成，另地板使用不同塊的安卡拉灰大理石等語。經
鑑定意見認：本案所採用的天然石材屬變質岩大理石，雖同
一石材，極可能就有不同的紋路、色澤之差異，同時，紋路
、色澤變異部位，也容易產生裂紋。本案所採用石材色差，
難以判斷是使用不同塊石材所致，或許是同一石塊裁切到不
同部位所致。通常於施工時，遇有色差較大的石材，有經驗
之施工者會現場調整施作位置，以獲較佳視覺感等語（見鑑
定報告書第5至6頁），固難認被告有使用不同石材鋪設地板
及樓梯之情事。
⑵查兩造約定被告出售之系爭房屋，以天然石材及天然大理石
鋪設地板及樓梯，然就石材之品質、色系，並未特別約定，
此有系爭買賣契約附件七之建材表可參（見本院卷一第51頁
，關於「地坪」部分）。而依一般人通常交易觀念，就室內
樓梯及地板鋪設，理應使用相同色系之石材，以達外觀上一
致性，否則難謂已依債之本旨為給付，是被告辯稱兩造未約
定樓梯及地板應同色，項目4「地板大理石與樓梯大理石顏
色不一」部分非屬瑕疵云云，即不可採。又觀諸原告所提現
場照片，並參諸關於鑑定事項㈡、㈣之鑑定說明（見鑑定報告
書第5至7頁），系爭房屋具有大理石樓梯為舊米黃、地板為
安卡拉灰等色系不一致之情形，且此等情形為被告於施工時
，可使用相同色系之石材，或現場調整施作位置以避免產生
較大色差，可認此項目之瑕疵，屬可歸責於被告。
⑶至原告主張項目2大理石樓梯跳色及項目5關於大理石地板跳
色部分，被告既使用同一色系大理石為鋪設，且原告復未證
明被告有使用不同種類，或未合於兩造約定品質之石材，則
此部分色差有無，乃屬個人主觀上視覺感受差異，難認屬違
反通常交易觀念之瑕疵。且項目4部分經鑑定更換1至5樓全
部樓梯費用為235,500元，即已包含項目2所示更換3樓上4樓
樓梯之費用，故縱然項目2部分屬瑕疵，亦不予重複計算賠
償金額。
⑷就項目5關於「大理石地板補痕、殘膠、非切割之不規則裂痕
、修補處脫落」部分，經鑑定結果認；各樓層樓梯及地板石
材，有普遍性的龜裂及紋路，龜裂部分寬度甚至達到1.5mm
以上不少，因石材質地較為鬆軟、硬度較差，二次加工時又
未能避開缺陷過大部位裁切，且龜裂修補痕跡過於明顯，影
響外觀等語（見鑑定報告書第9頁），可見被告未選擇較無
裂痕缺陷之石材施工，且施作後未為適當之美容修補，致系
爭房屋各樓層樓梯及地板石材，具普遍性龜裂及紋路，已難
認具備通常交易觀念所應具備之品質，且屬可歸責於被告所
致。被告固辯稱其交屋時已退款10,000元，原告並無爭執，
不得請求賠償此項目云云，然為原告所否認。依被告所提A9
交屋單之內容，僅於驗屋過程欄第7點記載「2019.8.1屋主
退清潔」，並於後方手寫記載「退1萬」（見本院卷一第139
頁），無從認定此部分款項係針對上述瑕疵所為退款協議，
是被告此部分抗辯，係難採認。
⑸關於項目6「地板及牆壁連接處，非以整塊大理石鋪設，為拼
接」，經鑑定結果認：乃因現場牆壁放樣不精準，地板石材
尺寸裁切時，未能配合現場尺寸調整，而以零料填補，致該
房間四周牆壁，未能依據設計圖成為直角等語（見鑑定報告
書第9頁），足認該項瑕疵係因被告施工不良所導致。被告
辯稱此為連接處之合理伸縮縫云云，顯不足採。
⑹被告辯稱兩造點交房屋時，已協議更換2樓及5樓之2塊大理石
地板，並退款26,800元與原告作為補償，其餘大理石部分原
告均同意收受，不得再為請求云云，固據提出A9交屋單1紙
為憑（見本院卷一第139頁）。然依交屋單驗屋過程欄第14
點所載「2019.8.28與屋主協議更換五樓後房深色大理石一
塊與二樓電梯旁一塊共兩塊，已告知不對花，辛小姐（即辛
蕙治）同意。」，並手寫記載「退26,800元」（見本院卷一
第139頁）；又依被告提出之交屋文件點交簽收表下方，手
寫記載「大理石退款（2塊）：26800」（見本院卷二第143
頁）；復據被告訴訟代理人黃偉倫於本院112年3月8日言詞
辯論期日中，自陳26,800元係針對5樓及2樓等2塊大理石之
補償。兩造曾協議就大理石色差以2萬元補償，被告並交付
款項與辛蕙治之配偶，然遭辛蕙治退回等語（見本院卷一第
419頁），顯見被告給付26,800元與原告，乃僅就更換5樓後
房及2樓電梯旁等2塊大理石所為退款補償。被告復未提出其
他證據證明兩造已就系爭房屋內全部大理石瑕疵，達成和解
約定，是其此部分抗辯，係難採認。
⒊就項目3「樓梯側邊突出切齊不一致」部分，業經彰化縣建築
師公會鑑定後認：樓梯鋪面突出樓梯現象，其原因可能施工
誤差所致。本案樓梯石材部分突出側面，樓梯石材鋪面的表
現方式並不一致，顯係施工時未能注意美觀的一致性（見鑑
定報告書第6至7頁）。被告雖辯稱兩造未約定樓梯側面是否
應對齊。而系爭房屋所在社區建物及其他建物，皆為每層樓
梯突出施作，以保護既有梯面，非屬瑕疵云云，並提出案外
建物及被告訴訟代理人住處之現場照片為佐（見本院卷二第
201至239頁）。然本件原告主張瑕疵之處在於樓梯側邊突出
或切齊「不一致」，並非僅針對樓梯側邊突出為爭執，是被
告訴訟代理人此部分抗辯，已有誤認原告主張之情形。而觀
諸被告所提照片，屋內樓梯鋪面均為統一凸出之施作，非如
系爭房屋樓梯側邊有部分突出、部分切齊等不一致之施工，
益可認系爭房屋之樓梯石材鋪面側邊不一致，確屬瑕疵，且
該部分瑕疵係因被告施工不良所導致。
⒋就項目7「五樓外走廊上方樑柱壁癌、前方鋁包板內包覆鐵架
鏽蝕」部分：
⑴經鑑定結果認：外側烤漆包板未能密封，導致雨水內滲蓄積
，C型鋼長久浸濕鏽蝕所致，應拆下後除鏽，在刷以防鏽漆
後，更換螺栓，再行安裝，並注意密封防水滲入聚積等語（
見鑑定報告書第11頁），可認被告施工時，疏未將外側烤漆
包板密封，因雨水滲入，導致內部C型鋼鏽蝕。被告雖辯稱
其已於112年4月11日處理全部鏽蝕，並施作保護漆完畢。鑑
定單位未完全拆開鋁包板，僅依據原告提供之照片為鑑定，
鑑定結論不實等語。然經鑑定人補充說明，其至現場可見鏽
蝕之現況，並參考本院卷附照片，於鑑定時已瞭解原先鏽蝕
狀況，無須拆解全部鋼架包板。C型鋼架縱經被告除鏽及施
作保護漆，惟現況觀察似效果不彰，且現場除鏽未能針對鋼
架及壁體接觸面處理，另不能確保其固定螺絲是否已遭鏽蝕
侵入。為安全起見，以吊車拆卸全面除鏽、上漆後，再行更
換螺栓，安裝為宜（見本院卷二第243頁所附彰化縣建築師
公會鑑定報告書補充說明），可見鑑定人經現場勘查後，依
據建物現況並參酌卷附證據，而為上述認定，所為鑑定結論
應屬專業可採。且觀之原告所提建物照片（見本院卷一第95
頁），五樓外側前方烤漆包板均有大量滲水現象；參以經原
告拆卸後確認，其中第4片烤漆包板內鋼架已有嚴重鏽蝕狀
況，亦有現場照片可憑（見本院卷一第377至393頁），可推
認全數鋼架因雨水滲入，均有產生鏽蝕狀況甚明，則縱然鑑
定人未拆卸全部烤漆包板，亦難認其鑑定方法及鑑定結論有
何不實或違誤。
⑵被告於本院112年6月8日言詞辯論期日中，不爭執其於112年4
月11日僅修補第4片烤漆包板內鋼架（見本院卷二第87頁）
，且有其所提現場照片可參（見本院卷二第33、35頁），則
被告其後未提出任何證據，逕改稱就全部鋼架均已除鏽云云
，實不可信。況且，鑑定人於112年7月7日、9月28日、11月
20日至系爭房屋現場勘查，有鑑定案件會勘紀錄表可稽（見
鑑定報告書附件四）。距被告於112年4月11日進行除鏽工作
，至多僅7個月。然觀之鑑定人於會勘時拍攝之照片（見鑑
定報告書附件六第60頁編號15、16照片），明顯可見鐵架及
其上鎖固螺栓具大面積鏽蝕狀況，可見被告所為除鏽及施作
保護漆等工作，未能確實修補該項瑕疵，是被告辯稱其已於
112年4月11日修補完畢云云，係無足採。
⒌項目8關於「一樓後門因排水系統不良，造成地板積水」部分
，經鑑定說明認：本案設計橫管採用75mm管徑，其平均坡度
1/38，符合設計規範。積水問題涉及氣候及外界排水溝因素
，難認施工缺失（見鑑定報告書第12至13頁）。原告復未說
明及舉證證明被告就系爭房屋排水系統有何設計或施作不良
之情形，是其主張此部分瑕疵可歸責於被告云云，不足採認
。又關於「一樓後門壁癌、牆壁油漆脫落」部分，則經鑑定
認：因外牆防水層未施作或施作不確實所致（見鑑定報告書
第13頁）。被告雖辯稱其有施作防水，因原告使用數年而自
然產生瑕疵等語，然並未提出任何證據供本院審酌，是其此
部分抗辯，亦難採認。
⒍就項目9「一樓車庫鐵捲門無法正常使用」部分：
查被告不爭執項目1「一樓車庫天花板漏水」，係因其施作
二樓露臺面層前，未先行施作防水層所致（見本院卷一第13
5頁、卷二第138頁）。又依鑑定說明可知，因一樓車庫配管
內滲入雨水，致電線接頭或開關鏽蝕，導致一樓車庫鐵捲門
無法正常使用（見鑑定報告書第13頁），可見鐵捲門無法正
常使用，乃因被告未於露臺施作防水層所致。又鐵捲門電源
之電線接頭或開關，既已因滲水產生鏽蝕，則原告請求被告
賠償此部分損害，自屬有據。被告辯稱完成項目1之二樓露
臺防水層施作後，即不會產生鐵捲門使用不良問題，無庸更
換電線云云，係不足採。至被告辯稱鐵捲門每日均開啟正常
，不知為何鑑定當日無法正常使用云云，未提出任何證據為
憑，亦不足採。
⒎就項目11「一樓後門未密合及後門生鏽」部分，經鑑定結果
認：⑴一樓後門未密合、縫隙大，可能為門扇拆裝或地震因
素，而致門框或門窗些許變形。後門膠條明顯有老化、凹陷
現象，影響適用功能。⑵後門門框、門扇及把手直接接觸外
界，受日曬、雨淋一段時間後而鏽蝕，屬必然現象、地震、
撞擊等因素，造成門框與門扇間烤漆脫落，內層金屬鏽蝕（
見鑑定報告書第14頁）。查系爭房屋於108年8月31日即已交
付原告使用（見三、第㈡項兩造不爭執事項），迄至111年7
月18日原告追加請求此項目時（見本院卷一第173頁所附民
事準備書一狀），已將近3年。而原告並未提出任何證據證
明系爭房屋於交付時，即存在此部分瑕疵，原告復不爭執兩
造未約定後門需使用不易生鏽之特殊材質（見本院卷一第42
2頁），可認此部分瑕疵，係因原告長期使用後所造成之老
化、生鏽等自然耗損現象，或因地震等不可抗力因素造成，
難認因被告施工不良，或有其他可歸責於被告之事由所致，
是原告就此項目請求被告負不完全給付之損害賠償責任，即
屬無據。
⒏查兩造均不爭執原告向被告買受之系爭房屋為預售屋（見三
、第㈠項 )。又項目1、3、4、5（跳色部分以外）、6、7、8
（一樓後門壁癌、牆壁油漆脫落部分）、9、10等瑕疵，均
為被告施作不良所導致，業如前述，可見上述瑕疵係發生於
系爭買賣契約成立後，且可歸責於被告之事由所造成，揆諸
前開說明，原告依民法第227條第1項規定，請求被告負不完
全給付之損害賠償責任，即屬有據。
㈡查原告於本件起訴前，即請求被告修補項次8所示瑕疵，有原
告所提修繕單可參（見卷一頁480）。原告復於110年7月27
日催告被告於7日內，修補附表項目1至7、10所示瑕疵，經
被告於110年7月29日收受；又於111年6月2日催告被告修補
附表項目8至9所示瑕疵，經被告於111年6月8日收受等情，
為兩造所不爭執（見三、第㈤、㈥項）。然被告逾期未為之，
足認已有主觀給付不能之情事，是原告依民法第226條第2項
、第213條第1項、第3項等規定，請求被告給付回復原狀所
必要費用，即屬有據，被告辯稱原告主張之本件瑕疵，皆可
修繕或補正，並未構成給付不能問題云云，係不足採。至被
告辯稱兩造於111年7月18日達成訴訟上協議，由被告前往系
爭房屋修繕項目8關於一樓牆壁防水部分，其後遭原告拒絕
，應視為原告受領遲延或拒絕受領，不得請求賠償此部分損
害云云。然原告於起訴前既已請求被告修復未果，自得準用
上述給付不能規定，請求被告賠償修復費用。縱然兩造於本
件訴訟進行中，因試行和解而進行磋商，惟難認兩造已達成
由被告修繕，原告不得請求該項費用之合意，故被告此部分
抗辯，亦不足採。
㈢被告另抗辯兩造於108年8月31日交屋，原告未反應項目2、3
、4、5、6所示瑕疵，其提起本訴訟，已逾6個月除斥期間，
依民法第356條規定，視為同意受領云云。惟按物之瑕疵擔
保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成
要件及規範功能各不相同。物之瑕疵擔保責任應受民法第36
5條除斥期間之限制，不完全給付之債務不履行責任則無民
法第365條規定之適用。上開二項請求權競合時，買受人得
擇一行使之，倘其主張出賣人應負不完全給付之債務不履行
責任，而請求其賠償損害時，應無民法第356條規定之適用
（最高法院105年度台上字第2245號、94年度台上字第2352
號、87年度台上字第1707號判意旨參照）。本件原告係依不
完全給付之法律關係，請求被告賠償損害，並非本於瑕疵擔
保請求權為請求，依上開說明，並無民法第356條、第365條
第1項規定之適用。且觀諸被告所提交屋單及原告所提line
對話紀錄、修繕單，原告於交屋前、後及驗屋過程中，已數
次向被告反應大理石瑕疵問題（見本院卷一第139、439至48
1頁），是被告此部分辯稱，自無可採。
㈣被告又辯稱項目2至8所示瑕疵，非屬建物結構部分，依系爭
買賣契約第26條第1項第2款約定，其僅負1年保固責任，原
告提起本訴訟已逾保固期間云云。然所謂保固之責任，係指
出賣人交付買賣標的物，尚能具備正常之品質與效用，亦即
出賣人在保固期限內，對於正常使用所生之瑕疵均應負責修
補。於拒絕修補時，買受人或取得保固者，均得請求出賣人
或提供保固者，給付修補該瑕疵之必要費用而言。是兩造間
縱有前揭保固條款之約定，僅在強化被告之瑕疵擔保責任，
並非據以免除被告應負不完全給付責任，是被告以已逾1年
保固期間為由，抗辯原告不得為本件請求，亦非可採。
㈤原告主張鑑定之修補金額，顯低於市場行情等語，並提出訴
外人洪聖泰出具之修復費用明細為憑（見本院卷二第185至1
89頁）。然查，系爭房屋位在彰化縣，本件鑑定結論所列修
補費用，係參考全國建築師公會2022年版鑑定手冊，並向彰
化地區廠商詢價所得。其中關於大理石費用，係經鑑定人至
臺中及彰化兩地之施工廠商及營造廠商詢價後，比較全國建
築師公會2022年版鑑定手冊單價分析表所列金額，採擇該鑑
定手冊所列較高單價計算，此於鑑定報告書及補充說明甚詳
（見本院卷二第243至245頁），所為鑑定結論應屬客觀可採
。而原告所提修復費用明細，乃私人所為單一估價列表，且
未見相關單據或憑證，實難認客觀可採，是原告此部分主張
，即不足採。
㈥綜上，原告就上述瑕疵得請求金額，共計569,050元（計算式
：【項目1】74,000元＋【項目3】6,500元＋【項目4】235,50
0元＋【項目5】147,000元＋【項目6】38,000元＋【項目7】28
,000元＋【項目8關於外牆防水施作部分】19,850元＋【項目9
】7,300元＋【項目10】12,900元＝569,050元）；逾此金額之
請求，則屬無據，不應准許。
六、綜上所述，原告依民法第226條第2項、第231條規定，請求
被告給付569,050元，及自起訴狀繕本送達翌日即110年10月
7日起（見本院卷一第123頁所附送達回證）至清償日止，按
週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之
請求，則無理由，應予駁回。
七、兩造均分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，
就原告勝訴部分，經核皆於法並無不合，爰各酌定相當之擔
保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，亦失所
附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
審酌後與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘
明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 113 年 5 月 30 日
民事第三庭 法 官 鍾孟容
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委
任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 4 日
書記官 張茂盛
附表：系爭房屋瑕疵對照表
項目 原告主張之瑕疵 鑑定結論 鑑定修補金額（新臺幣） 被告抗辯 1 一樓車庫天花板漏水 一樓車庫為增建，一般會於銜接面上方（即二樓露臺），於施作露臺面層前先行施作防水層。本項目已產生龜裂現象且已有滲漏，建議剔除露臺面層，重新施作較具彈性伸縮防水層材料。 74,000元 不爭執（見本院卷二第138頁） 2 3樓上至4樓之大理石樓梯地板跳色嚴重 依其色差難以判斷係使用不同石塊所致，或許係同一石塊裁切到不同部位所致。有經驗之施工者會現場調整施作位置，以獲較佳視覺感。 58,000元 (3樓上4樓樓梯) ⒈天然石材受不同因素影響 ⒉兩造未約定樓梯及地板應同色。 ⒊兩造於108年8月31日交屋，原告未反應該瑕疵，依民法第356條視為同意受領。 ⒋已罹於1年保固期間 ⒌兩造協議就大理石地板退款26,800元，其餘均同意收受。 3 樓梯側邊凸出、切齊不一致 施工放樣誤差所致 6,500元 ⒈所有建物樓梯側邊均以凸出工法，以保護梯面，非屬瑕疵。 ⒉依民法第356條視為原告同意受領。 ⒊已罹於1年保固期間 4 地板大理石與樓梯大理石顏色不一（地板為安卡拉灰、樓梯為舊米黃） 無論安卡拉灰或舊米黃均屬天然石材，歸類為大理石類。本案地板與樓梯是否需使用同一名稱之石材，應依契約約定辦理。 235,500元（全部1至5 樓樓梯石材，更換與地板一致之石材） 均同項次2 5 大理石地板有補痕、殘膠、跳色、非切割之不規則裂痕及修補處脫落 各樓層樓梯及地板石材，有普遍性的龜裂及紋路，龜裂部分寬度甚至達到1.5mm以上不少，係因石材質地較為鬆軟、硬度較差之故，二次加工時又未能避開缺陷過大部位裁切。且龜裂修補痕跡過於明顯，影響外觀。 147,000元(石材全面美容) ⒈為天然大理石所致。 ⒉原告業經使用多年，大理石面磨損或殘膠皆屬點交時發生或後來發生，並經交屋時退款10,000元，並無其他爭執。 ⒊依民法第356條，視為原告同意受領。 ⒋已罹於1年保固期間 ⒌兩造協議就大理石地板退款26,800元，其餘均同意收受 。 6 地板和牆壁連接處，非以整塊大理石鋪設，為一塊、一塊拼接上去 現場牆壁放樣不精準 38,000元 ⒈連接處為合理伸縮縫，不可能密合而有誤差。 ⒉依民法第356條，視為原告同意受領。 ⒊已罹於1年保固期間 ⒋兩造協議就大理石地板退款26,800元，其餘均同意收受 。 7 五樓外走廊上方樑柱壁癌、前方鋁包板內包覆之鐵架鏽蝕 外側烤漆包板未能密封，導致雨水內滲蓄積，C型鋼長久浸濕鏽蝕所致。 28,000元 （拆除、除鏽及安裝） ⒈被告已於112年4月11日處理銹蝕，並施作保護漆完畢。 ⒉已罹於1年保固期間 8 一樓後門地板積水 積水問題涉及氣候及外界排水溝因素，難認施工缺失。 無 ⒈被告原本即有施作防水，因使用數年而有瑕疵，乃屬自然。 ⒉已罹於1年保固期間 一樓後門壁癌、牆壁油漆脫落 外牆防水層未施作或施作不確實。 19,850元 9 一樓車庫鐵捲門無法正常使用 配管內滲入雨水，致電線接頭或開關鏽蝕。 7,300元 ⒈鐵捲門每日開啟正常，不知為何鑑定當日無法正常使用。 ⒉被告已同意項次1給付，既然完成防水即無鐵捲門使用問題，則無須抽換電線。 10 大理石樓梯破損、樓梯立面尺寸不足 樓梯石材破損屬石材品質因素，石材裁切位置未規避，或現場施工因撞擊所致。 12,900元 不爭執（見本院卷二第141頁） 11 一樓後門未密合、後門生鏽 ⒈一樓後門未密合、縫隙大，可能為門扇拆裝或地震因素，而致門框或門窗些許變形。後門膠條明顯有老化、凹陷現象，影響適用功能。 ⒉後門門框、門扇及把手直接接觸外界，受日曬、雨淋一段時間後而鏽蝕，屬必然現象、地震、撞擊等因素，造成門框與門扇間烤漆脫落，內層金屬鏽蝕。 5,800元 ⒈被告交屋時無該項瑕疵，係原告後續裝潢自行造成之瑕疵。 ⒉已罹於1年保固期間 ⒊被告同意更換，然原告不讓被告更換，屬受領遲延。
110年度訴字第845號
原 告 辛蕙治
洪嘉佑
共 同
訴訟代理人 陳盈壽律師
複 代理人 廖珮羽律師
被 告 總順建設有限公司
法定代理人 黄瑞彬
訴訟代理人 李進建律師
黃偉倫
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年4月25日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍拾陸萬玖仟零伍拾元，及自民國一一○
年十月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾玖萬元供擔保後，得假執行；
被告如以新臺幣伍拾陸萬玖仟零伍拾元為原告預供擔保後，得免
為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告主張：原告辛蕙治、洪嘉佑（下合稱原告，單指稱姓名
）於民國106年6月13日以新臺幣（下同）2,070萬元，向被
告購買「和美.璽悦-編號A9」預售屋，並簽定房屋預定買賣
契約書（下稱系爭買賣契約），被告於108年8月31日交付門
牌號碼彰化縣○○鎮○○路00巷00號房屋（下稱系爭房屋）。然
原告入住後，發覺因被告施工不良，系爭房屋有如附表所載
瑕疵，自屬不完全給付。經原告陸續向被告反應，然其迄未
完成修繕，爰依民法第226條第2項、第213條第1項、第3項
等規定，請求被告支付回復原狀所必要費用等語，並聲明：
㈠被告應給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告
假執行。
二、被告則以：
原告主張有關於大理石部分，均為天然石材受不同因素影響
，非屬瑕疵，且為交屋時立即可發現，原告皆未主張，依民
法第356條規定不得再行請求。又本件原告主張之瑕疵，無
論係契約成立前、後，始存在或發生，皆可修繕或補正，並
無自始、嗣後、主觀、客觀給付不能問題，亦無給付不能而
其他部分之履行，於原告無利益情形。兩造於111年7月18日
達成訴訟上協議，由原告告知時間，被告前往修繕項目1、
項目8及項目10關於大理石樓梯水泥填補縫隙等部分，兩造
應同受拘束。原告原同意被告於111年8月27日修補，然其後
拒絕受領補正，應視為受領遲延或拒絕受領，原告不得請求
賠償此部分費用。被告已於112年4月11日雇用廠商修補項目
7所示瑕疵完畢，原告不得請求該項費用。又原告所為請求
，已罹於兩造約定之1年保固期間，不得再為請求等語置辯
，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判
決，願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：(見本院一第422至425頁、卷二頁39至41
、89)
㈠原告於106年6月13日以2,070萬元，向被告購買「和美.璽悦
，編號A9房屋1戶」，並簽訂系爭買賣契約。
㈡被告於108年8月31日交付系爭房屋屋。
㈢系爭房屋有附表所載情況。
㈣就附表項目1「一樓車庫天花板漏水」部分，被告不爭執部分
天花板因原告放置盆栽而未施作防水，僅就需否給付賠償為
爭執。
㈤原告於110年7月27日寄發律師函，催告被告修補附表項目1至
7、10所示瑕疵，被告於110年7月29日收受。
㈥原告於111年6月2日寄發律師函，催告被告修補附表項目8至9
所示瑕疵，被告於111年6月8日收受。
㈦兩造協議於111年8月27日後修補附表項目1及11，經原告拒絕
。
四、兩造爭執事項：
㈠原告主張因被告施工不良，致系爭房屋有如附表所列瑕疵，
其得依不完全給付準用民法第226條第2項、第213條第1至3
項規定，請求支付回復原狀之必要費用100萬元，有無理由
？
㈡被告抗辯，原告所為請求，均交屋時立即可發現，原告起訴
已逾6個月除斥時間，依民法第365條規定，不得再行主張，
是否可採？
㈢被告抗辯，原告拒絕被告修補項目3所示瑕疵，視為受領遲
延或拒絕受領，不得請求賠償此部分費用，是否可採？（被
告就項目1、10部分，於113年2月20日具狀表示同意給付，
故不再列為爭執事項）
五、得心證之理由：
㈠按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227
條第1項定有明文。次按出賣人就其交付之買賣標的物有應
負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因
可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保
責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。出賣人應
負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法
第226條第2項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法
則，請求補正或賠償損害，並有民法第264條規定之適用（
最高法院77年度第7次民事庭會議決議㈠參照）。又所謂物之
瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當
事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者
，即為物有瑕疵（最高法院94年度台上字第1112號判決參照
）。再者，債務人應依債之本旨為給付，倘債務人所給付之
標的物如不具備依通常交易觀念或當事人之約定所應具備之
價值、效用或品質者，即為不完全之給付。
⒈查原告主張系爭房屋存有如附表所示瑕疵，均為被告施工不
良所致等語。就系爭房屋具有附表（下同）項目1「一樓車
庫天花板漏水」、項目10「大理石樓梯破損、樓梯立面尺寸
不足」等瑕疵，屬可歸責於被告，暨經彰化縣建築師公會鑑
定後認修補費用分別為74,000元、12,900元等情，為被告所
不爭執（見本院卷二第138、141頁），是原告請求被告賠償
此部分金額，自屬有據。
⒉就項目2、4、5、6關於大理石瑕疵部分：
⑴原告主張系爭房屋之大理石地板及樓梯顏色不一，地板為安
卡拉灰，樓梯為舊米黃，且樓梯有嚴重跳色，顯為不同塊石
材拼接而成，另地板使用不同塊的安卡拉灰大理石等語。經
鑑定意見認：本案所採用的天然石材屬變質岩大理石，雖同
一石材，極可能就有不同的紋路、色澤之差異，同時，紋路
、色澤變異部位，也容易產生裂紋。本案所採用石材色差，
難以判斷是使用不同塊石材所致，或許是同一石塊裁切到不
同部位所致。通常於施工時，遇有色差較大的石材，有經驗
之施工者會現場調整施作位置，以獲較佳視覺感等語（見鑑
定報告書第5至6頁），固難認被告有使用不同石材鋪設地板
及樓梯之情事。
⑵查兩造約定被告出售之系爭房屋，以天然石材及天然大理石
鋪設地板及樓梯，然就石材之品質、色系，並未特別約定，
此有系爭買賣契約附件七之建材表可參（見本院卷一第51頁
，關於「地坪」部分）。而依一般人通常交易觀念，就室內
樓梯及地板鋪設，理應使用相同色系之石材，以達外觀上一
致性，否則難謂已依債之本旨為給付，是被告辯稱兩造未約
定樓梯及地板應同色，項目4「地板大理石與樓梯大理石顏
色不一」部分非屬瑕疵云云，即不可採。又觀諸原告所提現
場照片，並參諸關於鑑定事項㈡、㈣之鑑定說明（見鑑定報告
書第5至7頁），系爭房屋具有大理石樓梯為舊米黃、地板為
安卡拉灰等色系不一致之情形，且此等情形為被告於施工時
，可使用相同色系之石材，或現場調整施作位置以避免產生
較大色差，可認此項目之瑕疵，屬可歸責於被告。
⑶至原告主張項目2大理石樓梯跳色及項目5關於大理石地板跳
色部分，被告既使用同一色系大理石為鋪設，且原告復未證
明被告有使用不同種類，或未合於兩造約定品質之石材，則
此部分色差有無，乃屬個人主觀上視覺感受差異，難認屬違
反通常交易觀念之瑕疵。且項目4部分經鑑定更換1至5樓全
部樓梯費用為235,500元，即已包含項目2所示更換3樓上4樓
樓梯之費用，故縱然項目2部分屬瑕疵，亦不予重複計算賠
償金額。
⑷就項目5關於「大理石地板補痕、殘膠、非切割之不規則裂痕
、修補處脫落」部分，經鑑定結果認；各樓層樓梯及地板石
材，有普遍性的龜裂及紋路，龜裂部分寬度甚至達到1.5mm
以上不少，因石材質地較為鬆軟、硬度較差，二次加工時又
未能避開缺陷過大部位裁切，且龜裂修補痕跡過於明顯，影
響外觀等語（見鑑定報告書第9頁），可見被告未選擇較無
裂痕缺陷之石材施工，且施作後未為適當之美容修補，致系
爭房屋各樓層樓梯及地板石材，具普遍性龜裂及紋路，已難
認具備通常交易觀念所應具備之品質，且屬可歸責於被告所
致。被告固辯稱其交屋時已退款10,000元，原告並無爭執，
不得請求賠償此項目云云，然為原告所否認。依被告所提A9
交屋單之內容，僅於驗屋過程欄第7點記載「2019.8.1屋主
退清潔」，並於後方手寫記載「退1萬」（見本院卷一第139
頁），無從認定此部分款項係針對上述瑕疵所為退款協議，
是被告此部分抗辯，係難採認。
⑸關於項目6「地板及牆壁連接處，非以整塊大理石鋪設，為拼
接」，經鑑定結果認：乃因現場牆壁放樣不精準，地板石材
尺寸裁切時，未能配合現場尺寸調整，而以零料填補，致該
房間四周牆壁，未能依據設計圖成為直角等語（見鑑定報告
書第9頁），足認該項瑕疵係因被告施工不良所導致。被告
辯稱此為連接處之合理伸縮縫云云，顯不足採。
⑹被告辯稱兩造點交房屋時，已協議更換2樓及5樓之2塊大理石
地板，並退款26,800元與原告作為補償，其餘大理石部分原
告均同意收受，不得再為請求云云，固據提出A9交屋單1紙
為憑（見本院卷一第139頁）。然依交屋單驗屋過程欄第14
點所載「2019.8.28與屋主協議更換五樓後房深色大理石一
塊與二樓電梯旁一塊共兩塊，已告知不對花，辛小姐（即辛
蕙治）同意。」，並手寫記載「退26,800元」（見本院卷一
第139頁）；又依被告提出之交屋文件點交簽收表下方，手
寫記載「大理石退款（2塊）：26800」（見本院卷二第143
頁）；復據被告訴訟代理人黃偉倫於本院112年3月8日言詞
辯論期日中，自陳26,800元係針對5樓及2樓等2塊大理石之
補償。兩造曾協議就大理石色差以2萬元補償，被告並交付
款項與辛蕙治之配偶，然遭辛蕙治退回等語（見本院卷一第
419頁），顯見被告給付26,800元與原告，乃僅就更換5樓後
房及2樓電梯旁等2塊大理石所為退款補償。被告復未提出其
他證據證明兩造已就系爭房屋內全部大理石瑕疵，達成和解
約定，是其此部分抗辯，係難採認。
⒊就項目3「樓梯側邊突出切齊不一致」部分，業經彰化縣建築
師公會鑑定後認：樓梯鋪面突出樓梯現象，其原因可能施工
誤差所致。本案樓梯石材部分突出側面，樓梯石材鋪面的表
現方式並不一致，顯係施工時未能注意美觀的一致性（見鑑
定報告書第6至7頁）。被告雖辯稱兩造未約定樓梯側面是否
應對齊。而系爭房屋所在社區建物及其他建物，皆為每層樓
梯突出施作，以保護既有梯面，非屬瑕疵云云，並提出案外
建物及被告訴訟代理人住處之現場照片為佐（見本院卷二第
201至239頁）。然本件原告主張瑕疵之處在於樓梯側邊突出
或切齊「不一致」，並非僅針對樓梯側邊突出為爭執，是被
告訴訟代理人此部分抗辯，已有誤認原告主張之情形。而觀
諸被告所提照片，屋內樓梯鋪面均為統一凸出之施作，非如
系爭房屋樓梯側邊有部分突出、部分切齊等不一致之施工，
益可認系爭房屋之樓梯石材鋪面側邊不一致，確屬瑕疵，且
該部分瑕疵係因被告施工不良所導致。
⒋就項目7「五樓外走廊上方樑柱壁癌、前方鋁包板內包覆鐵架
鏽蝕」部分：
⑴經鑑定結果認：外側烤漆包板未能密封，導致雨水內滲蓄積
，C型鋼長久浸濕鏽蝕所致，應拆下後除鏽，在刷以防鏽漆
後，更換螺栓，再行安裝，並注意密封防水滲入聚積等語（
見鑑定報告書第11頁），可認被告施工時，疏未將外側烤漆
包板密封，因雨水滲入，導致內部C型鋼鏽蝕。被告雖辯稱
其已於112年4月11日處理全部鏽蝕，並施作保護漆完畢。鑑
定單位未完全拆開鋁包板，僅依據原告提供之照片為鑑定，
鑑定結論不實等語。然經鑑定人補充說明，其至現場可見鏽
蝕之現況，並參考本院卷附照片，於鑑定時已瞭解原先鏽蝕
狀況，無須拆解全部鋼架包板。C型鋼架縱經被告除鏽及施
作保護漆，惟現況觀察似效果不彰，且現場除鏽未能針對鋼
架及壁體接觸面處理，另不能確保其固定螺絲是否已遭鏽蝕
侵入。為安全起見，以吊車拆卸全面除鏽、上漆後，再行更
換螺栓，安裝為宜（見本院卷二第243頁所附彰化縣建築師
公會鑑定報告書補充說明），可見鑑定人經現場勘查後，依
據建物現況並參酌卷附證據，而為上述認定，所為鑑定結論
應屬專業可採。且觀之原告所提建物照片（見本院卷一第95
頁），五樓外側前方烤漆包板均有大量滲水現象；參以經原
告拆卸後確認，其中第4片烤漆包板內鋼架已有嚴重鏽蝕狀
況，亦有現場照片可憑（見本院卷一第377至393頁），可推
認全數鋼架因雨水滲入，均有產生鏽蝕狀況甚明，則縱然鑑
定人未拆卸全部烤漆包板，亦難認其鑑定方法及鑑定結論有
何不實或違誤。
⑵被告於本院112年6月8日言詞辯論期日中，不爭執其於112年4
月11日僅修補第4片烤漆包板內鋼架（見本院卷二第87頁）
，且有其所提現場照片可參（見本院卷二第33、35頁），則
被告其後未提出任何證據，逕改稱就全部鋼架均已除鏽云云
，實不可信。況且，鑑定人於112年7月7日、9月28日、11月
20日至系爭房屋現場勘查，有鑑定案件會勘紀錄表可稽（見
鑑定報告書附件四）。距被告於112年4月11日進行除鏽工作
，至多僅7個月。然觀之鑑定人於會勘時拍攝之照片（見鑑
定報告書附件六第60頁編號15、16照片），明顯可見鐵架及
其上鎖固螺栓具大面積鏽蝕狀況，可見被告所為除鏽及施作
保護漆等工作，未能確實修補該項瑕疵，是被告辯稱其已於
112年4月11日修補完畢云云，係無足採。
⒌項目8關於「一樓後門因排水系統不良，造成地板積水」部分
，經鑑定說明認：本案設計橫管採用75mm管徑，其平均坡度
1/38，符合設計規範。積水問題涉及氣候及外界排水溝因素
，難認施工缺失（見鑑定報告書第12至13頁）。原告復未說
明及舉證證明被告就系爭房屋排水系統有何設計或施作不良
之情形，是其主張此部分瑕疵可歸責於被告云云，不足採認
。又關於「一樓後門壁癌、牆壁油漆脫落」部分，則經鑑定
認：因外牆防水層未施作或施作不確實所致（見鑑定報告書
第13頁）。被告雖辯稱其有施作防水，因原告使用數年而自
然產生瑕疵等語，然並未提出任何證據供本院審酌，是其此
部分抗辯，亦難採認。
⒍就項目9「一樓車庫鐵捲門無法正常使用」部分：
查被告不爭執項目1「一樓車庫天花板漏水」，係因其施作
二樓露臺面層前，未先行施作防水層所致（見本院卷一第13
5頁、卷二第138頁）。又依鑑定說明可知，因一樓車庫配管
內滲入雨水，致電線接頭或開關鏽蝕，導致一樓車庫鐵捲門
無法正常使用（見鑑定報告書第13頁），可見鐵捲門無法正
常使用，乃因被告未於露臺施作防水層所致。又鐵捲門電源
之電線接頭或開關，既已因滲水產生鏽蝕，則原告請求被告
賠償此部分損害，自屬有據。被告辯稱完成項目1之二樓露
臺防水層施作後，即不會產生鐵捲門使用不良問題，無庸更
換電線云云，係不足採。至被告辯稱鐵捲門每日均開啟正常
，不知為何鑑定當日無法正常使用云云，未提出任何證據為
憑，亦不足採。
⒎就項目11「一樓後門未密合及後門生鏽」部分，經鑑定結果
認：⑴一樓後門未密合、縫隙大，可能為門扇拆裝或地震因
素，而致門框或門窗些許變形。後門膠條明顯有老化、凹陷
現象，影響適用功能。⑵後門門框、門扇及把手直接接觸外
界，受日曬、雨淋一段時間後而鏽蝕，屬必然現象、地震、
撞擊等因素，造成門框與門扇間烤漆脫落，內層金屬鏽蝕（
見鑑定報告書第14頁）。查系爭房屋於108年8月31日即已交
付原告使用（見三、第㈡項兩造不爭執事項），迄至111年7
月18日原告追加請求此項目時（見本院卷一第173頁所附民
事準備書一狀），已將近3年。而原告並未提出任何證據證
明系爭房屋於交付時，即存在此部分瑕疵，原告復不爭執兩
造未約定後門需使用不易生鏽之特殊材質（見本院卷一第42
2頁），可認此部分瑕疵，係因原告長期使用後所造成之老
化、生鏽等自然耗損現象，或因地震等不可抗力因素造成，
難認因被告施工不良，或有其他可歸責於被告之事由所致，
是原告就此項目請求被告負不完全給付之損害賠償責任，即
屬無據。
⒏查兩造均不爭執原告向被告買受之系爭房屋為預售屋（見三
、第㈠項 )。又項目1、3、4、5（跳色部分以外）、6、7、8
（一樓後門壁癌、牆壁油漆脫落部分）、9、10等瑕疵，均
為被告施作不良所導致，業如前述，可見上述瑕疵係發生於
系爭買賣契約成立後，且可歸責於被告之事由所造成，揆諸
前開說明，原告依民法第227條第1項規定，請求被告負不完
全給付之損害賠償責任，即屬有據。
㈡查原告於本件起訴前，即請求被告修補項次8所示瑕疵，有原
告所提修繕單可參（見卷一頁480）。原告復於110年7月27
日催告被告於7日內，修補附表項目1至7、10所示瑕疵，經
被告於110年7月29日收受；又於111年6月2日催告被告修補
附表項目8至9所示瑕疵，經被告於111年6月8日收受等情，
為兩造所不爭執（見三、第㈤、㈥項）。然被告逾期未為之，
足認已有主觀給付不能之情事，是原告依民法第226條第2項
、第213條第1項、第3項等規定，請求被告給付回復原狀所
必要費用，即屬有據，被告辯稱原告主張之本件瑕疵，皆可
修繕或補正，並未構成給付不能問題云云，係不足採。至被
告辯稱兩造於111年7月18日達成訴訟上協議，由被告前往系
爭房屋修繕項目8關於一樓牆壁防水部分，其後遭原告拒絕
，應視為原告受領遲延或拒絕受領，不得請求賠償此部分損
害云云。然原告於起訴前既已請求被告修復未果，自得準用
上述給付不能規定，請求被告賠償修復費用。縱然兩造於本
件訴訟進行中，因試行和解而進行磋商，惟難認兩造已達成
由被告修繕，原告不得請求該項費用之合意，故被告此部分
抗辯，亦不足採。
㈢被告另抗辯兩造於108年8月31日交屋，原告未反應項目2、3
、4、5、6所示瑕疵，其提起本訴訟，已逾6個月除斥期間，
依民法第356條規定，視為同意受領云云。惟按物之瑕疵擔
保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成
要件及規範功能各不相同。物之瑕疵擔保責任應受民法第36
5條除斥期間之限制，不完全給付之債務不履行責任則無民
法第365條規定之適用。上開二項請求權競合時，買受人得
擇一行使之，倘其主張出賣人應負不完全給付之債務不履行
責任，而請求其賠償損害時，應無民法第356條規定之適用
（最高法院105年度台上字第2245號、94年度台上字第2352
號、87年度台上字第1707號判意旨參照）。本件原告係依不
完全給付之法律關係，請求被告賠償損害，並非本於瑕疵擔
保請求權為請求，依上開說明，並無民法第356條、第365條
第1項規定之適用。且觀諸被告所提交屋單及原告所提line
對話紀錄、修繕單，原告於交屋前、後及驗屋過程中，已數
次向被告反應大理石瑕疵問題（見本院卷一第139、439至48
1頁），是被告此部分辯稱，自無可採。
㈣被告又辯稱項目2至8所示瑕疵，非屬建物結構部分，依系爭
買賣契約第26條第1項第2款約定，其僅負1年保固責任，原
告提起本訴訟已逾保固期間云云。然所謂保固之責任，係指
出賣人交付買賣標的物，尚能具備正常之品質與效用，亦即
出賣人在保固期限內，對於正常使用所生之瑕疵均應負責修
補。於拒絕修補時，買受人或取得保固者，均得請求出賣人
或提供保固者，給付修補該瑕疵之必要費用而言。是兩造間
縱有前揭保固條款之約定，僅在強化被告之瑕疵擔保責任，
並非據以免除被告應負不完全給付責任，是被告以已逾1年
保固期間為由，抗辯原告不得為本件請求，亦非可採。
㈤原告主張鑑定之修補金額，顯低於市場行情等語，並提出訴
外人洪聖泰出具之修復費用明細為憑（見本院卷二第185至1
89頁）。然查，系爭房屋位在彰化縣，本件鑑定結論所列修
補費用，係參考全國建築師公會2022年版鑑定手冊，並向彰
化地區廠商詢價所得。其中關於大理石費用，係經鑑定人至
臺中及彰化兩地之施工廠商及營造廠商詢價後，比較全國建
築師公會2022年版鑑定手冊單價分析表所列金額，採擇該鑑
定手冊所列較高單價計算，此於鑑定報告書及補充說明甚詳
（見本院卷二第243至245頁），所為鑑定結論應屬客觀可採
。而原告所提修復費用明細，乃私人所為單一估價列表，且
未見相關單據或憑證，實難認客觀可採，是原告此部分主張
，即不足採。
㈥綜上，原告就上述瑕疵得請求金額，共計569,050元（計算式
：【項目1】74,000元＋【項目3】6,500元＋【項目4】235,50
0元＋【項目5】147,000元＋【項目6】38,000元＋【項目7】28
,000元＋【項目8關於外牆防水施作部分】19,850元＋【項目9
】7,300元＋【項目10】12,900元＝569,050元）；逾此金額之
請求，則屬無據，不應准許。
六、綜上所述，原告依民法第226條第2項、第231條規定，請求
被告給付569,050元，及自起訴狀繕本送達翌日即110年10月
7日起（見本院卷一第123頁所附送達回證）至清償日止，按
週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之
請求，則無理由，應予駁回。
七、兩造均分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，
就原告勝訴部分，經核皆於法並無不合，爰各酌定相當之擔
保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，亦失所
附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
審酌後與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘
明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 113 年 5 月 30 日
民事第三庭 法 官 鍾孟容
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委
任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 6 月 4 日
書記官 張茂盛
附表：系爭房屋瑕疵對照表
項目 原告主張之瑕疵 鑑定結論 鑑定修補金額（新臺幣） 被告抗辯 1 一樓車庫天花板漏水 一樓車庫為增建，一般會於銜接面上方（即二樓露臺），於施作露臺面層前先行施作防水層。本項目已產生龜裂現象且已有滲漏，建議剔除露臺面層，重新施作較具彈性伸縮防水層材料。 74,000元 不爭執（見本院卷二第138頁） 2 3樓上至4樓之大理石樓梯地板跳色嚴重 依其色差難以判斷係使用不同石塊所致，或許係同一石塊裁切到不同部位所致。有經驗之施工者會現場調整施作位置，以獲較佳視覺感。 58,000元 (3樓上4樓樓梯) ⒈天然石材受不同因素影響 ⒉兩造未約定樓梯及地板應同色。 ⒊兩造於108年8月31日交屋，原告未反應該瑕疵，依民法第356條視為同意受領。 ⒋已罹於1年保固期間 ⒌兩造協議就大理石地板退款26,800元，其餘均同意收受。 3 樓梯側邊凸出、切齊不一致 施工放樣誤差所致 6,500元 ⒈所有建物樓梯側邊均以凸出工法，以保護梯面，非屬瑕疵。 ⒉依民法第356條視為原告同意受領。 ⒊已罹於1年保固期間 4 地板大理石與樓梯大理石顏色不一（地板為安卡拉灰、樓梯為舊米黃） 無論安卡拉灰或舊米黃均屬天然石材，歸類為大理石類。本案地板與樓梯是否需使用同一名稱之石材，應依契約約定辦理。 235,500元（全部1至5 樓樓梯石材，更換與地板一致之石材） 均同項次2 5 大理石地板有補痕、殘膠、跳色、非切割之不規則裂痕及修補處脫落 各樓層樓梯及地板石材，有普遍性的龜裂及紋路，龜裂部分寬度甚至達到1.5mm以上不少，係因石材質地較為鬆軟、硬度較差之故，二次加工時又未能避開缺陷過大部位裁切。且龜裂修補痕跡過於明顯，影響外觀。 147,000元(石材全面美容) ⒈為天然大理石所致。 ⒉原告業經使用多年，大理石面磨損或殘膠皆屬點交時發生或後來發生，並經交屋時退款10,000元，並無其他爭執。 ⒊依民法第356條，視為原告同意受領。 ⒋已罹於1年保固期間 ⒌兩造協議就大理石地板退款26,800元，其餘均同意收受 。 6 地板和牆壁連接處，非以整塊大理石鋪設，為一塊、一塊拼接上去 現場牆壁放樣不精準 38,000元 ⒈連接處為合理伸縮縫，不可能密合而有誤差。 ⒉依民法第356條，視為原告同意受領。 ⒊已罹於1年保固期間 ⒋兩造協議就大理石地板退款26,800元，其餘均同意收受 。 7 五樓外走廊上方樑柱壁癌、前方鋁包板內包覆之鐵架鏽蝕 外側烤漆包板未能密封，導致雨水內滲蓄積，C型鋼長久浸濕鏽蝕所致。 28,000元 （拆除、除鏽及安裝） ⒈被告已於112年4月11日處理銹蝕，並施作保護漆完畢。 ⒉已罹於1年保固期間 8 一樓後門地板積水 積水問題涉及氣候及外界排水溝因素，難認施工缺失。 無 ⒈被告原本即有施作防水，因使用數年而有瑕疵，乃屬自然。 ⒉已罹於1年保固期間 一樓後門壁癌、牆壁油漆脫落 外牆防水層未施作或施作不確實。 19,850元 9 一樓車庫鐵捲門無法正常使用 配管內滲入雨水，致電線接頭或開關鏽蝕。 7,300元 ⒈鐵捲門每日開啟正常，不知為何鑑定當日無法正常使用。 ⒉被告已同意項次1給付，既然完成防水即無鐵捲門使用問題，則無須抽換電線。 10 大理石樓梯破損、樓梯立面尺寸不足 樓梯石材破損屬石材品質因素，石材裁切位置未規避，或現場施工因撞擊所致。 12,900元 不爭執（見本院卷二第141頁） 11 一樓後門未密合、後門生鏽 ⒈一樓後門未密合、縫隙大，可能為門扇拆裝或地震因素，而致門框或門窗些許變形。後門膠條明顯有老化、凹陷現象，影響適用功能。 ⒉後門門框、門扇及把手直接接觸外界，受日曬、雨淋一段時間後而鏽蝕，屬必然現象、地震、撞擊等因素，造成門框與門扇間烤漆脫落，內層金屬鏽蝕。 5,800元 ⒈被告交屋時無該項瑕疵，係原告後續裝潢自行造成之瑕疵。 ⒉已罹於1年保固期間 ⒊被告同意更換，然原告不讓被告更換，屬受領遲延。
